En una compraventa inmobiliaria intervienen una serie de documentos que deben ser presentados, en su mayoría, por el vendedor del inmueble. Uno de ellos es la nota simple informativa, que permite al comprador conocer los datos registrales de la vivienda. ¿De qué se trata esta información y por qué es tan importante conocerla? ¿Qué pasos se deben seguir para obtener la nota simple? En este artículo te lo contamos.
Los datos registrales de una vivienda que se encuentra en venta pueden ser de mucha utilidad para las personas que están interesadas en comprarla. A través de ellos pueden asegurarse de que no están ante una estafa o que no tendrán que afrontar futuros inconvenientes una vez que pongan su firma en la escritura pública.
A continuación veremos qué información permiten conocer estos datos y cómo obtenerlos a través de una nota simple informativa de la vivienda. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Por qué es importante acceder a los datos registrales de una vivienda?
A la hora de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria es muy probable que el comprador desee asegurarse, antes de firmar la escritura, de que todo está en orden y no se trata de una estafa. Por un lado, querrá asegurarse de que quien dice ser el propietario del inmueble realmente lo es. Por el otro, querrá conocer cuáles son las principales características de la vivienda y saber si la misma posee cargas o deudas.
¿Cómo puede acceder a esta información? A través de una nota simple informativa del bien inmueble en el que está interesado. Si bien puede acceder a ella por su cuenta, lo ideal es que la solicite al vendedor y que este pueda facilitársela de inmediato. Es por eso que podemos afirmar que la nota simple es uno de los documentos que los propietarios deben tramitar de manera obligatoria para vender su vivienda.
No obstante, a continuación veremos en detalle qué pasos deben seguir, tanto vendedor como comprador, para acceder a estos datos registrales mediante la obtención de una nota simple.
Pasos a seguir para acceder a los datos registrales de una vivienda
Los pasos variarán en función de cuál de las dos partes realice el trámite y cuánta información tenga el comprador respecto del bien inmueble. Son los siguientes:
Conocer la localización del inmueble
En caso de que sea la parte vendedora quien quiera acceder a los datos registrales de la vivienda para ponerlos a disposición de la parte compradora, conocer la información necesaria para localizarla no representará mayores problemas.
En cambio, si es el comprador quien quiere acceder a ellos directamente, la vía más rápida para obtener datos como la dirección exacta del inmueble, es solicitarlos al vendedor. Si esto no es posible, existen diversos programas que pueden facilitar la calle y el número de un inmueble.
Acceder a la Sede Electrónica del Catastro
Una vez que se tienen los datos de localización de la vivienda hay que acceder a la Sede Electrónica del Catastro. Allí, en el buscador de inmuebles y visor cartográfico, habrá que rellenar los campos correspondientes con la información obtenida. Esto puede hacerse, específicamente, en el sector “calle/número”.
Obtener una ficha catastral
Tras haber indicado todos los datos requeridos en este apartado de la Sede Electrónica del Catastro será necesario clickear en la opción “datos”. Una vez hecho esto se podrá acceder al número de referencia catastral de la vivienda y a otra información útil sobre ella que será posible descargar en formato PDF.
En este artículo te contamos con detalle cómo realizar este paso a paso en la Sede Electrónica del Catastro.
Conseguir una nota simple de la vivienda
Una vez obtenidos estos datos, es posible solicitar una nota simple informativa de la vivienda. ¿En qué consiste? ¿Dónde y cómo conseguirla? Veámoslo:
¿Qué es la nota simple informativa?
Es un breve documento emitido por el Registro Público de la Propiedad en donde se ven reflejados los datos más importantes de un bien inmueble. Permite, por un lado, demostrar quién es su propietario y, por el otro, conocer sus principales características o saber si está sujeta a cargas o deudas.
Dónde y cómo conseguirla
Como indicamos, la nota simple es emitida por el Registro Público de la Propiedad. Por lo tanto, puede ser solicitada en cualquiera de sus oficinas, en la web del Colegio de Registradores, o bien, en la app del Registro. Allí deberá brindarse la información previamente recabada para obtener el documento. Si necesitas realizar este tramite, accede a esta nota, donde encontrarás toda la información del paso a paso para solicitar este documento
¿Qué información se puede conocer a partir de la obtención de los datos registrales de una vivienda?
Si bien los datos registrales de una vivienda tienen un valor meramente informativo y no tienen carácter de documento público, a través de la nota simple obtenida, permiten tener acceso a los siguientes datos claves:
Número de finca: es el que identifica a la finca en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra el bien inmueble en cuestión. Lo habitual es que conste de seis cifras y no debe ser confundido con el número de referencia catastral.
Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR): este otro número identifica a la vivienda en cualquier Registro de la Propiedad en España, con independencia del lugar en donde se ubica.
Descripción de la finca: permite conocer la situación de la finca y las características de la vivienda que se encuentra en ella.
Titularidad: este es, probablemente, el dato más importante, ya que aporta la identificación de los titulares de derechos sobre la finca y el inmueble.
Autorizante: se trata de la identificación del notario que participó en la firma de la escritura por la cual el propietario se convirtió en titular de la vivienda.
Cargas: este es otro punto clave, ya que permite conocer los montos que aún pueden pesar sobre el inmueble, como un préstamo hipotecario o un embargo.
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Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
¿Estás pensando en vender tu propiedad? Al momento de concretar una compraventa inmobiliaria, el vendedor y el comprador cuentan con dos opciones para cerrar el acuerdo: pueden celebrar un acuerdo privado, o bien, firmar una escritura pública ante un notario. ¿Cuáles son las diferencias? ¿Qué opción es más conveniente? En este artículo te contamos todo lo que debes saber si estás dudando en acudir a un notario para firmar una escritura al momento de vender tu propiedad.
Firmar una escritura pública a la hora de concretar una compraventa inmobiliaria no es una cuestión de carácter obligatorio. Sin embargo, es lo más recomendable. ¿Por qué?
Si bien un contrato privado celebrado entre las partes tiene la misma validez, no posee las mismas garantías. La participación de un notario en estas ocasiones dota a la operación de más información y brinda mayor seguridad jurídica a ambos contratantes. Mediante la actuación de un notario, tanto comprador como vendedor podrán asegurarse de que el acuerdo es legal, inamovible y 100% seguro.
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¿De qué se ocupa un notario?
Antes de decidir si acudir a un notario para firmar una escritura o celebrar un contrato de manera privada, es importante conocer de qué se ocupan estos funcionarios públicos.
La principal labor de un notario es la de dar fe del compromiso que existe entre comprador y vendedor y de la información que figura en la escritura, de manera que ninguna de las dos partes pueda negar ante la otra lo que allí se dice. Pues la escritura pública, como documento, es una prueba fehaciente de que comprador y vendedor están de acuerdo con la compraventa de la vivienda y de su voluntad para firmar lo que allí está acordado.
Aspectos de la escritura que debe verificar
El notario también tiene como obligación verificar que todas las cláusulas que aparecen en la escritura son válidas y se ajustan a la ley. Es en este momento que se encargan de:
Comprobar las identidades, capacidades y legitimaciones, tanto del vendedor como del comprador.
Verificar la validez de los documentos que acreditan que la propiedad se encuentra libre de cargas.
Chequear que la descripción del inmueble coincida con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica.
Asegurarse de que la vivienda cuente con otra documentación adicional, como la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética.
Todos estos aspectos son obligatorios para cerrar una operación inmobiliaria.
En todo momento, hasta que culmine su tarea, el notario debe asesorar de manera imparcial al comprador y al vendedor, como también informarles acerca de las consecuencias legales que se pueden derivar de ciertos actos. Por ejemplo, el hecho de que, una vez llegada esta instancia, ninguna de las dos partes puede arrepentirse del acuerdo. El vendedor debe ceder la propiedad y el comprador no puede echarse atrás.
¿Qué beneficios brinda la labor del notario a la hora de vender una propiedad?
Como mencionamos al principio, no es obligatoria la contratación de un notario y la firma de una escritura pública para concretar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, existen beneficios que esta decisión implica y que, celebrando un contrato privado no se pueden obtener. ¿De qué se tratan?
Si bien en la legislación española rige el principio de la libertad de forma, es decir que, no se requiere de una escritura pública para formalizar una compraventa inmobiliaria, los beneficios de firmar un contrato privado, no son los mismos. Concretar la venta de tu vivienda en presencia de un notario definitivamente te será de ayuda antes, durante y después de realizar el traspaso de la propiedad. ¿Cómo?
Seguridad jurídica
El mismo día en el cual el comprador y el vendedor concreten la transacción el notario se encargará de enviar al Registro de la Propiedad una copia de la escritura de la compraventa y de la escritura de la hipoteca, en caso de que la otra parte financie la compra mediante un préstamo. Esto te garantizará como vendedor que, una vez finalizada la operación, no puedas ser afectado por un embargo o una demanda en caso de inconvenientes.
Otro beneficio consiste en que cada escritura se archiva en el protocolo notarial. Desde allí podrás obtener siempre nuevas copias, consultar los datos de la operación, revisar lo acordado y verificar en qué condiciones se llevó adelante la compraventa. Esto quiere decir que, contando con la presencia de un notario en una operación inmobiliaria, te aseguras de que la escritura no se perderá ni quedará en manos de una sola de las partes.
Cómo elegir un notario para la firma de una escritura al vender una propiedad
Generalmente es el comprador quien elige un notario a la hora de firmar la escritura pública. Esto se debe a que la elección de este funcionario suele ser competencia de quien debe afrontar mayores costos notariales. Sin embargo, si hay acuerdo entre las partes, ambos pueden elegir al notario. No es necesario que este pertenezca a la misma jurisdicción en donde se encuentra el domicilio.
En caso de que el comprador y tú no arriben a un acuerdo en esta cuestión y te opongas a la elección que él hizo puedes reclamar al Servicio de Atención al Usuario del Colegio de Notarios más cercano.
Si la tarea de encontrar el notario indicado te toca a tí debes saber que actualmente existen en España alrededor de 3.000 notarios. En el sitio web del Consejo General del Notariado cuentas con un buscador que te permitirá encontrar uno según la zona en la que te encuentres.
¿Cuál es el coste de acudir a un notario para la firma de una escritura al vender una propiedad?
