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Vivienda con hipoteca

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Aquí te contaremos cómo vender una vivienda si aún no has terminado de pagar la hipoteca. Continúa leyendo el artículo para saber más.

Es posible vender tu vivienda si todavía no terminas de pagar la hipoteca, aclararemos todas tus dudas al respecto y te brindaremos la información necesaria para saber cuál es el proceso de venta. Únicamente será necesario tener en claro algunos puntos, por ejemplo, cuánto cuestan los gastos de compra-venta, cuáles son requisitos para realizar este proceso, cuánto tiempo llevará, entre otros.

¿Es posible vender mi vivienda si no terminé de pagar la hipoteca?

Claro que es posible vender tu vivienda sin terminar de pagar la hipoteca. De hecho, se trata de un proceso bastante habitual hoy en día. Es bastante similar a comprar una vivienda libre de todo gravamen, en otras palabras, completamente pagada.

Los últimos datos sobre ventas de viviendas indican que, el 74% de aquellos que optaron por comprar un inmueble, necesitaron solicitar un préstamo hipotecario para hacerlo. Hipotecarse es tan común, como vender una vender hipotecada.

Por otro lado, para los compradores, que una vivienda esté hipotecada puede resultar ventajoso. Esto se debe a que el precio de venta baja de manera significativa si lo comparamos con las viviendas nuevas o libres de carga.

Pasos a seguir para vender una vivienda hipotecada

Hay dos maneras de vender tu vivienda sin terminar de pagar la hipoteca:

Cancelar el préstamo hipotecario con el dinero de la venta

Se trata de la manera más habitual de vender una vivienda hipotecada. Para conseguirlo será necesario pedir al banco, con el que tienes la hipoteca, que te brinde el certificado de deuda pendiente.

Este certificado nos deja ver cuánto se ha pagado, cuánto resta abonar y cuánto serán los gastos de cancelación del préstamo hipotecario. Además, será necesario completar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Si el precio de la vivienda es mayor al monto adeudado por el préstamo hipotecario, el comprador emite dos cheques. Uno será por el monto total de la hipoteca además de los gastos de cancelación, y otro por el resto del dinero de la compra venta.

En este caso, el comprador deberá cancelar los impuestos derivados de la venta, por ser una ganancia patrimonial. El comprador debe cancelar el monto del préstamo hipotecario ante notario, en el momento de la compra venta, de este modo, el nuevo propietario adquiere la propiedad libre de cargas.

Por otro lado, si el precio de la venta es menor al préstamo hipotecario, se llevarán a cabo los mismos trámites, la diferencia será que el monto del cheque del comprador se destinará en su totalidad a pagar la hipoteca.

Como la hipoteca no está completamente pagada, se generará una nueva deuda con la entidad bancaria, quien puede conceder otra hipoteca, o bien, un préstamo personal.

Subrogación hipotecaria

Otra manera de vender una vivienda hipotecada es por medio de una subrogación hipotecaria. Se trata de transferir la hipoteca al nuevo propietario.

No obstante, la realidad es que para llevar a cabo esta operación, primero de debe obtener la aprobación del banco. La entidad se encargará de analizar la capacidad de endeudamiento del nuevo propietario.

Se trata de una gran opción, ya que en este caso, el vendedor no debe abonar los gastos de cancelación de la hipoteca y el comprador evita los costos de apertura.

El nuevo propietario asumirá todas las condiciones del préstamo hipotecario y debe abonar los gastos de la subrogación.

¿Hay otras alternativas?

Una alternativa es solicitar una hipoteca puente, que brinde la posibilidad de comprar una nueva vivienda antes de haber vendido la actual.

Para conseguirlo, el banco nos brinda un nuevo préstamo, por el precio de la nueva vivienda, más la cantidad que resta pagar de la hipoteca anterior. De esta manera, podrás abonar la hipoteca de la primera vivienda y unificar los dos préstamos en uno.

En este caso, el banco toma las dos viviendas como garantía. Contarás con un plazo de hasta cinco años para vender la vivienda anterior. Además, el banco te dará un período de carencia, donde únicamente te cobrará los intereses, de este modo, la cuota será menor.

