Etiqueta

viviendas heredadas

Explorar

A pocos meses de arrancar el año 2020, España, y el mundo entero, se vieron envueltos en una pandemia que afectó a todos sectores de la sociedad. El mercado inmobiliario y las regulaciones en el mismo no fueron la excepción. Con la presencia del COVID-19, se disparó el número de viviendas heredadas debido al aumento continuo de fallecimientos a causa del virus. En este sentido, el estado español sancionó la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, medida que entrará en vigencia a partir del 3 de septiembre del 2021 y que repercutirá directamente en la compraventa de viviendas.

En la siguiente nota, te contamos cómo afecta la eliminación del artículo a la compraventa de propiedades heredadas y de qué trata la normativa.

Pandemia y el aumento de viviendas heredadas

Como sabemos, el Covid-19 fue la causa para que millones y millones de personas perdieran la vida. Uno de sus resultados fue el aumento de la cantidad de viviendas heredadas durante la pandemia. Según expertos y estadísticas del Registro de la propiedad, podría tratarse de índices récords.

Desde el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) afirman que desde enero a mayo de 2021 se han registrado más de 85.000 sucesiones por herencia. Lo que se calcula son aproximadamente 500 sucesiones diarias.

Los índices presentados por los expertos los integran solamente aquellas transacciones que han sido aceptadas por el Registro de la Propiedad. En este sentido, quedan por fuera de la estadística todas las sucesiones que han sido rechazadas debido a que las deudas de la persona fallecida superaban el patrimonio heredado.

¿Cuáles fueron las comunidades con mayores registros?

Siguiendo con las estadísticas oficiales del INE, Cataluña representa la comunidad con mayor cantidad de registros de sucesiones por herencia en pandemia. Se trata de un número aproximado de 15.000 transacciones.

De muy cerca, se asoman las comunidades de Andalucía con 14.000 registros, la comunidad madrileña y la valenciana con aproximadamente unas 11.200 operaciones.

Con una numero bastante alejado, le siguen Cartilla de León con un registro de 5.324 viviendas heredades y País Vasco con unas 4.223.

Por su parte, y de manera particular, en La Rioja, desde enero a mayo, se registraron por debajo de las 1000 viviendas. Y, más singular aún, Malilla y Ceuta, en el mismo periodo, menos de 100 operaciones.

¿De qué se trata el Art.28 de la ley hipotecaria?

Por su parte, la Ley Hipotecaria regula todas las acciones que forman parte del mercado hipotecario en España. A partir de su sanción, es la norma que condensa la normativa general que será aplicada en los ejercicios de inscripción y anotación de actos y contratos vinculados a todos los derechos reales que rigen sobre los bienes inmuebles.

La Ley Hipotecaria ha ido modificándose a lo largo de la historia desde su sanción con la finalidad de ir acomodándose a los tiempos modernos.

Una de sus últimas modificaciones se produce con la finalidad de regular la distribución de los gastos hipotecarios y los modos de financiación para la compra de viviendas. A su vez, dicha modificación realizada en el año 2019, se dirigió a establecer una serie de protecciones para evitar que los clientes sufran fraudes y abusos por parte de las financiadoras o entidades bancarias.

Asimismo, el 15 de mayo del año 2021 la normativa sufrió su más reciente cambio. Se trata de la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria.

Art.28 de la Ley Hipotecaria
Art.28 de la Ley Hipotecaria

Art.28 de la Ley hipotecaria

Este artículo regula parte de las operaciones que se puede realizar con una vivienda heredada. De manera sencilla, establece el período que debe trascurrir para que la sucesión de los bienes y obligaciones del causante tenga efecto en el registro ante la ausencia de herederos forzosos.  Es decir, ante el fallecimiento de una persona sin ascendentes, no descendientes o conyugue, y sus bienes son heredados por herederos indirectos, en el caso de bienes inmuebles el dominio no será de pertenencia antes de transcurridos dos años del deceso.

