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Luego de la puesta en vigencia, todavía las discusiones no han llegado a su fin. Es que ahora, se busca realizar una nueva recusación a la ley de vivienda, impulsada desde distintos sectores políticos.

No debemos olvidar también que varias comunidades autónomas han decidido recusar la normativa por interferir en sus competencias en materia de vivienda.

En este post te contaremos cuáles son las propuestas que plantea el ERC respecto a la ley de vivienda y las modificaciones que quiere incorporar. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Recusación a la ley de vivienda por las zonas tensionadas
Cambios a la ley de vivienda para regular el mercado
Las distintas posturas partidarias
La votación del recurso a la ley de la vivienda

Recusación a la ley de vivienda por las zonas tensionadas

La Esquerra Republicana de Catalunya, ha tomado una decisión por lo menos controvertida. Es que luego de votar a favor a la ley de vivienda, ahora, decidió presentar un recurso de inconstitucionalidad en su contra, con el fin de defender el autogobierno de ese territorio.

El bloque de izquierda, luego de enterarse de la medida que planea efectuar el ERC, se ha mostrado muy descontenta. Es que los grupos nacionalistas, entre ellos el EH Bildu, habían terminado, según decían con los problemas que planteaban las comunidades autónomas respecto a la invasión de las competencias. Ahora, al tomar esta medida, desde la Esquerra, plantea este punto como el motivo de recurso.

Por otro lado, tenemos que tener presente que Sumar, espera que el Estado, pueda tener un peso más importante en materia de la vivienda, que las distintas autonomías. Esto es especialmente para aquellas que quieran recusar o se nieguen a utilizar esta normativa para controlar los precios de los alquileres.

Yolanda Díaz, al ser consultada por toda esta situación, explica que considera que hoy en día, la prioridad debe ser la vivienda de cara a las negociaciones que se realizan con el PSOE para poder efectuar una reedición del gobierno de coalición. Entienden que justamente este no es un buen momento para tomar este tipo de posturas, principalmente ahora, donde es necesario, en las grandes ciudades, no poner trabas en la regulación de los precios de los alquileres.

Cambios a la ley de vivienda para regular el mercado

El ERC, considera que la medida que están llevando adelante no tiene que ver con un ataque al autogobierno. Ellos explican que es una prioridad que se pueda poner en funcionamiento los instrumentos que frenen las subidas de los precios de los alquileres en las zonas tensionadas.

Desde otros sectores, entienden que la acción del ERC, podría tener como consecuencia, la impugnación de dos apartados específicos del artículo 18 comprendidos en la ley de vivienda. Este particularmente es el que se encarga de regular y permitir la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado. Además faculta a aquellas administraciones competentes a generar este control de precios.

Pese a ello, los independentistas, explican que dentro del dictamen que emitió el Consejo de Garantías estatutarias de Cataluña se establece que estos puntos, vulneran la competencia de la Generalitat respecto a las cuestiones de vivienda que se incorporan dentro del artículo 137 de su Estatuto.

Las distintas posturas partidarias

Los diputados alineados en el EH Bildu, en una rueda de prensa realizada a comienzos de la semana, han intentado restar importancia a esta situación. Mertxe Aizpurua, la portavoz, explicó que ambos partidos, tanto el Bildu como el ERC, han realizado aportes con el fin de incorporar cambios a la ley de vivienda. Por medio de los cuáles no puedan considerar la normativa como un un invasor de las competencias de las comunidades. Recordemos que antes de que la ley entrara en vigencia, se han realizado las modificaciones solicitadas por estos partidos, para que no sean recurridas por las distintas localidades con este fundamento.

También han declarado, que el ERC, no tiene como finalidad realizar la recusación a aspectos troncales de la normativa, como la declaración de zonas tensionadas, regulación de precios, desahucios o limitación en los aumentos de precios.

Pese a lo declarado por el EH Bildu, según se ha podido conocer, una de las críticas, es específicamente sobre las zonas tensionadas. Esto se debe a que lo consideran uno de los aspectos que vulnera el autogobierno de la comunidad.

Los vascos, por su parte, se han alineado con el ERC. Ellos incluso han cuestionado la postura del Partido Nacionalista Vasco. Es que han decidido recusar a la ley de vivienda, desde el Gobierno de Euskadi.

Incluso, el Presidente de la comunidad autónoma del País Vasco, ha utilizado una publicación en las redes sociales para dar su opinión, luego de declarar que el EH Bildu apoyaría a la ley de vivienda, sin tomar en cuenta lo impredecible de las consecuencias que esto puede generar para el autogobierno vasco.

Por último, el Bloque Nacionalista Galego, se abstuvo de la votación a la ley de vivienda. Según han explicado esto se debe principalmente a que consideraba que podría generar avances aunque invadiría las competencias.

La votación del recurso a la ley de la vivienda

Según se ha informado, la presentación se deberá votar en el Parlament el día 1 de septiembre. Si llegara a obtener los votos necesarios, Cataluña se convertiría en la quinta comunidad autónoma en solicitar la inconstitucionalidad respecto a la ley de vivienda. Es importante aclarar que hasta ahora, ninguna de las solicitudes ha sido admitida.

Las comunidades que se encuentran tramitando esta recusación hasta el momento han sido:

Baleares
Madrid
Andalucía
El País Vasco.

Estos territorios hoy en día se encuentran gobernados bajo el Partido Popular. Los respectivos gobiernos han expresado que consideran que la ley de la vivienda, invade competencias específicas de las comunidades autónomas, y le quitan la posibilidad de generar políticas que consideren necesarias.

Marta Vidal, quien es la consejera de Vivienda, Territorio y Movilidad explicó que esta interferencia se establece en un total de nueve artículos y cuatro disposiciones de la normativa, vulnerando el Estatuto de Autonomía.

