Resolver la venta de vivienda heredada puede implicar enfrentarnos no sólo a potenciales trámites legales, sino también a la necesidad de cumplir con obligaciones fiscales. Detrás de esto, además, surgen muchas veces algunas dificultades inherentes a la toma de decisiones por parte de los herederos. En este punto, juegan un papel importante el deseo sobre el uso que se le quiere dar a la propiedad, o el conocimiento sobre las cuestiones procedimentales en materia legal. Desde OI REAL ESTATE queremos ofrecerte este artículo para aclarar cuáles son las vías más fracuentes para resolver algunos problemas en la venta de vivienda heredada.
En este artículo encontrarás:
¿Qué hacer cuando hay más de un heredero?
En primera instancia, esta pregunta se define pura y exclusivamente “puertas adentro”. Esto quiere decir que el destino de la vivienda debe ser definido por todos los herederos involucrados. Vale remarcar que, salvo que exista un testamento que indique lo contrario, los herederos son, “por defecto”, los hijos y descendientes de quien motiva la herencia. A falta de los anteriores, los padres y ascendientes. En tercer lugar, el viudo o viuda. Estos son lo que en el Código Civil español se denominan “herederos forzosos”.
En el caso que estamos tratando en este artículo, la propiedad es heredada por más de una persona, con lo cual nos referimos a un derecho proindiviso. En general, esto implica también que la herencia está dividida en partes iguales, esto es, que todos tienen el mismo porcentaje de propiedad.
Al tener todos la misma cuota de participación, y en caso de existir diferencias respecto del destino del inmueble, es que pueden evidenciarse algunos conflictos legales a resolver. Uno de los más comunes tiene que ver con el deseo de vender la propiedad y repartir la ganancia, o conservarla para algún otro uso de interés. En este caso es fundamental recordar que existen leyes que preveen cada situación. El derecho proindiviso puede, por ejemplo, disolverse en pos de mejores opciones para todas las partes involucradas. Veamos cada una de estas alternativas.
Cómo adjudicar un bien a un solo heredero
La situación de copropiedad de una vivienda heredada implica que debe existir el consentimiento de todos los herederos para, por ejemplo, venderla. En este marco, una de las soluciones conciliatorias que prevee la ley es adjudicarle a uno de esos herederos la totalidad de dicha vivienda. Como contraparte, ese heredero deberá pagar a los demás su correspondiente cuota de participación. Así, si son sólo dos herederos, quien se queda con el 100% de la casa debe pagar al otro, el 50% de la misma. Tal porcentaje se reducirá al 33,3% si son tres herederos, y así sucesivamente.
La venta de vivienda heredada en subasta pública
A pesar de lo anterior, puede ocurrir que alguno de los herederos no acepte esa adjudicación y opte por vender la propiedad en subasta pública, con admisión de licitadores extraños. Para ello no necesitaría, en principio, un acuerdo previo con los copropietarios, ya que con sólo pedirla a razón del artículo 1062 del Código Civil, le debe ser otorgada. Sin embargo, la recomendación desde el punto de vista legal es que antes de realizar este paso se sometan a un acto de conciliación. El mismo consiste en recurrir a un mediador, quien buscará evitar, justamente, que las partes lleguen a un juicio. Recordemos que todo procedimiento legal tiene costes y para evitarlos, es positivo conocer y aprovechar estas instancias intermedias.
El procedimiento es bastante sencillo: una vez puesto en conocimiento del asunto, el mediador citará a quien se niegue a la venta para que asista al Acto de Conciliación. La opción más pragmática es que en dicho Acto las partes lleguen a un acuerdo para concretar la venta. Si esto no ocurre, recién entonces el solicitante de la Conciliación está habilitado a iniciar acciones judiciales a los otros herederos. Pero puede ocurrir también que se haya llegado a un acuerdo y una de las partes no lo cumpla. En ese caso el solicitante aún cuenta con la instancia de pedir al Juzgado, en base al convenio firmado, su intervención legal en el cumplimiento del acuerdo.
Vender por vía de una subasta voluntaria
En ocasiones puede ocurrir que la venta de vivienda heredada está acordada por todos los herederos, pero haya algunas diferencias en cómo llevarla a cabo. Aún más frecuente es que esa diferencia -o el desconocimiento- de lo procedimental sea menos conflictivo que la ganancia deseada por dicha venta. En esos casos puede optarse por acceder a una subasta voluntaria. En estos casos, el procedimiento de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, considera unos pasos mínimos:
- Primero debe solicitarse la subasta voluntaria en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa;
- En tal acto se define el valor de la casa basándose en su valor de tasación;
- Si existe algún postor que ofrezca dicha cifra, el trámite finaliza al concretar su consecuente venta;
- Si las cifras ofertadas son menores a las deseadas por los herederos, se les informa esta situación para que decidan si quieren o no aceptar la adjudicación.
Disolver la copropiedad
Tal como se dijo al inicio del artículo, la herencia forzosa puede desencadenar diversos conflictos, y con ellos, diversas soluciones legales. Pese a ello, puede ocurrir que las alternativas anteriormente presentadas sean insuficientes para los herederos y haya que recurrir a los Tribunales. Esto implicaría la extinción del condominio original y la participación de un perito judicial, quien será el encargado de determinar el valor de la casa a subastar. De esta manera, al enfrentarse los herederos en juicio, son los Tribunales quienes fuezan la subasta de la vivienda y reparten las ganancias de manera equitativa.
Si bien en este caso tampoco es necesario el acuerdo previo entre los herederos para iniciar este proceso (se otorga por la solicitud de uno de ellos), el reparto de las ganancias debe estar siempre compensado. La opción más frecuente es repartir el dinero tras la venta. Sin embargo, también aquí puede suceder la adjudicación de la propiedad a uno de los herederos y la compensación económica al resto. En cualquiera de los casos es función de los Tribunales dar lugar al mejor acuerdo y beneficio entre las partes.
Propiedad indivisa en venta
Fuera de los Tribunales, aún es una solución legal vender la propiedad a empresas que las compran aún con derecho proindiviso. Esta es una alternativa para aquellos herederos que no han optado por alguna de las anteriores soluciones frecuentes. De hecho, estas empresas existen porque a menudo la conciliación entre las partes de ha vuelto imposible más allá de las incompatibilidades personales. Puede ser, por ejemplo, que los herederos de una propiedad vivan en otros países y no estén interesados o posibilitados en gestionar otras soluciones. De esta forma, rápidamente pueden “delegar” el problema a otro, sin generar mayores conflictos.
En estos casos, como en todos aquellos en los que intervienen asuntos legales, es sabio buscar el consejo de profesionales expertos en la materia.
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