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En un momento que en nuestro país se encuentra revolucionado por la nueva Ley de vivienda, sumado a un momento político convulsionado, los pronósticos de la Compañía de Consultoría y Servicios Inmobiliarios internacional estima que las compraventas de viviendas caerían un tercio durante lo que resta del año.

Un punto importante a destacar es que es la misma situación que se reflejará en todo el continente.

Esto será consecuencia de diferentes problemas económicos, perspectivas de ajuste y situaciones contextuales que  provocarán una caída cercana al 33 por ciento.

En este post te contamos detalladamente sobre las estimaciones y expectativas que el sector inmobiliario tiene para los próximos meses. ¿Nos acompañas?

Caerían las ventas en el 2023

El CBRE, ha informado sobre los pronósticos para lo que resta del año, respecto a las compraventa de viviendas en nuestro país, en un momento en que el mercado inmobiliario esta analizando cuáles pueden ser las consecuencias que la nueva Ley de vivienda traerá consigo. Recordemos que son muchos los profesionales que indican que los efectos que traerá en el mercado serán contrarios a los esperados.

Pero como dijimos anteriormente, este pronóstico de caídas en las compraventas, no se verá solamente aquí. Explican que en Europa, también se registrará descensos en las transacciones, aunque en mayor medida que aquí.

Es que tenemos que tener presente que el mercado inmobiliario, no se encuentra ajeno al contexto. Las subidas en los tipos que el BCE ha realizado, ha provocado importantes aumentos en los costes de los créditos hipotecarios, y todo parece indicar que las perspectivas económicas continuarán siendo de ajuste.

Por otro lado, también debemos tener en cuenta la reducción de la capacidad de ahorro de los ciudadanos debido a la inflación que ha azotado nuestro país, solo por mencionar algunas de las coyunturas que afectan este tipo de transacciones.

Según ha explicado Miriam Goicoechea, se espera que durante todo el 2023, no se pueda alcanzar las 500.000 transacciones.

Los precios de las viviendas

Según han expresados desde el CBRE, respecto a los precios de las viviendas, explican que se mantendrán con cierta estabilidad. Esperan un crecimiento cercano al 0.1 por ciento, según el informe de tendencias para las propiedades residenciales. Por otro lado, en la obra nueva, se espera que el comportamiento sea positivo. Es que este tipo de viviendas, siempre se encuentran en un desequilibro entre la oferta y demanda, debido a la falta de propiedades a estrenar.  En nuestro país, por año, se crean más de 200.000 nuevos hogares, y se edifican cerca de 100.000 casas. Debido a esta diferencia, los precios aumentarían en una cifra cercana al 3 por ciento.

Causas de las caídas en las ventas

Al analizar las razones por las cuales caerían las ventas durante el año, el vicepresidente de CBRE, explica que  uno de los elementos más influyentes tiene que ver con las subidas en los tipos de interés. Es importante aclarar que estas medidas, llevadas adelante por el Banco Central, han sido efectuadas con el fin de frenar la inflación.

Hace un año, las tasas de interés fijadas por el BCE se fijaban en un 0 por ciento. En este momento, ha sufrido una subida del 3.75 por ciento.

Pero, también debemos tener presente la pérdida del poder adquisitivo de los ciudadanos. Según los números, en el mes de abril, la inflación aumentó en un 4.1 por ciento. En los últimos dos años, se ha registrado por encima del 2 por ciento.

Estos dos aspectos, nos lleva a la conclusión que es cada vez más difícil poder acceder a una vivienda. Debemos agregar, que según el informe, la tasa de esfuerzo ha llegado al 38.8 por ciento. Esta cifra es superior al porcentaje de ingresos que se considera aceptable para destinar al pago de una vivienda. Los organismos encargados de establecer estos parámetros, consideran que los valores máximos para ello, se encuentran entre un 30 y un 35 por ciento.

¿Caerían también las inversiones debido a la situación económica?

