Einkaufsführer

Gesetzliche Dokumentation vor der Vertragsunterzeichnung:

Der Vertragsunterzeichnung muss vor einem Notar stattfinden und der Käufer muss die folgende Information mitbringen:

A.1 Voraussetzungen für den Verkauf einer Wohnung in Planung oder im Bau:

Die Formalisierung eines Kaufvertrags einer Wohnung in Planung oder im Bau muss folgenden Voraussetzungen entsprechen:

• Die Wohnung muss über eine Baugenehmigung verfügen.

• Eine Beweisurkunde über die Verfügbarkeit der Grundstücke haben , auf welchem die Wohnungen gebaut werden sollen.

• Das technische Projekt über den Bau muss schriftlich aufgesetzt werden.

• Der Verkäufer oder der Bauträger muss die Fristen für die Fertigstellung der Bauarbeiten und die Lieferung der Wohnung vorausgesehen haben.

• Die rechtliche Regelung der Wohnung muss die folgende Punkte folgen:

• Die rechtliche Regelung die an die Wohnung gewendet wird.

• Knechtschäfte, Belastungen und steuerliche Belastungen auf die Wohnung.

• Die wirtschaftlichen und finanziellen Bedingungen des Verkaufs

• Teilnahmequote an den Eigentümer der Wohnung

• Das Projekt für die Satzung der zukünftigen Gemeinschaft von Eigentümern oder die Feststellung, dass sie noch beinhaltet werden müssen.

Ebenfalls müssen die Voraussetzungen für den Verkauf einer fertiggestellten Wohnung entsprochen werden, wenn die Bauarbeiten vollendet sind und bevor die Wohnung übergeben ist:

A2. Voraussetzungen für die Feststellung in öffentlicher Urkunde einer fertiggestellten Wohnung:

Um einen Kaufvertrag einer Wohnung zu formalisieren, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

• Eine ausreichende Garantie muss gewährt sein

• Das Gebäude muss eine allgemeine Versorgungsdienstleistungsverbindung zur Verfügung haben, laut den aktuellen Ordnungen.

• Die Befolgung der Bedingungen der Baugenehmigung.

• Das Buch des Gebäudes der Wohnung muss schriftlich formalisiert sein.

• Die Hypothek auf alle Wohnungen muss deutlich festgestellt werden

• Eine Bescheinigung über die Eignung der Materialien, die Bau-Techniken, die Netzwerke Einrichtungen der Dienstleistungen, die Qualität des Baues und den Zeitpunkt des Abschlusses der Bauarbeiten.

A.3 Bescheinigung über die Bewohnbarkeit und das Buch des Gebäudes

Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit gewährleistet, dass die Wohnung die Voraussetzungen der Bewohnbarkeit einer Wohnung laut des aktuellen Gesetzes entspricht. Damit darf sie als Wohnsitz genutzt werden. Diese Bescheinigung dauert 15 Jahre und nach dieser Zeit sollte sie erneuert werden.

Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit ist erforderlich, damit man die Wasser-,Licht-und Gasversorgungen weiterhin benutzen kann.

Das Buch des Gebäudes ist ein Dokument in dem die wichtigsten Informationen der Wohnung spezifiziert sind.

• Die Daten bezüglich der Identifikation der Wohnung

• Die Identifikation der Beteiligter in dem Bauprozess

• Die rechtliche Regelung und die Garantien.

• Die technischen Spezifikationen.

• Die Instandhaltungskosten

• Weitere mögliche Zwischenfälle

• Mögliche Umgestaltungen

Der Bauträger muss im Moment der Überlieferung des Eigentums dem Käufer das Buch des Gebäudes aushändigen wenn es nur einen Eigentümer gibt. Falls es weitere Eigentümer gibt muss er dieses Buch zum Vorsitzenden der Gemeinschaft von Eigentümern aushändigen. Wenn es sich um ein Wohnungseigentum handelt, muss das Buch im Moment der Errichtung der Gemeinschaft ausgehändigt sein werden.