Deberemos esperar ahora a ver que sucederá en la votación, por un lado. Además de aguardar la respuesta a cada una de las solicitudes presentadas por las distintas comunidades.

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Viviendas desocupadas y zonas tensionadas

16 agosto, 2023 No hay comentarios

Las viviendas desocupadas en nuestro país siguen estando en el centro de escena. Tengamos presente, que según explican la Ley de vivienda, ha llegado para poder solucionar un problema estructural de acceso a la propiedad. Esta normativa se centra en fijar distintos aumentos en los impuestos del IBI, para intentar que aquellas personas que tienen viviendas desocupadas las incorporen en el mercado.

Por otro lado, se establecerían zonas de viviendas tensionadas, para poder fijar topes en los aumentos de los alquileres, para evitar las subidas por sobre los valores establecidos por la normativa.

Si bien, muchas personas consideran esta la salida que resolverá el problema estructural, al analizar el mercado de la vivienda, existen algunos parámetros poco alentadores para ello. Esto tiene que ver con que solo un 18.2 por ciento de las viviendas desocupadas se encuentran emplazadas en zonas en las que existe un problema de vivienda.

En este post te contaremos todo lo que sucede respecto a las viviendas desocupadas y las zonas tensionadas. Además de cuáles son las expectativas sobre los datos recogidos. ¿Nos acompañas?

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Viviendas desocupadas en nuestro país
Podrían resolver los problemas las viviendas desocupadas
Las zonas tensionadas
Donde se registra la mayor cantidad de viviendas desocupadas, y algunas particularidades

Viviendas desocupadas en nuestro país

Según el último censo realizado de viviendas desocupadas en nuestro país, la cantidad de propiedades en desuso, alcanzan un total de 3.837.328. Este valor alcanza un 14,41 por ciento del parque nacional de vivienda.

Lo importante a tener en cuenta es lo que sucede especialmente en las zonas tensionadas. Es que del porcentaje de viviendas desocupadas, solo el 18.2 por ciento se encuentran emplazadas en las localidades en las que existen los problemas habitacionales más importantes.

Cabe aclarar que cuando hablamos de viviendas desocupadas, nos referimos a aquellas que no son de residencia habitual de ninguna persona, y tampoco son utilizadas de forma estacional, esporádica o periódica.

Podrían resolver los problemas las viviendas desocupadas

Como dijimos anteriormente, la Ley de vivienda ha establecido la posibilidad a las comunidades autónomas de aplicar subidas en el Impuesto de Bienes Inmuebles a aquellas propiedades que se encuentren vacías. De esta manera esperan que pueda aumentar la cantidad de viviendas que integran el mercado de alquiler.

A la hora de analizar cuáles podrían ser los resultados de estas nuevas medidas, explican que serían insuficientes. Esto se debe a que en las localidades en las que el precio de los pisos es alto, la demanda es mayor, la cantidad de viviendas desocupadas es menor.

Al continuar analizando los datos respecto a las viviendas en desuso, explican que un 81,2 por ciento de ellas, se encuentra en las localidades donde las familias necesitan menos del 30 por ciento de sus ingresos para gastar en este ítem.

Esto significa que son comunidades en las que no existe una importante desigualdad entre la oferta y la demanda. Por ello, estos mercados donde se localizan las viviendas desocupadas no se encuentran tensionadas, por lo que no son lugares donde exista un gran conflicto habitacional.

Pero, ¿Sabes cuáles son las localidades que cuentan con un mayor número de viviendas desocupadas? Éstas se establecen en :

Galicia

Castilla – La Mancha

En el interior de Andalucía

También la misma situación se ve en Castilla y León

Ten presente que estas regiones tiene la particularidad de que el precio de la vivienda, es menor al que se establece en la media estatal. Además de ello, la densidad poblacional es mayor. Por ello es que se explica que es allí donde el mercado no se encuentra tensionado.

Las zonas tensionadas

Como dijimos anteriormente, un 18,8 por ciento de las viviendas desocupadas, se encuentran en localidades que tienen problemas para abastecer la demanda. Esta cifra responde a un total de 721.400 propiedades.

A la hora de entender a que nos referimos con las zonas tensionadas, son aquellas en las que la oferta no puede abastecer la demanda. Esta situación ocurre principalmente debido a que es allí donde establece un 61,1 por ciento de la población de nuestro país.

El problema es que no necesariamente esta cantidad de viviendas vaya a ingresar al mercado, ya que muchas personas han adquirido sus viviendas como segunda residencia o también con el fin de aumentar el patrimonio. De esta forma, es muy probable que decidan no vender ni alquilarlas. Sin embargo, si sucediera esto que la Ley de vivienda necesita, se contribuiría a satisfacer la demanda. Pese a todo ello, es importante establecer que probablemente será necesario que el gobierno fije medidas complementarias con el fin de aumentar el parque nacional de vivienda.

Donde se registra la mayor cantidad de viviendas desocupadas, y algunas particularidades

Pero cuáles son las localidades que cuentan con mayor número de viviendas desocupadas en términos absolutos:

Madrid ocupa el primer puesto al registrar un total de 97.178 viviendas desocupadas

Barcelona, por su parte, tiene según el último censo, 75.476 propiedades en desuso

El tercer puesto lo tiene Valencia, donde las viviendas desocupadas alcanzan un total de 36.454.

Al continuar el análisis de lo que sucede en Madrid, por ejemplo, notamos algo particular respecto a unos años atrás. Es que es la comunidad autónoma que tiene un mayor número de viviendas desocupadas, con un 6.4 por ciento. Al comparar esta cifra con la que se registraba a mediados del 2001, ésta ha descendido casi a la mitad, registrando en ese momento un 12,4 por ciento.

En Catalunya, por otra parte, en el 2021 la cantidad de viviendas desocupadas, era de un 10,7 por ciento, a mediados del 2001, este porcentaje se establecía en el 13,7 por ciento, con lo cuál si bien el descenso no fue tan abrupto como en Madrid, ha registrado la misma tendencia.