Otro de los puntos que ha sido analizado por el CBRE, tiene que ver con la forma en que evolucionarían las inversiones profesionales. Respecto a este punto, hay que entender que será más caro financiarse, a esto, hay que sumarle las subidas en los precios de los materiales. Debido a ello, será necesario aumentar la rentabilidad en las operaciones. Cabe aclarar, que en este tipo de inversiones, durante el primer trimestre del año, no se han visto grandes cambios.

La inversión en los inmuebles destinados para viviendas, ha alcanzado en marzo los 1.219 millones de euros. Esta cifra corresponde al 42 por ciento de la inversión que se ha registrado en nuestro país.

Con respecto a las inversiones para oficinas o activos comerciales, según el informe, continúan en aumento.

Otro punto a destacar respecto a los datos recogidos, tiene que ver con la diferencia entre el continente y nuestro país. Según explican, si bien en los dos mercados se alega una merma en su actividad, el nivel es bastante distinto. La actividad de inversión aquí, ha sido de una proporción menor.

Viviendas asequibles

Las viviendas asequibles hoy en día se sitúan como una nueva tendencia respecto a la inversión residencial. Esta puede ser regulada, lo que significa que se construye en lotes con protección oficial o no regulada.

Según los registros, un 41 por ciento del dinero invertido ha sido dirigido a este tipo de construcciones.

Volúmenes de inversión

Según han dado a conocer en el informe, se han invertido unos 805 millones de euros para la construcción de viviendas destinadas a la renta. Por otro lado, por parte del sector público, esta cifra ha llegado a los 109 millones de euros, para la compra o construcción de edificios para viviendas asequibles o sociales.

Otro de los tipos de residencias que han aumentado en los últimos años, tiene que ver con las viviendas para residencias estudiantiles. Allí, se han destinado en los primeros tres meses del año un total de 160 millones de euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Cómo se comportará el mercado inmobiliario este 2021? Aumentarán las ventas de viviendas residenciales este verano? Estas son dudas que tienen gran parte de los españoles. Se visualiza un posible repunte en el sector, a raíz de la adquisición de segundas viviendas o el retorno de compradores extranjeros. Pero según los especialistas, para que se de una recuperación completa habrá que esperar que concluyan todas las restricciones.

Cómo afectó la pandemia a la venta de viviendas residenciales?

Durante el 2020, la crisis de la pandemia Covid-19, sembró incertidumbre en la mayoría de los sectores económicos. El sector inmobiliario no fue la excepción. Pero, este año es muy diferente al de la crisis de 2008, porque el detonante es una crisis sanitaria y no financiera. Además el sector se encuentra más sólido y con la situación en vías de saneamiento.

La pandemia dio lugar a novedosas tendencias en el mercado inmobiliario, como lo afirma el Instituto de Valoraciones. El segundo trimestre de 2020 estuvo marcado por una baja en la actividad. Que generó una disminución en el número de transacciones y un ajuste en los precios. Pero a medida que avanzó el año, los indicadores se fueron recuperando. Por otro lado, surgieron nuevas necesidades entre los compradores, como tener espacios más amplios y abiertos, terraza, mayor iluminación, estar en las afueras de las grandes ciudades, etc., lo que animó a cambiar de propiedad.

Según los últimos datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), correspondientes al mes de marzo, la compraventa de viviendas ha vuelto a los niveles anteriores a la crisis sanitaria, alcanzando las 47.332 operaciones. Las expectativas están sujetas a la evolución de la pandemia. Pero el fin del estado de alarma y el avance en la vacunación, vislumbran una recuperación importante hacia la llegada del verano. Se espera que aumenten las compras de segundas viviendas y que aumente la cantidad de compradores extranjeros.

