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En los últimos tiempos, las medidas económicas llevadas adelante por el Banco Central Europeo, para frenar la inflación, han generado muchos problemas en los propietarios que contaban con una hipoteca para comprar una vivienda. Ya desde el mes de julio del  año pasado, se han practicado una serie de subidas en los tipos de interés que provocaron importantes aumentos en las cuotas. En este momento, son cada vez más los propietarios que buscan vender un piso alquilado, para poder dejar atrás la hipoteca.

Si te encuentras en esta situación, lo primero que debes saber es que es una práctica legal. Por ello, estas en todo tu derecho de hacerlo, aunque es posible que esto reduzca un poco el valor de tu vivienda.

Si te encuentras en una situación apremiante, y quieres vender un piso alquilado, en este post te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto. ¿Nos acompañas?

¿Un propietario puede vender un piso alquilado?

Las circunstancias económicas por las que atraviesa nuestro país, han generado varios problemas a los propietarios que habían solicitado una hipoteca para adquirir una propiedad. Las subidas en los tipos efectuada por el Banco Central Europeo, generó como consecuencia, importantes aumentos en las cuotas de los préstamos.

Una práctica muy común es que se invierta en la compra de una vivienda. Al poner el inmueble en alquiler se cubrirá, la totalidad o una parte de la cuota mensual. Las subidas en los tipos, en muchos casos hizo que este ingreso de la renta no sea suficiente para cubrir el préstamo. Por ello, deciden vender su piso alquilado, para poder cancelar la hipoteca.

Debes saber, que en este momento es el motivo más frecuente para realizar este tipo de transacciones, aunque no el único. Otros suelen ser, por miedo a posibles impagos, que se dilaten los plazos de los desahucios y las limitaciones que pueden incorporarse con la ley de vivienda. Recordemos, que esta nueva normativa, restringe los aumentos de los alquileres, y posibilita que se establezcan zonas tensionadas donde la limitación será aun más rígida.

 

Primeros aspectos a tener en cuenta para vender un piso alquilado

Si estas pensando en vender un piso alquilado, aquí te detallaremos algunas cuestiones que tienes que tener presente. Primero que nada, no podrás echar al inquilino, hasta que su contrato no finalice. Esto conlleva la obligación del nuevo comprador a aceptar y respetar el arrendamiento que has pautado anteriormente.

Por ello, el propietario deberá subrogar en la posición del antiguo arrendador, no pudiendo extinguir un contrato de alquiler de forma automática.

Puede que hayas incorporado en el contrato una cláusula específica en la que se establecía que si la vivienda se vendía, el contrato finalizaría. Lamentablemente debemos decidirte que eso no será posible. En el artículo número 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anula esta posibilidad, por ser perjudicial para los derechos del inquilino.

Ten presente que esta es una modificación que se ha efectuado. Hasta marzo del año 2019, el inquilino se quedaría en la vivienda, siempre y cuando el contrato se encuentre inscrito en el Registro de la propiedad, o si el comprador sabe con anterioridad de que el piso se encuentra alquilado.

Otro de los puntos que tienes que tener presente, es que no solo deberá respetarse el plazo de alquiler fijado. Debes ver que el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que es posible que el quiera adquirir la vivienda. Puede que en el contrato haya una cláusula donde renuncia a ese derecho. Si no fuera así, deberás primero que nada informar al inquilino ya que tiene derecho de adquisición preferente. Esto sería con las mismas condiciones y precio que cualquier otro interesado. Luego de recibir esta información, tendrá un plazo de 30 días naturales para responder.

Por último, pero no por ello menos importante, hay otro aspecto que debes coordinar y comentar con el inquilino. Es que para poder realizar la venta, probablemente será necesario que realices visitas. Ten presente que no hay una obligación legal por parte del inquilino de enseñar la propiedad si no quiere. Esto se debe a que es su domicilio y por ello inviolable. Así que será prudente que puedas establecer un acuerdo con el, por medio del cuál puedas coordinar las visitas con su consentimiento.

