La vivienda protegida en España representa el 2,5% del total, y su valor es de 1.166 euros por m2. De este modo se sitúa en lo más bajo de Europa, junto a Portugal y Rumania. Esto determina el grado de escasez de vivienda asequible. De acuerdo a datos oficiales, el 36% de los arrendatarios destinan hasta el 40% de sus ingresos al alquiler.
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La vivienda protegida en España se encuentra por debajo de la media europea. Del total de stock de vivienda, solo el 2,5% tiene algún tipo de protección oficial (VPO), cifras estancadas desde 2013. Su valor actual es de unos 1.166 euros el m2. A partir de su lanzamiento, hace casi seis décadas, se han construido 6,4 millones de casas, de las cuales unas 450.000 fueron VPO. Una oferta escasa para la histórica demanda de vivienda asequible.
España ha optado por la venta de vivienda protegida, relegando la opción del alquiler. Hemos hablado sobre la construcción de viviendas protegidas y sus problemas actuales en este artículo anterior. Esto ha influido en los stocks y valores de los alquileres. Hoy en día, el 36% de los inquilinos destinan el 40% de sus ingresos a pagar el arrendamiento. En cuanto a la zona euro, quienes más disponibilidad tienen son Países Bajos, con un 30% de VPO y Dinamarca, con un 21%. Mientras que Portugal y Rumania acompañan a España en lo más bajo.
La vivienda protegida en España
El régimen de protección de la vivienda lleva casi seis décadas en el país, con un modelo que se ha inclinado a la venta, dejando a un lado la opción de invertir en el alquiler protegido.
La vivienda protegida en España representa el 2,5% del stock total de propiedades destinadas a habitar. Se trata de uno de los registros más bajos de la zona euro, solo comparable con Bulgaria, Portugal y Rumania. Y es una proporción que se mantiene estancada desde 2013, último año en los regímenes de VPO tuvieron un impulso de consideración. Hemos dado cuenta de ciertos inconvenientes con la vivienda protegida en la Comunidad Autónoma de Cataluña en este post y también en este otro.
Desde su lanzamiento, en la década del 60 del siglo pasado, se construyeron algo más de 450.000 viviendas con régimen de protección, frente a los 5,9 millones de viviendas tradicionales. Y su finalidad ha sido destinarlas a la venta. De este modo, la política oficial a través de los años ha dejado de lado la opción de invertir en alquiler en favor de la compraventa.
De acuerdo a los datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), el valor medio de una VPO a principios de 2024 es de 1.166 euros por metro cuadrado. Es el máximo registro histórico para este tipo de inmuebles. Y es una subida del 0,8% respecto del año anterior.
La opción por darle preponderancia al desarrollo de VPO para la venta, en lugar del alquiler, ha tenido impacto en los arrendamientos. Y ha colaborado para mantener un estado de escasez de viviendas protegidas en alquiler. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), del total de inquilinos, el 36% destina hasta el 40% de sus ingresos al pago de la renta, siendo uno de los esfuerzos más grandes de la zona euro.
VPO en Europa
El régimen de Vivienda con Protección Oficial es variado en los países de la zona euro, con algunos puntos altos como en los Países Bajos, donde este tipo de propiedades alcanza el 30% del total del stock.
Dinamarca es otra de las naciones que se ubica en lo más alto. Allí las VPO representan el 21% del total. En Suecia, el 19% de las viviendas son del tipo VPO. En tanto que Finlandia, con una sólida política de inversión estatal, el porcentaje de VPO es del 13%. También es destacable el registro en Austria, cuyo parque de vivienda con protección es del 24%.
Por el contrario, la vivienda protegida en España es –como se ha mencionado– representa solo el 2,5% del total de propiedades. Bélgica cuenta con el 6,5% de sus viviendas en dicho régimen, en tanto que en Alemania esa porción abarca el 3,9%. Bulgaria iguala el 2,5% de España, mientras que en los más bajo se ubica Rumania, que posee el 1,5% de VPO.
En los países del Este europeo, el régimen de protección de vivienda tiene poca incidencia sobre el total, aunque de todas maneras superan al español. Por caso, en Eslovaquia y en República Checa alcanzan el 9%, mientras que Eslovenia tiene un 6% y en Hungría las VPO solo abarcan el 3% del total.
El precio de la VPO
Aun en un régimen de protección oficial, la vivienda ha seguido el camino de subidas que experimentó el mercado de vivienda tradicional en los últimos años.
La vivienda protegida en España alcanzó a principios de 2024 su máximo histórico, tal como lo hemos contado en esta nota. De acuerdo a datos emitidos por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, la VPO ha crecido hasta los 1.166 euros el metro cuadrado, una suba del 0,8% con respecto al año pasado. Es, también, un 0,2% mayor que el precio registrado en el trimestre anterior. El interés para los préstamos destinados a viviendas protegidas fue revisado por el gobierno en 2023.
En el contexto del mercado, el valor de la vivienda libre cerró el año pasado con un precio medio de 1.842 euros el metro cuadrado. Son unos 675 euros más que el costo de una VPO. Pero hay provincias en que esa diferencia se acentúa. Por ejemplo, la vivienda libre en Barcelona, Baleares, Madrid y Málaga llega a costar hasta 1.000 euros más por metro cuadrado que una bajo el régimen VPO.
Sin embargo, de acuerdo a las cifras del MIVAU hay varias provincias en que la Vivienda protegida tiene un valor por metro cuadrado superior a la vivienda libre. Es el caso de León, Zamora, Albacete, Ciudad Real, Cuenca, Toledo, Lleida, Lugo, Córdoba, Ourense, Teruel y Jaén. Precisamente, en Jaén la VPO tiene un valor por metro cuadrado de 392 euros por encima de la vivienda libre. La brecha o gap es menor en Albacete, donde el metro cuadrado de una VPO es apenas unos 15 euros mayor que una vivienda libre.
La vivienda protegida en España tiene mucho por crecer en adelante. Al impulso oficial y privado le ha faltado un volumen de inversiones para hacer crecer la participación de la VPO en el total del mercado. Ese es un punto que puede resolverse a través de los años, y es también un desafío para todos los participantes del mercado inmobiliario español.
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