Si la vida da muchas vueltas para las parejas, también son muchas para las viviendas. Hacer partícipe de un piso de soltero a nuestra pareja o llevar el divorcio a la extinción de la vivienda familiar son algunas de las situaciones que generan más dudas.
El uso y disfrute de la vivienda familiar es una de las cuestiones que tienen en común los miembros de una pareja. Una situación que se rompe con el divorcio o se reequilibra con el final de la soltería.
¿Qué sucede en caso de divorcio? ¿Es recomendable ampliar una hipoteca a estos efectos? ¿Y si la vivienda pertenece solo a uno de los dos?
El destino del hogar puede variar en función de diversos factores, tanto económicos como legales. Aunque para cambiar de la soltería a la convivencia, o viceversa, se necesita ir paso a paso.
Divorcio con vivienda familiar de por medio
Nadie dijo que acabar con una relación sea fácil. Pero cuando existe una vivienda familiar con hipoteca compartida de por medio la situación se complica.
Para comprar el 50% de la vivienda a la expareja lo mejor es llevar a cabo una extinción de condominio mutuamente acordada. Adjudicándose a la parte interesada (comprador) la cuota correspondiente de la vivienda. Previo pago de una compensación económica.
A esta acción se la conoce como adjudicación al comunero. Mientras que para la extinción acordada del condominio se recomienda la elaboración una escritura notarial. Bastante menos costosa que una operación de compraventa.
De no poder extinguirse el condominio por vía extrajudicial, la parte interesada en la vivienda familiar tendrá que interponer una demanda de división en el juzgado. Por este procedimiento, el inmueble acaba saliendo a subasta. Única manera de poder adjudicarse la mitad restante a la parte interesada.
¿Ampliar hipoteca para quedarse con la casa?
Exista o no acuerdo, si la vivienda familiar está hipotecada el banco debe consentir el cambio de situación. Es decir, la subrogación de la hipoteca.
Cuando el crédito hipotecario subsiste, las entidades bancarias acostumbra a recomendar una ampliación de la hipoteca.
Algo en lo que no comparten la mayoría de abogados. ‘No es necesario ampliar la hipoteca, únicamente subrogarla, y para ello sí que necesitamos del consentimiento del banco‘, responden desde LEAN Abogados.
A efectos prácticos, las entidades son reticentes a permitir una subrogación. Una decisión que sustentan en el hecho de que la hipoteca pasa de tener dos titulares a uno solo.
Lo mio es tuyo, incluida la vivienda
Al comprar una vivienda estando soltero, nadie imagina si aquel acabará siendo un hogar conjunto. Y si es o no muy costoso hacer partícipe de la vivienda familiar a la nueva pareja.
Existen dos opciones para ceder el 50% de la propiedad a la pareja: donar esa mitad de la vivienda o aportarla como gananciales.
La donación tendría un gravamen, el del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Determinando siendo la base imponible el valor de la mitad de la vivienday aplicándose coeficientes según el grado de parentesco.
Mientras que aportar un bien propio a la sociedad de gananciales puede hacerse sin contraprestación económica. O bien a título lucrativo (oneroso). Si es una aportación gratuita, los tribunales la entienden como una donación. Siendo gravada como acabamos de explicar.
¿Y el IRPF? ¿Y Transmisiones?
Aunque no exista ánimo de beneficio, donación y aportación a gananciales de la vivienda familiar deben pasar cuentas con Hacienda.
En el caso de una donación, al liquidar el donante el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ya que una donación debe tributar como ganancia patrimonial. Determinándose la cantidad concreta por la diferencia entre el precio de compra y el precio otorgado al donarse el bien.
Por otro lado, aportar la vivienda de soltero a una pareja en régimen de sociedad de gananciales a título oneroso tiene otro coste. Al existir el pago de una cantidad a cambio de un bien, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Quedando, a efectos prácticos, exento este caso concreto. Algo que especifica el propio impuesto.