 

Puede agregarse en un contrato una cláusula de aceptar visitas

Cada vez son más los propietarios que a la hora de realizar un contrato de alquiler solicitan establecer una cláusula especifica por medio de la cuál se obliga al arrendatario a aceptar las visitas. Los abogados explican que la aplicación de ella es muy limitada, o prácticamente nula. Esto se debe a que si en el momento el inquilino decide no autorizarla, no será posible que alguien acceda.

Por ello, explican que la mejor acción para estos casos, es lograr entablar una relación cordial y llegar a un acuerdo respecto a las horas y días para ello, en un horario conveniente para quien habita la vivienda.

Ten presente que el no mostrar la vivienda, suele limitar bastante las operaciones de este tipo. Más que nada si son particulares que buscan una residencia habitual. Sin dejar de lado que el comprador deberá aceptar que se encuentre alquilado y no pueda acceder a él de manera inmediata. Generalmente por esta razón es que se exige una rebaja en el precio, que dependerá de distintos factores. Por un lado, el tiempo que reste de contrato y por el otro si la renta mensual se encuentra ajustada al mercado.

En promedio, la rebaja solicitada en el precio de las viviendas, se encuentra entre un 10 y un 30 por ciento.

Para los inversores, el hecho de que la propiedad cuente ya con un inquilino, es algo positivo. En este caso, es posible que el valor que puedas solicitar por el piso a vender alquilado, no deba verse afectado. Aunque también dependerá del precio del alquiler y de la actitud del inquilino. Si alguna de estas características es negativa, puede que deba solicitarse un descuento.

Una última posibilidad es la de ofrecerle al inquilino, una compensación monetaria por desalojar el piso. Normalmente, puede ser de tres o cuatro mensualidades para poder cubrir la fianza de un nuevo alquiler y la mudanza.

 

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

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Con la irrupción de la pandemia COVID 19, a comienzos de 2020, surgieron numerosas técnicas de ventas. Un sector inmobiliario estancado por las ordenanzas que limitaban la libre movilidad, propiciaron que muchas de estas herramientas cobraran una notoriedad inaudita; a pesar de que sus desarrolladores vinieran pugnando por darles presencia desde hacía un tiempo, durante 2020 y 2021 lograron imponerse en el mercado una serie de mecanismos virtuales impensados hasta el impacto mismo del virus. En este artículo de Oi Real Estate, veremos el caso puntual de los tours virtuales para inmobiliarias ¿Has incorporado este atractivo método de exhibición de propiedades a tus servicios como agente inmobiliario? Te invitamos a leer para conocer mucho más.

No solo el teletrabajo llegó para quedarse

Cuando hablamos del implemento de las modalidades híbridas en el sector inmobiliario no solamente nos referimos a la implementación del teletrabajo como elemento vital en un sinfín de estrategias. Junto con él, sendas herramientas tecnológicas fueron incorporadas de un día para el otro y aceptadas; primero a regañadientes y luego con mayor soltura por el conjunto de clientes e interesados en comprar, vender o alquilar viviendas.

Elementos como la firma digital, los desarrolladores de CRM para bienes raíces y los tours virtuales para inmobiliarias invadieron el mercado hasta afianzarse del todo. Si echaras un vistazo a la actualidad del sector inmobiliario y te dijeran que estos métodos, utilizados para distintos fines a lo largo de una negociación, tienen solamente dos años de presencia fuerte en el circuito… ¿lo creerías?

Ganar en presencia de calidad frente a tus competidores

Visitar una propiedad “a distancia” se convirtió entonces en un comodín válido y beneficioso tanto para agencias como para agentes inmobiliarios independientes. De hecho, una corta inversión en tecnología volcada a incorporar tours virtuales puede hacer que una oficina inmobiliaria que recién abre sus puertas gane presencia entre la aguerrida competencia con solamente exhibir las propiedades en oferta de manera casi cinematográfica.