Como seguramente ya sabes, una compraventa inmobiliaria esta sujeta a múltiples gastos y al pago de impuestos específicos. Si nos centramos únicamente en el aspecto tributario, el comprador debe hacerse cargo de:
Impuestos que debe pagar el comprador por la operación de compraventa
Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (en caso de tratarse de una vivienda de segunda mano).
Impuesto al Valor Agregado (IVA) (en caso de tratarse de una vivienda nueva).
Por su parte, el vendedor debe encargarse de:
Impuestos que debe pagar el vendedor por la operación de compraventa
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Plusvalía municipal.
Si pasamos a los gastos, veremos que los principales son:
Gastos inherentes a la operación de compraventa
Aranceles notariales(los honorarios del notario).
Aranceles registrales (el costo por inscribir la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad).
Minuta de la gestoría (los honorarios de los gestores en caso de que se les encargue la realización de trámites en su nombre).
¿En qué consisten y de qué monto son los honorarios notariales?
En este caso, estos honorarios están fijados por el gobierno español desde el año 1989. Es decir, que el valor será el mismo para todos los notarios matriculados en el país sin importar la zona en donde se encuentre tu propiedad. De todas formas, lo que sí influye es el precio del inmueble y puedes obtener descuentos de hasta un 10% gracias a la competencia que existe entre las diferentes notarías.
La factura notarial que recibirás no sólo incluirá los honorarios del notario, que sólo representan un porcentaje menor. El servicio también cubre la llamada fe pública extrajudicial: oficinas, sueldo del equipo profesional, seguro de responsabilidad civil, informatización, encuadernación y conservación de las escrituras, etc.El notario tiene como obligación entregarte una factura con el detalle de sus servicios y los costos extra correspondientes. Si te surge alguna duda respecto a la factura recibida, puedes solicitar una revisión gratuita al Colegio Notarial.
¿Quién debe asumir los costos de contratar al notario?
A la hora de decidir quién se ocupará de los costos notariales debes saber que la ley da total libertad al comprador y al vendedor para afrontar esta cuestión.
Sin embargo, ten en cuenta que, si ambos no llegan a un acuerdo, entonces se aplicará el criterio legal dependiendo de la zona en la que te encuentres. Existen jurisdicciones, como Navarra, en donde, en caso de no producirse un pacto, comprador y vendedor deben hacerse cargo de los gastos notariales por partes iguales. Hay otras, como Cataluña, en donde el comprador es el que debe afrontar el gasto totalmente.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
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“Criptomoneda” es una palabra que se ha vuelto común alrededor del mundo en este último tiempo. Sus usuarios son cada vez más y muchas veces la prefieren por sobre las monedas tradicionales. Sin embargo, las noticias que surgen al respecto suelen ser confusas. Si nos centramos en el sector inmobiliario, tanto propietarios como compradores e inversores presentan dudas respecto de si se puede o no realizar una transacción por un inmueble utilizando esta nueva moneda digital. ¿De qué se tratan las criptomonedas? ¿Es posible vender un apartamento en criptomonedas? En este artículo te lo contamos.
¿Estás pensando en vender tu propiedad? Si bien puedes elegir recurrir a una operación de compraventa inmobiliaria tradicional, en donde el monto obtenido por la venta se percibe en euros, también es probable que quieras explorar algunas otras posibilidades. Tal vez, alguna que, incluso, te permita generar más ganancia a la larga.
La información que circula en internet respecto de las criptomonedas no suele ser siempre clara. Es cuestión de investigar e informarse para saber qué nos conviene más de acuerdo a nuestra situación. Por eso, si quieres vender tu piso y estás buscando alguna alternativa a los canales tradicionales, te contamos todo lo que debes saber acerca de cómo realizar operaciones inmobiliarias con criptomonedas.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son las criptomonedas?
Una criptomoneda es un medio digital de intercambio que se sirve de la tecnología de la criptografía para asegurar todas las transacciones. Es decir, que se trata de una moneda digital con la que se pueden realizar operaciones monetarias de todo tipo por la vía virtual, sin tener que manipular dinero físico.
Las criptomonedas utilizan la tecnología blockchain. Este es el sistema, a través del cual operan estas monedas digitales y permite controlar la creación de unidades adicionales y verificar la transferencia de activos.
Actualmente, en el auge de este medio de intercambio, existen muchos tipos de criptomonedas. Seguramente hayas oído hablar del bitcoin y del ethereum, que son las más conocidas, pero existen muchas más.
En España, la ley contempla hace tiempo el uso de monedas digitales como una forma lícita de realizar transacciones. Es por esta razón que todos los montos en criptomonedas y los ingresos generados a través de ellas, deben ser informados a Hacienda en cada declaración de la renta.
¿Qué significa blockchain?
Blockchain, como mencionamos, es la tecnología que utilizan las criptomonedas para controlar y verificar todas las transferencias. En inglés, su nombre significa “cadena de bloques” y lo que permite, según Oriol Sabater, CIO de Tecnotramit, es registrar todas las transacciones en una especie de libro mayor contable digital en el cual se registra un ID único llamado HASH, que identifica tanto a quienes envían como a quienes reciben transacciones hechas en criptomonedas.
Según Josué Garcia, IT Manager de LEM Loan eMarket, que también es un experto en la materia, la seguridad de las transacciones en criptomonedas radica en que trabajan con esta arquitectura blockchain. Dicha tecnología es un sistema descentralizado, inmutable y anónimo que no requiere de intermediarios. Esto es precisamente lo que permite que las transacciones sean seguras, ya sean hechas con alguien de confianza o con alguien que no conocemos y se encuentra al otro lado del planeta. García ratifica su idea afirmando que “si todos tenemos la misma información, significa que esa información es verdadera.”
¿Es posible vender un apartamento en criptomonedas?
Ahora bien, ¿qué pasa con las operaciones inmobiliarias? ¿Puedo vender mi piso y recibir criptomonedas a cambio si lo quisiera? La respuesta es sí. Si bien este tipo de transacciones aún no son muy comunes, son posibles. Como mencionamos previamente, la ley española ya lo contempla.
Cabe destacar que existen incluso inmobiliarias que ya permiten el pago de bienes inmuebles a través de esta tecnología. El único requisito, según Oriol Sabater, es que tanto el comprador como el vendedor estén de acuerdo. Josué García coincide en este punto, pero, de todas maneras, señala que lo indicado, si el comprador cuenta con criptomonedas para adquirir la vivienda, es convertir dicho monto a euros, realizar la equivalencia y luego formalizar los trámites en la Agencia Tributaria.
Obstáculos al vender un piso en criptomonedas
A pesar de que su uso está contemplado por la ley y sólo basta con un acuerdo entre las partes al momento de una compraventa inmobiliaria, uno de los principales obstáculos en el uso de estas monedas digitales es la volatilidad en su valor.
Para evitar complicaciones, una opción posible es que el propietario y el comprador formalicen un acuerdo ante un notario en el que se comprometen a realizar la conversión de la criptomoneda elegida a euros en un determinado día y a una determinada hora. De esta manera, el valor de la criptomoneda permanecerá estable hasta que ambas partes terminen de concretar la operación inmobiliaria.
¿Es posible alquilar con criptomonedas?
Si aún estás dudando respecto de si vender tu piso o no en criptomonedas, te contamos qué ocurre si lo que buscas es alquilar tu vivienda. Pues, la misma duda que propietarios, compradores e inversores se plantean respecto de las compraventas, también aparece en el alquiler.
Según Josué García, es totalmente seguro para inquilinos y arrendatarios llevar a cabo un acuerdo de alquiler mediante servicios de conversión de criptomonedas a euros. De hecho, las transacciones en este caso se realizan de la misma manera: como dijimos, las criptomonedas permiten realizar operaciones sin límites geográficos y de manera instantánea a través de Internet. Esto quiere decir que incluso podría realizarse acuerdos de alquiler mediante el intercambio de criptomonedas con inquilinos extranjeros.
Sin dudas, la tecnología detrás de las criptomonedas ha llegado para quedarse y seguramente es inminente una revolución, no sólo en el sector bancario, sino también en todos los que giran alrededor de él, como por ejemplo, el mercado inmobiliario.
¿Ya tomaste la decisión? ¿Buscas vender tu propiedad? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
No siempre hay un único propietario para un bien inmueble. En muchas ocasiones la titularidad se divide en dos partes, e incluso más. Suele ocurrir en los matrimonios pero también cuando fallece una persona y hay varios herederos entre los cuales se reparten sus posesiones. Ahora bien, ¿qué ocurre cuándo uno de esos copropietarios no quiere seguir siéndolo y desea o necesita obtener liquidez? ¿Puede vender su parte del proindiviso? ¿Es una maniobra beneficiosa? En este artículo te lo contamos.
Existe un gran número de compañías en España que se dedican a comprar porcentajes de bienes inmuebles que están en situación de proindiviso. Se trata de una opción a la cual puede ser necesario recurrir cuando se produce un divorcio o se adjudica una herencia y una o más partes quieren vender pero otra u otras no. Pero ¿vender una porción del condominio o proindiviso es la única vía posible cuando se presentan este tipo de conflictos? ¿Se trata de una operación beneficiosa o implica más desventajas que otras opciones?
A continuación te contamos en detalle cuándo hay proindiviso y en qué ocasiones puede ser necesario vender una parte de él. Luego veremos qué pros y contras tiene recurrir a este mecanismo y qué otras posibilidades hay cuándo se desea vender pero el o los otros copropietarios no están de acuerdo.
En este artículo encontrarás:
¿Cuándo hay proindiviso?
El proindiviso, condominio, copropiedad o comunidad de bienes es un concepto jurídico que hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien. Ocurre cuando una persona es propietaria de, por ejemplo, una vivienda pero solo de forma parcial, o sea que comparte la titularidad con otras personas. Ninguna de ellas posee la plena propiedad sobre el bien.
Los casos más comunes de proindiviso se dan cuando:
Dos o más personas compran en conjunto un inmueble o una finca.
Un matrimonio adquiere un inmueble bajo el régimen de gananciales o se casa bajo esta modalidad y cualquier propiedad pasa a ser de ambos en partes iguales.
Dos o más personas reciben un inmueble en herencia.
El proindiviso se manifiesta en una cuota abstracta sobre el inmueble, que es aquel porcentaje que corresponde a cada persona en la propiedad del bien. Por ejemplo, si hay cuatro copropietarios, cada uno será dueño de un 25% del pleno dominio.