El articulo pretende regular el modo de acción ante la aparición de un hijo ilegitimo en el trascurso de ese periodo. Como así también, la posible aparición de un testamento realizado a mano o un heredero directo que se desconoce.

¿Cuál es el vínculo entre el artículo 28 y las viviendas heredadas?

La existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria tiene un efecto directo sobre el proceso de compraventa de viviendas. Esto se debe a que si el inmueble puesto a la venta es afectado por el articulo 28 la persona compradora no podrá acudir al artículo 34 de la Ley. Por su parte, el artículo 34 establece:

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Articulo 34 de la Ley Hipotecaria

Vamos con un ejemplo para que resulte más sencillo:

Supongamos que decides comprar una casa. La buscas, la encuentras y acuerdas con el vendedor todo el proceso: precio, día de la firma del contrato de compraventa, entrega de llaves, financiación, etc. Además, solicitas la nota simple para corroborar que este todo en orden. Una vez realizada la operación decides inscribirla en el Registro de la Propiedad. Resulta que aparece de sorpresa un embargo.

Ante estos casos, en los cuales has adquirido la vivienda a cambio de una cuantía (carácter oneroso) y de buena fe, te encontrarás protegido por el Artículo 34 de la ley. Es decir, en el caso de un alzamiento de bienes dicho acto afectará al vendedor y no al inmueble que adquiriste.

Este artículo podrá ser aplicado siempre que la cosa adquirida no se vea afectada por el Art.28 de la Ley Hipotecaria. Esto quiere decir, que si adquieres una vivienda heredada sin que hayan transcurrido dos años desde el fallecimiento del causante no te encontrarás protegido por el artículo 34.

Entonces ¿Cómo afecta a las viviendas heredadas?

Las viviendas heredadas son parte del conjunto de bienes inmuebles que se ven afectados por la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria. Es preciso, saber que no todas las viviendas heredadas están afectadas por esta normativa. Solo aquellas que se dan de manera indirecta, es decir, sin la existencia de un testamento o de herederos forzosos.

Este tipo de viviendas, las que son heredadas, en muchas ocasiones son ofertadas a precios muy competitivos por la necesidad de vender el inmoble de manera rápida. Pero, al mismo tiempo, son las que más cuesta vender ya que con el Art.28 los compradores sufren ciertas limitaciones. Por un lado, el temor de que aparezca un heredero y reclame la propiedad. Y por el otro, lo difícil que se hace encontrar financiación por parte de las entidades bancarias.

Limitaciones del Art.28 de la Ley Hipotecaria en la compraventa de viviendas heredadas

Con respecto a esto último, los bancos se niegan, en la general, a conceder préstamos para la compra de viviendas heredadas. Se debe a que si llegase a presentarse un heredero con derecho al bien podrían perder la garantía propia de la hipoteca.  Esta es una de las limitaciones que acarrea la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria.

Como mencionamos, la demanda por la compra de viviendas heredadas es alta debido al bajo coste en el mercado. Sin embargo, los procesos de compraventa de esta índole, en muchos casos, no llegan a concretarse ante la posibilidad de perder la propiedad por la aparición de un heredero. Si esto sucede, el nuevo propietario del inmueble no podrá negarse a devolver la propiedad. Sin embargo, si deberá continuar con el pago de la hipoteca.

Conocer el estado en el que se encuentra una vivienda que ha sido heredada es muy sencillo. El interesado en el inmueble debe ingresar al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple. En dicho documento aparecerá la información necesaria para conocer a fecha de trasmisión y el estado de los herederos. Es decir, si so forzosos o no.

Existen casos en que la compra de este tipo de viviendas es mediante el alquiler con opción de comprar. Para que, una vez transcurrido los dos años, se pueda acceder a la compra definitiva del inmueble.

¿Qué implica la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria?

Como hemos mencionado, la última modificación de la normativa que regula el mercado hipotecario fue la derogación del artículo 28. Según este cambio, a partir del 3 de septiembre, el artículo en cuestión quedara sin efectos. La normativa figurará como Ley 8/2021, publicada el 2 de junio del 2021 en el BOE.

