Las zonas comunes de un edificio pasan muchas veces desapercibidas, ya que en su mayoría son lugares de paso o de espera. No obstante, se trata de espacios sumamente relevantes en cualquier tipo de edificación de uso compartido. Su correcta administración, mantenimiento o limpieza hace que estas zonas puedan ser lugar de reuniones, y no convertirse en arena de conflictos. Por ello es necesario evaluar si están bien aprovechadas, si funcionan correctamente, si son accesibles o seguras. En la nota de hoy, te contamos cómo llegar a este diagnóstico y cuáles son las claves para potenciar las zonas comunes de tu edificio.
En este artículo encontrarás:
Qué se entiende por “zonas comunes” de un edificio
Normalmente entendemos por zonas comunes de un edificio a aquellas que se transitan de manera “pública” (para todos los inquilinos y sus visitas) y que se ubican dentro de la misma construcción. En base a este concepto suelen ser ejemplos comunes los pasillos, los corredores y distribuidores, las escaleras, las rampas, los ascensores y montacargas, los patios, entre otros. Sin embargo, para ser consecuentes con la norma vigente (Ley de Propiedad Horizontal), las zonas comunes están constituida en todos aquellos espacios afectados al uso de los copropietarios y que no están atribuidos de manera privativa a ninguno de ellos.
Al ser, en términos legales, una categoría abierta, las zonas comunes pueden incluir, además de las áreas mencionadas, lo siguiente:
- Los elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (por ejemplo, suelo, pilares o cimientos).
- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales e instalación eléctrica general).
- Los locales y espacios comunitarios (tales como locales sociales y espacios deportivos comunitarios).
- Las “servidumbres”, es decir, aquellas zonas que resultan necesarias para el paso no solo de personas, sino también para la instalación de canalizaciones y electricidad.
Dicho esto, resulta evidente que las zonas compartidas son de responsabilidad de todos a quienes se les atribuye su posibilidad de uso. Esto incluye el cuidado y la limpieza -aunque no sea de manera directa, sí mediante el pago de expensas o cuota de socios destinada a esos fines-, así como el acuerdo entre vecinos para establecer los usos y horarios adecuados de estos espacios.
Sin embargo, hay algunas cuestiones que trascienden esta cuestión de los usos, y es que las zonas comunes de un edificio están deben ser seguras y estar adaptadas a las distintas necesidades de movilidad de los inquilinos. A continuación te contamos cómo detectar y mejorar dichos aspectos.
Cómo tener zonas comunes seguras en un edificio
“Seguridad” es un término que podemos aquí entender de manera amplia. Es decir que podemos hablar de seguridad en cuanto al control de las entradas y salidas del edificio, o del correcto funcionamiento de los artefactos y máquinas que hacen a los servicios comunes (tales como el ascensor o las calderas), pero también la seguridad física de las personas que transitan por las instalaciones. En este último aspecto, es natural que la preocupación se dirija particularmente hacia quienes tienen alguna dificultad motriz o sensorial para movilizarse.
Para diagnosticar si las zonas comunes de un edificio están preparadas para garantizar este tipo de seguridad, debemos observar, ante todo, si existen obstáculos para el desplazamiento originados en la propia arquitectura. Diferencias de nivel complicadas para personas mayores o con minusvalías físicas, el tamaño de las puertas y los pasos, el estado de los interruptores… éstos y tantos otros son detalles que hay que tener en cuenta porque corregirlos o mejorarlos puede cambiar positivamente la vida cotidiana de varios habitantes del edificio.
Para muchos de los problemas mencionados lo más recomendable es buscar el asesoramiento de un técnico competente, a fin de que haga el correcto diagnóstico de la situación, sus soluciones y presupuesto para abordar cada caso. Sin embargo, es igualmente necesaria una buena comunicación entre los vecinos para acordar la inversión en esos gastos. ¿Y cuáles serían los principales aspectos a tener en cuenta para buscar el consenso en las reuniones de consorcio? A continuación, te señalamos tres de los más importantes.
Asegurar un tránsito adecuado en las zonas comunes de un edificio
Como se recordaba al inicio de esta nota, asegurar un tránsito adecuado implica, entre otras cosas, revisar las condiciones de las puertas y los pasos a cada estancia del edificio. Como regla general se estipula que las puertas deben tener dimensiones relativamente sistematizadas y sus mecanismos de apertura y cierre deben situarse a una altura de entre 80 centímetros y 120 centímetros. A su vez, sus mecanismos de funcionamiento pueden ser a presión o palanca pero maniobrables con una sola mano, o directamente automáticos.
Otro aspecto que tiene que ver con la fluidez en el tránsito de las personas es quitar todo obstáculo innecesario que tienda a generar caídas, golpes o tropiezos. De igual manera, es sensato colocar medidas de seguridad en lugares donde se cambia el paso, como en las escaleras o en cualquier zona con marcado desnivel (escaleras, rampas, pasillos). Allí no deben faltar los pasamanos, la señalización de los peldaños y pavimentos o cintas antideslizantes. Dichos pasamanos deben ser firmes y fáciles de agarrar, y tienen que estar separados del paramento al menos 4 centímetros. Además, el sistema de sujeción no puede interferir el paso continuo de la mano y deben situarse a una altura comprendida entre 90 y 110 centímetros.
Potenciar la correcta iluminación de los espacios
La iluminación es parte importantísima en las zonas comunes. Considerando que no todas las personas tienen la misma capacidad visual, este aspecto debe ser revisado en dos aspectos: la ubicación de las luces y las de los interruptores.
Respecto de las luces, es fundamental proporcionar al menos una iluminancia medida a nivel del suelo de 100 lux. En ese camino, es recomendable también cuidar que no haya grandes contrastes de iluminación entre las distintas zonas. Si además se establecen acuerdos para promover el ahorro energético, se pueden sustituir los interruptores convencionales por detectores de presencia.
Respecto de los interruptores, lo más conveniente es que sean automáticos, o bien que dispongan de un piloto luminoso con contraste para facilitar su localización cuando la iluminación está apagada. Para que estos elementos, así como timbres, pulsadores de alarma y otros mecanismos favorezcan el acceso de personas en sillas de ruedas deben además estar situados a una altura 80 y 120 centímetros y a una distancia mínima a encuentros en rincón de 35 centímetros.
Mejorar la seguridad del edificio
Finalmente, hay que considerar que los espacios compartidos tienden a ser también “públicos”, ya que al edificio pueden no sólo ingresar los inquilinos sino también sus visitas o, proveedores y personas de servicio en empresas de reparación y mantenimiento. Aunque el control exhaustivo de estos ingresos sea complicado de aplicar, la instalación de un videoportero favorece la seguridad para todos los habitantes. Además, es especialmente importante para las personas con discapacidad auditiva, que requieren un control visual con quienes solicitan el acceso al edificio.
Y tu, ¿qué opinas de estos consejos para mejorar las zonas comunes del edificio? Cuéntanos en los comentarios tu experiencia. Recuerda además que si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no debes dudar en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
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