Acuerdos entre el comprador y el vendedor

Para vender la vivienda sin terminar de pagar la hipoteca será fundamental tener una conversación y llegar a un acuerdo con el comprador, antes de llevar a cabo los trámites. El objetivo es llegar a acuerdos que resulten beneficiosos tanto para el vendedor como para el comprador.

A la hora de acordar el precio de la compra venta, es posible llegar a la solución práctica de descontar del precio de la vivienda, la totalidad de los montos adeudados. Esto incluiría hipoteca y cualquier otra deuda por concepto de pagos de servicios, impuestos, expensas, entre otros.  De este modo, el comprador se hará cargo de todos los costes.

Los gastos de vender una vivienda hipotecada

Los gastos asociados de la venta de una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca rondan entre el 5% y el 15% del precio de la venta.

Entre estos gastos se encuentran: la comisión inmobiliaria, los impuestos y los gastos de cancelación del préstamo hipotecario.

Tiempo necesario para realizar los trámites de la compra venta

Por lo general, vender una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca es un proceso largo, que requiere una gran cantidad de trámites, negociaciones y organización.

La realidad es que, a pesar de que muchos prometen vender la vivienda en pocas semanas, muy pocos lo consiguen. Esto dependerá del banco con el cual tengas la hipoteca, la inmobiliaria que lleve a cabo los trámites y la rapidez o no, con la que el comprador y el vendedor, reúnan los documentos para la compra venta. Habitualmente se tarda poco menos de un año.

En resumen, vender una vivienda sin terminar de pagar la hipoteca es posible. Una buena organización y asesoramiento serán fundamentales para hacer todo el trámite.

Es muy importante tener el certificado de deuda pendiente y llenar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Una vez que los tengas, junto con los acuerdos previos a la venta, solo deberás gestionar cada paso, hasta firmar el documento de compra, venta y listo, habrás vendido tu vivienda hipotecada.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre vender una vivienda si no has terminado de pagar la hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Comprar una vivienda con hipoteca es lo más habitual, sin embargo, los gastos que implica la financiación escalan cada vez más. La cuota hipotecaria durante el primer año se ha encarecido un 46% desde 2019. Continúa leyendo el artículo para saber más.

¿Qué sucede con los gastos de comprar una vivienda con hipoteca?

Los gastos que implica la compra de una vivienda con hipoteca, dejando fuera aquellos de los que se ocupa el banco, han aumentado significativamente desde el mes de mayo de 2019.

El aumento del precio de la vivienda y el hecho de que los bancos no financien más del 80% del valor de tasación, además de otros gastos asociados como los impuestos y gastos inherentes a la operación, han generado que los ahorros que hay que aportar para la compra de una vivienda con hipoteca, hayan escalado un 21% durante los últimos cuatro años. En España, el coste medio de una entrada para una vivienda de dos dormitorios era de 34 906 euros en mayo de 2019. En mayo de 2023 se ubica en 42 293 euros.

No solo la entrada, sino también el importe a financiar han aumentado, a esto se suma el aumento del coste de financiación. Con una hipoteca a 30 años a la tasa media registrada en mayo de 2019 (2,15%), las cuotas del primer año eran de 352 euros para una propiedad de 2 dormitorios. En mayo de 2023, con el interés de abril según el Banco de España del 3,61%, la cuota alcanza los 513 euros. Se trata de un 46% más que en 2019.

¿Cuánto debo ahorrar para acceder a una vivienda con hipoteca?

En algunas capitales, los ahorros que se deben aportar han crecido más que en otras. Cuenca con un 42% y Santa Cruz de Tenerife con un 41% son las capitales en las que más han escalado. Les siguen de cerca Palma con 39%, Valencia con 34%, Alicante con 33%, Pontevedra con 32% y San Sebastián con 28%. Sin embargo, en Madrid el aumento fue del 7%, y en Barcelona fue todavía más bajo, de un 1%.