Si eres un agente inmobiliario autónomo, acaso logres brindar una apariencia de “trabajo en equipo”. Con poco conocimiento en elementos audiovisuales, exhibirás las viviendas en danza como un verdadero profesional. Pero, por otro lado, si está en tus posibilidades presupuestarias contratar una agencia especializada en estas actividades, no dudes en hacerlo.

Notarás en poco tiempo una diferencia sustancial en la reacción de los interesados hacia las publicaciones animadas o a los pisos cuyas exhibiciones se realizan de forma virtual. Está comprobado que, al día de hoy, estas publicaciones han logrado posicionarse entre las de orden convencional o tradicional. Es que todo entra por la vista; y el sector inmobiliario no es una excepción a esta antigua máxima.

¿Cómo crear tus propios tours virtuales para inmobiliarias?

Contra lo que podría imaginarse, los tours virtuales para inmobiliarias ofrecen soluciones que proporcionan un valor agregado de suma atracción a los eventuales visitantes e interesados y simultáneamente ahorran costes a tus arcas. Poner en marcha esta poderosa herramienta de exhibición tiene, como dijimos, la característica distintiva de ser uno de los mecanismos de ventas más asequible y sencillo.

Asimismo, propone que los agentes inmobiliarios no permanezcan obligados a fijar horarios de visitas; ampliando así hasta el infinito la eventual cantidad de interesados en recorrer las propiedades.

Distintos tipos de tours virtuales para inmobiliarias

Al día de hoy, existen dos tipos de tour virtuales a los que puedes recurrir como un excelente mecanismo de tracción de clientes.

Tour virtual en video

Para realizar un tour virtual en video realmente no necesitarás de un equipo profesional experto en filmación. Te bastará, por el contrario, apenas con un móvil que cuente con una cámara de alta resolución (o la mejor posible); si estás en posición de adquirir un dron, incluso hasta el más económico y que puedes conseguir en cualquier tienda será útil a los efectos.

Una breve recorrida, desde los exteriores del frente hasta los exteriores traseros (si la vivienda contara con espacios verdes propios), podrá retratar al detalle cada estancia de la propiedad. Si como dijimos, cuentas con un dron, realiza unas efímeras tomas aéreas; esto le impregnará al video un toque de profesionalismo del que tú mismo te sorprenderás cuando veas el trabajo final.

El video en cuestión no debería superar los diez minutos de duración, como máximo. Para acompañar las imágenes en movimiento, te aconsejamos seleccionar música libre de derechos de autor. Existen cientos de bancos en internet de música gratuita, compuesta específicamente para publicidades y que te resultarán de maravilla para tu propósito. El más sencillo de utilizar, de uso intuitivo al 100% acaso sea el de YouTube.

Tours virtuales en 3D

Los tours virtuales en 3D tal vez exijan una tecnología superior, aunque sus resultados ofrezcan una presentación atrayente y siempre bien recibida por aquellos interesados que disponen de los dispositivos adecuados. Para filmar en 3D deberás poseer un móvil Android o iOS que a su vez cuenten con cámaras del tipo dual; sin embargo, hoy día existen aplicaciones que pueden brindarle a tus filmaciones el efecto visual que las adaptará a tus objetivos.

Atención: la mayoría de estas aplicaciones exigen el uso de dos móviles similares a la vez. Entre muchas, acaso la más popular sea Camarada.

Por otro lado, recuerda que para que tus clientes puedan apreciar la experiencia de una exhibición virtual en 3D, deberán contar con sus cascos o gafas VR. Esto corta fuertemente con la intención de llegar a una mayor audiencia. Es por eso que algunas agencias prefieren disponer con los dispositivos en sus oficinas y proponer a sus clientes acercarse a la inmobiliaria para realizar una visita virtual 3D a modo de gancho comercial.

¿Cuál es tu experiencia en visitas virtuales para inmobiliarias? Nos encantaría conocer si has implementado esta experiencia a tus mecanismos de ventas.

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