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Donar una vivienda a un ser querido puede ser la mejor opción en muchos casos y puede significar un gran beneficio para ambas partes. Sin embargo, se trata de una operación con varias particularidades, sobre la cual es necesario informarse antes de tomar cualquier tipo de decisión. ¿De qué se trata la donación en vida de bienes inmuebles? ¿Qué ventajas implica? ¿Es más conveniente donar o dejar en herencia? En este artículo respondemos todas estas preguntas y te guiamos para que tomes el mejor camino.

CONTENIDO ACTUALIZADO

La donación en vida de bienes inmuebles es una operación sujeta a varias condiciones, diferentes que las que rigen a la donación de otro tipo de bienes. En este sentido, es importante conocer qué dice la ley respecto a ella y qué otras variables intervienen en estos casos para poder tomar la mejor decisión.

A continuación te contamos de qué se trata la donación en vida de bienes inmuebles, cómo la define y la limita la normativa vigente y a qué impuestos está sujeta. También te mostramos qué beneficios implica este tipo de pacto y evaluamos cuándo es más conveniente donar, vender o dejar en herencia. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste la donación en vida de bienes inmuebles?

La ley española prevé que cualquier sujeto pueda entregar en vida todo tipo de bienes a otras personas físicas o jurídicas a título gratuito. Para que esta donación se haga efectiva, el beneficiario debe aceptar formalmente el obsequio.

En este artículo nos centraremos específicamente en la donación en vida de bienes inmuebles, que se diferencia en varios aspectos de las de otro tipo. Primero veamos cómo define la normativa vigente a la donación en general y qué limitaciones establece para ella. 

¿Cómo está regulada por la ley?

Definición

Las donaciones en vida están reguladas por el Código Civil español. En su artículo 618 este determina que:

La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.

Y luego, en su artículo 629 que:

La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.

Limitaciones

¿Puede una persona donar absolutamente todos sus bienes? No, el artículo 634 del Código Civil indica que:

La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

¿Puede un heredero recibir a través de una donación en vida más de lo que le correspondería en una sucesión? Tampoco. El artículo 636 señala al respecto que:

No obstante lo dispuesto en el artículo 634, ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida.

Cómo realizar una donación en vida de bienes inmuebles

Previamente mencionamos que la donación de bienes inmuebles guarda varias diferencias con las donaciones de otro tipo. Una de ellas es que, mientras para donar cualquier tipo de bien mueble basta con entregar la cosa directamente o celebrar un contrato privado de donación, para donar un bien inmueble es indispensable firmar una escritura pública de compraventa. Así lo determina el artículo 633 del Código Civil, que ya citamos anteriormente:

Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.

De esta manera, la escritura pública se configura como un requisito esencial para que la donación del bien inmueble se haga efectiva. De no firmarla, el bien seguirá perteneciendo al donante ante la ley y cualquier otro tipo de documento, como un contrato privado de donación, será de carácter nulo.

¿Cómo proceder entonces para realizar una donación en vida de bienes inmuebles? Ambas partes, donante y donatario, deben acudir a una notaría y firmar una escritura pública ante un notario. Una vez completado este paso, el documento debe ser inscripto en el Registro Público de la Propiedad.

¿En qué consiste la donación de bienes inmuebles con usufructo?

Hasta ahora hablamos únicamente de aquellas situaciones en las que un donante hace entrega de un bien inmueble a un donatario de manera gratuita. Sin embargo, dentro de este tipo de donaciones en vida, existe una opción cada vez más habitual hoy en día. Se trata de donar una vivienda, seguramente a un allegado, pero seguir habitándola. ¿Cómo funciona esto?

En estos casos, la donación se produce de la misma manera que describimos anteriormente. La diferencia es que, al acudir a la notaría y firmar la escritura pública, ambas partes deben dejar asentado que el donatario se convertirá en el nudo propietario del inmueble y el donante, en su usufructuario. También deben aclarar si este usufructo tendrá un período de duración determinado o si será de tipo vitalicio.

De esta manera, la persona que efectuó la donación ya no será propietaria de la vivienda, pero sí tendrá derecho a hacer uso y disfrute de ella. Tendrá la posibilidad, incluso, de obtener un rédito económico por ella si decide alquilarla. Por su parte, el beneficiario de la donación se convertirá en el titular del inmueble, sólo que no podrá utilizarlo ni mucho menos venderlo, donarlo o alquilarlo hasta que finalice el usufructo. Sólo en ese momento obtendrá el pleno dominio sobre la propiedad.

En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre usufructo y nuda propiedad para que puedas entender en profundidad cómo funcionan este tipo de pactos.