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La ley de la vivienda será recurrida por las Comunidades Autónomas

26 julio, 2023 No hay comentarios

Al parecer las críticas a la ley de la vivienda no han llegado a su fin. En los últimos días, la Comunidad de Madrid informó que recurrirá al Tribunal Constitucional. Esta decisión tiene que ver con que interpretan que mediante ella se extralimitan las competencias del Estado. El municipio se basa en el artículo 149 de la Constitución Española.

Pero esta no ha sido la única que ha decidido tomar esta determinación. La Junta de Andalucía, el día 24 de mayo ha iniciado los trámites por los que intenta que se reconozca como inconstitucional la nueva normativa.

En esta nota te contaremos los distintos argumentos que presentan las Comunidades para recusar la ley de la vivienda, y cuáles serán los pasos a seguir. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La ley de la vivienda recusada por la Comunidad de Madrid
La Junta de Andalucía también recurrirá la ley de la vivienda
Puntos que atentan contra la autonomía de las comunidades
Conclusiones finales

La ley de la vivienda recusada por la Comunidad de Madrid

El consejero de vivienda de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo Domínguez, ha informado que la Comunidad recurrirá al Tribunal Constitucional por considerar que la ley de la vivienda se extralimita en la interpretación que realiza sobre las cuestiones del Estado y excede en sus competencias. Agregó además que en el tema de la vivienda, la competencia es únicamente del municipio. Por ello, esta regulación, explica, es excesiva por parte del estado.

Detalló además, que según han podido revisar, existe la posibilidad de que 11 apartados de 8 artículos podría considerarse inconstitucionales.

La presentación realizada ante el Tribunal Constitucional, por ello, se encuentra fundamentada en la excesiva regulación que pretende llevar adelante el gobierno mediante la incorporación de la ley de la vivienda. Algunos de los puntos específicos que mencionan son los del la protección pública y la definición de las zonas de mercado residencial tensionado.

Deberemos esperar ahora la respuesta que le darán a la Comunidad, ante la presentación.

La Junta de Andalucía también recurrirá la ley de la vivienda

El consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía, ha tomado conocimiento del inicio de los trámites que realizarán para solicitar la recusación de inconstitucionalidad referida a la ley de la vivienda.

Nuevamente, aquí se explica que esto tiene que ver con la invasión de competencias respecto a temas de vivienda, que son de carácter exclusivo de cada Comunidad Autónoma.

La presentación plantea la inconstitucionalidad de 18 artículos y 4 disposiciones adicionales que se encuentran enmarcadas dentro de la ley de vivienda. Esto se debe a que, como dijimos anteriormente, el Estado no tiene la potestad de legislar, ni siquiera de forma supletoria, respecto a la vivienda.

Según los distintos servicios jurídicos, se han sobrepasado los límites desde el artículo 3, en el que se mencionan distintos conceptos. Algunos de ellos son: el de vivienda protegida, social, protegida de precio limitado, grandes tenedores, vivienda asequible incentivada y parque público. Desde la Comunidad Autónoma, explican que estos puntos ya se encuentran regulados dentro de la legislación autonómica competente, y no puede el Estado intervenir en ello.

Puntos que atentan contra la autonomía de las comunidades

Uno de los puntos de la ley de la vivienda, que consideran, atenta las competencias autonómicas e incluso el derecho a la propiedad, tiene que ver con la implementación de las zonas tensionadas. Es que mediante esta medida, se produce una invasión frontal y directa respecto a temas exclusivos de las autonomías.

Otro de ellos, tiene que ver con que la ley de la vivienda, se extralimita a la hora de regular la gestión de los parques públicos de vivienda. Con ella, explican, se reducen a las comunidades autónomas a solo ejecutar las políticas que el Estado estaría solicitando. Pero eso no es todo. También se incorpora la figura de las viviendas asequibles incentivadas, que tampoco corresponde al gobierno crearlas, ya que no se encuentra dentro de sus facultades.

Se ha solicitado también la impugnación de dos artículos de la normativa, más específicamente del 8.a y 8.c por un lado y el 11.1.b y 11.1.e. Se debe a que regulan los derechos y deberes que le corresponden a los propietarios de las viviendas y el estatuto jurídico. Nuevamente, debemos decir que según la Jurisprudencia Constitucional, le compete a la comunidad autónoma. Ellos son los que deben velar por los intereses tutelados en dicha legislación e incorporar las limitaciones respecto a la propiedad de la misma.

Respecto al articulo 15.1.d y e, también se ha solicitado la impugnación al igual que para la Disposición Final Cuarta de la ley de la vivienda. Aquí se hace referencia al porcentaje de reserva para la vivienda que se encuentra sujeta a algún tipo de régimen de protección pública de alquiler y reserva en las zonas donde el mercado residencial se encuentre tensionado para la construcción y gestión de viviendas sociales o rotacionales. Explican desde la Comunidad, que se vulnera con ello el artículo 56.3 y 5 de Andalucía. En él se hace referencia a la competencia exclusiva para la ordenación del territorio y urbanismo.

Conclusiones finales

La ley de la vivienda ha generado mucha controversia desde el inicio. Son muchos los actores que pertenecen al mercado inmobiliario que consideran que por medio de ella no será posible resolver los problemas cuya finalidad motivó su creación. Otros sectores consideran que es necesaria para poder solucionar los problemas estructurales que aquejan al sector de la vivienda.

Es muy posible que estas dos comunidades no sean las únicas que soliciten la inconstitucionalidad de la ley de la vivienda. La pregunta más interesante para hacer en este momento, es si lograrán que el Tribunal Constitucional de lugar a su solicitud. Debemos destacar, que muchos de estos planteos se han realizado, antes de la aprobación de la normativa. Continuaremos contándote toda la información sobre las novedades que surjan sobre este tema.

