Руководство по покупке

A.- ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ НА ПОДПИСЬ

Подписание договора о купле-продажи должно проходить в присутствии нотариуса со всей необходимой документацией на недвижимость.

A.1.- Первоначальные требования для покупки жилья «на бумаге» (в проекте или строющегося жилья):

Для заключения договора купли-продажи и получения оплаты в случае недвижимости в процессе строительства или проекта жилья требуется следующее:

* Обладать лицензией на строительство, позволяющей немедленно начать работы

* Иметь подтвержденный документ о праве на территорию, на которой запроектировано жилье

* Составить полный технический проект строительства, подлежащий исполнению

* Определить сроки окончания и предоставления построенного жилья

* Предосмотреть правовую систему спроектированных работ, которая должна включать:

А. Правовую система защиты, которую должно получить жилье. Б. Обремения и сервитут, которые влияют на квартиру В. Экономические и финансовые условия купли-продажи Г. Коэффициент жилой площади к общей и Проект устава будущего сообщества жильцов, или, если его нет, то письменное подтверждение его отсутствия.

Кроме вышеописанных требований, также необходимо выполнить ряд условий покупки построенного жилья, в тот момент, когда только что закончилось строительство и до передачи квартиры покупателю.

A.2.- Предвратительные условия для заключения нотариального акта построенного жилья

Для заключения договора купли-продажи и для получения оплаты за построенное жилье следует требовать выполнения следующих условий:

* Составить достаточную гарантию

* Здание должно обладать всеми магистральными подключениями в соответствии с существующим регламентом.

* Выполнение условий, поставленных в лицензии на строительство

* Оформить соответсвующий техпаспорт здания (Libro del Edificio)

* Разделить ипотеку (в случае наличия последней) среди нескольких регистрационных субъектов – квартир.

* Обладать сертификатом, подтвержденным компетентными техническими специалистами, о годности материалов, использованных решениях при строительстве, магистральных сетях коммунальных служб, качестве выполненных работ и дате окончания строительства.

A.3.- Сертификат о статусе жилого помещения (Cédula de Habitabilidad) и Техпаспорт здания (libro del edificio):

Сертификат о статусе жилого помещения удостоверяет, что жилье отвечает требованиям, установленным последними нормативами, и условиям, чтобы быть пригодным для постоянного проживания людей. Срок действия сертификата истекает через 15 лет, и, по истечении этого срока, необходимо снова ходатайствовать о нем.

Сертификат о статусе жилого помещения необходим, чтобы здание получило магистральные подключения к воде, электричеству и газу.

Техпаспорт здания - это документ со всеми основными данными этого здания:

* Соотвестующие данные, идентифицирующее здание

* Идентификация участников процесса строительства

* Правовая система и гарантии

* Технические спецификации

* Задачи по содержанию, которые должны выполнить

* Возможные помехи, которые могут произойти

* Реформы и переообрудования

Постройщик должен вручить Техпаспорт здания покупателю в процессе акта передачи собственности, если речь идет об одном владельце или о председателе сообщества жильцов. Если речь идет о правовом режиме общей собственности (régimen horizontal), то квартира вручается, когда образовывается сообщество жильцов.

Продавец обязан предоставить покупателю как сертификат о статусе жилого помещения, так и техпаспорт здания. Если продавец не предоставляет одного из этих документов или обоих, то мы можем подать заявление в Subdirección General de Consumo (Главное управление по правам потребителя), что может привести к экономическим санкциям для фирмы, которая допустила правонарушение.

B.- НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ

Договор купли-продажи должен быть составлен по взимному согласию обеих сторон (покупатель/продавец). В большинстве случаев текст договора составляет продавец, а покупатель ограничивается отсутствием возражений (типовой договор). Тем не менее, до подписания договора рекомендуется попросить его копию, чтобы получить нашу консультацию о его условиях и возможных последствиях.

В момент подписания нотариального акта о купле-продаже или, в любом случае, до передачи квартиры, мы можем потребовать получения следующих документов:

* Сертификат о статусе жилого помещения

* Устав и правила сообщества жильцов (в том случае, если это недвижимость с правом общей собственности) и выписку из текущих счетов жилья, которая подтвердит, что все коммунальные платежи оплачиваются в срок.

* План жилья, с разметкой электросетей, воды, систем кондиционирования воздуха, коммуникация и прочих служб, если они есть, в том числе служб безопасности, если имеются.

* Описание материалов, использованных при строительстве, особенно в случае материалов тепло – и звукоизоляции. Детальный список технических специалистов, проектировщиков и предпринимателей, которые принимали участие в проекте, управлении и выполнении строительства.

* Гарантии жилья и его элементов, с описанием гаранта, владельцем гарантии, правами владельца и сроком дейтсвия.