Esta modificación permite que al heredar un bien inmueble no se deba esperar dos años para poder convalidar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, aquellos herederos indirectos de la vivienda podrán ponerla en venta sin tener la preocupación de la aparición futura de algún heredero legítimo.

Este cambio en la normativa viene siendo demandado hace varios años. A su vez, la nueva medida se ajusta a otras modificaciones en artículos de diversas normativas. Nos referimos a los cambios en el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento.

Herencia de vivienda en pandemia y derogación del artículo 28

Al principio lo mencionamos, la llegada del Covid-19 provocó la muerte de millones de personas en todo el mundo en lapso de tiempo muy acotado. En consecuencia, el número de viviendas heredas inscriptas se depararon hasta llegar a cifras récords.

En muchos de estos casos, resulta que no tienen herederos legítimos. Por lo tanto, son ofrecidas en el mercado inmobiliario para venta en un coste muy competido.

Sin la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, la concreción de la operación de compraventa resultaría dificultosa. No solo por la situación económica en recuperación. Sino, además, por la imposibilidad de tener el dominio total de la vivienda al verse afectada por el artículo.

Por lo tanto, en la situación actual, la derogación de la normativa es altamente oportuna. Esto supone que se podrán vender viviendas heredadas de manera más sencilla, y podrán aparecer más de interesados al no correr el riego de que exista un heredero forzoso. A su vez, los bancos podrán sortear la incertidumbre de la pérdida de la garantía y de esta forma podrán financiar con mayor facilidad este tipo de operaciones.

Hasta aquí todo lo referido al Art.28 de la Ley Hipotecaria. Si te has quedado con alguna duda puedes ponerte en contacto con nosotros mediante un comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Y, si estás pensando en comprar o vender una vivienda, estamos a disposición para brindarte el mejor asesoramiento. Solo debes enviarnos tu consulta.

Oi Real Estate

Para conocer todo acerca de que es una herencia y un testamento te recomendamos leer la siguiente nota.

agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas

La llegada del Covid-19 impacto en la vida de todas las personas de diferentes formas. A su vez, trajo consigo una serie de cambios vinculado al mercado inmobiliario. En el sector se disparó, durante la pandemia, el porcentaje de las viviendas heredadas a causa de la cantidad de fallecimiento provocados por el virus.

En la siguiente nota te contamos todo acerca de cómo se han incrementado las herencias de viviendas y el modo en que la Ley de Fraude Fiscal afecta el Impuesto de sucesiones y donaciones.

¿Qué sucedió con las viviendas heredadas en pandemia?

A principio del año 2020, el mundo se vio inmerso en un virus global que se cobró la vida de millones y millones de personas alrededor del globo. En consecuencia, se incrementó de manera impactante el número de viviendas heredadas en pandemia.

Desde el Registro de la Propiedad afirman que el ingreso de acatas notariales registrados en esta época es récord. El INE afirma que durante enero y mayo se han asentado 85.166 sucesiones en carácter de viviendas heredadas. Es decir, unas 564 transiciones por día.

Esta cifra supera el registro histórico de inscripciones comenzado en el año 2007. En mayo de 2021, en España, 17810 viviendas han sido heredadas. Esta cifra es la segunda más alta de la historia, ya que en marzo del mismo año se registraron 19.400 inmuebles heredados.

Lo impactante de los números, es que estas cifras solo contemplan aquellas viviendas heredadas en pandemia que han sido aceptadas. Por lo tanto, dejan por fuera a todos aquellas que han sido rechazadas. Es decir, aquellas en las que la deuda que demanda la herencia es mayor al monto total de todos lo bienes y derechos de la persona fallecida.

¿Dónde se registraron las mayores cifras de viviendas heredadas en pandemia?