¿A qué impuestos está sujeta la donación en vida de bienes inmuebles?

Al producirse una donación en vida de un bien inmueble, tanto donante como donatario quedan sujetos a tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y a cuál de las partes corresponde cada uno:

Impuestos que corresponden al donatario

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)

Este tributo es el que se encarga de gravar todas las transmisiones de bienes a título gratuito, ya sea por una herencia o una donación. Si bien es recaudado en todo el territorio español, su administración es cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Por lo tanto, la aplicación de reducciones y bonificaciones puede variar según la región. En este artículo te ofrecemos una guía para entender cómo se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las diferentes Comunidades.

El donatario deberá abonar este impuesto por única vez en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda obsequiada. Desde el 1º de enero de 2022, el monto a pagar por este tributo depende del valor de referencia inmobiliario determinado por el Catastro para cada inmueble en especial. 

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este tributo grava la diferencia entre el precio de adquisición de un inmueble y su precio de transmisión. Es decir, que aplicará cuando, al donar una vivienda, su valor sea mayor al que tenía cuando el donante la compró. Se trata de un impuesto recaudado por cada municipio en particular.

El donatario deberá abonarlo por única vez, siempre y cuando el inmueble obsequiado sea de naturaleza urbana, es decir, que no se encuentre en áreas rurales. Deberá hacerlo en el Ayuntamiento correspondiente al municipio donde se encuentra la vivienda y el monto a pagar dependerá del valor real de la misma.

En este artículo te contamos cómo calcular la plusvalía municipal en 2022, luego de las modificaciones que se introdujeron en noviembre de 2021.

Impuestos que corresponden al donante

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Este tributo se encarga de gravar los incrementos patrimoniales de las personas físicas durante cada año. Es recaudado directamente por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español. 

El donante deberá declarar en él durante el año siguiente a la donación. Para ello, Hacienda determina un período de tiempo dentro del cual los contribuyentes deben presentar su declaración de la renta. ¿Existe alguna excepción? Sí. El propietario no estará obligado a tributar en el IRPF cuando sea mayor de 65 años y el bien inmueble donado sea su vivienda habitual.

La Ley de Fraude Fiscal y sus modificaciones respecto a la donación en vida de bienes inmuebles

La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia el 11 de julio de 2021, tras ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Esta nueva reglamentación implica varias modificaciones para las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario y un incremento en varios de los tributos que intervienen en ellas.

Sin dudas, de todas las transformaciones que propuso esta ley desde que fue presentada como proyecto, la que más revuelo causó fue la medida que buscó terminar con los beneficios fiscales de los pactos sucesorios. ¿De qué se trataba en un principio y cómo se fue modificando a partir de las diferentes enmiendas presentadas en el Senado?

¿Qué beneficios fiscales en la donación de bienes inmuebles se aplicaban hasta la presentación del proyecto de Ley de Fraude Fiscal?

Hasta octubre de 2020, momento en que Hacienda presentó el proyecto de Ley de Fraude Fiscal, aquellos donatarios que quisieran vender una vivienda que obtuvieron a título gratuito antes de producirse el fallecimiento del donante, no debían tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ventaja radicaba en que esta obligación sí existe para los vendedores en el resto de las operaciones de compraventa inmobiliaria.

¿Qué proponía el proyecto de Ley de Fraude Fiscal presentado en 2020?

Sin embargo, el proyecto presentado por Hacienda supuso en un principio, como una de sus principales medidas, la eliminación de este beneficio fiscal. Por lo tanto, con su aprobación, aquellos donatarios que quisieran vender un bien inmueble recibido a título gratuito antes de fallecer el donante sí comenzarían a tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

¿Qué enmiendas se presentaron en el Senado durante 2021 y qué supone la ley aprobada respecto a los beneficios fiscales en la donación de bienes inmuebles?

Como mencionamos, la intención de eliminar las ventajas fiscales en los pactos sucesorios generó un gran impacto, especialmente en el sector inmobiliario. Aparentemente por esta razón, cuando el proyecto ingresó en el Senado, fue el mismo PSOE quien propuso mantener dichos beneficios. ¿En qué ocasiones? Únicamente cuando la transacción ocurriera cinco años después de producida la donación. De esta manera, sólo existiría un período transitorio en el cual no se aplicarían las ventajas como antes.

Finalmente, la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia contemplando las enmiendas presentadas por el PSOE. Es decir que ahora, todos los pactos sucesorios de este tipo cuentan con sus beneficios fiscales correspondientes, siempre y cuando la venta del bien inmueble recibidos en donación ocurra luego de un lapso de cinco años.