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Zonas tensionadas y viviendas vacías

14 julio, 2023 No hay comentarios

La ley de la vivienda, ha habilitado a las comunidades a establecer las zonas tensionadas en nuestro país. Por medio de esta medida, se intenta solucionar uno de los principales problemas estructurales que tiene el sector inmobiliario. Se trata del acceso a la vivienda. Debemos recordar que esta normativa, ha traído bastante revuelo. Muchos del los integrantes del sector inmobiliario han realizado duras críticas, y otros consideran que es una forma de solucionar estos problemas.

Varios partidos políticos y administraciones consideran que por medio de ella, será posible movilizar la vivienda vacía. Pero, todo parece indicar que no será la solución, por lo menos en la proporción que era de esperar.

En este artículo, te contaremos todo lo que necesitas saber sobre la cantidad de viviendas vacías en las zonas tensionadas de nuestro país, y cuales son las previsiones que el sector espera para los próximos meses respecto a la solución de esta problemática estructural. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Zonas tensionadas y tasa de esfuerzo
El precio de la vivienda y las zonas tensionadas
Las localidades con mayor y menor cantidad de pisos vacíos

Zonas tensionadas y tasa de esfuerzo

Como te decíamos anteriormente, la Ley de vivienda, llega con la promesa de resolver el problema estructural de acceso a la vivienda. Pero no parecería ser todo tan color de rosa. Es que al parecer, dentro de las zonas tensionadas, se encontraría el 18.8 por ciento de las viviendas vacías. Estos datos, corresponden a localidades donde la tasa de esfuerzo, es superior al 30 por ciento, y por ello, pueden ser categorizadas como la nueva normativa establece.

Otro de los datos que se han conocido, tiene que ver con que el 66 por ciento de las casas no habitadas, se encuentran emplazadas en municipios que cuentan con menos de 50.000 habitantes.

Tenemos que tener presente que en lugares como Madrid y Barcelona, este tipo de propiedades, representan un total del 6,4 por ciento y un 9,3 por ciento respectivamente

El precio de la vivienda y las zonas tensionadas

Como veníamos explicando, los municipios que cuentan con menos de 50.000 habitantes, tienen un total de viviendas vacías cercana a los 2,2 millones. Esto representa un 66,34 por ciento. Según explican, este resultado, no alcanza a ser una muestra que pueda ser representativa y por medio de ella pueda modificar el valor del mercado, el ratio de la vivienda o la oferta sobre la población.

Tenemos que tener en cuenta que el valor de las propiedades, se encuentra directamente relacionada con la forma en que se establece la tasa de esfuerzo, que luego se utilizará para las distintas mediciones.

Hace pocos días, se han conocido los resultados del Censo de población y vivienda, que ha realizado el Instituto Nacional de Estadísticas Según la entidad, en nuestro país, hay un total de 3,8 millones de propiedades en desuso. Para tener una idea, esta cantidad, representaría un 14,41 por ciento del total del parque inmobiliario.

Sobre este informe, del INE, debemos aclarar, que luego de publicar la información, varias entidades e integrantes del sector inmobiliario, han realizado críticas, explicando, que en realidad, se trata de un número bastante inferior, incluso, que podría llegar solo a encontrarse entre un 1 y un 4 por ciento.

Pero pese a esta discusión, al referirse a ello, se explica que la cantidad de viviendas vacías, en realidad no genera ningún tipo de impacto en el mercado, para ninguno de los parámetros que lo componen, por ejemplo los precios, la demanda, o la tasa de esfuerzo.

Respecto a la variable del precio, explican que existe una correlación negativa, que se establece entre dos aspectos. Por un lado el ratio de las propiedades que se encuentran vacías y el precio de los inmuebles. Es que cuando más alto se encuentra el valor de una zona, la cantidad de viviendas vacías será menor. Debido a ello, es que la hipótesis de que las zonas tensionadas tienen esta característica, ya que hay una mayor cantidad de viviendas vacías, quedaría desechada.

Las localidades con mayor y menor cantidad de pisos vacíos

Dentro de los distintos mercados residenciales de nuestro país, encontramos realidades dispares. Existen algunas de las localidades que pueden considerarse dentro de las zonas más deseadas, y con una liquidez en el mercado muy alta. En ellas encontramos los siguientes porcentajes de viviendas vacías:

Palma: allí, la cantidad de propiedades en desuso, se encuentra en torno al 5,05 por ciento.

Málaga: aquí el porcentaje alcanza al 6,4 por ciento.

Madrid: según las estimaciones, en esta localidad, este tipo de propiedades alcanza a un 6,4 por ciento.

Sevilla: tiene un total de viviendas vacías del 7,4 por ciento.

Bilbao: suma un 8,25 por ciento.

Valencia: un 8,7 por ciento.

Barcelona: llega a un 9,3 por ciento.

Localidades con menor cantidad de viviendas vacías:

Valle de Egüés en Navarra: cuenta con un 2,14 por ciento de propiedades en desuso.

Villanueva de la Torre, en Guadalajara: tiene un 2,35 por ciento de viviendas vacías.

Palleja, en Barcelona: allí, se han informado un 2,43 por ciento de inmuebles cerrados.

Desde el otro lado de la vereda, se encuentran las poblaciones que cuentan con mayores porcentajes de propiedades en desuso, en términos globales. Detallaremos a continuación cuáles son las más importantes:

Fuente de Carreteros: aquí es donde el porcentaje de viviendas vacías, es mayor. Esta localidad que se encuentra emplazada en Córdoba, cuenta con un 92,87 por ciento del total del parque inmobiliario

Cuntis, localizado en Pontevedra, por su parte, este tipo de viviendas representa un 76,75 por ciento.

En Igueña, establecido en León, la cantidad de propiedades alcanza un 75,75 por ciento.