* Документация, относящаяся к ипотеке (если квартира куплена в ипотеку)

* Список компаний-поставщиков услуг, с упоминанием их адресов, в случае, если их нанимали, и соответствующие квитанции.

* Техпаспорт здания (вручается председателю сообщества жильцов)

Если фирма отказывается предоставить один из вышеперечисленных документов, мы советуем засвидетельствовать это в письменной форме, идет ли речь о договоре купли-продажи или отдельном документе, любой, который не был предоставлен компанией. Это первый шаг, чтоб подать заявление в Subdirección General de Consumo («Главное управление по правам потребителя»), что может привести к экономическим санкциям для фирмы, которая допустила правонарушение.

Что касается нотариального акта, то это обязательное требование, чтобы купля-продажа могла быть зафиксирована в соответствующем Реестре недвижимости (Registro de la Propiedad,) и таким образом, Вы станете официально новым владельцем жилья.

C.- РАСХОДЫ, ГАРАНТИИ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

C.1.- Налоги:

Налог на добавочную стоимость (IVA) платит покупатель в момент передачи нового жилья, другими словами, во время первого вручения построенного жилья застройщиком или строителем покупателю.

Налоговая ставка - это 4% от установленной цены (уменьшенный IVA до 31 декабря 2012. Если срок его действия не продлят, то с 1 января 2013 года налоговая ставка будет равняться 8%). На Канарских островах этот налог заменяется IGIC (Основной косвенный канарский налог) с налоговой ставкой 4,5%. В случае продажи частными лицами недвижимость этим налогом не облагается.

Налогом на документальные юридические акты (IAJD) облагаются официальные документы (нотариальные, торговые и административные) при передаче собственности, подлежающей обложению IVA.

Этот налог платит покупатель недвижимости и его налоговая ставка колеблется между 0,75% и 2%, в зависимости от региона.

Налог на безвозмездную передачу имущества с налоговой ставкой 1% платится в случае ипотеки на новое или вторичное жилье.

Добавочная стоимость или Налог на повышение стоимости земель используемых под застройку. Это муниципальный налог, которым облагается повышение стоимости земли под застройку с момента покупки до момента продажи. Этот налог оплачивается продавцом при договоре купле-продажи. В случае передачи жилья как наследства или с благотворительными целями, налог оплачивается тем, кто приобретает жилье. 


Налог на недвижимое имущество (IBI) – муниципальный налог, которым облагается стоимость недвижимости сельского и городского типа расположенная в соответсвующих муниципальных округах. Закон предусматривает, что хозяин недвижимости оплачивает этот налог 1 января.

Налогом на передачу имущества (ITP) облагается купля-продажа вторичного жилья или полученного в наследство (новое жилье облагается только IVA). Этот налог оплачивается покупателем жилья, и его процентная ставка колеблется между 8% и 10%, в зависимости от муниципального округа.

В.2.- Остальные расходы

За счет покупателя:

* Полная стоимость жилья

* Расходы на услуги нотариуса и Жилищный Регистр

* Расходы на услуги ведения купли-продажи (презентация документов в Министерство финансов, Реестр собственности).

За счет продавца:

* Налог на повышение стоимости земель, используемых под застройку

Покупатель не может расходы, производные на предоставления ипотеки для финансирования строительства здания, но расходы, произведенные на разделение жилья с правом обей собственности, елси бы оно разделено. Покупатель не должен нести ответственность за выплату ипотеки, которую взял владелец здания под его строительство.

C.3.- Гарантии на новое жилье:

Застройщики, до того, как продать новое жилье, обязаны предоставить гарантию – в пользу того, кто приобретает жилье, которая покрывает недостатки строительства, и возможный ущерб жилью:

Страховка материального ущерба, который гарантирует в течение 10 лет возмещение материального ущерба, нанесенного зданию, по причине недостатков и изъянов, которые влияют на фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены и прочие структурные элементы, подвергая непосредственному риску механическую прочность и устойчивость здания.

C.4.- Отвественность за состояние нового жилья:

Физические и юридические лица, которые участвуют в процессе строительства, отвечают перед владельцами здания, начиная с даты получения постройки:

* В течение 10 лет за недостатки и изъяны, которые берут начало или влияют на фундамент, опоры, балки, перекрытия, несущие стены и прочие структурные элементы, подвергая непосредственному риску механическую прочность и устойчивость здания.

* В течение 3 лет за материальный ущерб, нанесенный из-за дефектов и изъянов конструктивных элементов оборудования, которые приводят к непригодности жилья для жизни.

* В течение 1 года строитель несет ответственность за ущерб, нанесенный дефектами или изъянами, которые влияют на отделку квартиры.