La usucapión es un término poco conocido. Sin embargo, es utilizado para agenciarse de una propiedad con el tiempo en forma legal. En esta nota te contamos de qué se trata y cuáles son sus condiciones.
En este artículo encontrarás:
Cuando pensamos en una ocupación se nos viene a la mente la forma violenta e ilegal de lograr hacerse de una vivienda. Esto, obviamente, está penado por la ley. Ahor bien, ¿qué sucede con la usucapión? Este proceso en una manera legal y pacífica de obtener la posesión de una propiedad con el paso del tiempo. También lo es para otras clases de bienes.
El paso del tiempo y la no aparición de dueños es la clave para que esta sucesión se lleva a cabo. Hay que conocer los requerimientos y cumplirlos. Es que la usucapión es una figura jurídica. Y en este artículo te contamos cómo está regulada por el Código Civil.
¿Qué diferencia la usucapión de la ocupación?
En principio, son dos figuras legales bien diferentes. La ocupación es medio muy extendido en nuestro país, lamentablemente. En su proceso se utiliza la violencia para entrar a una propiedad y quedarse allí, en perjuicio de los derechos del o los dueños. El movimiento okupa, como se llama a estos actos de vandalismo, es una amenaza que recorre las calles de las ciudades y pueblos y puede llevar mucho tiempo hasta que la Justicia tome cartas en el asunto.
Es que en el caso de una ocupación existen propietarios a los cuales les es vulnerada su voluntad y sufre acciones de pérdidas económicas: el propietario no puede hacer uso de su bien para, por ejemplo, alquilarlo, y además experimentar daños que deberá afrontar cuando recupere el inmueble.
La usucapión (también conocida como Prescripción Adquisitiva) es un concepto jurídico que posibilita a una persona hacerse de un bien inmueble o mueble. En lo que concierne a lo inmobiliario puede ser una vivienda, un piso, un local, un terreno, etc. En este caso, el paso del tiempo habitándola o cuidándola concede la posibilidad de convertirse en propietario de ese bien sin necesidad de comprarlo.
La usucapión deviene de hace muchos años, de tiempos del derecho Romano. Podemos rastrear allí su significado: el término en latín “usus capere” significa “adquirir con el uso”. Con el tiempo, el concepto ha hecho su camino hasta encontrar lugar en el Código Civil, en donde se desprende su regulación.
Es, justamente, “adquirir con el uso” la clave de la usucapión. El uso que facilita el tiempo, el uso para su cuidado. Y no la irrupción por la fuerza.
Veremos más adelante las diferencias que establece la ley respecto a un bien inmueble y a otro mueble, pues no suponen el mismo plazo de uso hasta poder reclamar como propio.
Qué dice la ley
Como hemos dicho, la usucapión se desprende del Derecho Romano. Es por esto que su legado se extendió a muchos países de la actualidad. Francia y Portugal también legislan, como España, esta situación.
El proceso de usucapión está legislado en nuestro Código Civil. Allí se establece en el artículo 1930 su definición: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.” En otras palabras, se puede autorizar la adquisición de un bien luego de cumplirse un plazo determinado sin que el o los propietarios originales reclamen.
Es común que un bien haya tenido dueños que hayan fallecido sin dejar herederos. Otra persona ocupa ese bien y lo cuida. Luego de un plazo que contempla la ley, se traspasa ese derecho, que es un derecho real.
Es más, el artículo 609 esclarece aún más los grises: “La propiedad se adquiere por la ocupación. (…) Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”
Entonces tenemos que la ocupación, siempre que sea pacífica y se encuentre en congruencia con lo que la ley establece, permite la adquisición del bien ya que la prescripción está legislada. Dice el artículo 1931 que quienes pueden acceder a este derecho son personas “capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos”.
Los detalles de la usucapión
“Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, aclara el artículo 1936 del Código Civil.
También habla de los distintos grados de usucapión establecidos. Estos son: la usucapión ordinaria y la extraordinaria y tienen que ver con cómo y por cuánto tiempo se ha iniciado la ocupación.
•Usucapión ordinaria:
Los plazos son más cortos. El aspirante debe haberse comportado como dueño del bien y no haber irrumpido de forma violenta. Tampoco debe existir alguna acción legal de reclamo por parte del propietario real.
Otra forma es haber actuado de buena fe. Esto es, que la persona crea de buena fe que el bien es suyo. Por ejemplo, haber firmado algún documento o haber sido estafado, o simplemente haber recibido el bien por parte de su dueño. En los casos de contratos de compraventa, también se puede acceder a la usucapión, aunque sea insuficiente para el traspaso legal del bien.
•Usucapión extraordinaria:
Las condiciones son menos rigurosas. Por ejemplo, una posesión del bien inmueble o mueble sin irrupción violenta y con buenas intenciones, a un plazo mayor de tiempo, son suficientes. No hará falta la declaración de buena fe ni ningún otro documento.
Ahora bien, para concretar la usucapión es preciso una actuación judicial. Tramitar el bien de manera legal, como ser inscribir al bien dentro del Registro de la Propiedad para generar un expediente de dominio.
Plazos de la usucapión
Dentro de la usucapión ordinaria, el plazo de un bien inmueble es de diez años o veinte si el propietario existe, pero vive en el extranjero. Mientras tanto, en la usucapión extraordinaria deben transcurrir treinta años.
Entonces, vemos que no importa el lugar donde se encuentre el inmueble, por ejemplo, si se halla en un lugar residencial o rural. Lo que afecta al proceso es cómo se ha realizado la ocupación y por cuánto tiempo.
Distinta es la legislación en Cataluña. Su Código Civil establece un plazo de veinte años para los inmuebles en todos los casos. No hay distinción entre usucapión ordinaria o extraordinaria.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la usucapión. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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