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Casas vacías: críticas a los resultados del INE

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Se aprobó la Nueva Ley de Vivienda: claves para entenderla

18 mayo, 2023 1 comentario

El Senado aprobó definitivamente la nueva ley de la vivienda el 17 de mayo, con una votación que arrojó como resultados 134 votos a favor y 117 en contra. Se debatieron un total de 324 enmiendas parciales del texto original, pero ninguna de ellas fueron aprobadas.

La nueva ley de la vivienda entrará en vigencia desde el día posterior a su publicación en el BOE lo que se prevé que suceda en muy pocos días.

Mediante esta nueva ley se regulan distintos aspectos del sector, aunque se centra principalmente en el alquiler de viviendas. Se establecen ayudas para posibilitar el acceso a una vivienda y se incorporan medidas para regular los desahucios y las limitaciones de las subidas de los valores mediante distintas acciones dependiendo de si se encuentran en zonas tensionadas.

En este post te contaremos los principales puntos que debes saber respecto los cambios que traerá la nueva ley de la vivienda y la forma en que ellas pueden afectarte. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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¿Cuándo entrará en vigencia la nueva ley de la vivienda?
Restricción en precios de los alquileres
Zonas tensionadas para el mercado de renta
Cambios en los parámetros de definición de los grandes tenedores de propiedades en nuestro país
Cómo se regularán los valores de la renta en las zonas tensionadas en la nueva ley de la vivienda
Pequeños propietarios
Grandes tenedores de vivienda
¿Qué sucederá con las nuevas viviendas que ingresan al mercado para el alquiler?
Pago de los honorarios inmobiliarios a la hora de firmar un contrato
Derechos establecidos contrarias a la nueva ley de la vivienda
Medidas de protección frente a los desahucios
Cambios fiscales que establece la nueva ley de la vivienda para pequeños propietarios
Beneficios del IRPF
Aumentos del IBI
Mejorar la cantidad de oferta de alquileres asequibles
Descalificación indefinida de la vivienda protegida

¿Cuándo entrará en vigencia la nueva ley de la vivienda?

Vigencia de la nueva ley de vivienda

La nueva ley de la vivienda entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOE, que se estima será en muy pocos días.

En cuanto a los aspectos impositivos, se tomarán recién para el año que viene.

Restricción en precios de los alquileres

Creación de un nuevo índice de actualización de precios de alquileres

Uno de los puntos que ha generado controversia respecto a esta normativa, tiene que ver con la regulación de los valores máximos que pueden aumentarse los alquileres en nuestro país. Son muchos los expertos que se han declarado en contra de este tipo de herramientas para solucionar el problema de la vivienda. Incluso explicando que puede ser contraproducente, o sea, generar el efecto contrario al que se quiere.

En este momento, y como una medida extraordinaria, se ha establecido un máximo en cuanto a la actualización de los alquileres en un 2 por ciento. Se permitirá solo un 3 por ciento de subida durante el 2024. A partir del 2025, se estipula la creación de un nuevo índice de actualización de precios de alquileres, que fijará este porcentaje habilitado para la subida de ellos, menor al IPC.

Zonas tensionadas para el mercado de renta

Delimitación de zonas tensionadas

Otra de las modificaciones que incorpora la nueva ley de la vivienda, tiene que ver con las zonas tensionadas para el mercado de alquileres. Lo que se busca con esta medida es facilitar y mejorar la posibilidad de declarar con esta particularidad a una localidad. La finalidad es la de poder abarcar una mayor cantidad de áreas en las que se apliquen las medidas de control permitidas por la normativa.

Ese nombramiento, podrá ser efectuado por las distintas Comunidades Autónomas incluyendo en la revisión al Ayuntamiento de la localidad que se quiera declarar tensionada.

La determinación respecto a las zonas tensionadas se podrá establecer desde los distritos censales como micro zonas o incluso del tamaño de las mismas Comunidades Autónomas, siempre y cuando, puedan cumplir las condiciones que se han establecido. Para poder hacerlo, será necesario que la localidad cumpla por lo menos con uno de los siguientes requisitos:

Que los precios hayan aumentado allí más de 3 puntos porcentuales, respecto al valor del IPC, teniendo en cuenta los últimos 5 años.

Que el valor promedio de la vivienda, sea mayor del 30 por ciento de los ingresos medios que se establecen en esa localidad.

Cambios en los parámetros de definición de los grandes tenedores de propiedades en nuestro país

Modificación del concepto de grandes tenedores de vivienda

En principio hay que recordar que se consideraban grandes tenedores a aquellos propietarios que contaban con un total de más de 10 inmuebles radicados en la misma localidad.

Según la nueva ley de la vivienda, esta cantidad se ha reducido a 5 viviendas para personas físicas o jurídicas.

Para los pequeños propietarios, se considerarán bajo esta definición a aquellas personas jurídicas o físicas que sean titulares de menos de cinco inmuebles.

Cómo se regularán los valores de la renta en las zonas tensionadas en la nueva ley de la vivienda

Regulación de valores de renta de alquiler

Los precios para los alquileres de los nuevos contratos, sin importar si nos referimos a los grandes o pequeños propietarios, se encontrarán regulados y topados.

Esta medida tiene como objetivo principal el de lograr controlar y reducir el valor de las propiedades de alquiler y solo se tendrá en cuenta para aquellas zonas que se declaran tensionadas, no para las demás. Los topes que se fijarán, dependerán de la modalidad de contrato que se haya fijado y de la categoría en la que encuentre el propietario. O sea si es un gran o pequeño tenedor.

Pequeños propietarios

Para el caso de los pequeños propietarios, el valor se establecerá por medio de la indexación del precio de la renta anterior que se ha establecido, o sea según el monto de alquiler entre el contrato anterior y el nuevo. Para un nuevo contrato de alquiler, el propietario deberá sumar los aumentos que se han estipulado en la ley:

2% para el 2023.

