Guía de compraventa

A. Documentación legal previa a la firma

La firma de un contrato de compraventa debe realizarse ante notario, aportando documentación diversa sobre la vivienda.

A.1. Requisitos previos para la compra de una vivienda sobre plano (en proyecto o en construcción):

Para formalizar un contrato de compraventa y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda en proyecto o en construcción hay que exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• Disponer de licencia de obras inmediatamente ejecutiva.
• Tener el título justificativo de la disponibilidad de los terrenos sobre los cuales se ha proyectado la vivienda.
• Haber sido redactado el proyecto técnico completo de carácter ejecutivo de la edificación.
• Prever los plazos de finalización y entrega de las viviendas acabadas.
• Prever el régimen jurídico de la edificación proyectada que debe incluir los siguientes puntos:
  • El régimen jurídico de protección al cual se pretende acoger la vivienda.
  • Las servidumbres, las cargas y los gravámenes que le afectan.
  • Las condiciones económico-financieras de la compraventa.
  • Los coeficientes de participación de la vivienda en el inmueble,
  • El proyecto de estatutos de la futura comunidad de propietarios o, si no ha sido elaborado, la consignación de que éstos faltan.

Además de cumplir con los requisitos señalados, deberán cumplir también los requisitos para la compra de una vivienda acabada, una vez finalizadas las obras y antes de realizar la entrega al comprador.

A.2. Requisitos previos para la escrituración de una vivienda acabada:

Para formalizar un contrato de compraventa y para recibir cantidades a cuenta de una vivienda acabada hay que exigir el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• Haber sido otorgada la garantía suficiente.
• Disponer el edificio de la conexión de servicio general de suministros previstos por la red, de acuerdo con los reglamentos correspondientes.
• El cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
• Haberse formalizado el Libro del Edificio correspondiente.
• Haber sido dividido el crédito hipotecario, si es el caso, entre las diferentes entidades regístrales del inmueble --pisos—
• Disponer de una certificación entregada por técnicos competentes sobre la idoneidad de los materiales, de las soluciones constructivas utilizadas y de las redes de instalaciones de servicios, y también sobre la bondad de la ejecución y de la fecha de finalización de las obras.

A.3. Cédula de Habitabilidad y Libro del Edificio:

La cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad fijados por la normativa vigente y por tanto goza de las condiciones para ser destinada a residencia humana. Caduca a los 15 años de ser expedida y se ha de tramitar nuevamente transcurrido este plazo.

La cédula de habitabilidad es imprescindible para poder darse de alta de los servicios de suministro de agua, luz y gas.

El Libro del Edificio es el documento que recoge los datos esenciales del edifico en cuestión:

• Los datos relativos a la identificación del edificio.
• La identificación de los intervinientes en el proceso constructivo.
• El régimen jurídico y las garantías.
• Las especificaciones técnicas.
• Las tareas de mantenimiento que se lleven a cabo.
• Las incidencias que se produzcan.
• Las reformas y rehabilitaciones que se realicen.

El promotor ha de entregar el Libro del Edificio al adquirente del edificio en el acto de transmisión de la propiedad, si se trata de un único propietario o al presidente de la comunidad de propietarios. Si se trata de propiedad en régimen horizontal debe entregarlo en el momento que se constituya la comunidad.

El vendedor está obligado a entregar tanto la cédula de habitabilidad como el Libro del Edificio al comprador. Si el vendedor no nos entrega alguno o ninguno de estos documentos podemos presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección General de Consumo, lo que puede comportar una sanción económica para la empresa que ha cometido la infracción.

B. La escritura pública

El contrato de compraventa debería estar redactado de común acuerdo por las dos partes contratantes (comprador/vendedor). En la mayoría de ocasionas quien redacta el contrato es el vendedor, mientras que el comprador se limita a aceptarlo sin objeciones (contrato de adhesión). No obstante, antes de firmar es recomendable pedir una copia del contrato para poder asesorarnos de las condiciones del mismo y de los efectos que comporta.

En el momento de la firma de la escritura pública de compraventa o en todo caso previamente a la entrega de la vivienda, podemos exigir la entrega de los siguientes documentos.

• La cédula de habitabilidad.
• Los estatutos y las normas de la comunidad de propietarios (cuando la propiedad esté dividida horizontalmente) y un extracto de cuentas corrientes correspondientes a la vivienda, que acredite que se encuentra al corriente de pago de los gastos comunitarios.
• Un plano de la vivienda, con el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, de comunicaciones y de otros servicios, cuando los haya, y de los servicios de seguridad que disponga el edificio.
• Descripción de los materiales utilizados en la construcción, con una referencia clara de los aislamientos térmicos y acústicos. - La lista detallada de los técnicos, los constructores y los industriales que han intervenido en el proyecto, la dirección y la ejecución de la edificación.
• Las garantías de la vivienda y de sus elementos, con especificación del garante, el titular de la garantía, los derechos del titular y el plazo de duración.
• La documentación relativa a la hipoteca (para el caso de que esté constituida).
• La lista de las compañías suministradoras de los servicios de la vivienda, con indicación de su domicilio, a los efectos de la contratación, y los boletines correspondientes para llevarla a cabo.
• El Libro del Edificio (al presidente de la comunidad de propietarios).

Si la empresa se niega a entregar alguno de los documentos indicados es recomendable dejar constancia por escrito, ya sea en el contrato de compraventa o en un documento aparte, de todos los documentos que no se han entregado. Este es el paso previo para poder presentar la correspondiente denuncia ante la Subdirección General de Consumo, lo que puede comportar una sanción económica para la empresa que ha cometido la infracción.

En cuanto a la escritura pública remarcar que es un requisito indispensable para que la compraventa pueda inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad, y por tanto tenga efectos frente a terceros.

C. Gastos, garantías y responsabilidades

C.1. Impuestos:

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador.

El tipo impositivo es del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 8%). En Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA.

Lo paga el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.

Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA).Corre a cargo del comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 8% y el 10%, en función de la comunidad autónoma.

C.2. Otros Gastos

A cargo del comprador:

• Precio total de la vivienda.
• Gastos de Notario y de Registro de la Propiedad.
• Gastos de gestor (presentación de documentos a Hacienda, Registro de la Propiedad...).

A cargo del vendedor:

• El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El vendedor no puede repercutir los gastos derivados del otorgamiento de la hipoteca para financiar la construcción del edificio, ni tampoco los gastos originados para la división en propiedad horizontal del inmueble, para el caso que se haya dividido.

C.3. Garantías de una vivienda nueva:

Los promotores, antes de vender una vivienda, están obligados a otorgar una garantía -- a favor de los adquirentes-- que cubra la reparación de los defectos de la construcción y de los daños que se derivan directamente sobre la vivienda:

Un seguro de daños materiales para garantizar durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados al edificio, por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

C.4. Responsabilidades por el estado de una vivienda nueva:

Las personas físicas o jurídicas que intervengan en el proceso de edificación responden frente a los propietarios y terceros adquirentes de los edificios desde la fecha de recepción de la obra:

• Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, a los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de habitabilidad.
• Durante 1 año también responde el constructor de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado de las obras.