Por otro lado, en Sevilla y Zamora la entrada se mantiene igual que hace 4 años atrás. Mientras que en cinco ciudades esa cantidad ha disminuido. La que más ha bajado es Teruel, donde se debe brindar un 17% menos para comprar el inmueble, Jaén ha bajado un 14%), Palencia bajó un 12%, Ceuta -3% y Ourense -2%.

De acuerdo con el precio de sus viviendas, en Palma, los ahorros necesarios para financiar una vivienda de dos habitaciones son más altos, se trata de 106 079 euros. Luego se encuentra Barcelona donde se requieren 97 230 euros, San Sebastián con 91 948 euros, Madrid con 72 340 euros y Girona con 60 619 euros.

En la ciudad de Jaén, la entrada para la compra de una vivienda es más baja, bastará con 21 103 euros. Le siguen de cerca Zamora con 25 804 euros, Lleida con 26 151 euros, Huelva con 26 289 euros, Teruel con 27 666 euros, y Palencia con 27 788 euros.

Aumenta la cuota hipotecaria del primer año

Con estas modificaciones en las cantidades a financiar, el aumento del euríbor ha generado que las cuotas que debe abonar el comprador durante el primer año, también escalen si lo comparamos con las de hace 4 años. La principal diferencia puede verse en Cuenca, allí se pasó de una cuota mensual de 242 euros a una de 413 euros para una vivienda de dos dormitorios. Esto es un 71% más.

La lista de las capitales con aumento mayor al 50% alberga a: Santa Cruz de Tenerife con un 69%, Palma con 67%, Zaragoza con 62%, Valencia con 61% Alicante con 60%, Pontevedra con 58%, San Sebastián con 53%, Badajoz con 53%, Almería con 52% y Vitoria con 51%. Por su parte, Ávila y Soria registran un aumento del 50%. En Madrid la cuota aumentó solo un 29% y en Barcelona se ha quedado en 22%.

Si bien es cierto que los precios han bajado en cinco ciudades, las cuotas únicamente se han reducido en Teruel, un 1%. Las subidas más bajas tuvieron lugar en Jaén con un 3%, Palencia con 6%, Ceuta con 17% y Ourense con 18%.

Hoy en día, la mayor cuota mensual para acceder a una vivienda de dos habitaciones, se encuentra en San Sebastián, llegando a los 1347 euros. La siguen Palma cuya cuota mensual es de 1283 euros y Barcelona con una cuota de 1092 euros. Se trata de las tres únicas capitales con cuotas que superan los 1000 euros. Se registran números más bajos en: Madrid con 953 euros, Pamplona con 756 euros, Bilbao con 725 euros, Málaga con 721 euros, Girona con 681 euros y Valencia con 668 euros.

Por otro lado, Jaén exige la cuota hipotecaria más baja para el primer año, con 264 euros. Se encuentra muy cerca Lleida, con 294 euros. 

La situación a la que hacen frente los compradores

La realidad es que el escenario para los compradores es cada vez más complicado. Por un lado, las subidas de tipos impactan en el mercado hipotecario aumentando el coste de los créditos. Por otro, los precios no paran de aumentar, lo que exige un mayor volumen de ahorros y cuotas más altas para los nuevos hipotecados. Se trata de dos factores que conviven por la existencia de una demanda solvente que aún es suficiente para sostener el mercado. Sin embargo, se trata de una tendencia que podría frenarse luego de las últimas subidas de tipos del BCE.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre lo costoso que resulta comprar una vivienda con hipoteca en la actualidad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que sucede al heredar una vivienda con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

A la hora de heredar una vivienda con hipoteca es lógico que surjan muchas dudas sobre cuáles son las posibilidades que tenemos. En el siguiente artículo te explicaremos qué sucede en estos casos y cuáles son las alternativas para evitar hacer frente a la hipoteca de la vivienda heredada.

¿Qué ocurre al heredar una vivienda con hipoteca?