3 % durante el 2024 y

A partir de 2025 a través de un índice que será creado especialmente para este fin

Grandes tenedores de vivienda

En el caso de los grandes tenedores, estos porcentajes deberán establecerse por medio del índice de contención de precios, que aún no se ha creado.

¿Qué sucederá con las nuevas viviendas que ingresan al mercado para el alquiler?

La nueva ley de la vivienda contempla que los inmuebles en las zonas tensionadas tendrán limitaciones en el precio. Esto será siempre teniendo en cuenta las competencias que se establecen en cada Comunidad Autónoma.

Pago de los honorarios inmobiliarios a la hora de firmar un contrato

Honorarios inmobiliarios

La nueva ley de la vivienda, establece que el pago de los gastos de gestión inmobiliaria estarán a cargo del arrendador. Esto se incorpora mediante el Apartado Nº 1 del Artículo 20. El inquilino será quien deba pagar la fianza y la garantía adicional que se estipulan en estos casos al realizar la firma de la renta.

Otro punto importante a recalcar tiene que ver con los gastos extras. En la nueva normativa se agrega explícitamente la prohibición de realizar subidas en los valores de los alquileres mediante la incorporación de nuevos gastos que el inquilino deba afrontar como por ejemplo, las tasas de basura o los gastos de comunidad.

Derechos establecidos contrarias a la nueva ley de la vivienda

Prohibición acuerdo entre partes que contradiga la nueva ley

Con el fin de asegurar el cumplimiento de todos los artículos impuestos en la nueva normativa, se establece, la prohibición de acuerdo entre las partes, mediante el cuál pueda intentar realizar un contrato en el que se contradiga alguna de las pautas que se establecen en la normativa.

Hasta el momento la Ley de Arrendamientos urbanos vigente permitía que, por medio de un contrato, se pudieran establecer acuerdos entre inquilinos y propietarios.

En el momento en que se publique la nueva ley de la vivienda en el BOE, esto no podrá pasar. Allí se establece que no puede existir una posición preponderante del propietario de una vivienda sobre la del inquilino que necesita encontrar una propiedad donde vivir. Por ello se prohíbe la incorporación de aspectos de abuso contrario a la ley.

Medidas de protección frente a los desahucios

Protección a desahucios

Esta nueva normativa, contiene una serie de medidas en las cuáles se busca proteger a personas que se encuentran en situación de vulnerabilidad.

Será obligatorio el establecimiento de fecha y horario estipulado para ello.

Establece la posibilidad de incluir prorrogas en los procedimientos de lanzamiento, que podrán llegar a detenerlos por más de dos años.

Estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de resolución extrajudiciales para aquellas personas que se encuentren en estado de vulnerabilidad.

Para poder poner en marcha estos aspectos, las distintas Comunidades Autónomas, se encontraran habilitadas para articular los mecanismos propios. Con ello nos referimos tanto a la mediación como a alternativas habitacionales que consideren necesarias. Además se les da la capacidad de utilizar los fondos de planes estatales de vivienda.

De esta forma se establecen alternativas habitacionales para las personas que se encuentren en riesgo de desahucio. Esto puede ser por medio de alquileres sociales bonificados, realojamiento para personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que lleve adelante esa localidad.

Cambios fiscales que establece la nueva ley de la vivienda para pequeños propietarios

Modificaciones fiscales para propietarios

Beneficios del IRPF

La nueva ley de la vivienda establece beneficios fiscales para los pequeños propietarios. Se efectuarán a los titulares de inmuebles emplazados en lugares que hayan sido declarados como tensionados. A ellos, se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF.

Con esta medida, se intenta incentivar a los titulares de vivienda a poner sus propiedades en alquiler. Así se podrá compensar la limitación que se estipula para los nuevos contratos de alquiler.

El monto puede llegar al 90 por ciento de incentivo que los propietarios recibían, en el caso de reducir los montos para los alquileres. Otros beneficios son:

50 por ciento de incentivo para todos aquellos titulares de un inmueble que se ponga en alquiler.

70 por ciento si éste fuera para alquilar por primera vez a jóvenes de entre los 18 y 35 años. Esto sucederá también si se trata de una vivienda en la que se hayan realizado mejoras o la rehabilitación de la misma.

90 por ciento si el alquiler se encuentra emplazado en una zona tensionada

Aumentos del IBI

Con el fin de incentivar a los propietarios de viviendas a incorporar al mercado para alquiler, se establece un aumento del Impuesto de Bienes Inmuebles para quienes prefieran mantener sus viviendas vacías. De esta forma a los titulares de más de cuatro inmuebles -y que tengan uno de ellos vacío- en un municipio, el Ayuntamiento podrá aumentar la tasa del IBI hasta un 150 por ciento.

Mejorar la cantidad de oferta de alquileres asequibles

Oferta de alquileres

La nueva ley de la vivienda, tiene como finalidad aumentar la oferta de inmuebles, con precios acordes a la situación económica de cada localidad. Los poderes públicos, siempre de acuerdo a sus competencias, se encontrarán habilitados para impulsar la existencia de propiedades asequibles incentivadas. Ellas estarán sujetas a lo establecido por sus competencias.

Descalificación indefinida de la vivienda protegida

Prohibición de cambiar la calificación de vivienda pública

La nueva ley de la vivienda, explicita para aquellas viviendas protegidas que sean promovidas en suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a regímenes de protección pública, se encontrarán dentro de un régimen de protección pública permanente. Esto significa que se excluirá su descalificación, si es que mantiene la calificación del suelo.

Por otro lado se fija la calificación indefinida de la vivienda protegida.

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¿Quién pagará la comisión inmobiliaria con la nueva ley de vivienda?

