Los propietarios suelen preguntarse si es o no conveniente vender un piso con una inmobiliaria. Y la respuesta, en general, es que sí. Los agentes inmobiliarios realizan un gran trabajo durante la gestión de la compraventa, aunque pocos saben de todas las labores que ellos desarrollan. ¿Quieres conocerlas? ¡Sigue leyendo porque aquí te contamos todo al respecto!
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En la era digital, son muchas las PropTech que ofrecen vender un piso sin cobrar comisiones. Y aunque lo que ofertan es real, no significa que la gestión sea gratuita. En realidad, con el término “comisión” nos referimos al importe porcentual que se le paga al gestor inmobiliario por todos los servicios prestados. Pero las PropTech no cobran porcentajes, sino que perciben una cantidad de dinero fija por la gestión.
Ahora bien, cuando se analiza si es más conveniente vender tu piso con una inmobiliaria o a través de una PropTech, las respuestas son variadas. A grandes rasgos, podríamos decir que la gestión de una inmobiliaria es completa, personalizada e integral. Mientras que las PropTech utilizan un mecanismo automatizado que puede o no funcionar. Pero ¿qué es exactamente lo que hace un agente inmobiliario?
Día de día de un agente inmobiliario
El agente inmobiliario es un intermediario entre el propietario y el comprador o el inquilino y el arrendador. En consecuencia, vela por el bienestar y la satisfacción de las necesidades de ambas partes. Sin embargo, su tarea es mucho más compleja de lo que parece. Veamos cuáles son las funciones que desempeña un asesor de bienes raíces en su día a día.
Captación de inmuebles
El punto de partida de cualquier inmobiliaria consiste en conseguir una cartera de clientes nutrida, donde se encuentren inmuebles de calidad. Para lograrlo, las agencias trabajan con distintas técnicas. La más común y la más antigua es el “boca a oreja”, es decir, la recomendación de sus servicios entre familiares y amigos de antiguos clientes. En general, se gestionan a través de la solicitud de referidos y esta resulta ser la estrategia de marketing más exitosa.
La captación de los inmuebles representa una de las mayores dificultades para aquellos que quieren emprender en el negocio inmobiliario. Sin embargo, las franquicias ofrecen una oportunidad alternativa, dado que permiten adosarse a una marca que cuenta con su propia cartera de clientes. Esta última estará a disposición del franquiciado desde el primer momento.
Contrato abierto o en exclusiva
Una vez que se ha contactado con el cliente potencial (un propietario interesado en vender su inmueble a través de la agencia), la inmobiliaria podrá continuar por dos caminos diferentes: hacer un contrato abierto o en exclusiva.
Firmar un contrato abierto significa que el mismo inmueble será publicitado por distintas agencias inmobiliarias en las mismas condiciones.
Un contrato en exclusiva, en cambio, le otorgará a la agencia inmobiliaria la exclusividad para gestionar y vender la propiedad durante cierto periodo de tiempo, que suele ser de seis meses.
También existe una opción alternativa: el contrato exclusivo compartido, que suele darse entre las MLS, unas organizaciones de colaboración inmobiliaria. Con esta opción, una agencia que tiene la gestión exclusiva de un inmueble puede compartirla con otras. De esta manera, cada una de las participantes aumentará en un número su cartera de clientes.
La visita al piso y la relación con el propietario
Una vez que se ha decidido qué tipo de contrato se ofrecerá, la agencia inmobiliaria deberá conocer al propietario y al inmueble. Algunas compañías deciden conocer primero al propietario en sus oficinas para explicarle detalladamente en qué consiste la gestión y cuáles serán los honorarios. Otros, en cambio, prefieren visitar el piso y ahí mismo le informan a su dueño sobre las condiciones de contratación de los servicios.
Ahora bien, todos los profesionales están de acuerdo en que la revisión del piso es de vital importancia, puesto que en ocasiones se pueden recomendar ciertas técnicas, como el home staging, que reducirán el tiempo de venta de la propiedad. Además, pueden sugerirle al propietario la realización de una reforma integral, con la finalidad de maximizar la rentabilidad de la operación. En algunas ocasiones, la inmobiliaria puede hacerse cargo de todo el proceso, incluso de los gastos, que serán compensados una vez que se haya vendido el inmueble.
¿Cuánto vale este piso?
Determinar el precio de venta del inmueble es uno de los pasos claves tanto en el proceso de compraventa como de alquiler de propiedades. Sin embargo, es habitual que el propietario discrepe con el precio de mercado que resulta del análisis inmobiliario y es por eso que hay que saber negociar.