De la misma manera que sucede con cualquier otro tipo de deuda, cuando se hereda una vivienda con hipoteca también se hereda la obligación con la entidad bancaria. Se trata de un gasto que se adhiere al pago del impuesto de sucesiones y el de plusvalía para lograr quedarse con la casa. Cuando hablamos de plusvalía municipal nos referimos al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Debe ser abonado en caso de que una persona venda, done o bien, herede una vivienda.

Si no quieres renunciar a la herencia por no poder hacer frente a los compromisos económicos, hay algunas opciones que pueden ser de gran ayuda. Por ejemplo, puedes optar por el establecimiento de un seguro de vida a favor de la entidad bancaria o la aceptación a beneficio de inventario.

Herencia de la vivienda y de la hipoteca

Las viviendas representan un valor seguro para la inversión privada en España y también, una de las principales fuentes de conflictos cuando se trata de herencias. Esto se debe, fundamentalmente, a las complicaciones que se generan al recibir una vivienda. De este modo, cargas monetarias como las hipotecas son, por lo general, un problema para los herederos, en primer lugar por la imposibilidad de hacer frente a las deudas de sus fallecidos.

Ten en cuenta que, si se recibe como herencia una vivienda con hipoteca, también se hereda la deuda con el banco y la hipoteca deberá mantener las mismas condiciones que tenía el fallecido.

Esto quiere decir que la vivienda todavía está por pagar, se trata de gastos que se añaden a los derivados por la aceptación de una herencia.

Es por este motivo que, el heredero tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía y el impuesto de sucesiones. El coste de estos impuestos puede variar dependiendo del grado de parentesco que exista entre el heredero y el difunto y de la comunidad autónoma donde viva.

Es por esto que, lo más común es que se renuncie a las herencias, una situación que crece cada vez más todos los años. Principalmente, debido a la imposibilidad de afrontar el pago de hipotecas o de impuestos.

El inconveniente más grande, es que no se puede renunciar a una parte de la herencia, sino que debe llevarse a cabo en bloque. Esto quiere decir que, si se opta por no aceptar la vivienda debido a la imposibilidad de hacer frente a estos gastos, se debe renunciar a la herencia completa.

¿Es posible aceptar una vivienda en herencia dejando de lado la hipoteca?

La realidad es que podemos encontrar otras alternativas para la herencia de una vivienda con hipoteca. Se trata de una solución que permita que la entidad bancaria vea satisfecha su deuda y que el heredero no tenga el deber de hacer frente al pago de la hipoteca.

Seguro de vida en el préstamo hipotecario

En primer lugar, de manera preventiva es posible establecer un seguro de vida en la hipoteca, en el que el beneficiario resulte ser la entidad bancaria. De este modo, por medio de la contratación de este tipo de póliza, la aseguradora se encargará de cubrir el restante de la hipoteca y el heredero recibirá la vivienda sin ningún tipo de carga.

No obstante, si no se ha tenido en cuenta este tipo de opción de mecanismo de prevención, también existe otra posibilidad que resulta sumamente interesante. Se trata de aceptar la herencia y en caso de que el resto de los bienes que se heredan, resulten lo suficientemente valiosos, será posible hacer frente al préstamo hipotecario a beneficio de inventario.

Hipoteca a beneficio de inventario

Por medio de esta fórmula, el heredero podrá hacer frente el pago del préstamo hipotecario con el resto de patrimonio heredado. De este modo, en lugar de tener que renunciar en bloque a la herencia, se opta por vender una parte para lograr quedarse con la vivienda. Se trata de una opción de lo más interesante en caso de que no logremos afrontar al pago del préstamo hipotecario. Sin embargo, ten en cuenta que será necesario que los bienes que se heredan cuenten con un valor que nos permita pagar las deudas que vienen con la vivienda. De esta manera, será posible recibir una parte del patrimonio, pero dejando las deudas atrás.

Eso sí, debes tener en cuenta que esta aceptación a beneficio de inventario debe ser instada en un plazo bastante breve. Puede variar dependiendo de cada caso, sin embargo, lo más común es que sea sólo de 30 días a partir de tener conocimiento de la herencia. Además, tendrá que incluir todo tipo de bienes, derechos y obligaciones de la herencia junto a su valor económico.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre heredar una vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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