En esta nota te vas a enterar qué sucede cuando optas por vender una casa para comprar otra, en cuanto a los impuestos que debes pagar.
En este artículo encontrarás:
Qué impuestos debo pagar cuando vendo una casa para comprar otra, quizás sea la clave de la operación. Así sea para una más grande que la que tienes, algo muy habitual en España. Pero esto tiene una serie de ventajas fiscales. Existe en el país la exención por reinversión de vivienda habitual, con ello no pagarás impuestos en la declaración de la renta, pero deberás cumplir algunos criterios de Hacienda.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Cuando vendes una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas logrado, también se aplica cuando donas una vivienda. Este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Esto tributa sobre las rentas del ahorro y tendrás que pagar entre un 19% y un 26% en impuestos.
Pero existen excepciones a la norma, sobre todo cuando se trata de vender una casa para comprar otra, como la venta habitual por mayores de 65 años. La más usada es la exención por reinversión en vivienda habitual, y significa que no pagarás impuestos si vendes tu casa para comprar otra, siempre que sea la vivienda en la que vas a vivir.
Para que Hacienda acepte la casa como tu vivienda, va a ser necesario que hayas residido en ella por tres años seguidos, puede ser un periodo menor y aun así ser considerado como vivienda para Hacienda. En caso de matrimonio, divorcio, traslado laboral, cambio de empleo, etc., no será necesario sumar tres años viviendo allí.
La nueva vivienda, para que sea de tu residencia habitual, deberás habitarla por 12 meses desde la compra o cuando finalice la construcción. Es una ventaja que sirve cuando compras a través de una cooperativa una casa que se está construyendo.
Al vender una casa para comprar otra ¿Quiénes pueden hacer usufructo de la exención?
Al vender una casa para comprar otra, la vivienda debe ser la habitual y es el primer requisito para poder obtener este beneficio de la exención por reinversión en vivienda. También podrán dejar de pagar impuestos por la venta de su vivienda quienes destinen el dinero a rehabilitar una casa. Es decir que se puede sumar el coste de la reforma a las cantidades exentes de pagar impuestos por la casa nueva.
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Para esto, la reforma debe afectar estructuras, fachadas y cubiertas. Para el fisco, no se podrán incluir reformas estéticas, y el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.
La casa es mía, ¿Qué sucede con ello?
Si es una casa que tenías hace mucho tiempo, la heredaste o te la donaron, también podrás utilizar la exención si necesitas reformarla.
La segunda condición para aplicar la exención en el IRPF por la venta de la casa o piso es hacerlo en un plazo. Tienes dos años desde que vendes tu casa.
Este plazo también se aplica en viviendas compradas dos años antes de la venta de tu casa habitual. Por esto, puedes elegir una cooperativa y tendrás dos años desde que lo hagas para cambiar de casa sin pagar impuestos.
Reinversión en caso de que firmes hipoteca al vender una casa para comprar otra
Cuando financias la compra de la casa nueva, firmando una hipoteca sobre la nueva vivienda y después vendes la casa en la que residías, suele dar pie a un error. Por este caso, la exención se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pagues durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa. Para lograr una exención total, deberás cancelar la hipoteca en un plazo de dos años, como marca Hacienda. Si no, la reinversión sería parcial.
¿Qué es una reinversión parcial?
Cuando solo destinas la parte del dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva, Hacienda lo denomina reinversión parcial. En estos casos, sólo quedarás exento de tributar el dinero que reinviertas en la nueva casa.
Lo que no uses para comprar tu nueva vivienda se considerará ganancia patrimonial en el IRPF y tendrás que pagar impuestos. Pero podrás usarlas para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.
Incluir la exención por reinversión de vivienda en el IRPF
Para evitar los impuestos de la venta, deberás indicar en la declaración de la renta las cantidades exentas. Se hace en el apartado G2 de la renta, en el que deberás que indicar la titularidad de la vivienda y el porcentaje que se tiene de la misma. También tendrás que poner las fechas y valores de transmisión y adquisición.
En la casilla 0373 aparecerá la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual, y en la casilla 0372 la que está exenta por reinversión en rentas vitalicias.
¿Qué observa Hacienda?
Hacienda observa este tipo de operaciones de cambio de vivienda con mucha atención. Vigilará si se omitieron datos en la renta que reinvertiste parte del dinero en la nueva casa. Debes indicar claramente todo porque en caso contrario, la Agencia Tributaria lo tomará como que preferiste no aplicar la exención y no te dejará cambiar el IRPF.
Hacienda también revisa que las cantidades indicadas van con las de la operación real. Es decir, que has reinvertido todo el dinero de la venta de la casa en la nueva, y que lo has hecho dentro del plazo estipulado.
Si te gustó esta nota, compártela con tus amigos y familiares, es muy útil saber de esto a la hora de comprar una casa para saber qué impuestos debo abonar y de cuáles estoy exento. Para más información, no dudes en realizar tu operación junto a Oi Real Estate.
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