Según los datos publicados por el INE, Cataluña se sitúa como la comunidad en la cual se han registrados mayor cantidad de viviendas heredadas en pandemia. Aproximadamente unas 15.000 operaciones.

Sin embargo, en las demás localidades la diferencia es muy poca. En Andalucía se registraron alrededor de 14.000, en Madrid y en la Comunidad Valenciana aproximadamente 11.200.

Luego, le siguen, a lo lejos, Castilla y León con 5.324 registros y País Vasco con 4.223. De manera singular, en La Rioja se heredado, en los primeros cinco meses del 2021, menos de 1000 viviendas. Y, en Melilla y Ceuta menos de 100 cierran transmisiones de este tipo entre enero y mayo.

¿Cómo tramitar una herencia?

El trámite de una herencia, en primer lugar, depende de la existencia o no de un testamento. En el caso de que el causante haya realizado la declaración de sus última voluntades lo que sigue es realizar la repartición de los bienes y obligaciones. En caso contrario, se debe llevar adelante una declaración de herederos para determinar cuáles son los herederos forzosos.

Para más información te recomendamos ingresar a los siguientes artículos

¿Cómo tramitar una herencia con testamento? Certificados y pasos a seguir

¿Cómo tramitar una herencia sin testamento? Declaración de herederos abintestato y pasos a seguir

En ambos casos, el proceso de sucesión hereditaria se lleva a cabo en una notaría, en la cual se elevará el acta de notoriedad.

En muchos casos, las personas deciden acudir a una agencia inmobiliaria para que lleven adelante todo el proceso de la herencia. Además, una vez concretada la operación, dejan en manos del agente la administración de la propiedad, en los casos en que se quiera vender el inmueble heredado. Una forma para ahorrar tiempo un dinero. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero.

El tiempo del trámite depende de las circunstancias en las cuales se hereda la vivienda. Como dijimos, dependerá si existe o no, y el tiempo en que tarden en consensuar los herederos

Se considera que uno de los conflictos principales de consenso entre herederos es la voluntad o no de la totalidad de ellos en vender la propiedad. Esto sucede en tanto es necesario el acuerdo del 100% de los herederos. En caso contrario, en necesario acudir a una alternativa por vía judicial. La negoción es fundamental, ya que a partir de ella se puede evitar o no la instancia de una subasta pública de la propiedad.

¿Qué impuestos tributan sobre una herencia?

El impuesto principal que grava una herencia es el de sucesiones. Segú la Ley, este impuesto grava la trasmisión de bienes y/o derechos entre personas físicas. Los hechos imponibles sobre los cuales se aplica son las transmisiones mortis causa, las trasmisiones intervivos y los cargos por cobros de seguros de vida.

El impuesto no tiene un monto fijo de gravamen, ya que este depende del total heredado. Depende de cuánto se hereda, con un tributo que va del 7,5% al 34%. Al estar cedido a las comunidades, se le deben incluir las bonificaciones que cada una realiza sobre este tipo de operaciones.  

Los gravámenes más altos se encuentran en Castilla y León, Austrias y en la Comunidad Valenciana. En el caso madrileño, existe una bonificación del 99% cónyuges, hijos, nietos, etc.. Es decir, para familiares directos.

Las personas herederas tienen un lapso de 6 meses para abonar el ISyD, con la posibilidad de pedir una prórroga por 6 meses más, en caso de ser necesario. En este último caso, se le incorporarán los intereses correspondientes.  

Debido a la situación sanitaría y la crisis económica y laboral que ha llegado con la misma, muchas comunidades flexibilizaron el pago del impuesto por más tiempo.

Otro de los impuestos que se deben abonar al momento de recibir una herencia es la plusvalía municipal. Este tributo se paga siempre que exista cambio de titularidad de un inmueble.

La plusvalía es un impuesto, como bien dice su nombre, de carácter municipal que se encarga de gravar el valor de las viviendas de naturaleza urbana y su incremento. El mismo, se tributa cuando se realiza una transacción y el valor que se tiene en cuenta en el que ha sido reconocido en el catastro.