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Aceleran tramitación de la ley de vivienda en Senado: sería aprobada antes del 18 de mayo

29 abril, 2023 No hay comentarios

El jueves último, en la Cámara de Diputados se ha aprobado el Proyecto de ley de Vivienda. El gobierno, busca que la nueva normativa vea la luz antes de 28 de mayo, cuando se realizarán las próximas elecciones autonómicas y municipales.

Recordemos que este Proyecto de ley de vivienda, había estado paralizado y bloqueado en el Congreso.

Luego de realizar una serie de negociaciones con partidos como el ERC y el Bildu, se ha logrado un acuerdo tras modificaciones en ella.

Al ser aprobada y publicada en el Boletín Oficial, la ley entrará en vigencia. De todas maneras debemos esperar a ver que sucede en el Senado, ya que aún es posible la incorporación de modificaciones en su texto en la tramitación parlamentaria.

A continuación te contaremos cuales son las expectativas sobre los próximos pasos que debe realizar este Proyecto de ley de vivienda para ver la luz. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:

El proyecto de ley de vivienda llega al Senado

Luego de la aprobación el pasado jueves en la Cámara de Diputados, el proyecto de ley de vivienda, deberá ser tratado en el Senado. Allí, la intención será la de realizarlo por medio del procedimiento de urgencia. De esta forma, se podrían acotar los plazos para su puesta en marcha, pudiendo ser aprobada definitivamente el 17 de mayo en la sesión plenaria.

Según el calendario de tramitación que prevé el Senado, el proyecto de ley de vivienda, debería estar ya en la Cámara Alta.

Luego de presentar a los grupos del Senado la información para analizar, se dará plazo hasta el día 4 de mayo para presentar la incorporación de enmiendas que consideren necesarias y propuestas de veto para este Proyecto de ley de vivienda.

Para continuar su tratamiento, está previsto que se reúna la ponencia y la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, con el fin de lograr emitir el dictamen de la Ley, aunque no se ha conocido la fecha en la que se llevará adelante. Una vez que se hayan realizado será posible debatir y votar. Esto será durante el Pleno que se ha pautado para la semana del 9 de mayo.

Recordemos que estas fechas deben aún ser aprobadas por la Mesa y los Portavoces de la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Criticas a proyecto de ley de vivienda

Si bien el proyecto de ley de vivienda continúa su curso correspondiente, las críticas sobre la nueva normativa no se han detenido. Son muchos los partidos políticos, asociaciones, entidades y participantes del sector inmobiliario que han explicado las razones por las que consideran que los efectos que tendrá esta nueva normativa. Agregan que no solo no podrá solucionar los problemas que busca resolver sino que tendrá efectos negativos en la mayor parte de la comunidad.

El problema de las zonas tensionadas

Mediante la nueva normativa, se les posibilita a las Administraciones competentes a declarar zonas del mercado residencial que se encuentren tensionadas en caso de cumplirse una de las condiciones.

Una de ellas es que la carga promedio del coste de alquiler o de hipoteca en el presupuesto de las viviendas, sumado a los suministros básicos y gastos sea mayor al 30 por ciento de los ingresos medio de los hogares de esa localidad. La otra posibilidad es el que valor de compra o de los alquileres haya sufrido una subida en los últimos cinco años, de más de 3 puntos respecto al IPC de la Comunidad Autónoma en la que se emplace. Una vez que la zona haya sido catalogada dentro de estas características mediante el trámite necesario, se establecerá así por un plazo de 3 años, con la posibilidad de prorrogarse.

Iñaki Unsain, quien es el director general de la ACV Gestión Inmobiliaria y Personal Shopper Inmobiliario, sobre este punto explica que la normativa no se encarga de incentivar el acceso al mercado de la vivienda.

Teniendo en cuenta que, lo que necesita resolverse, es justamente la diferencia que en esas zonas se establece. En parte por la diferencia entre la oferta y la demanda, poder aumentar la cantidad de viviendas en alquiler, podría ser una mejor solución. Estimular a los propietarios a incorporar sus propiedades para el alquiler, debería ser el objetivo. Si se define establecer zonas de tensión, es muy probable que los titulares de viviendas prefieran desprenderse de ellas para tener mayor rentabilidad.

Limitaciones a los valores de los alquileres

Por un lado, El Proyecto de Ley de vivienda, establece un monto máximo a incrementar en los precios de alquileres. Se establece un máximo del 2 por ciento para el corriente año y un 3 por ciento para el año siguiente .También se ha pautado la creación de un nuevo índice de referencia para los años siguientes.

Sobre este tema, Iñaki Unsain, explica que regular los valores de los alquileres será sumamente negativo y es uno de los puntos que más polémica genera.

Esta normativa, considera que, aplica el tope a los contratos tanto nuevos como vigentes y así se corre el riesgo de aumentos excesivos en los precios de las viviendas. Debido a ello lo más probable es que los titulares decidan absorber el tope del aumento admitido por la ley, en el valor inicial de la renta.

Nuevamente, aclara que este tipo de medidas, tenderá a propiciar que los titulares de las viviendas prefieran deshacerse de los inmuebles, que antes rentaban, con el fin de no tener que acatar esta normativa. Así solo se reducirá la oferta agravando el problema actual.

Sobre el mismo punto, la AMADEI ha realizado declaraciones. Allí ha explicado su posicionamiento sobre las medidas de la nueva ley. Estas herramientas ya se han utilizado anteriormente, aclaran, y su resultado ha sido nocivo. Por medio de ellas solo se ha logrado perjudicar a un sector mayor al que sale beneficiado.

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Se aprobó en la Cámara de Diputados el proyecto de la ley de vivienda

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La ley de vivienda suma nuevas críticas

19 abril, 2023 No hay comentarios

Luego de muchos meses de negociación por parte del Gobierno para poder establecer la nueva ley de vivienda, comienzan a aparecer las críticas. Poco a poco, diferentes actores que forman parte del sector inmobiliario van expresando su posición frente a ella.

