Desde Oi Real Estate queremos contarte cuál es el valor mínimo para escriturar una vivienda. Continúa leyendo el artículo para saber más.
En este artículo encontrarás:
Una práctica muy habitual dentro del mundo inmobiliario es la escrituración a un precio menor o mayor del que realmente vale la propiedad. Esto se hace, creyendo que por medio de esta maniobra se podrán evitar obligaciones impositivas. Se trata de un procedimiento para nada conveniente, de hecho, puede llevar al propietario a pagar una mayor cantidad de dinero cuando desee poner a la venta su propiedad.
Hay una fórmula matemática que se conforma con diferentes variables para realizar el cálculo del valor mínimo con el que se debe escriturar una vivienda. Este debe coincidir con el índice establecido por los diferentes ayuntamientos. En el siguiente artículo te contaremos cómo se calcula y cuáles son los valores a los que debes escriturar tu propiedad.
Valor mínimo para escriturar: ¿por qué los compradores modifican el precio real de la vivienda?
Muchas personas, al comprar un inmueble pone una cifra más baja o superior al valor oficial. Esto se debe a que este valor implicará una serie de obligaciones con Hacienda y otras entidades al abonar más o menos dinero. Según el monto que conste en los papeles de propiedad de la vivienda, los costes impositivos serán distintos.
Sin embargo, debes tener mucho cuidado. Estar mal asesorado en estos temas puede traer grandes inconvenientes.
¿Por qué se escritura a un precio más bajo?
Escriturar por debajo del precio de venta es una costumbre muy arraigada por la cual los compradores piensan que podrán pagar una menor cantidad de impuestos. Esto redundaría en un rédito económico que no será tal, ya que lo que se puede ahorrar al firmar la escritura a un valor inferior se perderá en los siguientes años en el caso de que se tenga intención de vender esa propiedad. Esto ocurre porque se deberá abonar un impuesto extra por esa plusvalía.
¿Qué consecuencias trae escriturar a un valor inferior al oficial?
En caso de que Hacienda investigue y descubra una escrituración llevada a cabo a menor precio que el de venta, estarás en problemas. Ya que cuenta con el derecho de imponer multas y sanciones al propietario, además de los intereses que corresponden a la falta de pago real.
Fórmula para calcular el valor mínimo de escritura
Para calcular el valor de escrituración de una propiedad será necesario multiplicar el Valor Catastral por un Coeficiente Multiplicador de Variación Catastral. Este último se obtiene con la siguiente fórmula:
CMVC= CVMI/(RM x CAVC)
CMVC: se trata del coeficiente por el que se debe multiplicar el valor catastral actualizado para obtener el valor real del bien inmueble.
CVMI: es el coeficiente de variación del mercado inmobiliario.
RM: se trata del coeficiente de referencia al mercado.
CAVC: es el coeficiente de actualización del valor catastral.
Es importante tener en cuenta que estos índices son calculados por cada municipio. En otras palabras, habrá que prestar atención a no escriturar por debajo del valor mínimo establecido al multiplicar el valor catastral por el coeficiente multiplicador que tenga el municipio donde se encuentre la vivienda.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral nos da la valoración objetiva de un inmueble a partir de ciertos datos, por ejemplo, la ubicación de la vivienda, los metros cuadrados de construcción o los metros del terreno. Para calcularlo, se tiene en cuenta el valor en el Catastro del suelo y el de la construcción.
Este valor, generalmente, se revisa cada año, en función de la evolución de la zona y de los valores. En los últimos años Hacienda y los ayuntamientos optaron por aumentar la periodicidad de sus revisiones. Esto se debe a que, el periodo de actualización media llegó a ubicarse en 21 años en 2013, con un 48% de los inmuebles con valoraciones previas a 2002.
Es importante no confundir el valor catastral con el valor de referencia de los inmuebles que ha comenzado a tener efectos el 1 de enero de 2022.
Actualización del valor catastral 2022
El valor catastral no tiene, necesariamente, que cambiar en todos los municipios todos los años. Por ejemplo, en 2020 grandes capitales como Madrid o Barcelona no registraron cambios en el catastro. No obstante, en Valencia se acordó una subida del 3% y en Sevilla del 2%, debido a que la variación dependió del año en el que actualizaron el catastro por última vez.
En los Presupuestos Generales del Estado de 2022 se contempla la actualización de los valores catastrales de hasta 825 000 inmuebles
¿Qué riesgos implica escriturar por el valor mínimo y no por el valor real de venta?
La escritura es un documento donde figuran los datos del propietario del bien inmueble en el cual aparecen los derechos y obligaciones que adquiere o hereda un inmueble. Para cubrirla es necesario establecer un valor mínimo, que puede variar dependiendo de los criterios estatales de las diferentes Comunidades y Ayuntamientos. Algunos de los costes que deben incluirse en la escrituración son:
- Impuestos asociados a la compraventa
Este coste variará según la Comunidad Autónoma en la que se lleve a cabo, por lo general, cuesta entre el 6 por ciento y el 12 por ciento del valor de la propiedad inmueble.
- Costes del Notario y gastos registrales
Estos tienen relación con los gastos asociados a la oficina notarial que hayamos elegido
Los coeficientes para aplicar a una escritura de compra venta también tendrán que ver con el año de la compraventa, así como del valor catastral que figura en el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI.
La importancia de poner información fehaciente en la escritura
Engañar con estos datos es muy peligroso, ya que se corre riesgo de que Hacienda imponga una sanción al dueño de una propiedad cuya escritura tenga un valor distinto al que debería tener.
Estos valores mínimos son para evitar el fraude y los engaños con las ventas de las propiedades. Si se escritura a un valor distinto de lo que en realidad cuesta la vivienda el propietario deberá pagar una cantidad diferente de impuestos. Es por este motivo que las oficinas públicas se encargan de analizar el valor de las escrituras, de este modo se aseguran la valía real de las propiedades.
No resulta extraño que un inversor compre una propiedad con la escritura por debajo de su precio estipulado y después de pagar todos los impuestos Hacienda le solicite un pago de sus obligaciones fiscales.
¿Por qué escriturar por el valor de venta?
Es fundamental consultar las tablas de coeficientes para abonar lo que determina la entidad que regula el coeficiente multiplicador encargado de determinar el valor de la escritura. Esto puede parecer difícil, sine embargo no lo es para profesionales como inmobiliarias que se dedican constantemente a comprar y vender, tramitando a diario con clientes este tipo de documentos. En caso de duda, es aconsejable consultar a un experto y no poner un valor de escritura que no sea acorde con el que resultaría del cálculo del coeficiente multiplicador.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el valor mínimo para escriturar una propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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1 Comentario
Hola, podrías analizar el mismo caso pero para una sobre escrituración?, Es decir se puede escriturar una vivienda por encima de su valor de venta para obtener un financiamiento completo 100% + gastos habría algún inconveniente con hacienda por hacerlo?.