Una alternativa de negociación podría ser la de poner el inmueble a la venta a un precio más elevado e ir bajándolo gradualmente si se observa que no consigue venderse por esa cantidad. Cabe aclarar que este procedimiento puede demorar el tiempo de venta del inmueble. Pero si el propietario no tiene prisa, será una opción sumamente viable.
También es una alternativa ofrecerle al vendedor más de una opción de precios, de forma tal que se puede encontrar un punto medio que resuelva la discrepancia. En OI REAL ESTATE, por ejemplo, cuando realizamos una valoración de un inmueble, ofrecemos dos precios posibles: uno mínimo y otro máximo. Y aunque siempre está abierta la puerta de la negociación, habitualmente vendemos las propiedades al precio máximo establecido.
La negociación es una tarea compleja y será mejor dejarla en manos de expertos. Este representa otro de los beneficios de vender tu piso con una inmobiliaria.
Publicidad del inmueble
Cuando se haya definido el precio de venta de la propiedad, el agente inmobiliario deberá proceder con la publicidad del inmueble. En este paso, es importante aplicar la eficacia y la eficiencia, dado que de ello dependerá la cantidad de personas que demuestren interés en la vivienda.
Hay varios factores fundamentales a tener en cuenta en este sentido. El primero es que publicar el inmueble en todos los portales aumentará exponencialmente la cantidad de visitas. Por otro lado, crear un buen anuncio es de suma importancia, porque los interesados suelen hacer un filtro previo a través de las fotos, los videos y la descripción que se facilita en la publicación.
Las agencias inmobiliarias suelen desarrollar una importante estrategia de marketing online para que las propiedades obtengan una mayor difusión. Ese es otro de los motivos por los cuales es mejor vender un piso con una inmobiliaria.
Visitas al piso
Una vez que la propiedad esté publicada en internet, el agente inmobiliario comenzará a recibir muchas solicitudes para visitar el piso. En este punto se puede proceder de dos maneras diferentes.
Algunos agentes prefieren recibir al interesado en sus oficinas para conocer cuáles son sus necesidades y cuál es su perfil financiero. A partir de allí, determinan si este piso se adaptará o no a aquello que está buscando. Si se adapta, procederán con la visita. Si no, le ofrecerán una opción alternativa que cumpla con todos los requisitos del interesado.
Otros, en cambio, optan por visitar el piso directamente y en esa misma visita analizan el perfil del comprador.
En cualquiera de los dos casos, es importante que el agente inmobiliario responda a todas las preguntas con honestidad y rapidez, de forma tal que, al momento de cerrar la compra, no quede ninguna inquietud sin resolver.
Negociación del precio con el comprador
Es probable que el comprador quiera negociar el precio del inmueble para adquirirlo a un valor menor que el establecido. Si la propiedad tiene algún defecto físico, como roturas, pintura desgastada o grifos que no funcionan, el agente inmobiliario deberá considerar el ajuste del precio. Lo mismo ocurrirá si se trata de una casa embargada o de una propiedad cuya hipoteca aún está vigente. En este último caso, podrá realizarse una subrogación que obligará al propietario disminuir el precio de venta del inmueble.
Cierre de la operación
Al final, siempre se llega a un acuerdo en el que todos salen beneficiados. Pero la gestión del agente inmobiliario no se termina con el compromiso de compra. A continuación, deberá procederse con el contrato de reserva, el contrato arras y la firma de las escrituras frente al notario. Es mucho trabajo, ¿verdad? Y aún hay más.
Algunas agencias inmobiliarias continúan gestionando la posventa con acciones tales como ayudar al propietario con la mudanza o liquidar el IRPF y la plusvalía municipal por la venta del piso. Este punto es importante para retomar el artículo desde el inicio, dado que el modo en que un agente realice las gestiones y la forma que tenga de fidelizar a su cliente permitirán que este lo recomiende con sus conocidos. De esta manera, no solo se estará vendiendo una propiedad, sino también se logrará aumentar la cartera de clientes.
Retomando la idea inicial, la labor del agente inmobiliario suele ser desconocida y, en consecuencia, subestimada. Pero a la hora de vender una propiedad, la mejor opción será dejar toda esta serie de pasos a cargo de un profesional inmobiliario experimentado que se involucre en el proceso tanto como lo haría el propietario.
Ahora ya lo sabes, vender un piso con una inmobiliaria es la mejor opción. En OI REAL ESTATE nos encargamos de todas y cada una de las gestiones mencionadas. ¡Cuenta con nosotros para llevar a cabo las operaciones! Estaremos encantados de ayudarte.
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