Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos ayudarte a que tus transacciones sean exitosas. En esta oportunidad, te ofrecemos tres opciones bien detalladas para que la venta de un piso con hipoteca te resulte más sencilla. ¡Sigue leyendo y toma nota!
En este artículo encontrarás:
Puede ser que te encuentres en la situación de tener que vender tu piso para comprar otra vivienda. En muchos casos, podrías necesitar llevar a cabo este cambio, aun cuando no hayas terminado de pagar el préstamo o hipoteca.
Muchos se preguntan si es posible la venta de un piso con hipoteca pendiente por liquidar. La respuesta es que sí. Además, es más sencillo de lo que parece a simple vista. Para efectivizar la venta del inmueble hipotecado, tienes tres caminos:
1. Cancelar el préstamo al momento de la venta del piso con hipoteca
Si quieres cancelar la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes considerar dos escenarios posibles:
1. El monto que debemos es inferior al del precio de venta del piso con hipoteca
En este caso el contexto es más favorable. Ante esta situación, podrás usar una parte del precio de compraventa para liquidar la deuda y para pagar los costes de cancelación de la hipoteca.
Para poder optar por esta opción, tendremos que dirigirnos a nuestro banco para solicitar el certificado de deuda pendiente. Este lo tendremos que presentar ante notario el día de la firma.
El comprador, por su parte, emitirá dos cheques: uno para nosotros y otro para la entidad bancaria con la cantidad correspondiente de deuda pendiente y la comisión por cancelación. Este último cheque será recibido por un representante de nuestro banco, quién nos acompañará a la notaría y llevará consigo el certificado de deuda cero.
2. El valor de venta del piso es un importe inferior al que debemos pagar
En este escenario, el total del valor de la compraventa se usará para cancelar el préstamo. Como todavía nos va a quedar dinero por pagar, nuestro banco nos tramitará un nuevo préstamo, con condiciones nuevas.
Es decir, tendremos que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca, más lo de la constitución del nuevo crédito.
Si el importe de la hipoteca que nos queda por pagar es mayor que el precio de venta de la vivienda, vamos a tener que negociar con nuestro prestamista. Para evitar problemas con la entidad, cuando te encuentres en una fase avanzada de la venta, es preferible hablar con ellos.
2. Subrogación del préstamo al comprador
Otra solución es la de transferir el préstamo al comprador. Esta operación se llama subrogación de hipoteca al deudor, siendo el comprador el nuevo adeudado. Este es un modo de vender tu piso con hipoteca que te permitirá ahorrarte los costes de la cancelación anticipada del préstamo.
Para ello, vas a tener que ir al banco con el comprador para pedirlo, ya que la entidad tiene que estudiar su perfil para asegurarse que puede asumir el crédito. Si el banco considera que el comprador puede hacer frente al préstamo y aprueba este trámite, se podrá llevar a cabo la nueva transferencia de titularidad.
La ventaja de esta vía es que no deberás pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni asumir los gastos de cancelación de la hipoteca. Aunque, es posible que tengas que correr con los gastos del estudio del nuevo deudor que tendrá que hacer el banco para aprobar la operación.
Si estás pensando en transferir nuestra hipoteca al comprador, tendremos que avisar a nuestro banco con 30 días de antelación. Debemos considerar este plazo antes de acordar una fecha para firmar la compraventa con un notario. También es recomendable incluir esta información en el contrato de arras.
3. Contratar una hipoteca puente para poder adquirir un nuevo inmueble
Si todavía estás pagando la hipoteca de tu inmueble actual y no tienes dinero ahorrado, no vas a poder cancelarla hasta que lo vendas. Si por otra parte, te urge adquirir una nueva vivienda y no puedes esperar a vender, seguramente tendrás que contratar un nuevo préstamo, que se sumaría al anterior.
Una solución en este caso es contratar una hipoteca puente para unir nuestro antiguo préstamo al de nuestra nueva casa. Esto evita que tengamos que pagar dos mensualidades separadas a la vez.
En este caso, nos conviene vender la casa lo más rápido posible, ya que vamos a usar el dinero de la compraventa para cancelar la hipoteca. Una vez logrado esto, podremos formalizar una hipoteca normal para la casa nueva.
Esta hipoteca puede ser una apuesta arriesgada, ya que no solo estaremos pagando un precio más alto que una hipoteca normal, sino que vamos a tener que vender dentro de un plazo determinado de entre seis meses y 5 años. Si no lo conseguimos, las cuotas de la hipoteca crecerán.
¿Cómo se cancela la hipoteca una vez liquidada?
Al liquidar la hipoteca con la venta del inmueble, tu banco te tramitará un certificado de deuda cero. A partir de ese punto, es habitual que el banco de tu comprador te exija que acudas a una gestoría de su elección para que se inscriba el cierre del préstamo en el Registro de la Propiedad. Con esto, tu hipoteca quedará completamente cancelada.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que realizar el trámite con el banco de tu comprador o su gestoría puede ser un poco costoso. En este sentido, puedes intentar negociar con la entidad para realizar esta gestión por tu cuenta o con una gestoría de tu elección y dentro de un plazo específico. Así, puedes tratar de reducir costes, buscando a un profesional que se adapte mejor a tus necesidades económicas. Eso, si no tienes tiempo de hacerlo tú mismo.