Der Verkäufer ist gezwungen dem Käufer die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit und das Buch des Gebäudes auszuhändigen. Falls keines von diesen Dokumenten ausgehändigt werden kann, können Sie eine Beschwerde bei der Allgemeinen Verbrauchsbehörde einreichen. Damit kann das Unternehmen wirtschaftlich bestraft werden.

DIE ÖFFETNLICHE URKUNDE:

Der Kaufvertrag sollte im gegenseitigen Einvernehmen erstellt werden ( Käufer/Verkäufer). In den meisten Fällen setzt der Verkäufer solche Verträge schriftlich auf und der Käufer stimmt einfach zu ( Knebelvertrag ). Allerdings ist es empfehlenswert eine Kopie des Vertrags anzufordern, damit Sie sich gut mit allen Bedingungen und Auswirkungen auseinandersetzen können.

Bei der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde, oder auf jeden Fall nach der Lieferung der Wohnung, können Sie alle diese folgende Dokumente anfordern:

• Die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit

• Die Regelung der Gemeinschaft von Eigentümern ( wenn es um ein Wohnungseigentum handelt ) und ein Extrakt bezüglich aller Zahlungen der gemeinschaftlichen Wohnkosten, um zu beweisen, dass der alte Eigentümer alle diese Kosten bezahlt hat.

• Einen Wohnungsplan, mit der Trasse des elektrischen Stroms, des Wassers, der Klimatisierung, der Verbindungen und weiteren Dienstleistungen, sowie der Sicherheitsdienstleistungen.

• Eine Beschreibung der gebrauchten Materialien, mit einer deutlichen Betonung der thermischen und akustischen Isolierungen. Ebenfalls können Sie eine Liste von allen Beteiligten des Bauprozesses: Techniker, Bauträger und Gewerbetreibende anfordern.

• Die Garantien der Wohnung und ihre Elemente, mit den Daten des Garantes, des Inhabers der Garantie, der Rechte des Inhabers und die Dauer der Garantie.

• Eine Liste von allen Unternehmen, deren Dienstleistungen in der Wohnung geliefert werden, mit ihren Adressen, sowie ihre Vertragsformulare, damit sie anstellen sein können.Hier weiss ich leider auch wieder nicht genau was du letztendlich sagen wolltest, deshalb kann ich es kaum vebessern

• Das Buch des Gebäudes ( vom Vorsitzenden der Gemeinschaft von Eigentümern )

Wenn der Verkäufer sich weigert, eines oder keines dieser Dokumente auszuhändigen, ist es empfehlenswert schriftlich zu bestätigen, welche Dokumente nicht ausgehändigt worden. Nach diesem Schritt können Sie eine Beschwerde bei der Allgemeinen Verbrauchsbehörde senden. Damit kann das Unternehmen wirtschaftlich bestraft werden.

In Bezug auf die öffentliche Urkunde, ist es wichtig zu merken, dass es erforderlich ist, diese Urkunde zu formalisieren damit man sie ins Grundbuchamt registrieren kann und auf dritten Parteien verbindlich sein kann.

C.- KOSTEN, GARANTIEN UND VERANTWORTUNGEN

C1.- Steuern

Die Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer wird nur vom Käufer bei der Überlieferung der neuen Wohnung bezahlt, das heißt, bei der ersten Überlieferung der Wohnung die vom Bauträger zum Käufer gemacht wird.

Der Steuersatz ist 4% auf dem schriftlich erklärten Preis ( es gibt einen reduzierten Steuersatz bis zum 31. Dezember, 2012. Falls es keine Nachfrist gibt, ab 1. Januar 2013 wird er 8% sein ). Auf den Kanarischen Inseln wird diese Mehrwertsteuer durch die allgemeine indirekte kanarische Steuer ersetzt ( „Impuesto General Indirecto Canario“ auf Spanisch ). Ihr Steuersatz ist 4,5%. Der Steuersatz wird bei dem Verkauf einer Wohnung zwischen Privatpersonen nicht angewendet.

