¿Crees que ha llegado el momento de vender tu piso alquilado? Entonces, este artículo es para ti, porque te contaremos cuáles son los aspectos esenciales que debes conocer para llevar a cabo la transacción.
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Son muchos los motivos que pueden despertar en el propietario el interés por vender su piso alquilado. La necesidad de liquidez, por ejemplo, es uno de los más comunes.
Ahora bien, como este asunto suele generar muchas inquietudes, hemos decidido repasar los aspectos esenciales que deberás tener en cuenta a la hora de vender tu piso con inquilino.
Vender piso alquilado: aspectos esenciales
Lo primero que debes saber al respecto es que este procedimiento es completamente legal. En efecto, vender un piso alquilado a inversores es una práctica habitual en el mercado inmobiliario y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, hay algunos aspectos que deberás conocer antes de proceder con la operación. Veamos cuáles son.
Derecho de adquisición preferente
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino tiene prioridad a la hora de comprar la propiedad que alquila, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiera establecido lo contrario.
El procedimiento que debes seguir en estos casos es notificarle al inquilino tu intención de vender la propiedad. Además, deberás informarle el precio y las condiciones de venta. Desde el momento en que el inquilino recibe la notificación, dispondrá de treinta días naturales para decidir si quiere o no adquirir la vivienda. Si acepta la oferta, se procederá con la transacción. Si la rechaza o no responde, podrás continuar con la venta del inmueble a un tercero.
Ahora bien, si como propietario tomaras la decisión de vender tu piso alquilado sin notificar al inquilino, este último podría acogerse al derecho de retracto y reclamar la adquisición preferente. Para hacerlo, dispone de un plazo de treinta días naturales desde el momento en que recibe la notificación donde se le informa que el piso se ha vendido.
Cabe agregar que, en ocasiones, en el mismo contrato de arrendamiento se agrega una cláusula donde se especifica que el inquilino renuncia al derecho de adquisición preferente. En estos casos, tú como dueño de la propiedad podrás venderla a un tercero sin mayores inconvenientes. Sin embargo, siempre tendrás que notificar al inquilino sobre la venta del inmueble con un mínimo de treinta días de anticipación. Solo de esta manera quien alquila el piso podrá mudarse a otra vivienda.
¿Qué ocurre con el inquilino si le vendes tu piso a un tercero?
Imaginemos entonces que el inquilino ha renunciado a su derecho de adquisición preferente y que has logrado venderle tu propiedad a un tercero. ¿Qué ocurre con el arrendador en estos casos? La respuesta dependerá de si el contrato está o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si el contrato de alquilar está inscrito en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento sí está inscrito en el registro, entonces el inquilino podrá seguir viviendo en el piso. En efecto, el nuevo dueño estará obligado a respetar el plazo del contrato de alquiler. Lo que significa que la relación entre arrendador y arrendatario continuará tal y como se había pactado, aunque con la diferencia de que cambiará la titularidad del propietario.
Esta es la causa por la cual la práctica de vender un piso alquilado es muy común cuando el comprador es un inversor. En estos casos, si alguien quiere comprar un piso para obtener de él un rédito económico, contar con un inquilino resulta muy beneficioso, puesto que estaría obteniendo rentabilidad desde el primer momento.
Si el interesado desea comprar la propiedad para vivir en ella, en cambio, esta opción sería menos conveniente. El comprador tendría que esperar a la finalización del contrato de alquiler para poder trasladarse de vivienda. Y nadie dispone de tanto tiempo para cambiar de residencia. Es por esto que el vendedor está obligado a notificarle a su comprador potencial sobre la situación del inmueble, incluso antes de firmar el contrato de arras o de recibir algún tipo de anticipo en concepto de seña o de reserva.
Si no se notificara, el comprador podría dar marcha atrás con la operación, lo que implicaría una pérdida de tiempo y de dinero para el vendedor, quien tendría que devolver el dinero de las arras por duplicado a causa del incumplimiento del contrato.
Si el contrato de alquilar no está registrado
Registrar el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad no es obligatorio. En efecto, son muy pocos los que efectivamente se registran en esta institución.
Ahora bien, cuando el contrato de arrendamiento no está registrado, tú como propietario tendrás total libertad para vender tu piso alquilado. El inquilino, entonces, tendrá que abandonar el piso en un plazo de tres meses contando desde el momento en que recibe la notificación. Esto se debe a que el nuevo dueño estaría en pleno derecho de finalizar la relación contractual de manera anticipada.
Sin embargo, si el nuevo propietario es un inversor y le interesa continuar alquilando la propiedad, podrá hacerlo a través de un pacto entre las partes. Para ello, deberá incluirse una cláusula en el contrato de compraventa que especifique que se respetará el contrato de arrendamiento que recae sobre la propiedad hasta su vencimiento.
Vender piso alquilado: ¿es conveniente?
Ahora que ya sabes cuáles son los aspectos esenciales a tener en cuenta para vender un piso alquilado, probablemente te estés preguntando hasta qué punto es conveniente llevar a cabo esta transacción.
Entre sus ventajas, podríamos decir que tú como propietario podrías mantener los ingresos provenientes de la renta hasta el día en que se concrete la venta de la propiedad. Además, si la venta no fuera bien, aún tendrías la garantía de los ingresos de la renta. Podríamos destacar también que tener la casa alquilada mientras esperas a que aparezca el comprador representa un alivio frente al riesgo de ocupación. Y, además, los compradores de este tipo de propiedad suelen ser pequeños o grandes inversores, con quienes es mucho más sencillo llevar adelante la operación.
Ahora bien, como todo, vender un piso alquilado también trae asociadas algunas desventajas. La más significativa es que la demanda será mucho más acotada y se despertará menos interés entre los compradores potenciales. La segunda se refiere a que deberás informarle en todo momento al inquilino sobre lo que quieres hacer con la propiedad. De no informarle, podrías verte sometido a algunas penalizaciones y pérdidas de autoridad.
En definitiva, la conveniencia o no de vender tu piso alquilado dependerá de tu situación y de la urgencia que tengas por vender la propiedad. Si lo que necesitas es obtener liquidez, esta puede ser una solución para ti.
¿Hemos resuelto tus dudas? ¿Tienes más inquietudes? Déjanoslas en comentarios, ¡estaremos encantados de responderte!
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