La construcción de viviendas para alquiler (o “Build to rent” -BTR-, por sus siglas en inglés), se ha convertido en España en un provechoso tipo de inversión. Al aumentar los alquileres, que para muchos ciudadanos es la única posibilidad de acceso a una vivienda, también lo hace esta modalidad de construcción.
En Oi Real Estate te contamos en qué consiste este modelo de vivienda, las maneras de encararlo como inversión, sus alcances e impacto en el mercado inmobiliario.
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El mercado de la construcción de viviendas para alquiler
Un refrán indica que “a río revuelto, ganancia de pescadores”: en 2021 el volumen de inversión en construcción BTR superó los 2.100 millones de euros, con más de 6.000 unidades. Esto acentuó la tendencia de los inversores a volcarse a proyectos vinculados a la construcción de viviendas para alquiler.
Mientras tanto, en el 2022 se sumaron más de 100.000 viviendas al mercado residencial en España, de las que el 8% fueron para el sector BTR. Otro dato importante a tener en cuenta es que el 75,1% de los españoles alquila una propiedad para vivir. Entonces, con este sistema de construcción el mercado inmobiliario intenta descomprimir la demanda residencial y es una tendencia que sigue al alza en este 2023.
La oferta de vivienda en los grandes centros urbanos de España sigue siendo inferior a su demanda. Además, gran parte de dicha oferta está anclada en construcciones hechas para albergar cierta cantidad de inquilinos, antes que priorizar la calidad de las viviendas. Por lo general, son necesarias un centenar de pisos de uno o dos dormitorios para rentabilizar la inversión, con instalaciones centralizadas para facilitar su eficiente uso.
Si sumamos estas condiciones habitacionales a las que puede acceder el ciudadano medio, un mercado laboral con trabajos cada vez más temporales, también la idea de alquilar crece por sobre la de comprar una vivienda. En efecto, en 2022 el parque de viviendas en alquiler en España aumentó un 13,6% respecto del año anterior. Es tal el impacto de la modalidad BTR, que los expertos en el sector coinciden con que la tendencia está en alza. Incluso argumentan que podría llegar a alcanzar pronto los niveles de Estados Unidos o del resto de Europa, donde casi el 50% del parque de viviendas es para alquiler.
Cómo funciona la modalidad BTR
El mercado del BTR está financiado básicamente por inversores privados, pero también por áreas de la administración pública, tal como lo demuestra el “Plan Vive”, que se desarrolló en Madrid. Dicho Plan, impulsado primeramente por la Comunidad de dicha ciudad, proyectó al anunciarse, en 2019, lanzar al mercado 25.000 viviendas. Lo importante aquí es cómo se complementa la colaboración público-privada para conseguir una adecuada oferta de vivienda.
En términos específicos, sea el inversor público o privado, el promotor de la construcción se compromete a entregarle las viviendas totalmente listas. De esa manera, el financista se encarga de alquilar los inmuebles para recuperar y rentabilizar su inversión. En este camino, el proceso resulta atractivo para todas las partes. Por un lado, el constructor tiene menor riesgo comercial, ya que trata con un solo cliente la venta de todo un edificio. Por otro, el inversor se asegura que la empresa constructora es responsable de todo el proceso hasta entregar “llave en mano” las viviendas. Finalmente, en determinados casos, los inquilinos se ven beneficiados porque, además de aumentar la oferta, existen planes para acceder a alquileres más económicos que el promedio del mercado.
Características de la construcción de viviendas para alquiler
Tanto para quienes construyen como para quienes alquilan, las nuevas demandas de este sector del mercado inmobiliario motivan a pensar en aspectos que tal vez antes no eran tan tenidos en cuenta. En términos generales, el lugar y las características edilicias de los pisos puestos en alquiler son el foco ahora.
Respecto del lugar, cierto es que siempre es uno de los parámetros a considerar, pero para los inversores y promotores de BTR el diagnóstico social y geográfico se vuelve prioridad. No será lo mismo establecer el proyecto en pleno centro urbano (si fuera posible, claro está), a buscar mejores ubicaciones en la periferia o las costas del país. Por supuesto, cada ubicación atraerá a determinados inquilinos, según sus expectativas, pero sobre todo según sus necesidades laborales. Así, estos complejos habitacionales se convierten prácticamente en viviendas “on demand”, pensadas para un público específico que busca resolver inquietudes concretas. Por ejemplo, si es empleado en el área de turismo, o en la construcción, puede que esos trabajos los lleven a alquilar por temporada.
Respecto de las características edilicias, la arquitectura actual -ya no sólo la de BTR-, impone modelos con eje en la sostenibilidad. Esto suele aumentar los costes de producción y, en definitiva, tal diferencia se traslada a los precios de los alquileres. Aun así, los espacios sostenibles son preciados en este mercado.
Por qué apostar por la modalidad BTR
Llegado este punto es fácil comprender por qué la modalidad de construcción BTR se ha puesto a la vanguardia y genera que se le preste tanta atención. Para los promotores y los inversores, el contexto económico actual les garantiza la demanda de alquileres. Esto no quiere decir que el modelo BTS (“Build to Sell” o “Construcciones para vender”), esté desterrado. Sencillamente, están destinados a clientes distintos, por su capacidad económica pero también por sus horizontes de expectativas respecto del acceso a la vivienda. Esta misma situación transforma la dinámica del mercado, habilitando la presencia de fondos de inversión extranjeros, seducidos por la posible rentabilidad a largo mediano plazo.
En definitiva, si bien hay ya establecida cierta competencia, la demanda actual es lo suficientemente grande como para considerar este tipo de inversiones. Sólo hay que acercarse al tema, contactar a los profesionales y hacer crecer este sector del mercado inmobiliario que, en mucho, favorece a todos.
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