Si, por el contrario, has terminado de pagar el préstamo y quieres hacer la cancelación registral antes de la venta, solo tienes que pedir el certificado de deuda cero a tu banco. Luego, tienes que acudir a la notaría para firmar la escritura de cancelación y rellenar el formulario de los Actos Jurídicos Documentados.
Posteriormente, tendrás que entregar la escritura y el formulario del impuesto en el Registro de la Propiedad para levantar la carga sobre tu casa. Debes tener en cuenta que esto puede tardar unos 15 días.
¿Cuánto cuesta cancelar el préstamo luego de la venta del piso con hipoteca?
La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos, como, por ejemplo, el pago de los impuestos obligatorios y los honorarios de la agencia inmobiliaria, si es que, en vez de vender tu piso entre particulares, decides contratar la ayuda de un profesional.
Pero, ¿cuánto tienes que pagar por cancelar la hipoteca? Con la venta de un piso con hipoteca debes considerar el total de los costes de cancelación. Si acudes a un gestor, el trámite podría costar alrededor de los 1000 euros.
Este coste podría ser menor si decides hacerlo por tu cuenta, pero, si aun debes el préstamo y vas a pagar la deuda con el dinero de la venta, el banco de tu comprador podría obligarte a hacerlo con su gestoría.
Además, hay que considerar que al no haber acabado de pagar la hipoteca estaríamos hablando de una cancelación anticipada. Esta viene con una comisión que tendrás que pagar a tu banco por saldar el préstamo antes de tiempo.
Generalmente, si la cancelación se realiza en los primeros cinco años, la comisión no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. En cambio, si se hace pasado este periodo no será más del 0,25%.
¿Cuándo te conviene saldar el préstamo?
Al inicio de la venta de tu inmueble, es recomendable comprobar el estado de tu hipoteca para saber a qué trámites tendrás que hacer frente. Para ello, es una buena idea conseguir la nota simple, que es uno de los documentos necesarios para vender un piso. Con ello y dejándote asesorar por tu banco o inmobiliaria, podrás decidir cuándo te conviene quitarte el préstamo de encima:
-Si tu hipoteca ya está liquidada y solo queda cancelarla, puedes hacer la cancelación registral al principio de la venta. Con ello te quitas los trámites administrativos de encima y evitarás tener que preocuparte por esto más adelante.
-Si cuentas con el capital ahorrado para ello, también es una buena idea liquidar la deuda y cancelar registralmente el préstamo antes de vender.
-Si vas a usar el dinero de la venta para liquidar la hipoteca, lo más habitual es hacerlo durante la firma, ya que en este caso suele ser el método más cómodo y conveniente. Como hemos mencionado anteriormente, tu representante del banco va a estar presente durante el día de la firma con el certificado de deuda cero. El comprador va a presentarse con dos cheques: uno para nosotros y otro para el banco.
-Si se trata de una subrogación vas a tener que informar a tu banco 30 días antes de la transferencia. Así pues, se recomienda empezar los trámites durante la negociación.
Antes de decidir cuándo vas a cancelar la hipoteca, es importante que entiendas cuáles son los pasos necesarios para vender el inmueble y lo que tarda cada fase para evitar problemas.
Del mismo modo, debes tener en cuenta que la cancelación de una hipoteca implica ciertos trámites y, según el caso, negociaciones con el banco. Tienes que considerar los plazos de estas gestiones antes de negociar la fecha de la firma de la compraventa.
¿Cómo te ayudará una inmobiliaria en la venta de tu piso con hipoteca?
Una agencia inmobiliaria te puede ayudar con el proceso de venta de tu piso con hipoteca. Te ayudará a promocionar la venta de la vivienda en los portales inmobiliarios, a obtener la documentación necesaria y a captar a un potencial comprador.
No obstante, el trámite de cancelación de la hipoteca, generalmente, debe correr por tu cuenta. En este sentido, el trámite como tal lo realizarás con el banco y con la gestoría. Aunque, evidentemente, la agencia inmobiliaria con su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, te puede aconsejar y servir de guía para resolver el papeleo con éxito. Además, te puede orientar sobre los gastos que conllevará, por ejemplo, la cancelación de la hipoteca.
Por otro lado, consultar a una inmobiliaria previamente puede ser vital a la hora de calcular los números, en el caso de que queremos vender la casa para comprar otra. La agencia te puede realizar una valoración de tu vivienda y esto te puede ayudar a saber si podrás pagar el préstamo y si te sobrará dinero para afrontar la nueva operación.
¿Por qué realizar la venta de tu piso con hipoteca con Oi Real Estate?
En primer lugar, porque somos una agencia inmobiliaria de lujo, joven y dinámica, con la misión de asesorar, innovar y adaptarnos a los tiempos que corren. Además, contamos con vocación internacional de cara a nuestro mercado.
De este modo, otorgamos a nuestros clientes un servicio de excelencia, eficaz y sumamente personalizado. Nuestro desafío es desarrollar proyectos inmobiliarios de calidad, que maximicen la inversión.
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Podrás vender tu piso en menos de 37 días y alcanzar el precio más alto del mercado. Además, ahorrarás tiempo, ya que hacemos todas las gestiones por ti.
En Oi Real Estate contamos con un plan de venta a tu medida. Vender un piso o una casa en condiciones óptimas es posible si cuentas con el asesoramiento adecuado. No dudes en contactar con nosotros.
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