En el mundo inmobiliario español todos los bienes tienen un determinado valor,. Esta variable va cambiando con el paso del tiempo y con él todas las circunstancias que le afectan. Es decir, el precio es el valor concreto de un bien, en un momento determinado, que se materializa mediante la venta del referido bien, dependiendo de la oferta y la demanda en ese preciso instante. En España, una propiedad tiene lo que se denomina, por un lado, valor catastral y, por el otro, valor de mercado.
En este artículo nos encargaremos de detallar minuciosamente cuál es la relación entre ambos valores. Así como también, cuáles son sus diferencias. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?
Cuando hablamos de valor de mercado nos referimos a un concepto íntimamente relacionado con el mercado financiero. Se trata del valor que tiene un activo, en este caso un inmueble, y que es establecido según los parámetros de su participación en el mercado y la ley de oferta y demanda.
Este valor tiene las siguientes características:
- Se presenta solo en las economías de mercado.
- Para su existencia es necesario la presencia de compradores y vendedores dentro de un mercado abierto. Por lo tanto, el valor de mercado está influenciado por la interacción de ambas partes en términos de oferta y demanda.
- Se trata de un valor subjetivo, ya que no es posible conocer su valor real. Esto se debe a que el valor es fijado según aquello que están dispuestos a pagar quienes intervienen en una operación de compraventa.
- Es variable, fluctúa según el movimiento del mercado y de sus participantes.
- Si ben es un valor determinantemente relacionado a los mercados financieros, puede emplearse también en el de bienes y servicios.
En conclusión, el “valor de mercado” es el que adopta un determinado bien, en un momento determinado, con unas condiciones y circunstancias normales de mercado.
¿Cómo se determina el valor de mercado en España?
En España, son las Sociedades de Tasación Homologadas quienes analizan el valor de mercado según diversas circunstancias. En relación a cada variable, estas entidades intentarán determinar el valor real según:
- Condiciones físicas en relación al inmueble
- La antigüedad de la propiedad.
- El estado de conservación de la vivienda.
- La superficie de la locación.
- Los sistemas constructivos.
- Cada uno de los materiales empleados para su edificación.
- La eficiencia energética y el estado de su certificación
- La accesibilidad a los principales servicios
- Vistas.
- Otros factores.
Por otra parte, se analizan otros factores que sirven para el cálculo del valor de mercado de un inmueble. Estos están vinculados al entorno en el cual se encuentra ubicada la locación, como ser:
- Calidad de la urbanización que rodea vivienda.
- Su conectividad y la comunicación diaria.
- Sus equipamientos
- Zonas verdes, como ser parques, plazas, etc.
Por último, se analizará la evolución económica del municipio, la zona barrial y el entorno físico más cercano. A su vez, se considerará la situación política del momento que pueden afectar a la situación de la vivienda. Además se tendrán en cuenta factores vinculados a la demografía, entre otros.
Para determinar el valor de mercado se realiza un exhaustivo estudio de mercado en donde se analiza un gran número de los llamados testigos o comparables. Son otras ventas realizadas, de bienes similares, en épocas muy recientes. Los testigos lo ponderan y homogenizan para poder trasladar su valor al inmueble que se está estudiando. Para ello, se utiliza una base de datos que suministran los Colegios de Arquitectos, los Colegios de Registradores y Colegios de Notarios. Además de usar herramientas informáticas compartidas con otras Sociedades de Tasación.
¿Cuáles son los usos de los valores de mercado?
En relación al valor de mercado, se trata de un valor que es utilizado para llevar adelante la tasación de viviendas para compra y venta de las mismas. Nos referimos a su precio al momento de la operación. Se podrá utilizar para valorar bienes inmuebles en herencias, divorcios y separación de bienes, disoluciones gananciales o los litigios en particulares o con las administraciones publicas. Es decir, saber su precio de venta.
Al momento de utilizar el valor de mercado se deben considerar todas las circunstancias posibles que puedan modificar el precio de la propiedad. Incluso se ponderan expectativas a futuro.
¿Qué es el valor de catastro o el valor catastral?
Por su parte, el valor catastral es un valor de carácter administrativo que se determina de manera objetiva para los bienes inmuebles. Su cálculo parte de cada uno de los datos que se encuentran recogidos en el catastro inmobiliario. Por lo tanto, se utiliza el valor catastral del suelo y el de las construcciones.
La normativa que se encarga de regular este tipo de valores se encuentra en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Este valor administrativo podría denominarse, además, tasación de catastro, que alude en el valor de mercado y que resulta del calculo del coeficiente de referencia del mercado sobre la valoración catastral.
¿Qué es el catastro?