¿Qué beneficios puede implicar realizar una donación en vida de bienes inmuebles?

Ahora que te hemos mostrado en qué consiste la donación en vida de bienes inmuebles, cómo está regulada por la ley y a qué impuestos está sujeta, es probable que te preguntes, ¿cómo puede beneficiarme llevar adelante este tipo de pacto? A continuación te contamos qué ventajas puede suponer.

Permite beneficiar a un ser querido cuando se lo desea

A diferencia de la herencia, la donación de un bien inmueble puede realizarse en cualquier momento. De esta manera, no será necesario esperar a que se produzca un fallecimiento para que el beneficiario reciba la vivienda. De hecho, esta es la razón más frecuente por la cual muchas personas eligen donar en vida.

Permite evitar conflictos al momento de la repartición de bienes

Cuando una persona fallece y es necesario repartir sus bienes, las discusiones entre parientes suelen ser muy habituales. Por esta razón, para un propietario de bienes inmuebles que posee varios herederos, puede ser más beneficioso realizar donaciones en vida. De esta manera, podrán evitarse luego este tipo de conflictos.

Permite imponer al donatario un plazo o una condición

El donante tiene la posibilidad de someter la donación al cumplimiento de un plazo o de una condición, siempre y cuando estos cumplan los requisitos establecidos por la ley. En el caso del plazo, es posible dejar la donación sujeta a un acontecimiento futuro del cual existe la certeza de que ocurrirá. En cuanto a la condición, puede imponerse cuando dicho acontecimiento futuro es incierto y no se sabe si ocurrirá.

Permite, según el tipo de pacto firmado, reservar la facultad de disponer del bien donado o que este vuelva a ser propiedad del donante

Existe un tipo de pacto en el cual, una vez efectuada la donación, el donante puede reservar su facultad de disponer de algunos de los bienes donados, no de todos ellos. En caso de que el donante muera sin hacer uso de este derecho, será el donatario quien se convertirá en titular pleno, libre y definitivo de estos bienes. Con esta clase de acuerdo, el donante nunca podrá recuperar la propiedad de lo donado luego de efectuada la donación, sino que sólo podrá disponer de estos bienes en favor del donatario.

A su vez, existe otro tipo de pacto que permite la reversión de la donación. Para acceder a él es necesario formularlo al efectuar la entrega del bien inmueble, en vez de elegir un acuerdo de reservación de facultades. En estos casos, cuando se produce un arrepentimiento, el donante puede exigir que se le devuelva la vivienda donada. Si se estableció algún plazo o condición, la recuperación del bien ocurrirá cuando estos se cumplan.

Permite mantener el usufructo de la vivienda

Como mencionamos anteriormente, una de las ventajas más importantes que implica donar un bien inmueble en vida es la de seguir habitando en él como usufructuario, mientras que el donatario se convierte en nudo propietario hasta que finalice el usufructo.

Permite su revocación en algunos casos

El Código Civil contempla algunas causas por las cuales es posible revocar una donación. Ellas son la superveniencia de hijos, la supervivencia de hijos, el incumplimiento de cargas y la ingratitud.

Permite acceder a beneficios fiscales

Como describimos previamente, en caso de que el donatario desee vender la vivienda obsequiada antes de producirse el fallecimiento del donante, cuenta con la ventaja de no tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre y cuando hayan transcurrido cinco años del momento de la donación.

¿Donar, vender o dejar en herencia?

Muchas personas, cuando piensan en dejar un bien inmueble a un ser querido, se preguntan si conviene realizar una donación en vida, una venta o simplemente dejar en herencia. La mejor decisión dependerá de cada situación en particular, por eso es importante analizar todas las opciones a disposición.

Vender siempre implicará un coste mayor para aquella persona a la que queremos entregar nuestra vivienda, mientras que en la donación será nulo. En cambio, a nosotros nos puede significar una gran ayuda si necesitamos ese dinero. Cabe mencionar que, en ambos casos existe la posibilidad de acceder a un usufructo. Respecto a los impuestos, una venta implica que el comprador pague el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En este artículo te contamos más acerca de las diferencias entre vender y donar.

Dejar en herencia, en cambio, siempre implica que el causante fallezca, cosa que en la venta y la donación no ocurre, ya que no es necesario esperar que se produzca ningún suceso y pueden realizarse en cualquier momento. Sin embargo, el beneficio radica en que los impuestos a pagar por el heredero serán menos.

Todas las opciones mencionadas cuentan con pros y contras, sólo es necesario evaluar cuál se adapta mejor a nuestra situación.

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