Segundas viviendas residenciales: su adquisición

Todo estaría indicando que el mercado de las segundas viviendas estaría renaciendo nuevamente. Pero los especialistas señalan que tendremos que esperar un poco más para acercarnos a niveles pre-Covid-19. “Hay elementos que todavía lo impiden. Primero, la incertidumbre sobre la evolución nacional hasta que se esclarezca la situación y retorne la confianza”, explicó un especialista de Savills Aguirre Newman. Hay un segundo elemento que es la menor actividad de los compradores extranjeros. Tendremos que esperar a ver los datos después del verano, para comprobar si el proceso de vacunación reactivó las compras nacionales como las extranjeras, según señalan los expertos en la materia.

Otros especialistas apuntan a una ligera reactivación generalizada en la compra de segundas viviendas, con repuntes localizados. La incertidumbre y las restricciones de movilidad afectaron al normal desarrollo de la actividad, apuntan los especialistas, pero la demanda nacional fue la primera en movilizarse, cubriendo en cierta medida la ausencia de la extranjera. Las previsiones son homogéneas, según las características de los mercados locales.

En cuanto a los segmentos de lujo (Baleares y Málaga), experimentaron una reactivación inmediata de la demanda extranjera, ligada al auge del teletrabajo, tendencia que apunta a continuar. Los mercados de la costa norte, con un predominio de la demanda nacional de proximidad, casi no se vieron afectados, beneficiados por las preferencias en viviendas más grandes y con espacios exteriores.

Lo que sucedió en pandemia

A pesar de la pandemia, en 2020 las compras realizadas por extranjeros alcanzaron las 46.303 viviendas, lo que significó una reducción del 26,3% en comparación con 2019. La cifra es similar a los niveles de 2014, pero se encuentra por encima de los años anteriores, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, analizados recientemente por API y FIABCI-ESPAÑA. Relativamente, las compras de vivienda formalizadas por extranjeros representaron el 11,32% del total de operaciones de 2020.

Los extranjeros mantienen el interés con el foco puesto en el arco mediterráneo y las islas. El interés de los extranjeros se mantiene en los países de origen, pero la reactivación está supeditada a la reversión de las restricciones como el confinamiento.

Los compradores internacionales y su interés

El interés por parte de los compradores internacionales es muy claro en España, pero hay extranjeros oriundos de latinoamérica, por ejemplo México, Colombia, Perú y Venezuela, que se interesan por ciudades como Madrid y Barcelona. Sobre todo por la cultura que hay en estas ciudades, el idioma, y las estructuras arquitectónicas.

Uno de los frenos para que aumenten las ventas es que siguen habiendo restricciones que limitan las decisiones de viajar durante el verano, momento clave para la comercialización de inmuebles a extranjeros, o al menos para que tengan un panorama del proyecto. Se espera cierta reactivación, pero no una recuperación a niveles de años anteriores.

Pendientes de la liberación de las restricciones

Cuando llega el verano, muchos españoles tienen planeadas sus vacaciones y reservados sus alojamientos. Las expectativas del alquiler vacacional están muy condicionadas a la evolución de la pandemia, y por consiguiente, por la movilidad de los turistas nacionales y extranjeros. Por el momento, en el acumulado de los cuatro primeros meses de 2021, el número de turistas extranjeros que estuvieron en España fue de 1,8 millones, un 82,6% menos que el mismo periodo de 2020, según datos del INE.

Habrá que esperar a la temporada que viene para notar la recuperación de los alquileres vacacionales, cuando regrese con fuerza la demanda nacional e internacional.

Los alquileres vacacionales tuvieron una evolución homogénea, según las características de los mercados locales. Se dieron cambios al alquiler tradicional: bajadas de precios, en otras ubicaciones el precio se mantuvo, y con el regreso de una demanda embalsada, también se elevaron los precios. Sumado a esto, hay potenciales compradores que ante las dificultades para realizar trámites de compraventa, optan por el alquiler. Por eso es que todos los especialistas apuntan a que la recuperación del mercado está sujeta al regreso de la movilidad y el cese de las restricciones.

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