Fijo, variable o mixto: ¿Qué tipo hipotecario me interesa escoger?

Muchos de los compradores de vivienda no disponen de suficiente dinero para afrontar la operación y necesitan de financiación bancaria. Un préstamo que puede vincular al cliente durante la mayoría de su vida laboral y que conviene estudiar a conciencia. Tanto por el periodo de amortización como por el tipo hipotecario.

Para escoger la hipoteca que más se adapta a nuestros intereses debemos analizar cada detalle. Desde el plazo de amortización al diferencial o los tipos de interés. Esta última variable es una de las más importantes. Especialmente ahora que el Euribor, índice de referencia en la mayoría de hipotecas, se encuentra en mínimos históricos.

Entre los tipos hipotecarios, la banca destaca las virtudes del tipo fijo. Una fórmula que permite conocer de antemano cuál será el importe de la cuota. Sin sorpresas. Mientras que el tipo variable expone al cliente a las actualización periódica del índice de referencia.

Finalmente, existe una tercera posibilidad: la hipoteca mixta. En la que durante un periodo inicial, no superior a tres años, se paga un interés fijo. Para, posteriormente, pasar a pagar una cuota variable.

¿Qué método resulta más interesante? ¿Qué ventajas e inconvenientes ofrece cada tipo hipotecario? Oi Realtor, expertos en el asesoramiento de inversiones inmobiliarias, destaca los detalles a tener en cuenta.

Los tipos de interés de las hipotecas

Al solicitar financiación bancaria para la compra de un inmueble, lo primero que deberemos hacer es comparar las diversas ofertas de cada banco. Porque resulta tan importante ver las condiciones de cada entidad como comparar unas con otras.

Una variable a la que debemos prestar más atención es el tipo hipotecario. Tradicionalmente, los bancos sólo ofrecían hipotecas a tipo de interés variable. Una tendencia que cambió con el estallido de la crisis, y que ha llevado a que las hipotecas a tipo fijo se multipliquen por cinco en el último año. Pasando del 15% del total (2016) a más del 40% (2018). Según datos de octubre del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Entre los aspectos más relevantes que diferencian a una u otra fórmula está la vinculación con el banco. En los préstamos a tipo fijo, a través de la contratación de seguros, planes de pensiones y otros productos. Además de ciertos requisitos que pueden suponer un importante sobrecoste en la cuota mensual.

Mientras que los préstamos a tipo variable pueden dejarnos a merced del mercado financiero y las decisiones económicas del Banco Central Europeo (BCE).

En ese sentido, el tipo fijo aún parte con desventaja frente al variable por tres motivos: el desconocimiento por parte de los clientes, la imposición de condiciones y el encarecimiento al que lo someten los propios bancos.

Algunos aspectos a tener en cuenta

Entre los detalles a considerar en la elección del tipo hipotecario no conviene olvidar:

Comisiones bancarias
En la elección entre hipoteca a tipo fijo o tipo variable es fundamental estudiar el tipo de comisiones que aplica la entidad en los diversos supuestos (cancelación parcial o total, impago de cuotas).

Plazo de amortización
Los préstamos a tipo fijo son interesantes en hipotecas a corto plazo (10 años aprox.), ya que la entidad suele imponer intereses más altos cuando los plazos de amortización son mayores.

Situación del cliente
Se aconseja estudiar de una manera realista la situación actual y las perspectivas de futuro, teniendo en cuenta cómo serán los ingresos a corto, medio y largo plazo. Así como la previsión de gastos.

Vinculación con el banco
Otro aspecto importante son las condiciones de vinculación que impondrá la entidad, que suponen la contratación de productos y fidelización del cliente. Menos libertad y un coste añadido mes a mes.

Pros y contras de cada tipo hipotecario

Tal y como aconseja el proyecto ‘Economía para ti’, de la financiera Cofidis, los dos factores clave para elegir entre un tipo hipotecario u otro son el plazo y los ingresos.

¿Qué hay que tener en cuenta del tipo variable?
La gran ventaja del tipo de interés variable está en un pago inicial inferior al tipo fijo. En el primer caso encontramos a préstamos a 30 años con Euribor + 0,89%. Mientras que en el segundo lo habitual es un 2,5%. Casi 130 euros al mes de diferencia en una hipoteca media por 150.000 euros.

Por contra, la probable subida del euribor daría un giro de 180º a esta situación. Probablemente de más de 300 euros en favor de las hipotecas fijas.

¿Qué hay que tener en cuenta del tipo fijo?
Las hipotecas a tipo fijo parten con la ventaja de una mejor planificación financiera. Al conocer de antemano la cuota mensual. Además de un tipo de interés que hoy por hoy es muy atractivo. Frente al 5% e incluso el 6,5% de hace una década, actualmente abundan las ofertas al 2,5%.

Sin embargo, esta situación tiene fecha de caducidad. Tras el último anuncio del BCE, en diciembre de 2018 se abandonará la compra de deuda. Y esto, probablemente, acabará provocando un aumento de los tipos de interés a lo largo de 2019. Por ello, si la idea es contratar una hipoteca a tipo fijo lo mejor es hacerlo cuanto antes.