Aunque no lo parezca, vender una propiedad para comprar otra es una transacción de lo más común. Muchas veces, una persona necesita mudarse por trabajo, decide cambiar de vivienda por una más grande o más pequeña, quiere dar un giro a su vida y trasladarse al campo o cerca del mar. Si te encuentras en una situación de este tipo, no dejes de leer este artículo con sus consejos que te servirá a la hora de organizarte en la compra-venta.
En este artículo encontrarás:
Muchos factores contribuyen a tomar la decisión de mudarse de casa o piso. Puede ser por trabajo, porque la vivienda ha quedado pequeña o para realizar un cambio de vida, entre otras razones. Si te ves reflejado en alguna de estas circunstancias, necesitas organizarte para que la simultaneidad en la transmisión del inmueble sea exitosa.
Para evitar que se presenten problemas innecesarios durante la operación, ciertas etapas deben estar bien delimitadas y ordenadas. En esta nota encontrarás tips para no desesperar en el intento. Veamos esas etapas que puedes seguir en los siguientes consejos:
Vender una propiedad para comprar otra: Planificación de tiempos
Para vender y comprar una vivienda en simultáneo, la planificación es esencial. Precisar los plazos que te llevará hacer una y otra cosa debería responder a las siguientes cuestiones:
- ¿Debes recurrir al dinero de la venta para poder comprar el nuevo inmueble? De ser así, intenta formalizar la venta antes de comprar el otro.
- ¿Qué tiempos manejas entre la firma de las arras (seña en forma de garantía que llevan los contratos) hasta la firma de la escritura?
- ¿Qué tiempos tienes para completar la compra de la nueva casa?
- ¿Cuándo deberás pagar los impuestos sobre la venta? ¿Y cuándo los de la compra?
Estas preguntas te guiarán hacia una planificación real y concreta en tu propósito de compra-venta.
Analiza el mercado inmobiliario
Analizar el mercado inmobiliario es siempre necesario. En este caso es fundamental para informarte cómo vender una construcción para comprar otra. Entender la oferta y la demanda será un must para lograr una operación exitosa.
- Acerca de la venta:
Deberás averiguar cómo se ha desarrollado el precio de las viviendas últimamente, cuál es la relación oferta-demanda por tu zona, si tu vivienda cumple con los requerimientos de las búsquedas de compradores y los tiempos aproximados de ventas.
- Acerca de la compra:
Una vez que hayas recabado la información sobre la venta, deberás enfocarte en los siguientes puntos: las facilidades que ofrecen los bancos (o no) para la obtención de hipotecas, los indicadores hipotecarios como el Euríbor (el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria -Euro InterBank Offered Rate, en inglés-) y la oferta de la zona a donde quisieras mudarte.
Si estos temas te sobrepasan, puedes contactarte con un agente inmobiliario que te orientará con las preguntas. Por otro lado, al conocer la realidad inmobiliaria de la época y áreas que te interesan, podrás determinar si el momento de realizar la operación es propicio. Por ejemplo, si los precios están subiendo en el área que te incumbe, las hipotecas están fácilmente disponibles y las tasas de interés están bajando, entonces el mercado está bien posicionado para ambas operaciones.
Vender tu casa
Cuando hayas hecho la investigación de campo y te hayas resuelto por la operación, lo más prudentes es realizar diferentes tasaciones para determinar el precio que pondrás a tu inmueble. Una vez que tu vivienda tenga el precio que hayas decidido, puedes publicar la oferta en los variados portales inmobiliarios, incluso antes de tener en vista la nueva propiedad.
Esto obedece a una razón: cuando sepas con qué dinero vas a contar, podrás decidir de manera realista y sobre seguro el presupuesto que destinarás a la nueva propiedad. Quizás aspires a vender por un valor determinado, pero debes saber que generalmente el precio (definido por la oferta y demanda) puede oscilar hasta un 20% más bajo.
Ejemplo: pones tu propiedad a 300.000€, puedes venderla finalmente por 240.00€. Entonces, para no crear falsas expectativas y saber si tu vivienda está en precio de mercado, cuando la publiques deberás examinar el comportamiento de los compradores de una manera muy sencilla. ¿Cómo? Pues, por ejemplo, si no recibes ofertas de potenciales compradores, es probable que el precio sea excesivo. Por el contrario, si recibes demasiadas ofertas, el valor es inferior al precio de mercado. Por último, si recibes ofertas de manera moderada, es seguro que la propiedad esté a buen precio.