¿Cuándo puede surgir la necesidad de vender una parte del proindiviso?
Vender el pleno dominio de un bien inmueble no es posible cuando uno de los copropietarios está en desacuerdo, ya que debe haber pleno consentimiento de todos ellos para efectuar este tipo de operación. Las situaciones de este tipo más frecuentes suelen ser:
Cuando se produce un divorcio, hay bienes inmuebles en común y una parte quiere vender pero la otra no.
Cuando se produce una herencia, hay bienes inmuebles adjudicados y una o más partes quieren vender pero otra u otras no.
De esta manera, aquellos copropietarios que estén dispuestos a vender su parte de la vivienda pueden hacerlo a una empresa que compre proindivisos. Estas compañías se dedican exclusivamente a esta cuestión, es decir, a comprar porcentajes de propiedad sobre bienes inmuebles. Se trata de un procedimiento completamente legal, ya que está amparado por el Código Civil.
¿Es conveniente vender parte de un proindiviso?
Vender parte de un proindiviso puede significar la solución a un gran problema, que es el de no llegar a un acuerdo para vender un inmueble cuando hay más de un propietario. Aquellos titulares que sí estén dispuestos a llevar a cabo la transacción podrán lograr su objetivo y desentenderse del tema al vender su parte a una compañía que se especialice en proindivisos.
No obstante, es una opción que implica una gran desventaja: la de vender muy por debajo del valor de mercado que realmente posee una propiedad. ¿Cuánto? Entre un 35% y un 50% menos.
A partir de esto podemos concluir que antes de recurrir a la venta de una porción del proindiviso es mejor evaluar otras posibilidades. Veamos cuáles son.
¿Qué otras alternativas hay?
Además de la posibilidad de vender una o más partes del proindiviso también se puede proceder a la extinción de condominio o acudir a la justicia e iniciar acciones legales para que un juez ejecute la venta en una subasta pública. ¿Cuál de las dos opciones es la más beneficiosa?
Extinción de condominio
Antes de recurrir a la venta de una porción del proindiviso es importante considerar primero la extinción de condominio. ¿En qué consiste? El copropietario que no desea vender la vivienda puede comprar las partes que están en manos de las otras partes, entregándoles a cambio una compensación económica.
Se trata, sin duda, de la opción más beneficiosa de todas, ya que cada copropietario obtendrá lo que quiere. Uno se quedará con el inmueble y los otros recibirán a cambio el dinero que les corresponde sin sufrir una gran pérdida del valor del bien.
Inicio de acciones legales
Otra manera de resolver un conflicto de este tipo es iniciar acciones legales para que un juez determine la división de la cosa común y luego ejecute la venta del inmueble en una subasta pública.
Sin embargo, se trata de una opción no muy beneficiosa, ya que seguramente implique también que la vivienda se termine vendiendo a un precio que esté muy por debajo del de mercado.
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Aunque todos lo conocemos simplemente como Catastro, su nombre completo es Dirección General del Catastro (DGC). Se trata de una de las entidades estatales más importantes en lo que respecta a bienes inmuebles dentro de España. La mayoría de los datos que este organismo recoge pueden ser consultados por casi cualquier persona y pueden ser muy útiles, por ejemplo, antes de ejecutar una compraventa o de preparar la declaración de algunos impuestos. Sin embargo, suelen surgir muchas dudas entre propietarios y no propietarios respecto a qué funciones cumple y qué trámites pueden realizarse en su sitio web. Por eso, en este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el Catastro inmobiliario.
El Catastro inmobiliario es aquel organismo al que recurrimos a la hora de confeccionar la declaración de la renta e incluir en el borrador un bien inmueble de nuestra propiedad. También cuando queremos vender nuestra vivienda e incluir la información más importante sobre ella en la escritura pública de compraventa. Es, por otro lado, aquella entidad que determina, muchas veces, cuánto tendremos qué pagar por algunos impuestos. Pero ¿sabemos en concreto cuáles son sus funciones?
A continuación te contamos en detalle qué es el Catastro inmobiliario y de qué se encarga. Luego hablaremos de la información que se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro y de, específicamente, dos datos muy importantes: el número de referencia catastral y el valor catastral. Por último veremos qué modificaciones introdujo la recientemente aprobada Ley de Fraude Fiscal respecto a la forma en que el Catastro debe valorar los bienes inmuebles. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Catastro inmobiliario y cuáles son sus principales funciones?
La Dirección General del Catastro (DGC), a la que se suele denominar simplemente como Catastro, es un organismo de la Secretaría de Estado de Hacienda del Ministerio de Hacienda.Se trata de un registro administrativo en donde se encuentra la descripción de todos los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en España. Cabe mencionar que esta inscripción en el Catastro es de carácter obligatorio y gratuito para todos los propietarios. En este sentido se diferencia del Registro de la Propiedad, otra entidad muy importante en materia inmobiliaria, en donde la inscripción de bienes inmuebles no es ni obligatoria ni gratuita.
Entre las principales funciones del Catastro inmobiliario se encuentran:
La elaboración y propuesta de disposiciones relacionadas con la valoración fiscal de bienes inmuebles a las que refiere la Ley del Catastro Inmobiliario.
La publicación de información relevante que garantice el conocimiento sobre sus funciones y la resolución de solicitudes de acceso a estos datos.
Las relaciones institucionales con otros organismos públicos, ya sean nacionales, internacionales o pertenecientes a las comunidades autónomas. También con corporaciones locales o internacionales y cualquier otra institución privada.
¿Qué información se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario?
Como mencionamos, el Catastro posee información sobre todos los bienes inmuebles dentro de España. Muchos de estos datos son de carácter público, es decir, que cualquier ciudadano puede acceder a ellos. Sin embargo, otros son restringidos, lo cual significa que sólo pueden acceder a ellos los propietarios de cada vivienda o un tercero que este autorice.
En este sentido, la Sede Electrónica del Catastro es una herramienta muy útil, ya que es aquella que permite, de manera muy sencilla, consultar esta información. A continuación veremos cuáles de estos datos son de carácter público y cuáles de tipo restringido. Luego, cómo proceder para realizar estos trámites.
Información de carácter público
La información sobre bienes inmuebles que puede ser consultada por cualquier ciudadano en la Sede Electrónica del Catastro es de tres tipos:
Datos descriptivos de un bien inmueble
En primer lugar, se puede consultar la información más importante sobre el bien inmueble que se quiera consultar. Es decir:
Su número de referencia catastral.
La dirección exacta donde se encuentra.
De qué clase es (urbano o rústico).
El uso principal que se le da (residencial, de almacenamiento, de estacionamiento, comercial, cultural, agrario, etc).
La superficie construida sobre la parcela.
Su año de construcción.
Parcela catastral a la que pertenece un bien inmueble
En esta sección se muestran todos los datos de la parcela a la cual pertenece el bien inmueble consultado. Estos son:
Su superficie total.
El porcentaje que representa lo construido con respecto al total de la superficie de la parcela.
Existen casos en los cuales hay más de una unidad construida dentro de la misma parcela. Ocurre cuando en un mismo edificio conviven varias viviendas o viviendas con garajes, oficinas, locales comerciales, etc. Por esta razón, aquí también se especifica:
Si la parcela es de división horizontal, es decir, que contiene varias unidades diferentes.
Si la parcela no es de división horizontal, es decir, que en ella hay una sola unidad construida.
Datos sobre la construcción e información correspondiente al tipo de actividad
La información que figura en esta sección depende de la clase del bien inmueble consultado y el tipo de actividad que se desarrolla en él. Por ejemplo:
Si se trata de una vivienda: su superficie y sus elementos comunes.
Cuando es una parcela agraria: su superficie, el tipo de cultivo que crece en ella y la intensidad de producción.
Si se trata de un local comercial: su superficie y el tipo de actividad comercial que se desarrolla en él.
Información restringida a cada propietario
Todos los datos que enumeramos previamente pueden ser consultados por cualquier ciudadano que ingrese a la Sede Electrónica del Catastro, ya que es de carácter público. Sin embargo, hay información que está restringida únicamente al propietario de cada bien inmueble. En estos casos, será necesario para él identificarse mediante un certificado digital o una clave previamente generada. Luego, podrá acceder a la sección “Búsqueda de inmuebles por NIF/NIE”, en donde estarán disponibles los siguientes datos:
El listado de bienes inmuebles de los cuales es titular.
El número de referencia catastral de cada uno de ellos.
La localización geográfica de cada uno de ellos.
El porcentaje de propiedad que posee sobre cada uno de ellos (se reflejan aquí los casos de usufructo y nuda propiedad).
El valor catastral de cada uno de ellos.
Año en el cual se actualizó por última vez el valor catastral.
¿En qué consisten la referencia catastral y el valor catastral determinados por el Catastro inmobiliario?
Entre toda la información que se encuentra disponible en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario hemos mencionado dos datos a los que sólo pueden acceder los propietarios de cada bien inmueble. Se trata del número de referencia catastral y el valor catastral. Ambos suelen despertar varias dudas en los propietarios, sobre todo, a la hora de tributar en ciertos impuestos. ¿En qué consiste cada uno de ellos? ¿Qué función cumplen?
Número de referencia catastral
El número de referencia catastral es un identificador oficial que el Catastro asigna a todos los bienes inmuebles que registra. Es decir que a cada piso, apartamento, casa y local en España le corresponde un código alfanumérico único e irrepetible, compuesto por letras y números. En pocas palabras, el número de referencia catastral es a un inmueble lo que el Documento Nacional de Identidad (DNI) es a una persona física.
Es importante aclarar que, cuando dentro de una misma parcela hay más de una vivienda o local, el número de referencia catastral de una de estas unidades será diferente al del resto. Esto significa que cada inmueble posee su propio código, sin importar si comparte parcela con otros.
¿Para qué sirve?
El número de referencia catastral, al ser único e irrepetible, permite al propietario de un inmueble acceder a prácticamente toda la información sobre su vivienda o local. Por ejemplo, como ya adelantamos, la superficie exacta de la parcela en metros cuadrados, la superficie de lo construido, la antigüedad de la propiedad, etc.
Por otro lado, este código es también uno de los datos que son solicitados a los propietarios de bienes inmuebles cuando elaboran su declaración de la renta. Esto se debe a que es necesario acreditar esta titularidad mediante algún tipo de identificación. También puede ocurrir que el número de referencia catastral les sea solicitado al realizar cualquier otro tipo de declaración de datos fiscales.