Die Stempelsteuer

Diese Steuer wird bei der Formalisierung von öffentlichen Dokumenten ( notariellen, kaufmännischen und administrativen Dokumenten ) angewendet, in Bezug auf die Überlieferung von Wohnungen die nicht von der Mehrwertsteuer befreit sind.

Die Stempelsteuer wird auch bei dem Käufer bezahlt und der Steuersatz liegt zwischen 0,75% und bis zu 2%, denn es kommt auf die autonome Gemeinschaft Spaniens an.

Die Steuer auf entgeltliche Übertragungen

Diese Steuer hat einen 1% Steuersatz und wird bei der Beantragung einer Hypothek bezahlt, um den Erwerb einer neuen oder gebrauchten Wohnung zu finanzieren.

Die Steuer auf den Wertzuwachs eines städtischen Grundstücks

Es handelt sich um eine städtische Steuer, bei der Steigerung des Wertes eines städtischen Grundstücks seit dem Kauf bis zum Verkauf. Diese Steuer wird von dem Verkäufer bezahlt, wenn es sich um einen Kauf handelt. Falls es sich um eine Erbschaft oder Schenkung handelt wird der Erwerber der Wohnung diese Steuer bezahlen.

Die Grundvermögenssteuer

Es handelt sich um eine städtische Steuer auf den Wert landschaftlicher und städtischer Wohnungen. Laut dem aktuellen Gesetz muss der Eigentümer der Wohnung diese Steuer am 1. Januar bezahlen.

Die Steuer auf die Übertragung des Vermögens

Es handelt sich um eine Steuer auf Secondhand - Wohnungen ( die Mehrwertsteuer wird an die neuen Wohnungen gewendet ). Die Steuer auf die Übertragung des Vermögens wird von dem Käufer bezahlt und der Steuersatz liegt zwischen 8% und bis zu 10% ( je nach autonomer Region Spaniens ).

C2.- Weitere Kosten

zu Lasten des Käufers:

• Gesamtpreis der Wohnung

• Notarielle Kosten, sowie die Kosten bezüglich der Registrierung des Kaufvertrags im Grundbuchamt.

• Kosten bezüglich der Betreibung des Kaufprozesses ( Einreichung der Dokumente zu öffentlichen Institutionen, usw...)

zu Lasten des Verkäufers:

• Steuer auf den Wertzuwachs eines städtischen Grundstücks

Der Verkäufer darf keine Kosten an den Kunden übergeben die mit der Gewährung der Hypothek zu tun haben, sowie jene Kosten für die Wohnungseigentumstrennung

C3.- Garantien einer neuen Wohnung

Der Verkäufer muss vor dem Verkauf eine Garantie für den Käufer gewähren. Diese Garantie sollte die Aufwendungen für die Reparatur möglicher Defekte während des Baues der Wohnung decken.

Eine Garantie muss ebenfalls während 10 Jahren Sachschäden decken, sowie eine Entschädigung für Sachschäden deren Ursprung sich in den Strukturelementen der Wohnung befinden oder solche Elemente betreffen.

C4.- Verantwortliche Personen für den Zustand einer neuen Wohnung

Alle natürlichen und juristischen Personen die an dem Bauprozess teilgenommen haben sind seit der Lieferung der Wohnung und während den folgenden Fristen verantwortlich, gegenüber den Eigentümern und dritten Erwerbern:

• 10 Jahre, in Bezug auf die Sachschäden deren Ursprung sich in den Strukturelementen der Wohnung befinden oder solche Elemente betreffen. Solche Schaden müssen die mechanische Festigkeit und Stabilität des Gebäudes betreffen.

• 3 Jahre, in Bezug auf Schäden aufgrund von Defekten in der Einrichtung, die den Bedingungen der Bescheinigung über die Bewohnbarkeit nicht erfüllen.

• 1 Jahr, in Bezug auf die Schaden aufgrund von Defekten, die der Ausarbeitung der Wohnung betreffen.