En España, el cálculo del valor catastral de un inmueble en cada municipio incluye como referencia una serie de criterios. Estos son, principalmente, el valor del suelo y el valor de construcción en cada uno de los casos. Con la aprobación de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, el Catastro comenzaría a tener en cuenta otros elementos para fijar sus valores de referencia.
En este sentido, ¿Cuáles son las modificaciones que se introducen con la nueva normativa? ¿De qué se ocupa el Catastro y cómo determina el valor catastral de una vivienda? A continuación despejamos todas estas dudas.
La Cámara de Diputados del Congreso aprobó el 9 de julio de 2021 el Proyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El anteproyecto de la normativa había sido presentado por el Ministerio de Hacienda en octubre del 2020.
El principal objetivo de la nueva reglamentación es disminuir los niveles de elusión fiscal a través de la modificación de algunas normas tributarias y otro tipo de regulaciones. El proyecto de ley ingresó el 17 de junio al Senado para luego ser aprobado a mitad del año pasado.
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¿Cómo afecta la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal al sector inmobiliario?
Las nuevas normas que se establecen con la nueva ley contra la evasión fiscal en España comenzaron a regir a partir de 1 de enero del año 2022. Con influencia en la norma europea aprobada en 2016, el Gobierno español aprobó esta reglamentación como una manera de combatir y prevenir el fraude al fisco; y reformar todas las herramientas de control en el sistema tributario.
La ley trae con ella diversas consecuencias en el cálculo de varios impuestos y un nuevo valor de referencia catastral para el sector inmobiliario.
En primer lugar, la normativa implicó una modificación en la base imponible de varios impuestos. Entre los que gravan en el ámbito inmobiliario se encuentran el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Como medidas más relevantes, cabe destacar que la ley eliminaría beneficios en relación al IRPF en casos de pactos sucesorios y alquileres.
Además, afecta al sistema tributario para no residentes, Haciendas locales, a la Ley General Tributaria y otras normativas como la Ley del Catastro o Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.
¿Por qué estos tributos sufrirían un incremento?
En la nueva ley, el Catastro Inmobiliario fija sus valores de referencia inmobiliaria utilizando datos individualizados sobre antigüedad, conservación o precio de compraventa de los inmuebles. Esto es lo que determinará los límites de los montos a pagar por el ISyD, el ITP y el IP. Lo que no ha sufrido modificaciones es la forma de calcular el valor catastral de cada inmueble.
A continuación, detallaremos todos los datos sobre el papel papel que cumple el Catastro en la nueva normativa, qué información se puede consultar en él y cómo calcula el valor catastral de los bienes inmuebles.
También profundizaremos en las modificaciones que conlleva la aplicación de la nueva normativa contra la evasión fiscal .
¿De qué se ocupa el Catastro?
El Catastro es un registro de bienes inmuebles que depende de la Dirección General del Catastro, el cual forma parte del Ministerio de Hacienda. En él deben inscribirse todas las viviendas, locales comerciales, garajes y parcelas de campo que se encuentren dentro del territorio español (excepto en Navarra y el País Vasco, que tienen sus propios registros). Cabe aclarar que esta inscripción es gratuita y obligatoria.
¿Qué información se puede consultar en el Catastro?
El Catastro es un organismo que posee información sobre todos los bienes inmuebles en España. Parte de estos datos son de carácter público, es decir, que cualquier ciudadano puede acceder a ellos. Otros son restringidos, o sea que sólo pueden acceder a ellos el propietario de cada vivienda o un tercero que este autorice.
Información de carácter público
La información sobre bienes inmuebles que se encuentran dentro de España y puede ser consultada por cualquier ciudadano en el sitio web del Catastro se clasifica en tres secciones:
Datos descriptivos de cada inmueble
- Referencia catastral.
- Dirección donde se encuentra.
- Clase de inmueble (urbano o rústico).
- Uso principal que se le brinda (residencial, de almacenamiento o estacionamiento, comercial, cultural, agrario, etc).
- Superficie construida sobre la parcela.
- Año de construcción.
Parcela catastral
En esta sección se muestran, precisamente, los datos de la parcela a la cual pertenece el inmueble. Es decir:
- Superficie total.
- Porcentaje que representa la construcción respecto del total de la superficie de la parcela.
Existen casos en los cuales más de un inmueble se encuentra construido dentro de la misma parcela. Puede ocurrir en un edificio de viviendas o uno que combina viviendas, garajes, oficinas, locales comerciales, etc. Por esta razón, es aquí donde también se especifican:
- Las parcelas que contienen varios inmuebles, es decir, con división horizontal.
- Las parcelas construidas sin división horizontal.
