Como toda persona que tiene piso en venta, cuanto más rápido lo haga, mucho mejor. Pero no siempre esto sucede. El día de hoy, en este artículo te vamos a contar algunos errores que debes evitar si quieres vender tu piso rápido. ¡Sigue leyendo!
Guía de errores que NO debes cometer para vender tu piso rápido
Error 1 – Valorar el piso que quieres vender en función del dinero que necesitas
El precio del inmueble lo fija el mercado, no nuestras expectativas. Muchas veces, cuando vendemos nuestra casa, pensamos en el valor sentimental que tiene para nosotros. Este «valor añadido» el comprador no lo percibe.
Otro error clásico es pensar en cuánto has invertido en reformas, o en un armario empotrado, o en modernizar la cocina. La reforma quizás tiene ya veinte años y el que entre invertirá en otra cocina a su gusto. Olvida gastos de mejora pasados, a no ser que sean realmente recientes.
El precio lo fija el mercado: en función de la demanda actual en tu zona, y de la oferta, sabremos el precio al que acabaremos vendiendo.
Error 2 – Fijar el precio en función de lo que debes al banco
Al comprador le da igual cómo te has financiado o si has comprado caro. Lo pueden atestiguar los que compraron en 2007 o 2008 y todavía no han podido vender porque el precio de mercado está por debajo del valor de su deuda. Así que sí, el precio es el que fija el mercado, si lo que quieres es vender tu piso rápido.
Error 3 – Tomar como referencia el precio al que «dicen» que han vendido los vecinos
La información debe ser fiable. Los vecinos a veces inflan el precio al que han vendido y rebajan el precio al que realmente han comprado. No es que lo hagan de mala fe. Pero existen y no hay que dejarse llevar por eso. Lo ideal es tener acceso a precios reales de cierre de viviendas en tu zona. Ese dato te lo puede dar un buen profesional. Los buenos profesionales tienen estadísticas de venta y datos de cierre de operaciones en tu zona. Si te dejas llevar por lo que dicen los vecinos, no podrás vender tu piso rápido.
Error 4 – Pensar que tu piso vale más que el del vecino
Será el comprador el que lo valore. Pero piensa que el comprador siempre será mucho más realista en este sentido que tú. Desde luego, siempre priman los gustos, necesidades y preferencias personales. Pero también es cierto que las viejas reglas suelen funcionar: mejor con sol que oscuro, los más altos que los de las plantas inferiores, los orientados al sur que los orientados al norte, los que tienen ascensor que los que no lo tienen, etc.
Error 5 – Preparar la documentación sobre la marcha
Piensa en cómo reaccionarías si la persona con la que vas a realizar una transacción comercial tan importante, empieza a dudar de si tiene o no sus impuestos en regla. ¿Cuál es la escritura de propiedad? Esto genera desconfianza en que la operación se vaya a ejecutar sin incidentes.
Para generar la necesaria confianza entre vendedor y comprador hemos de preparar toda la documentación que nos puede hacer falta para cerrar la operación. De esta manera, nos asegurarnos de que todos los impuestos estén al día y podremos ir relajados a elevar a pública la compraventa.
Error 6 – No tramitar el CEE
El CEE o Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en los anuncios del piso. Se trata de una forma de etiquetar la vivienda en función del consumo de energía que genera. Actualmente, es uno de los mejores puntos de referencia para hacerse un presupuesto de gasto energético (con permiso de las compañías eléctricas y del gas). Es un trámite sencillo y económico que en apenas unos días se obtiene. Además, el informe nos indica qué medidas podríamos tomar para mejorar la vivienda y ahorrar energía.
El CEE es obligatorio a la hora de anunciar la vivienda y actualmente ya hay portales que no te permiten poner el anuncio sin los datos de dicho certificado.
Error 7 – No disponer de Cédula de Habitabilidad o tenerla caducada
La Cédula de Habitabilidad es otro de los documentos imprescindibles para vender. El notario te lo va a solicitar. Hay pisos que nunca han dispuesto de cédula por que se construyeron antes de los años 70 y no era obligatoria. Si es tu caso, no te despistes. Ponte manos a la obra y contacta con un profesional (esto no lo puedes hacer tú) ya que no va a estar antes de un mes. Si esperas a tener el comprador, puede que la cosa se complique innecesariamente.