El catastro inmobiliario es un registro de carácter administrativo que depende el Estado, más precisamente del Ministerio de Hacienda Públicas. En este tipo de administración se incluyen y describen los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, y sus características particulares.
El principal objetivo del catastro es tener registradas todas las propiedades del territorio junto a sus principales datos. Registrar una vivienda o finca es gratuito. No obstante, es importante no confundir con la registración del inmueble en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, el valor catastral que fija la Dirección General del Catastro es el “valor mínimo” que representará el precio recomendado para vender el inmueble. En dicho organismo es el lugar en el cual se consulta cual es el valor catastral de la propiedad.
¿Qué es el coeficiente de referencia al Mercado?
Según lo que se establece en el Real Decreto Legislativo 1/2004 que el valor catastral de una propiedad no puede superar el valor de mercado. Dicho valor es considerado como el precio de compra y venta más probable entre las partes. Mediante determinación del Ministerio de Hacienda fija un coeficiente de referencia de mercado para todos los inmuebles con las mismas características.
Dicho coeficiente se aplicará en inmuebles de naturaleza urbana de manera homogénea y será del 0,5 “al valor individualizado de la ponencia de valores”. Ese porcentaje requiere que la declaración de valores tenga impacto sobre la totalidad de la propiedad con naturaleza urbana del municipio y aprobada luego de enero de 1993.
De manera simplificada, se trata de un coeficiente que aplica a la valoraciones de mercado con el objetivo de obtener la valoración catastral. De este modo, se determina un valor coeficiente del 0,5 que no podrá ser inferior al valor de catastro. En otras palabras, dicho valor nunca podrá exceder al del mercado.
¿De qué manera conocer el valor catastral de una vivienda?
Una manera de conocer el valor catastral de una propiedad es ingresando a los sitios web de Información Catastral. De esta manera, se puede entrar a los datos protegidos de cada inmueble que se desea titular si se cumplimenta la solicitud correspondiente. Además, se podrá obtener los certificados telemáticos de los mismos. Quienes pueden solicitar el acceso a los datos en relación al valor catastral de una propiedad son administraciones o instituciones competentes. Dicha información se encuentra protegida por la
Ley del Catastro Inmobiliario. Para su solicitud se deberá completar un formulario en OVC, y luego enviarlo a la Gerencia de Catastro que corresponda. Una vez ingresado a la página oficial de Catastro se deberá elegir la opción “Titular Catastral” y verificar los datos mediante el certificado digital X509.
¿De qué manera calcular el valor catastral?
La manera más directa y sencilla de calcular el valor catastral de una vivienda es mediante la consulta del recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). En dicho recibo se puede encontrar, además, el valor del suelo y el valor que tiene la construcción del inmueble.
Si resulta que no se dispone de dicho documento, la otra manera es consultar los datos en el Registro Catastral. Este tipo de información, en España, no es del todo pública. El tipo de datos a los cuales si se puede acceder sin límites es la referencia catastral, la superficie del terreno, la localización, el uso y determinados planos.
El resto de los datos solo podrán ser conocidos por el titular o alguna persona autorizada. Al instante de la presentación del certificado de propiedad se podrá acceder al nombre, apellido y razón social de un inmueble. Además, se tendrá acceso al código de identificación, el domicilio registrado por el titular y los valores del suelo y construcción.
¿Cuáles son las diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado?
En España, el valor catastral y el valor de mercado son útiles para conocer cuál será a rentabilidad que se obtendrá en el caso de vender una vivienda. Así como también, son una buena herramienta para saber con exactitud cuáles serán los impuestos que se deberá abonar y cuánto. Según la normativa, el valor catastral siempre deberá ser inferior al valor de mercado.
En este sentido, la principal diferencia entre ambos valores es que el de mercado se calcula en el mismo acto de compraventa. Por lo tanto, determinará el precio de la trasferencia de la vivienda. De esta manera, se tendrá una idea más clara de lo que se obtendrá de ganancia tras la operación. El valor de mercado es determinado por un tasador o profesional del sector inmobiliario. De manera concreta, la diferencia entre ambos valores radica en el modo en que se valora un bien inmueble.
¿Para qué sirve conocer el valor catastral y el valor de mercado?
Conocer el valor de catastro es recomendable para saber con exactitud cuál es el precio mínimo para vender una propiedad y, al mismo tiempo, conocer sus impuestos. Por su parte, el valor de mercado será el que nos indique el precio real para la venta de una vivienda. Este valor también servirá para conocer el valor de la propiedad para una herencia, una separación de vienes, etc.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al valor catastral y valor de mercado de una vivienda. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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