Planifica los gastos de la operación
Además de tener un presupuesto para la compra si empiezas por la venta de tu propiedad, debes tener presente los gastos de las dos transacciones.
A la hora de la venta, los gastos e impuestos rondan entre un 5% y un 15% sobre el valor de la vivienda. Estos son:
- Certificado energético y cédula de habitabilidad, entre los más comunes.
- Comisión de la inmobiliaria que llevará a cabo la operación.
- Plusvalía municipal (puedes leer más sobre este ítem en este post).
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
No dejes pasar el dato de que se puede peticionar la exención del IRPF cuando se vende una propiedad en la que vives para comprar otra en la que te mudes.
Por su parte, a la hora de la compra, los gastos ascienden a 12% del valor de la vivienda, aproximadamente. Y se traducen en:
- Gastos de la notaría a la hora de firmar la escritura.
- Gastos de gestoría, por si solicitas una hipoteca.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Busca tu nueva casa
A esta altura, tendrás más en claro el presupuesto que tienes para comprar la nueva vivienda. Pues, ¡a buscar! Los portales inmobiliarios pueden resultar un buen punto de partida y una opción recomendada. Es aquí donde volvemos al punto inicial de planificación de tiempos, ¡y todo cierra!
Vender una propiedad para comprar otra: Algunos problemas (y soluciones) en la transacción
Como te dijimos al principio, algunos problemas pueden presentarse y hacer demorar una u otra operación. Por eso, a continuación te hablamos de ellos y cómo resolverlos para que los tengas en cuenta y no te pillen por sorpresa.
- Que surja un comprador de manera rápida y aún no tengas decidido tu lugar para mudarte. En este caso, puedes beneficiarte de un contrato de arras. Así tendrás un paraguas legal y cierta garantía de que la venta se realizará en un tiempo estipulado. Pero no te olvides de que si no concretas la operación en ese tiempo, deberás abonar la garantía en duplicado.
También podrías apelar al comprador, negociando un plazo de 2 o 3 meses para la firma de la escritura. Esto te permitirá tener tiempo suficiente como para encontrar tu nueva casa.
- Que surja una vivienda nueva antes de que aparezca un comprador. Dadas así las cosas, puedes recurrir a negociar con el vendedor de esa vivienda un plazo para la transacción que convenga a las dos partes. Otra opción sería rever el valor de venta de tu propiedad para concretar lo más rápido posible o acudir a un iBuyer, empresas que se dedican a comprar casas al contado.
¿Conviene comprar y vender en un mismo año?
Sí, puesto que la carga impositiva es la misma que hacerla en plazos más largos como dos o diez años. La nueva reglamentación del impuesto de plusvalía municipal contempla un método de cálculo diferente que hasta noviembre de 2021, y desde entonces se debe pagar el impuesto siempre, más allá del tiempo transcurrido entre la compra y la venta.
Vender una propiedad para comprar otra:¿Qué hacer si la casa tiene una hipoteca?
Si la casa se vende con una hipoteca, el producto de la venta generalmente se usa para pagar la deuda. Para hacer esto, debes solicitar al banco un certificado de deuda pendiente. Por su parte, el comprador pedirá un mínimo de dos cheques, uno para ti y otro para el banco, por el importe pendiente, más una comisión por cancelación anticipada. Otra opción es obtener una hipoteca puente, que es una alternativa diseñada específicamente para personas que están vendiendo su casa con una hipoteca para comprar otra. Así es como el banco ofrece una nueva hipoteca con dos casas como garantía y tú tendrás un plazo, generalmente de seis meses a tres años, para vender su antigua propiedad. Una vez que encuentres un comprador, tendrás que pagar tu deuda, desocupar la propiedad anterior y comenzar a pagar la nueva hipoteca.
Esperamos que nuestro post te haya sido útil, si tienes algún comentario puedes hacerlo en la casilla debajo del post. ¡Te responderemos a la brevedad!
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