Error 8 – Desconocer el estado del edificio
Tanto si el edificio es muy viejo como si no los es, precisa de un mantenimiento periódico. Hay comunidades que cuidan los edificios y saben el valor que tiene un buen mantenimiento. Otras, se pasan años sin gastar un euro en mantener la finca. Cuando quieren hacerlo, ya han pasado los cincuenta años y las derramas son mayores.
Los compradores querrán saber si el edificio está bien mantenido. Si hay derramas pendientes y sobre todo si ha pasado el ITE, querrán conocer las deficiencias.
Error 9 – No saber qué es el ITE
Según Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Los propietarios de edificios de antigüedad superior a 45-50 años, cuya tipología sea residencial vivienda colectiva, podrán ser requeridos por la Administración competente para realizar el Informe de Evaluación del Edificio.
Dicho informe contendrá como mínimo: a) La evaluación del estado de conservación del edificio. b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio. De acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
En municipios con población superior a 25.000 habitantes, los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las comunidades fijen condiciones distintas en su normativa, deberán ser objeto de una inspección técnica periódica. De manera que asegure su buen estado y debida conservación.
Como consecuencia de este informe, la comunidad de vecinos probablemente tenga que afrontar gastos de mantenimiento con regularidad y, en ocasiones, el arquitecto puede indicar que se hagan obras urgentes. En todo caso, nos interesa tener este informe para saber que todo está en orden y que no hay derramas pendientes
Error 10 – Hacer fotos de tu piso con tu móvil
Las fotos profesionales ya no son caras. Lo primero que va a ver tu comprador, probablemente, son las fotos de tu inmueble en un portal inmobiliario. Busca un buen fotógrafo que te haga un reportaje con el piso muy limpio y ordenado. Solo para pisos de lujo es imprescindible un vídeo o un Tour Virtual.
Error 11 – Poner un precio muy alto porque no tienes prisa en vender
Actualmente con los portales y los filtros de búsqueda, los compradores lo tienen fácil para comparar precios. Si buscan unas características para una zona y un presupuesto y tu piso se desvía mucho, nunca aparecerá en las búsquedas. Tendrán muy pocas visitas. Los primeros días son esenciales para vender. Los compradores cuando ven un piso anunciado mucho tiempo sin venderse, piensan que tiene algún defecto. Por otro lado, cuando el precio se desvía mucho del precio de mercado para las características del piso, simplemente no hay visitas. Tienes que tener en cuenta estos aspectos si quieres vender tu piso rápido.
Error 12 – Bajar mucho el precio para acelerar la venta
A no ser que tengamos una urgencia, lo ideal es ajustar el precio al precio de mercado para que la venta se haga en unos 60-120 días desde que se puso el anuncio. Algunas empresas prometen ventas muy rápidas a costa de perder ingresos. Cuidado con lo barato, a veces sale caro.
Error 13 – Concertar visitas en días y horas distintas
¿A qué hora entra mejor luz en el piso? ¿A qué hora está más tranquila la zona? Intenta, siempre que sea posible, poner las visitas en las horas de más luz. Y si agrupas las visitas el mismo día, que sea con una diferencia de unos treinta minutos entre cada una. Ahorrarás mucho tiempo. Además, si los compradores se ven unos a otros, ven que hay movimiento. Si les gusta el piso, no tardarán en hacer una oferta.
Error 14 – Realizar visitas sin registro
El registro de visitas tiene una doble función. La primera es saber quién entra en tu casa. En el caso de propiedades de lujo, hay que ser precavido y saber a quién dejamos entrar y qué ve. Por otro lado, el registro es imprescindible para hacer el seguimiento de las personas interesadas. Avisar si bajamos precios, etc. Un consejo es que realices una ficha básica de cada visita. En ella deberías incluir los nombres de los visitantes y sus datos de contacto: teléfono, email, etc. Así mismo, toma nota de los comentarios que realicen acerca de sus necesidades o puntos de la vivienda que les parecen más interesantes.
Como siempre te recomendamos, lo ideal es que contrates a un profesional. En OI REAL ESTATE estamos para asesorarte. ¡Contáctanos!
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