El Tribunal Supremo declaró obligatoria la visita del perito en los casos donde se requiere comprobar fehacientemente el precio que pagaste por tu casa.
Los impuestos que se pagan por las viviendas que se compran tienen relación con el precio que está declarado en la escritura. Muchas veces, a través de maniobras no transparentes se suelen falsear estos datos como para que los tributos que se deban pagar deban ser menores a los correspondientes. Atentos a estas situaciones irregulares, los Ayuntamientos ponen en marcha estrategias en pos de analizar las cargas impositivas de cada inmueble, haciendo hincapié en la tasación del perito que es quien finalmente da la cifra oficial que aparecerá en los documentos.
La justicia viene sentando jurisprudencia hace años sobre este tema, pero recientemente se declaró la obligatoriedad de la visita del perito para comprobar que el valor declarado sea el real.
Si quieres saber más sobre la visita del perito, sus tareas y las consecuencias de la sentencia del Tribunal Supremo, no dejes de leer este post!
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Declaran obligatoria la visita del perito para comprobar el valor de las viviendas
En una sentencia dictaminada el 21 de enero, el Tribunal Supremo declaró obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores. Esto supone que todas las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas deberán contar con la presencia de un perito. El objetivo es saber con seguridad si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan. De esta manera se podrá tener conocimiento exacto del importe correspondiente que se deben pagar de impuestos, el ITP y el Impuesto de Sucesiones.
Qué otras sentencias sentaban jurisprudencia sobre el tema?
Si bien esta es la sentencia más reciente, el Tribunal Supremo ha venido exigiendo hace años la obligatoriedad de la visita del perito. Lo que se pide es que la Administración ponga como requisito excluyente la visita del perito a la vivienda para de esta manera poder comprobar sus características de la misma. Las principales cualidades de una vivienda para la tasación son materiales empleados, antigüedad, estado de conservación y calidades.
La primera sentencia que hablaba de este tema data de marzo de 2012, cuando el Tribunal exigía la visita del perito para comprobar los valores declarados. Esta jurisprudencia se ha ido perfilando según las siguientes resoluciones.
Cuál es el objetivo de la visita del perito?
La principal función del perito en estos casos será la de comprobar que los valores que se han pagado por la vivienda o por la casa que se recibió en herencia están en línea con los valores de mercado. De esta manera, la Administración tendrá la información fehaciente sobre qué importe corresponde pagar de ITP o del Impuesto de Sucesiones.
En qué casos no era obligatoria la visita del perito?
En los casos en que se deba valorar terrenos sin edificar o garajes, la visita no era obligatoria. Sin embargo, en una sentencia de junio de 2020 el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Castilla La Mancha,declaró que cualquier discrepancia en la superficie del inmueble hará necesaria la visita del perito de la Administración al inmueble objeto de comprobación.
Otras comunidades autónomas como Cataluña o Canarias tenían permitido que el perito vaya al inmueble solamente si así lo solicitaba expresamente el contribuyente.
Cuántos métodos de comprobación existen en la actualidad?
No todas las comunidades autonómicas emplean la visita del perito. Según la Ley General Tributaria vigente, hay varios métodos de comprobación de valores, por ejemplo los citados por la Guía Jurídica:
- Precios medios en el mercado.
- Cotizaciones en mercados nacionales
- Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
- Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
- Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de estas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
- Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.
Lo relevante de esta sentencia es que el Supremo aclara que, aunque se empleen otros métodos de valoración, la visita del perito será obligatoria. Dentro de la misma se critica la parte administrativa habitual de valorar los inmuebles de acuerdo a bases y tablas sin examinar el inmueble in situ. Para la justicia la valoración del perito “no es útil ni necesaria cuando no aporta un criterio fundado en su experiencia o destreza, sino que se limita a aplicar tablas, comparaciones o datos generales”.
Cuáles serían los casos que no tengan la obligatoriedad de la visita del perito?
Luego de esta sentencia del Supremo, se confirma que la visita del perito es regla general imperativa e inexcusable. Su excepción ad casum, por tanto, deberá ser rigurosamente justificada.
Cuáles son las recomendaciones de cómo debería ser una valoración pericial?
El Alto Tribunal ha publicado algunas pautas sobre las valoraciones periciales:
- En caso de que no vaya al inmueble, deberá dar las razones particulares de por qué resulta innecesaria la obligada visita personal a la vivienda.
- Si se utilizan valores de venta de muebles semejantes, deben identificarse exactamente las muestras obtenidas.
- Si el contribuyente declaró conforme a los valores de referencia aprobados por la propia Administración, deberá probar el error de tales valores, y el por qué de su corrección. En otros casos deberá comprobarse el desacierto del usuario por no ser aplicables dichos valores.
Qué relevancia tiene esta sentencia para las comprobaciones de valor que no contaron con la visita de un perito?
La sentencia que se acaba de anunciar tiene mucha relevancia ya que se podría utilizar para para anular todas aquellas comprobaciones de valores en las que el perito no haya visitado el inmueble, sin haberse justificado las razones.
Lo más recomendable, y ahora ya obligatorio, es pedir la visita de un perito. De esta manera el profesional podrá hacer el reconocimiento del inmueble y se evitará que la valoración que hace la Hacienda esté basada en tablas.
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