Valor catastral
El valor catastral es, como su nombre indica, un valor administrativo expresado en euros que el Catastro asigna a cada bien inmueble inscrito en sus registros. Por lo general, este suele tratarse de un promedio entre el precio mínimo y el precio máximo de mercado de una vivienda o local.
¿Para qué sirve?
La importancia del valor catastral de un inmueble fijado por el Catastro radica, principalmente, en la función tributaria que cumple, ya que, es en función de él que se establece el valor a pagar de tributos municipales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula?
Para calcular el valor catastral de un inmueble el Catastro inmobiliario tiene en cuenta una serie de factores y características sobre la construcción y la parcela donde este se encuentra. Ellos son:
La localización del bien inmueble.
Su costo de construcción.
Su valor de mercado.
El valor de su suelo.
Su calidad y su antigüedad.
Sus características histórico-artísticas.
Sus gastos de producción.
¿De qué se trata el valor de referencia inmobiliaria determinado por el Catastro inmobiliario que introdujo la nueva Ley de Fraude Fiscal?
La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia el pasado 11 de julio de 2021 al ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El anteproyecto había sido presentado por el Ministerio de Hacienda a fines de 2020. Fue debatido en la Cámara de Diputados del Congreso el 25 de mayo y luego, en el Senado, en donde se dio su aprobación definitiva el 9 de julio.
Antes de la entrada en vigor de esta ley los propietarios de bienes inmuebles tributaban en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) tomando como base imponible el mayor de los siguientes valores: el catastral, del cual hablamos anteriormente, el comprobado por la Administración tomando como referencia otros tributos, o el precio real del bien.
En esta nueva legislación, el valor determinado para cada propiedad se calculará en base a datos obrantes, (por ejemplo antigüedad, estado, materiales de construcción) en Catastro, lo que llevaría a un precio más cercano por el cual se podría realizar la venta de la vivienda. Otro punto importante es que el valor, no podrá superar en ninguna situación el precio del mercado.
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Si crees que adquirir una propiedad con deudas no es fácil, en esta nota sabrás por qué deberás estar el doble de atento antes de hacer, posiblemente ¡la compra más importante de tu vida!
¿Qué tan difícil es comprar una propiedad con deudas?
Al momento de comprar un inmueble todo es ilusión y esperanza ya que, en muchos casos, se está cumpliendo un sueño. Esto, en algunos casos, genera que el comprador tome algunas decisiones apresuradas. Además, es posible saltear pasos vitales que debe cumplir para que todo salga bien. Sin embargo, después de leer esta nota, si eres un potencial comprador debes comprender que, por más tedioso que resulte, será mejor no dejarse llevar por la emoción. Sin lugar a dudas, con la cabeza en frío, esta propiedad no vendrá con ninguna sorpresa escondida en algún lugar. De todas maneras, si has comprobado que existe una deuda, deberás evaluar si aún continúa siendo redituable. Ya que, no siempre la mora generará que nuestro objetivo sea una mala compra, todo dependerá de qué tan grande sea.
¿Cómo puedo saber si una vivienda está libre de cargas?
Por lo general, se trata de una de las primeras cosas que se tiene en cuenta al momento de comprar una vivienda para afrontar la transacción con garantías. La manera más simple para saber si una vivienda está libre de cargas es solicitar la nota simple de la vivienda en el Registro de la Propiedad. En la nota simple figuran todos los datos importantes respecto a la propiedad:
Nombre del titular de la propiedad.
Descripción del piso.
Cargas administrativas existentes.
Se trata de un documento que se puede solicitar en el Colegio de Registradores de manera online. Para ello sólo será necesario el nombre del titular, o bien usar el sistema de geolocalización del Colegio. De este modo, podrás identificar una vivienda o finca por su ubicación. El precio de este documento es de 9,02 euros.
Pasos que debes seguir para saber si se trata de una propiedad con deudas
Aquí dividiremos las deudas en subgrupos para comprenderlo mejor: deudas con el estado, hipotecarias, con la comunidad, con terceros, con empresas de suministros. Algunas de estas deudas pueden no permitirte comenzar a hacer un contrato de compraventa y derivarían la propiedad al banco o al tercero involucrado. Por otro lado, algunas se deben resolver de palabra con los vecinos de la comunidad. De todas formas, poner un inmueble en riesgo es sumamente fácil y es común que algunas personas busquen la manera de salirse con la suya intentando desligarse de estas deudas de una forma poco simpática y desleal. Veamos con detalle cada situación con la que te podrás encontrar a la hora de adquirir un bien inmueble
Deudas con el estado:
⦁ Nota simple del inmueble: como mencionamos más arriba, debes pedirla en el Registro de Propiedad o en la web del Colegio de Registradores. Sirve para saber la titularidad de la vivienda y si hay embargos, afecciones fiscales o hipotecas.
⦁ Tributos municipales: Esto podría brindárnoslo lo el vendedor con facturas, recibos y justificantes.
⦁ Cargas municipales: La más habitual es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Se calcula sobre el valor catastral del inmueble y se debe abonar anualmente el primer día del año. Se puede comprobar en el ayuntamiento -tiene poder de embargar el bien-, donde también es posible saber si hay cargas urbanísticas.
Deudas hipotecarias:
Para resolver las deudas hipotecarias hay diferentes caminos. Uno de ellos es pedirle al vendedor que cancele él mismo la hipoteca, descontarlo del precio total de la vivienda y que quede a cargo de uno mismo o subrogarla.
Si hay una nota marginal de ejecución de hipoteca, en otras palabras, que el banco puede intervenir a quedarse con la propiedad por impago, se deberá solicitar la cancelación de la misma. Deberá ser aprobada por un juez. En caso de ser aprobada, una vez saldada la deuda será posible efectuar el contrato de compraventa.
Deudas con la comunidad:
Hay cargas propias de la finca que no son directamente del inmueble. Sin embargo, recaerán en el próximo propietario y se deben resolver con la comunidad de vecinos.
⦁ Contactar con el presidente o asesor de la comunidad: esta persona nos acercará al administrador quien debe darnos el certificado de corriente de pagos, debe ser emitido en siete días y es fundamental estar al día como nuevo vecino. En ocasiones, estas deudas no se encuentran explícitamente escritas en los documentos.
Deudas con terceros:
⦁ Anotación de embargo: en caso de un proceso judicial, los bienes del vendedor serán garantía de pago. Es fundamental para concretar la operación que, si el embargo está anotado en el Registro de Propiedad, se consulte con el juzgado y se resuelva de manera legal el pago de la deuda. Puede hacerse cargo el vendedor, o bien, se puede arreglar para que lo termine de pagar el comprador y se le descuente en el total neto.
Deudas con empresas de suministros:
Se trata de deudas generadas por los servicios vitales que corresponden a la vivienda. En otras palabras, son deudas con las empresas de luz, agua, gas, teléfono, entre otras. Será necesario ponerse en contacto con las mismas y, lo ideal, es hacer un cambio de titularidad. Está la posibilidad de darse de baja e inscribirse por su cuenta, pero primero, deberás hacer la liquidación de deudas.
Otros aspectos que podrían imposibilitar el uso o compra del inmueble
⦁ Usufructos y servidumbres: la propiedad no podrá ser usada por el comprador si esta cuenta con un inquilino, será disponible únicamente cuando el mismo termine con su contrato.
⦁ Concurso de acreedores: si la vivienda está a nombre de una empresa y esta entra en bancarrota, quedará embargada. Normalmente esto impediría que se concretase la venta.
Entonces, ¿Se puede vender un piso con cargas?
La respuesta es sí. Se puede llevar a cabo la venta de una vivienda con ciertas cargas o deudas. El comprador puede acceder a hacerse cargo de ellas si se le descuenta la cantidad equivalente en el precio de venta de la propiedad.
Es necesario resaltar que esta operación se puede llevar a cabo en casos de deudas con la comunidad, derramas o algún impago.
La venta de pisos con hipotecas no es tan común, no obstante, también es lícita. Puede implicar algunas rebajas para los compradores. Sin embargo, también van acompañadas de otros gastos y problemas poco aconsejables. Al comprar una vivienda hipotecada, el comprador debe hacerse responsable de la liquidación de esa deuda con la entidad bancaria.
En resumen, puede resultar algo complicado seguir todos los pasos, sin embargo, esto te puede ahorrar muchos inconvenientes, ya que más complicado será salir de una situación grave a causa de las deudas del ex propietario. Es probable que, si el propietario estaba desesperado, busque cualquier manera de esconder el lado oscuro del cuento de hadas que te quiere vender.
Por otro lado, algunas personas o empresas se benefician de estos endeudados propietarios y consiguen quedarse con las propiedades en cuestión por una suma perfecta, por lo que puede ser también una beneficencia. Lo importante es estar atento ¡para bien, o para mal!
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Si has decido poner en venta tu propiedad, debes conocer todos los gastos de vender un piso, entre ellos los impuestos que debes pagar y otras documentaciones.
En este artículo te hablaremos de toda la inversión que debes hacer para vender tu propiedad, de esta forma podrás organizar mejor tus finanzas y sacarle un mejor provecho al precio de venta. Pero antes de iniciar con el listado, aclaramos que no se encuentran incluidos aquellos gastos que corresponden a herencias y donaciones. Es el caso particular del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si has heredado una vivienda, deberás pagarlo antes de empezar la venta.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los gastos de vender piso?
Para vender un piso, necesitas tramitar una serie de documentos, por los cuales debes realizar una pequeña inversión, esta puede abarcar entre en 5% y un 15% del valor de la venta.
Estos porcentajes pueden variar dependiendo del estado particular de la propiedad. A continuación, te dejamos una lista de los gastos que debes asumir antes de vender tu piso:
Certificado energético
Es un requisito obligatorio para poder vender tu piso. Este documento debe estar incluido en todos los anuncios de venta de la propiedad.
El certificado de energía muestra el consumo aproximado de energía de la propiedad, por lo que los posibles compradores pueden usarlo como un indicador del gasto de las facturas que supondrán si deciden comprar tu piso.