En el primer caso, cada propiedad posee su propia referencia catastral. En el segundo, cuando se detallan las características de la construcción, se incluyen también los inmuebles que componen la parcela, qué uso se les da, su superficie y las reformas que se les han hecho.
Construcción o tipo de actividad
La información en esta sección depende de la clase de inmueble que sea y el uso que se les esté dando. Estos podrían ser algunos ejemplos:
- Vivienda: superficie y elementos comunes.
- Parcela agraria: superficie, tipo de cultivo e intensidad de producción.
- Local comercial: superficie y tipo de actividad comercial
Información restringida a cada propietario
Como mencionamos anteriormente, cualquier ciudadano puede ingresar al sitio web del Catastro y acceder a la información pública sobre cada bien inmueble. ¿Qué ocurre con la información restringida? En estos casos, cada propietario deberá identificarse mediante un certificado digital o la clave correspondiente. Luego, podrá acceder a la sección “Búsqueda de inmuebles por NIF/NIE”, en donde encontrará toda la información necesaria
- Listado de bienes inmuebles de los cuales es titular.
- Referencia catastral de cada uno.
- Localización geográfica de los inmuebles.
- Porcentaje de propiedad que posee (lo cual incluye casos de usufructo y nuda propiedad).
- Valor catastral de los inmuebles.
- Año de la última actualización del valor catastral.
¿Qué es y cómo se calcula el valor catastral de un inmueble?
Centrémonos en nuestro tema principal: el valor catastral de un inmueble.
Se trata de un valor administrativo que el Catastro asigna a cada inmueble que se encuentra dentro de sus registros. La formula para calcularlo tiene en cuenta una serie de criterios de valoración que dependen del municipio en donde esta propiedad está ubicada.
En este sentido, la relevancia de este valor radica en el papel tributario que el valor catastral cumple, ya que, en función de él se establece el valor a pagar de tributos municipales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la Plusvalía Municipal.
Con la aprobación de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, el monto a pagar por dichos impuestos también tendrá en cuenta algunos criterios del Catastro Inmobiliario. Por lo tanto, la inclusión die las nuevas variables de cálculo provocarán un incremento en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre el Patrimonio (IP). Sin embargo, es importante aclarar que no sería la forma de calcular el valor de referencia catastral lo que sea ha modificado, sino los valores de referencia inmobiliaria.
Elementos que se tienen en cuenta al momento de calcular el valor catastral de un inmueble
Para calcular el valor catastral de un inmueble el Catastro tiene en cuenta, principalmente, el valor del suelo y el valor de la construcción. También considera los siguientes elementos:
- La localización del inmueble.
- Su costo de construcción.
- Su valor de mercado.
- El valor de su suelo.
- Su calidad y su antigüedad.
- Sus características histórico-artísticas.
- Sus gastos de producción.
¿Cómo puede consultarse el valor catastral de un inmueble?
Existen dos maneras para los propietarios de averiguar cuál es el valor catastral de su inmueble:
En primer lugar, a través del recibo del IBI, en donde se encuentra reflejado explícitamente. En caso de no poseer el recibo a mano, también puede calcularse dividiendo la cantidad abonada de IBI por el porcentaje de este tributo que el ayuntamiento correspondiente aplica en la zona. Esta última información puede ser consultada en el Registro de la Propiedad.
Otra manera es recurrir a la referencia catastral, un código compuesto por veinte dígitos que el Catastro adjudica a cada inmueble al momento de su registro. Esta información también puede encontrarse en el recibo del IBI o en el sitio web del Catastro, ingresando la dirección del inmueble. A partir de esta referencia puede conocerse el valor catastral en el mismo sitio.
Modificaciones del valor catastral de un inmueble a partir de la Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal
Con la aprobación de la normativa, el Catastro incluirá en el calculo de valor datos individualizados de cada inmueble en relación a su antigüedad, su conservación, su calidad constructiva o su precio de compraventa. De manera tal que se logre definir un nuevo valor de referencia inmobiliaria a partir de valoraciones individualizadas de cada propiedad, lo cual también significará un incremento en el ISyD, el ITP y el IP.
De esta manera, la base imponible de estos tributos pasará de ser el “valor real” de un inmueble a ser su “valor de mercado”, el cual se asimila al valor de referencia que el Catastro tiene en cuenta. Es de suma importancia tener en claro que este valor de referencia es diferente del valor catastral, el cual no ha sido modificado por la ley.
La nueva normativa, entonces, acarrearía un incremento del valor de referencia, ya que hasta ahora, la base imponible de los impuestos mencionados era igual al valor real de un inmueble, el cual, por su parte, era equivalente a su precio de compraventa o a un valor objetivo asignado por cada Comunidad Autónoma.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado al valor catastral de un inmueble y las modificaciones introducidas por el Ley Antifraude en su cálculo. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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