Se abona en el ayuntamiento que regula la zona en la que se encuentra ubicado en un plazo de 6 meses. No puede ser prorrogado y existen sanciones en el caso de no abonarlo. Las mismas pueden ser entre el 50 y 150% más de la cantidad que queda por pagar. Estos valores son fijados dependiendo de la gravedad de la infracción.

Y, ¿Cuáles son sus gastos?

Además de los impuestos, las operaciones de viviendas heredadas en pandemia, y en cualquier contexto, hay que sumarle unos gastos extras que deben ser asumidos por todos los herederos. Algunos de ellos son los gastos notariales, fiscales y para el Registro a La Propiedad.

Si son varios los herederos, los gastos van a ser divididos acorde a lo que cada uno reciba como bien heredado que se encuentra en el testamento o en la declaración de herederos. En el caso de llegar a existir acuerdos, cada uno abonará lo que hayan consensuado

Otro modo de celular el gasto que cada heredero debe pagar tiene que ver con el grado de parentesco con el causante y con las bonificaciones de cada comunidad.

Por último, al tratarse de una propiedad como cualquier otra, las viviendas heredadas en pandemia deben tributar otros impuestos y asumir otros gastos. Como por ejemplo, e IBI, el IRPF, gastos de seguro, etc.

La Ley Anti fraude y el cambio impositivo para 2022

EL Boletín oficial del Estado, publico hace días, la nueva Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal.  Dicha normativa provoca un cambio radical en el modo de calcular el ISyD. Lo que modificará es la base imponible el valor que se tomará de la vivienda. Es decir, en la nueva ley figura que se considerará al valor referencial aprobado por la Dirección General de Catastro.

Este punto de la ley entrará en vigor en enero de 2022 y se aprobará todos los primeros días de diciembre. Por lo tanto, se verán afectadas por las normas las operaciones de viviendas heredadas en pandemia que se produzcan a partir de dicha fecha.

¿Cómo afecta el cambio fiscal a las viviendas heredadas en pandemia?

El cambio que introduce la nueva ley de fraude fiscal sobre la modificación en el cálculo del valor del inmueble afecta al heredero  en tanto, el ISyD se calcula en base al valor de la propiedad. Es decir, mayor es el valor de la vivienda heredad mayor es el monto a tributar por el impuesto. Así, la base imponible será el valor de mercado del inmueble.

Con la nueva ley, dicho valor será el de referencia de Catastro. En muchos casos, Hacienda decide comprobar el valor de las viviendas heredadas en tanto considera que se han pagado impuestos por debajo de lo correspondiente. Esta acción se llama acción de valores, y es don entra en vigencia el valor de referencia.

El reclamo de Hacienda se realiza cuando la autoridad determina que el valor de un inmueble heredado es superior al precio con el cual fue escriturado. Siempre en correspondencia con los valores que cada administración de hacienda maneja. Estos recamos, pone en evidencia que en varias ocasiones que entre el precio de mercado y el valor establecido por la gerencia hay una gran diferencia.

Si te has quedado con alguna duda, déjanos tu comentario y desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

Para más información sobre el modo en que se realizará el cálculo del valor neto de un inmueble te recomendamos leer:

Oi Real Estate

agente inmobiliario
Alquilar
alquilar piso
Alquiler
alquileres
Barcelona
comprar
Comprar piso
comprar vivienda
Compraventa
consejos
contrato de alquiler
Decoración
decoración de interiores
diseño
Diseño de interior
España
Euríbor
Featured
Hipotecas
Hipotecas variables
Hoteles
Impuestos
Inquilinos
interiorismo
inversiones
Inversión inmobiliaria
inversores
invertir
Madrid
marketing inmobiliario
mercado hipotecario
mercado inmobiliario
Oficinas
Oi Real Estate
Oi Realtor
Propietarios
préstamo hipotecario
Sostenibilidad
Tendencias
Tendencias de decoración
vender
Vender piso
vivienda
Viviendas