En este post, te contaremos respecto a la opinión de algunos de estos actores sobre la puesta en marcha de la nueva ley de vivienda. Cuáles son sus argumentos y lo que ellos consideran que podrían ser los efectos a futuro de su implementación. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Zonas tensionadas en la nueva ley de vivienda
¿La nueva ley de la vivienda será un error?
Rechazo de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias a la nueva normativa
Consecuencias de la nueva ley de vivienda según AMADEI

Zonas tensionadas en la nueva ley de vivienda

Dentro de la nueva ley de la vivienda, se establece la regulación de los alquileres en las zonas que se consideran tensionadas. Esto será tanto para los grandes tenedores, como los pequeños. Es importante destacar que se plantea un cambio, donde el primer grupo se considerará a partir de las 5 propiedades, y no 10 como se hacia anteriormente.

Al ser consultado Iñaki Unsain acerca de la modificación establecida para los grandes tenedores, lo considera un absoluto desastre que genera miedo. Explica que este tipo de medidas, no favorece ni incentiva el acceso al mercado de la vivienda.

¿La nueva ley de la vivienda será un error?

El director general de la ACV Gestión Inmobiliaria y Personal Shopper Inmobiliario, Iñaki Unsain, se ha expresado respecto a la nueva ley de la vivienda.

Uno de los puntos a los que hace referencia, tiene que ver con la intención de regular o limitar las subidas de los alquileres. Según se ha dado a conocer, para el transcurso del corriente año, el límite será del 2 por ciento, y para el siguiente será del 3 por ciento.

Según ha expresado Iñaki Unsain, esta limitación es desastrosa y uno de los puntos más polémicos. Considera que con esta medida, aplicando el tope a los contratos tanto nuevos como vigentes, se corre el riesgo de que se sufran aumentos excesivos en los valores de las viviendas. Aclara que con ello, los titulares de las propiedades buscarán absorber este tope del 3 por ciento en el valor inicial de la renta.

Explica que según el, es muy posible que los propietarios, decidan deshacerse de las viviendas que rentaban, para no tener que acatar la nueva ley de vivienda. De esta forma, la oferta, bajaría aun más, agravando el problema que ya existe. Debemos tener en cuenta, que de suceder esto, los más vulnerables serán los más perjudicados al no poder acceder a un piso en renta.

Por todo ello, entiende que el resultado que se obtendrán con la nueva regulación es una caída de la oferta, y por otro lado una subida de los valores de la renta. Además, es muy posible que aquellas personas que cuenten con alquileres convencionales, decidan traspasarse al turístico, si es que éste no entra en la regulación.

Rechazo de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias a la nueva normativa

La AMADEI ha expresado públicamente su rechazo a la nueva ley de vivienda. Uno de los principales motivos, tiene que ver con que las medidas que se han tomado, anteriormente sobre las restricciones de la renta. Siempre han tenido un resultado nocivo que terminan perjudicando a un sector muy amplio, incluso, mucho mayor que el que se verá beneficiado.

Considera además que aún son varios los aspectos que falta terminar de establecer. Uno de ellos, tiene que ver con el índice que se utilizará para actualizar los alquileres luego del 2025.

Otro punto al que se refiere, tiene que ver con las Comunidades Autónomas que decían rehusarse a aplicar la nueva ley de vivienda. Advierte que también puede existir un conflicto entre los ayuntamientos y comunidades a la hora de definir cuales serán las zonas que se considerarán en tensión.

Una aclaración que ha expresado también, es respecto a las agencias. Aclara que no siempre los arrendadores son los que se configuran como clientes de ellas. Por lo tanto, la ley no debería establecer el pago de sus honorarios siempre al arrendador. Muchas personas interesadas en adquirir una vivienda en alquiler se acercan a las inmobiliarias que se encargan de conseguir una propiedad con las características solicitadas. Aunque, también, muchos de sus clientes son propietarios.

Debido a ello, es que AMADEI se encarga de denunciar que esta nueva ley de vivienda acabará perjudicando y deteriorando un mercado. Allí, recordemos es el lugar en el que se opera diariamente, y se busca promover el dinamismo para permitir el acceso a la mayor cantidad de gente que necesita orientación en la adquisición o renta de una vivienda.

Consecuencias de la nueva ley de vivienda según AMADEI

Según han explicado, el hecho de regular los precios de los alquileres, tendrá diferentes efectos negativos:

Al efectuar esta restricción, la oferta de propiedades para la renta se verá contraída y reducida entre un 15 y un 30 por ciento. Esto sucede, porque con este tipo de medidas, lo que se promueve es una inseguridad jurídica para el titular. Además, disminuye la rentabilidad y los llevará a desistir de alquilarla, incluso prefiriendo que se mantengan vacías.

Por otro lado, aquellos pisos rentados de costes menores en las localidades tensionadas, tenderán a aumentar hasta llegar a los valores máximos que se estipulan por ley, encareciéndolos.

Otro de los peligros que denuncia, es que ante las medidas del gobierno, se generen mercados fraudulentos, que permitan sortear las limitaciones que esta nueva ley de vivienda quiere establecer.

Otra opción para estos propietarios, puede ser que decidan utilizarlas para renta temporal o turísticamente. Hay que tener en cuenta que puede propiciar una subida en los valores de los pisos que se encuentren por fuera a las áreas determinadas como en tensión.

Aquellos propietarios que vean que su rentabilidad se ve limitada, tenderán a replantearse la posibilidad de continuar alquilando. Así muchos de ellos se desentenderán de la conservación de las viviendas, empobreciendo la calidad de ellas.

Pero esto no es todo. Los precios de los inmuebles en venta, incrementarán su valor en aquellas zonas que no se consideren tensionadas, lo que puede llevar a una aceleración en la transferencia de viviendas a familias con altos ingresos e inversores extranjeros que cuentan con recursos económicos para adquirir nuevas viviendas.

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Críticas a la Ley de la vivienda