Para poder sacarlo, debes contratar a un técnico especializado para que realice una inspección del piso. Durante la revisión, el técnico puede ejecutar una serie de sugerencias para disminuir el consumo de energía. Luego de este proceso, el profesional deberá registrar en certificado ante el organismo público correspondiente y así otorgarte tu calificación energética.
Este servicio, puede costar alrededor de los 100 euros, sin incluir el IVA. Debes tener en cuenta que el costo de este certificado puede variar, todo dependerá, del técnico que contrates y de la zona en la que se encuentre la vivienda.
Un dato importante a tener en cuenta es que se procederá a realizar multas por no cumplir con esta documentación que oscilan entre los 300 y los 6000 euros. Por ello recomendamos obtener el certificado unos 15 días antes de poner tu propiedad en venta. Además, recuerda que en caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Cédula de habitalidad
Este documento es uno de los más importantes a la hora de vender una propiedad. Es solicitada además para alquilar un piso. Si cuentas ya con este documento, debes verificar su vigencia, ya que lleva tiempo tramitarla. Por ello, te recomendamos que lo inicies lo antes posible.
Este es un requisito obligatorio para poder vender un piso en algunas comunidades autónomas de España, como por ejemplo Cataluña o Andalucía.
Este documento sirve para certificar que el piso se encuentra en óptimas condiciones para ser habitado. Para esto debe cumplir con ciertas condiciones de dimensiones, iluminación y ventilación.
Para tramitar la cédula de habitalidad, debes contratar a un profesional que ejecute la inspección y la registre ante el organismo correspondiente, en caso de no hacer el registro, este documento no tendrá validez.
El costo de la cédula de habitalidad varía en función de la vivienda, de las tasas de cada ayuntamiento y del técnico que decidas contratar. En promedio, para vender un piso en Barcelona, puedes gastar entre 80 y 150 euros para tramitar este certificado.
Nota simple
Este es un documento que no es obligatorio, sin embargo, te recomendamos tramitarlo para saber si el piso está libre de cargas o posee algún problema en su registro.
Con la nota simple podrás certificar que eres el dueño del piso que deseas vender. Puedes obtenerlo a través de internet, por medio del portal del Colegio de Registradores.
Si haces el trámite por internet, este documento puede tener un costo alrededor de 9 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Gastos que debes asumir para cerrar la venta del piso
Estos son algunos documentos que debes costear para poder cerrar la venta del piso:
Contrato de arras o de reserva
Este no es un requisito obligatorio, sin embargo, es recomendable porque protege al comprador y al vendedor en caso de que alguno de los dos participantes cambie de opinión al momento de firmar la compraventa.
Este documento contiene todas las condiciones de negociación, como el precio de venta, la cantidad entregada en señal de reserva y las posibles penalizaciones por incumplimiento del contrato.
El contrato de arras puede ser redactado por el mismo vendedor o por un abogado. Si estás trabajando con una inmobiliaria, esta se puede encargar también de este documento.
Gastos de la notaria
Es la inversión que debes hacer en la notaria pública, incluyendo los honorarios del notario.
Según el Código Civil, es el vendedor es quien debe hacerse cargo de este gasto, mientras que él comprador se hace cargo de costear la primera copia y las sucesivas. Puedes negociar este parámetro con el comprador para que el asuma este gasto.
Los honorarios del notario están regulados por la ley, lo que significa que el costo puede variar dependiendo del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Por ejemplo, un piso que cuente 200.000 euros y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros.
Certificado de la Comunidad para vender tu piso
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.
Servicios de las inmobiliarias
En caso de que decidas trabajar con una inmobiliaria, debes contemplar este gasto en tu presupuesto. La comisión de una inmobiliaria puede estar entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. Este no es una cifra obligatoria, cada inmobiliaria es libre de fijar el costo que mejor le parezca.
Si decides contratar los servicios de una inmobiliaria online, la inversión puede ser alrededor de 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
Estos son algunos de los gastos de vender un piso en la actualidad, recuerda que con la ayuda de una inmobiliaria, podrás agilizar todos estos trámites y la institución te dirá un costo total por toda la documentación requerida.
Impuestos que debes pagar
El IRPF
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?
El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Plusvalía municipal
La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Existen otros pequeños gastos de vender un piso en los que puedes invertir de manera opcional.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.
Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.
Si te estas planteando la posibilidad de vender tu casa, será importante que puedas repasar todos los datos que hemos mencionado. Ten en cuenta aquellos gastos que no son obligatorios y que dependerán de tus recursos.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
Uno de los principales desafíos para España en materia inmobiliaria es la actualización de su parque de vivienda. Esto se debe a que, en promedio, la antigüedad de sus viviendas es de más de cuarenta años y no cumplen con las condiciones mínimas de sostenibilidad. Debido al objetivo planteado a nivel internacional de alcanzar una “neutralidad energética” y las preferencias de los compradores por inmuebles cada vez más eficientes, realizar mejoras en las viviendas parece ser una preocupación cada vez más frecuente por parte de los propietarios. Especialmente, para aquellos que están pensando en vender. ¿Cuánto cuesta? ¿De qué factores depende? ¿Es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? En este artículo te lo contamos.
Antes de tomar la decisión de reformar un piso antes de vender, se deben tener en cuenta muchos factores.
El primero de ellos es el coste, que siempre habrá que compararlo con el precio al que se cree que se podrá ofrecer la vivienda en el mercado, pero no es el único. Tanto la antigüedad del inmueble, como el nivel de urgencia que se tiene para concretar la venta, el precio de otros pisos de la zona también serán determinantes a la hora de tomar una decisión.
A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en vender tu vivienda pero piensas que antes necesita de algunas mejoras. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuánto cuesta reformar un piso antes de vender?
El coste de la reforma de un inmueble puede variar considerablemente según sus características, aunque el factor que más incide es su antigüedad. Según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), mientras los más antiguos requieren de una reforma estructural, aquellos que tienen menos de 20 años, por regla general, sólo necesitan de la utilización de fuentes de energías renovables y la instalación de domótica. Veamos cuáles son las obras que necesita cada edificio, dependiendo de su edad.
Viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre 1950 y 1980. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), en España hay alrededor de 10,4 millones de ellos, lo cual significa aproximadamente un 42% del parque inmobiliario. Las comunidades que superan esta media son Cataluña, la Comunidad Valenciana, el País Vasco y Madrid. En estas dos últimas la proporción de viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad es de aproximadamente el 50%.
Son esta clase de inmuebles los que requieren de una gran reforma estructural para poder convertirse en edificios sostenibles y eficientes en materia energética, ya que no cuentan con ninguno de estos criterios. Muy a menudo son viviendas con estructuras bastante afectadas debido a la baja calidad de los materiales con los que fueron construidas. Por lo general, están hechas con estructuras de hormigón a base de cemento aluminoso.
El primer paso en la reforma de estas viviendas debería ser el de la mejora de sus elementos de conexión con el exterior, especialmente sus paredes exteriores y su fachada. Tras esto, habría que cambiar las ventanas. El coste estimado de estas reformas es de 20.000 a 40.000 euros en un inmueble de entre 90 y 120 m², la media en nuestro país.
Desde la UCI también aconsejan “tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, que en muchas ocasiones son de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal”.
Viviendas de entre 20 y 40 años de antigüedad
Son aquellas que fueron construidas entre 1980 y el 2000. Se estima que hay alrededor de 6,5 millones de ellas en toda España, lo cual significa un 27% del parque inmobiliario. Los lugares en donde más se concentran este tipo de inmuebles son las comunidades de Andalucía, Canarias y Región de Murcia, en donde representan un 32%. A continuación le siguen Extremadura, con un 31%, y Castilla-La Mancha, con un 30%.
Si bien estas construcciones poseen materiales de mejor calidad que las de décadas anteriores, fueron hechas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por esta razón, no cuentan con los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad suficientes y también requieren de reformas importantes.
El primer paso podría ser el reemplazo de ventanas de aluminio por unas que tengan cierres herméticos y doble cristal. Esta mejora puede llegar a lograr en el inmueble un ahorro de energía de hasta el 30%. También puede ser útil instalar materiales aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos. Otra mejora posible es la del reemplazo de los suelos de parquet y los sistemas de calefacción antiguos por un sistema de suelo radiante. También, la refacción de las cocinas y los baños.
Para la rehabilitación de una vivienda con esta antigüedad y una superficie de entre 90 y 120 m², la UCI calcula un monto de 22.000 a 36.000 euros aproximadamente.
Viviendas de entre 10 y 20 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre el 2000 y el 2011 y se estima que suponen alrededor del 18% del parque inmobiliario en España. Sin embargo, existen regiones en donde son aún más abundantes. Estas son La Rioja, en donde representan un 25% de las viviendas, Murcia, con un 24%, Galicia, con un 23% y Castilla-La Mancha, con un 22%.
Según la UCI, si bien estas edificaciones “han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética y sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior”,la mejora energética del interior de la vivienda es clave. El fin es poder “garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes”, señalan.
Una de las reformas más importantes en estos casos es la sustitución de los sistemas de calefacción poco eficientes, como el de gas, por sistemas renovables, como la aerotermia. Se calcula que esta mejora puede tener un coste de 10.000 a 25.000 euros, con la ventaja de que puede llegar a suponer un ahorro de hasta el 70% en la factura de gas.
Respecto al agua caliente y la electricidad, la realidad es que la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares. Para la UCI la solución puede ser “apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción”.
¿Cómo influyen las características particulares de cada inmueble?
El estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que todas las reformas mencionadas son genéricas, ya que cada inmueble cuenta con características particulares. Por esta razón, antes de embarcarse en las mejoras, lo ideal es consultar con un profesional que pueda aconsejar que es lo más acertado para esa vivienda en especial. Tiene que tratarse de alguien que también pueda brindar un presupuesto concreto en función de las dimensiones del inmueble y las necesidades de su propietario.
Por otro lado, también afirma que los grandes cambios estructurales afectan al conjunto de un edificio. Por lo tanto, si se trata de una comunidad de vecinos, no basta con realizar las mejoras en una sola vivienda. Para estos casos, el precio medio de una rehabilitación puede ser de alrededor de 100.000 euros de media, aunque variará mucho según cada situación particular.
¿Es conveniente reformar un piso antes de vender?
La reforma de un inmueble puede hacer que su valor de venta se incremente, lo que puede ser un punto interesante, pero hay diferentes factores que provocan la fluctuación en su nuevo precio. Si nos referimos a una vivienda estándar de aproximadamente unos 74 metros cuadrado, en una zona demandada, el aumento en la valorización puede llegar a un 25 por ciento. Por otro lado, si la vivienda se encuentra en localidades de demanda dinámica y es considerada de lujo, la reforma puede llegar a ascender a un 65 por ciento más.
Una de las razones de esta revalorización es que, con la pandemia y el auge del teletrabajo, ha crecido el interés de los inquilinos por las viviendas reformadas. A su vez, en todo el 2021, las rehabilitaciones han aumentado un 14%, con un 44% más de ampliaciones que en el 2020. Así lo demuestran datos recogidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Ahora bien, ¿es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? ¿En qué casos puede ser beneficioso y en cuáles puede representar una pérdida? A continuación veremos los aspectos que es importante tener en cuenta en cada caso para saber si invertir en mejoras o no.
Aspectos a tener en cuenta para saber si conviene reformar un piso antes de vender
El coste de las obras en relación al precio de venta de la vivienda
Previamente detallamos todas las reformas que pueden ser necesarias en una vivienda dependiendo de su antigüedad, cada una con su coste. Teniendo en cuenta esos estimativos, lo primero que se debe hacer es pedir presupuestos a diferentes empresas que realicen estas rehabilitaciones.
El precio final no sólo dependerá de la cantidad de mejoras a hacer y de la edad del piso, también variará en función del alcance y la calidad de los materiales. Otro factor que influirá es la extensión del inmueble, ya que, mientras la renovación integral de un piso estándar de 70 m² puede costar unos 24.000 euros, la de una propiedad de lujo puede llegar a tener un precio de 130.000 euros.
Para tomar una decisión es importante, una vez que se tiene en manos el presupuesto de las reformas, compararlo con el precio de venta que aproximadamente tendrá la vivienda. ¿Cuánto representa? Si es un porcentaje muy alto quizás no sea lo más recomendable, de lo contrario, puede significar una ganancia mucho mayor.
El precio de venta de la vivienda en relación a la demanda del barrio
Otro factor que incidirá en la decisión sobre realizar las reformas o no será el precio de las otras viviendas del barrio y la demanda que haya para esta zona. Para realizar una valoración se puede utilizar alguna de las herramientas gratuitas que hay disponibles en la web. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu piso en menos de dos horas! Sólo debes seguir este enlace.
También, con este mismo objetivo, se puede acudir a varias agencias inmobiliarias del barrio y solicitar una visita para que tasen el inmueble. Se trata de un servicio que también es gratuito y sin compromiso, por lo cual no hay obligación de contratar a cualquiera de esas agencias. Sin embargo, se trata de una acción que puede ser útil para evaluar la calidad y el precio de sus servicios. Este también es un factor clave que ayudará a decidir si realizar las reformas o no.
Otros datos importantes a recabar, tienen que ver con la zona. Será importante que puedas conocer como es la dinámica del mercado y el promedio de precios en el barrio. También podrá ser de utilidad poder realizar comparaciones de precio y superficie respecto a otras propiedades similares.
Debes saber además que teniendo una estimación acerca de las reformas correspondientes, será posible tener una idea del valor de la vivienda luego de que se realicen. De esta forma podrás analizar de manera más certera si la decisión a tomar es la correcta.
El nivel de urgencia para vender el piso
Una vez completados los pasos anteriores, el siguiente es tomar la calculadora y sacar cuentas. Sólo de esta manera será posible saber si se obtendrá un beneficio por reformar el piso antes de vender. Pero, además de los costes, también es necesario tener en cuenta que, mientras más importante sea una reforma, más tiempo llevará.
Aparte de tener en consideración ese período de arreglos, habrá que pensar en el tiempo que puede llegar a tomar la venta. Si hay urgencia de vender, quizás una reforma considerable no sea la mejor opción. En cambio, si no hay apuro por cerrar la operación y las mejoras resultan rentables después de sacar cuentas, puede resultar una buena inversión.
Otro punto importante, que no puedes dejar fuera de la ecuación, tiene que ver con los plazos. Si decides embarcarte en estas reformas, de manera integral, puede demandar un largo período de tiempo, con lo cual la propiedad puede encontrarse inhabilitada para ser habitada. Esto puede significar gastos extras que contabilizar en la decisión. Por otro lado, si tienes urgencia en realizar la venta, debes tener en cuenta que esto retrasará tus planes
Documentos necesarios para vender un piso luego de elegir reformar para vender
Si has tomado la decisión de reformar un piso para vender, una buena recomendación es, durante el tiempo de obras, preparar la documentación necesaria para la operación.
A continuación listaremos todo lo que necesitarás:
Nota simple: un informe que detalla todos los datos de vivienda. Es decir, los del propietario y las características de la propiedad. Así como también, especifica, si el inmueble tiene cargar pendientes o deudas, como ser una hipoteca.
Certificado energético: es el documento que determina si el estado energético de la vivienda está en condiciones y cumple con los requisitos de la normativa vigente.
Planos de la vivienda: se trata del dibujo que muestra el modo en que está distribuida la superficie útil de la vivienda. Como sus espacios libres.
Cédula de habitabilidad: determinad si una vivienda esta apta para ser utilizada como residencia continua. Es obligatoria solo en algunas de las autonomías españolas.
Certificado del ITE: es la certificación de que la finca de la cual forma parte una vivienda está en condiciones para su habitabilidad.
Estatutos de la comunidad: es un informe que detalla cada una de las normas que deberán ser compartidas entre los propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda.
Recibo de pago del IBI: corre por cuenta del vendedor, pero puede ser compartido con el comprador ya que depende del propietario de la vivienda. Se paga cada principio de año. Por lo tanto, puede dividirse según la cantidad de meses que cada persona dispone de la titularidad de la vivienda.
Contrato de arras o de reserva
Últimas facturas de suministros
Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios
Certificado de deuda cero en relación a la vivienda. Es decir, que no supone, por ejemplo, una hipoteca pendiente.
Escritura de compraventa de la casa
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Cuando el amor llega a su fin y hay uno o más bienes inmuebles en común es probable que surjan varios conflictos y dudas al respecto. Vender un piso tras un divorcio será más o menos difícil según el grado de acuerdo que haya entre ambas partes. También dependerá del régimen dentro del cual se enmarca el matrimonio en cuestión. En este artículo te ofrecemos una guía completa para que cuentes con toda la información necesaria a la hora de vender una propiedad en ocasión de divorcio.
Vender uno o más bienes inmuebles en común cuando se produce un divorcio o una separación de hecho puede traer varios dolores de cabeza. Hay dos ejes que debemos tener en cuenta para saber cómo proceder ante esta situación. Por un lado, es necesario pensar en cómo está regulada la unión: si la pareja está casada puede tratarse de un matrimonio con separación de bienes o de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales. Si se trata de dos personas que nunca se casaron, se tratará simplemente de una unión de hecho. Otro factor muy importante es el grado de acuerdo que existe entre ambos cónyuges. Si ambos desean vender la vivienda familiar luego del divorcio o la separación, no habrá mayores problemas. Los conflictos surgen cuando uno de ellos quiere vender y el otro no.
A continuación te contamos cómo proceder en todos estos casos. Es decir, cuando hay acuerdo entre ambas partes y cuando esto no ocurre. Siempre teniendo en cuenta si se trata de un matrimonio con separación de bienes, de un matrimonio de gananciales o de una unión de hecho. También te mostramos qué tributos corresponden a este tipo de operaciones y cuánto le corresponde pagar a cada parte. ¡Sigue leyendo para enterarte de todo lo que necesitas saber para vender un piso en común tras un divorcio o separación!
En este artículo encontrarás:
¿Qué opciones existen a la hora de pensar en qué hacer con un piso en común tras un divorcio?
En primer lugar, es importante mencionar que existen dos posibilidades a la hora de pensar en qué hacer con un bien inmueble en común al producirse un divorcio:
Que uno de los cónyuges se quede con la vivienda.
Que ambos vendan la vivienda a un tercero o a una empresa de iBuyers.
El procedimiento será diferente dependiendo del régimen en el cual se enmarca el matrimonio y del grado de acuerdo que exista entre ambas partes. En esta ocasión nos centraremos en la segunda opción: la de vender el piso en común tras un divorcio.
¿Cómo vender un piso en común tras un divorcio?
Como mencionamos, vender el bien inmueble en común dependerá del régimen matrimonial y del grado de acuerdo que haya entre los cónyuges. Veamos qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes y lo que pasa en un matrimonio de gananciales:
¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes?
Si hay acuerdo entre las partes
En estos casos es posible vender la vivienda sin realizar ningún tipo de procedimiento legal más que la demanda de divorcio. Esto se debe a que, al inicio de este tipo de matrimonios, ya queda especificado en un contrato cómo se dividirán los bienes en caso de producirse un divorcio.
En cambio, si uno de los cónyuges decide quedarse con la vivienda y el otro está de acuerdo, será necesario realizar una extinción de condominio ante un notario para dar por finalizada la copropiedad. Esto implica que aquella parte que se queda con el piso debe compensar económicamente a la otra.
Si no hay acuerdo
En estos casos es posible iniciar acciones legales para solicitar la división de la cosa común. El procedimiento debe ser realizado ante un juez y es muy probable que termine con la ejecución de la vivienda en una subasta pública.
También existe la posibilidad de que aquel cónyuge interesado venda su parte de la vivienda a una empresa que se dedique a comprar proindivisos. Es importante mencionar que, para realizar esta operación, el inmueble no debe estar sujeto a ninguna hipoteca.
¿Qué ocurre cuando se trata de un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales?
Si hay acuerdo
En este caso, al tratarse de un tipo de matrimonio en el cual los bienes se reparten en partes iguales, será necesario realizar un documento ante un notario para disolver el régimen económico y proceder a la repartición. Recién a partir de ese momento será posible para ambas partes vender la vivienda a un tercero. También existe la posibilidad previamente mencionada de que uno de los cónyuges se quede con el inmueble, siempre y cuando compense económicamente al otro.
Si no hay acuerdo
Cuando esto ocurre, también deberá recurrirse a la vía judicial. Será un juez quien deberá designar a un perito para que realice la correspondiente disolución del régimen económico y la repartición de bienes. Una vez hecho esto, cualquiera de los cónyuges puede solicitar que la venta se realice a través de una subasta pública.
A continuación veremos en detalle cómo vender un piso en común tras un divorcio cuando existe acuerdo entre los cónyuges, tanto en un matrimonio con separación de bienes como en uno de gananciales. También, qué ocurre cuando la pareja nunca se casó, sino que se trata de una unión de hecho.
El paso a paso para vender un piso en común cuando hay acuerdo entre las partes
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes
En estos casos el procedimiento es bastante sencillo. Los pasos a seguir son los siguientes:
Realizar la demanda de divorcio.
Vender la vivienda de manera convencional.
Como señalamos antes, los acuerdos de separación de bienes implican que, al producirse un divorcio, las partes puedan vender el inmueble sin tener que realizar ningún otro trámite además de presentar la demanda de divorcio. Es decir, a diferencia del régimen de gananciales, que veremos luego, no se requiere realizar ningún tipo de escritura ante un notario. Tampoco es necesario que se le asigne un porcentaje a cada uno porque esto ya fue especificado en el acuerdo prenupcial.
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales
Los pasos a seguir son estos:
Disolver el régimen económico matrimonial ante un notario.
Repartir los bienes en partes iguales entre ambos cónyuges.
Vender la vivienda a un tercero.
La disolución del régimen es imprescindible para que pueda concretarse el divorcio. Es posible realizar una petición a las partes antes de iniciar el proceso, pero también se puede incluir en el documento de divorcio para formalizar legalmente la separación.
En el acto de liquidación del régimen matrimonial es donde las propiedades se reparten en partes iguales. Es decir que, si existe más de un inmueble en común, una de las partes puede quedarse con la titularidad de la segunda residencia y la otra, con la de la vivienda habitual. En cambio, si los cónyuges sólo poseen una propiedad en común, a cada uno le corresponderá una mitad.
Una vez finalizado este procedimiento, hay dos opciones posibles: por un lado, que uno de los cónyuges se quede con el 100% de la titularidad de mutuo acuerdo, compensando económicamente al otro respecto al 50% que le corresponde. Por el otro, que ambos vendan la vivienda a un tercero en lo que se conoce como extinción de condominio. En este último caso, puede realizarse un proceso de venta de tipo convencional.
¿Qué ocurre cuando se trata de una unión de hecho?
Cuando la pareja nunca se casó y, por lo tanto, no hay matrimonio de gananciales ni con separación de bienes, el procedimiento es bastante similar. Si ambos adquirieron la vivienda en conjunto, existe una situación de copropiedad en los términos que se establecieron en la escritura de compraventa. Al producirse una separación, las partes cuentan con dos opciones posibles:
Vender la vivienda a un tercero de mutuo acuerdo y repartir el dinero obtenido por la venta.
Realizar una extinción de condominio y que una de las partes se quede con la vivienda.
A continuación veremos qué pasos se deben seguir cuando no existe un acuerdo entre los cónyuges para vender el piso en común tras un divorcio.
El paso a paso para vender un piso en común cuando NO hay acuerdo entre las partes
En estos casos, cuando uno de los cónyuges desea vender el inmueble en común pero el otro no, también se debe proceder de manera diferente de acuerdo a si se trata de un matrimonio de gananciales, con separación de bienes o de una unión de hecho. Veamos qué hacer en cada ocasión:
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio con separación de bienes
Hay dos opciones posibles en estos casos, cuando no existe acuerdo entre los cónyuges para vender la vivienda en común:
Que la parte interesada venda su parte a una empresa que se dedique a comprar proindivisos: no es necesario para ello contar con la autorización del otro cónyuge. Sin embargo, hay que tener en cuenta que: la otra parte puede igualar la oferta de la empresa, mediante lo que se conoce como tanteo, o puede anular la operación, a lo cual se lo denomina como retracto, en caso de que la venta se produzca sin su conocimiento. Por otro lado, también hay que mencionar que esta opción implica vender la parte de la vivienda por un monto mucho menor al de su valor de mercado.
Que sea necesario iniciar acciones legales: si la opción anterior no parece ser la más conveniente, existe la posibilidad de solicitar la división de la cosa común ante un juez. Será él quien dictaminará la ejecución del inmueble en una subasta pública. Esto también significa vender la vivienda a un precio inferior al de mercado.
Cómo vender cuando se trata de un matrimonio de gananciales
Cuando se trata de este tipo de matrimonio, en donde a ambos cónyuges les corresponde el mismo porcentaje de los bienes en común, los pasos para vender un inmueble cuando no hay acuerdo son los siguientes:
Iniciar un proceso judicial de disolución del régimen económico matrimonial.
Esperar que un juez designe a un perito que se encargue de llevar a cabo este procedimiento. Para ello, deberá elaborar un inventario de bienes y deudas que ambas partes tengan en común y luego adjudicará cada mitad a cada cónyuge.
Solicitar al juez la división de la cosa común, lo que también derivará en la ejecución de la vivienda en una subasta pública. Esto implica, reiteramos, vender el bien a un precio inferior al de su valor de mercado.
¿Es necesario realizar la liquidación del régimen matrimonial y luego solicitar la acción de división? No siempre. Cuando existe una única vivienda en común, la justicia admite la posibilidad de saltearse los dos primeros pasos para concretar la venta.
¿Qué ocurre cuando se trata de una pareja de hecho?
En estos casos, cuando lo que se produce es una separación y no un divorcio, ya que la pareja nunca se casó, es posible para la parte interesada en vender acudir a una empresa que compre proindivisos. También puede iniciar acciones legales para que un juez realice la división de la cosa común y dictamine la ejecución del bien en una subasta pública. Ambas opciones, como mencionamos previamente, implican vender el inmueble por un precio muy inferior al de su valor de mercado.
Si el matrimonio tiene hijos
Existe una situación más que puede generar dudas. Que sucede si el matrimonio tiene hijos y necesita realizar la venta de la propiedad. Primero que nada, debes saber que esto es posible, pero será necesaria la intervención de un juez. Él será el encargado de indicar de qué manera deberá procederse, si el tutor debe quedarse con la propiedad o será mejor realizar la venta.
Recuerda, que será el juez el encargado de establecer y verificar cual será el mejor destino para los niños. Por otra parte, la contraparte podrá solicitar la venta de la propiedad con el fin de poder solventar la situación económica y también en este caso, el juez evaluará el pedido, aceptando o no dicha solicitud.
Muchas veces, la venta de la vivienda es la mejor opción, ya que de esta manera podrían existir ciertos inconvenientes para quien debe dejar el inmueble. Si existiera una hipoteca sobre la casa, ambas partes deberán continuar afrontándola.
Como vender tú piso rápidamente
Puedes recurrir a un iBuyer
Si lo más importante para ti, en este momento que estás pasando, es el de vender tu casa rápidamente, esta podría ser una solución. Debes saber que las ganancias no serán las mejores, ya que el precio de venta será más bajo que recurriendo a una inmobiliaria. Pero por otro lado, podrás efectuar la venta en un plazo menor a una semana.
Como aclaramos anteriormente, esta opción no es la ideal en caso de que desees tener los mejores beneficios al realizar esta transacción. El precio de la venta, suele ser muy por debajo del habitual y por ello su rápida acción. Como para que puedas hacerte una idea, en una venta tradicional se tarda en promedio un plazo de seis meses.
Este tipo de empresas se dedican a adquirir viviendas a precios más bajos que los habituales del mercado. Luego se encargan de reformarlas y volver a venderlas por un precio más alto, obteniendo así sus ganancias.
Las inmobiliarias cuentan con personal capacitado que podrá asesorarte de la mejor manera a la hora de vender tu propiedad. Por este motivo, te recomendamos que puedas acudir a ellos. Los agentes inmobiliarios sabrán realizar el proceso de manera rápida y ayudándote a resolver los inconvenientes que puedan presentarse.
Además, se ocuparán de la parte más importante, gestionar toda la documentación necesaria y obligatoria. También realizarán todos los pasos referidos a la venta de tu propiedad, por ejemplo el de conseguir interesados en comprarla, gestionando visitas, y promocionándola en portales inmobiliarios.
¿Qué impuestos se deben abonar por vender un piso en común tras un divorcio?
En ambas ocasiones, tanto cuando hay acuerdo entre los cónyuges como cuando no lo hay, la venta de una vivienda en común implica el pago de ciertos impuestos. Ellos son:
La plusvalía municipal, correspondiente al incremento de valor que el inmueble ha obtenido desde que se produjo su adquisición.
Para ambos tributos los cónyuges deberán abonar lo que corresponde en proporción al porcentaje de la propiedad que poseen. Es decir, en un matrimonio enmarcado en el régimen de gananciales, el monto a pagar se dividirá en dos partes iguales. En el caso de un matrimonio con separación de bienes los porcentajes a tributar pueden ser desiguales.
¿Estás pensando en vender tu propiedad? En Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros! Somos una inmobiliaria de lujo, que cuenta con profesionales idóneos y capacitados para llevar este proceso de forma fácil y brindándote la tranquilidad que mereces.
Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
En la actualidad resulta muy extraño que algún producto o servicio no se encuentre publicado en Internet. Sucede que una encontramos en plena era digital, en la cual una gran parte de lo cotidiano, en una gran cantidad de personas, pasa por la red. Ya sea a través de un móvil, tablet u ordenador. Las plataformas virtuales son de gran ayuda para la difusión, entre ellos los que se denominan como “portales inmobiliarios”.
Es por ello que resulta imposible negar que estos sitios son una herramienta muy útil a la hora de vender o alquilar una vivienda. Se trata de páginas web que cumplen la función de ser un espacio donde publicar la oferta de viviendas de una agencia inmobiliaria. Es decir, trabajan como puntos de encuentro virtual y digital entre las partes de una operación de compraventa o arrendamiento.
Gracias a este tipo de sitios, denominados plataformas proptech, el anuncio de un inmueble tiene la posibilidad de llegar a una mayor cantidad de potenciales compradores. Por el simple hecho de que la base de su funcionamiento es tecnologica y virtual. Por lo tanto, es posible llegar a cualquier persona independientemente del lugar en el mundo en el que se encuentre.
En definitiva, hay una gran variedad de opciones en las redes. En OI REAL ESTATE te contamos como funcionan y cuales son sus mayores potenciales. Sigue Leyendo. vamos a hablar un poco de ellas.
En este artículo encontrarás:
¿Qué son los portales inmobiliarios?
Los portales inmobiliarios son sitios que permiten y aceleran la compra y la venta de propiedades. No obstante, lo cierto es que para vender una propiedad al mejor precio del mercado y, sobre todo, en un tiempo razonable, se necesita mucho más que publicar un anuncio en una página de venta de pisos. Lo que no deja de quitarle un rol de suma importancia a este tipo de plataformas.
En España, más del 70% de potenciales compradores utilizan estos sitios para buscar su nueva casa. En este contexto, las estadísticas demuestran que 8 de cada 10 lo hacen a través de su aplicación móvil. Por lo tanto, detenerse a planificar y dedicarle un tiempo importante a este tipo de anuncios resulta fundamental.
El portal inmobiliario es la herramienta de marketingperfecta para agencias inmobiliarias. A través de ella los expertos en el sectro logran incrementar la visibilidad de todas las propiedades que gestionan y así reducir el tiempo en venta de las mismas.
Con la llegada de la virtualdiad, el sector inmobiliario comenzó a experimentar un proceso de transformación en el que tiene que apostar más que nunca por las herramientas de marketing. Todas las que tenga a su alcance para poder mantener o incrementar las ventas en un contexto económico cambiante. De esta manera, se convirte en totalmente relevante la transformación que las agencias inmobiliarias están viviendo en Internet. Esto es algo que está cambiando su modelo de negocio de forma rápida en los últimos años.
En definitiva, el portal inmobiliario es la herramientas de marketing que más está al alcance de las agencias inmobiliarias. Es un tipo de sitio web donde las agencias pueden anunciar sus propiedades para acercarlas a cualquier comprador interesado que realice sus búsquedas en linea.
¿Cómo funciona el portal inmobiliario como herramienta de marketing?
Una de las principales caracteríticas de un portal inmobiliario es que permite a las agencias inmobiliarias incrementar la visibilidad de las propiedades que gestionan. Esto puede ayudarles a reducir el tiempo medio que las viviendas pasan en venta, ya que gracias a estar publicadas en Internet serán vistas por un número considerablemente mayor de potenciales compradores.
Las agencias pueden publicar las propiedades que gestionan con todos los datos acerca de cada una de ellas, así como con las fotografías que deseen. De esta forma, muestran las viviendas de forma clara a los usuarios. Estas plataformas bridan la posibilidad de poder ponerse en contacto con la agencia en caso de estar interesado en alguna de ellas.
En este sentido, la potencialidad de una plataforma de esta índole está vinculada a la cantidad de visitas mensualmente. Es la forma más sencilla de identificar a cuantos potenciales compradores llega el anuncio de cada una de las propiedades. Por lo tanto, permitirá evaluar cuales son las probabilidades de vender una propiedad más rápido.
¿Por qué publicar una vivienda en internet?
Diversos son los motivos por los cuales, en la actualidad, es altamente recomendable publicar la venta de una propiedad en internet. Según una serie de estudios, el 75% de las agencias está incorporando en su estrategia online el uso de portales inmobiliarios. Pero también utilizan otras herramientas para dar a conocer las propiedades. Como, por ejemplo, puede ser su propia página web o una página en una red social como Facebook o Instagram.
Además, hay un dato que también resulta muy importante. El 90% de los potenciales compradores de viviendas acceden a Internet para encontrar información acerca de los inmubles a la venta en la zona de interés. Además, para comprobar los precios del mercado o directamente para ponerse en contacto para concertar una visita. Existe, por tanto, una oportunidad de mercado que las agencias deben saber aprovechar y nada mejor que los portales inmobiliarios por concentrar tanto la oferta como la demanda de viviendas.
Trucos de marketing que potencian a las agencias inmobiliarias
Además del uso de portales inmobiliarios en su estrategia de marketing, las agencias también tienen que tener en cuenta otros trucos de marketing que están demostrando ser muy útiles. Entre estos trucos podemos destacar principalmente dos, que son los siguientes:
Publicidad Online: Los portales inmobiliarios son gratuitos para las agencias y usuarios. No obtante, siempre es recomendable realizar una apuesta por la publicidad online de pago. Esto puede hacerse en las opciones de pago de estos mismos portales inmobiliarios con el objetivo de que las viviendas de la agencia salgan primeras en sus respectivas zonas. Pero también se debe invertir en la publicidad en buscadores, como Google, la publicidad de pago en redes sociales o incluso el video marketing con una visual 360º de la vivienda en cuestión. Entre mayor sea la exposición en la red, mayor será el número de visitas al portal. Por lo tanto, existirán un número mayor de potenciales compradores.
Marketing de contenidos: Al publicar las viviendas de la agencia será necesario introducir una descripción de las mismas. En esta descripción la agencia puede aplicar técnicas de marketing de contenidos al sector inmobiliario. El objetivo de esto es seducir al potencial comprador gracias a descripciones completas, de calidad y muy profesionales. El uso comercial de estas descripciones es lo más habitual, pero también se puede usar el marketing de contenidos en el blog del sitio web de la agencia. Todos estos contenidos ayudan a posicionar a la agencia entre su público objetivo.
Ventajas de publicar tus ofertas en un portal inmobiliario
Las ventajas de publicar inmuebles en portales inmobiliarios son muchas, entre ellas:
Adaptabilidad total al usuario
El objetivo es conseguir que el cliente no haga un esfuerzo por encontrarnos. La mejor forma de hacerlo es estar en los portales inmobiliarios que puedes encontrar en la red. Sigue esta premisa por encima de cualquier otra: adáptate a sus formas de hallar las ofertas y ellos te hallarán a ti.
Posibilidad de llegar a un nuevo nicho de compradores
Estar en estos portales inmobiliarios es la mejor forma de atender compradores a los que normalmente no tienes la capacidad de llegar, como por ejemplo, la demanda extranjera.
Mayor tráfico a tu página web
Publicar tus ofertas en los portales inmobiliarios, por encima de conseguir ventas, te garantiza que si los compradores quieren más información acerca de una vivienda o, directamente, adquirirla podrás dirigirlos a tu web. De esta manera se pondrán en contacto contigo y accederán a una galería de fotos más completa.
¿Cuál es la diferencia entre un portal inmobiliario y una página web?
Si bien hablamos de plataformas a través de las cuales se busca mostrar y dar a concoer un determinado producto o servicio, a veces el portal y la página web son cosas distintas.
Un portal inmobiliario es una página web o una aplicación (o ambas), que utilizan propietarios y agencias inmobiliarias para anunciar viviendas y otro tipo de inmuebles en venta y alquiler. Por otro lado, una página inmobiliaria es la página web de una agencia, en la cual solo encontrarás anuncios de esa inmobiliaria en particular.
Eso quiere decir que un portal inmobiliario no gestiona las viviendas que anuncia y, en principio, tampoco tiene ninguna responsabilidad sobre el anuncio.
Muchas veces se piensa de que se trata de cosas obvios. Pero si se revisan las opiniones de algunos usuarios en Internet, es posible que no todo el mundo tenga este tipo de infrmoción. Por lo tanto, puede suceder de que a veces se responsabiliza al portal de cosas sobre las que no tienen ningún control.
¿Cómo ganan dinero los portales inmobiliarios gratuitos?
Uno de los interrogantes que más surge en relación a los portales inmobiliarios es: ¿cómo ganan dinero si son gratuitos? En primer lugar, lo cierto es que son gratis solo para particulares. En el caso de las agencias inmobiliarias el servicio de anuncio es pago y, en la mayoría de los casos, el coste es bastante
Pues se trata de una ventana publicitaria importante. Alguna agencias contratan posiciones premium para que los anuncios de sus clientes aparezcan en primeras posiciones, por delante de otras inmobiliarias y vendedores.
En el caso de los particulares, los portales inmobiliarios brindan la posibilidad de anunciar una casa de forma gratuita. Teniendo en cuenta que cada día se publican anuncios nuevos, resulta difícil (como particular) aparecer en las primeras posiciones, a no ser que en la zona en la cual se ubica el inmueble haya muy pocas casas en venta.
¿Vale la pena anunciar tu casa en portales inmobiliarios internacionales?
Los portales inmobiliarios internacionales funcionan, pero no siempre tienen sentido. Suelen dar muy buenos resultados, por ejemplo, a la hora de promocionar viviendas ubicadas en zonas turísticas o en ciudades con mucha afluencia de extranjeros, como Barcelona o Madrid.
Por otro lado, sabemos que muchos extranjeros contratan los servicios de un agente inmobiliario en su país de origen. Y es el propio agente el que se encarga de contactar con inmobiliarias de la zona en vez de mirar los portales inmobiliarios internacionales.
En resumen, si se dispone de una vivienda cuyo cliente final será un extranjero, resultará mucho más práctico y efectivo contratar los servicios de una agencia especializada. De esta manera, serán ellos quienes se encargarán de ofrecerla a clientes que tengan en cartera y de publicarla en los mejores portales internacionales.
¿Qué soluciones ofrece a mi negocio contar con un portal inmobiliario?
Si bien existen diversos métodos para anunciar una casa y conseguir visitas, la red es el medio favorito por compradores y compradoras. Se trata de un lugar al cual puede llagar cualquier persona que disponga de un aparato con señal de internet. Sin embargo, los portales inmobiliarios facilitan una serie de soluciones tales como:
Ofertas sin fecha de caducidad ni límite de publicaciones
Una de las ventajas más básicas que ofrece la mayoría de los portales inmobiliarios es que toda oferta que publiques en estas plataformas no desaparecerá con el paso del tiempo.
Posibilidad de promoción
El auge de estos portales inmobiliarios ha conllevado que no sean pocos los anunciantes que publican sus viviendas, locales, inmuebles, etc. en ellos, por lo que destacar en estas plataformas es prácticamente misión imposible.
Identidad de marca
Un buen agente de bienes raíces debe conocer las mejores opciones que le permitan promover sus bienes inmuebles a un mayor número de prospectos.
Hasta aquí te hemos detallado las principlaes características de los portales inmobiliarios y el modo en que funcionan. Una excelente herramienta para vender una vivienda de manera más rápida; y de comprar el piso ideal por la gran cantidad de oferta en la red.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Además, si estás pensando en vender puedes contactarte con OI REAL ESTATE, donde te asesoraremos profesionalmente.
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