El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como señal, que también se conoce simplemente como arras.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Las arras son un precontrato, ya que se asume la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.
Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso. Esto es para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. Se suele entregar una cantidad de dinero en forma de seña. En esas arras se puede incluir cualquier detalle como, por ejemplo, que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.
Por medio de un contrato de arras es posible:
- Que el comprador se reserve el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
- Que el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.
De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.
El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que, posteriormente, será el contenido de la escritura pública de compraventa. Quedan establecidas en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.
¿Es obligación realizar este tipo de contrato?
No es obligación realizar un contrato de arras. No obstante, y de cara a evitar posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de compra de una vivienda, los expertos lo recomiendan.
¿Se debe firmar ante notario?
Nuevamente, la firma del contrato de arras ante notario no es obligatoria. Legalmente, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia. Sin embargo, lo más aconsejable es recurrir a uno, ya que brinda mayor seguridad y garantías.
¿Quién realiza el contrato de arras?
Un contrato de arras puede ser redactado por:
- Uno mismo: si la vivienda se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, por lo general, la realiza el vendedor. Para hacerlo, deberá tomar de base un modelo de contrato de arras. Por otro lado, si bien es poco común, también es posible que lo realice el comprador.
- Inmobiliaria: en caso de contratar los servicios de una inmobiliaria, para vender una vivienda, deberá realizar del contrato de arras. Habitualmente, el coste se encuentra incluido en la comisión que te cobrarán.
- Agente: hay profesionales especializados que se pueden ocupar de la redacción del contrato de arras. Su coste puede variar dependiendo del profesional y la ciudad en la que se encuentre la vivienda.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
A pesar de que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.
Por esta razón, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.
Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en Régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.
Diferentes tipos de arras
Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste). O de arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo). U otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.
El Tribunal Supremo admite tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
Arras confirmatorias
Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.
Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.
En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).
Arras penales
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor, su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).
Arras penitenciales o de desistimiento
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Arras o pago aplazado del precio
Es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio. Aquí te explicaremos porqué las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.
Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.
Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras. Como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.
Además, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización. De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.
¿Cuál es el coste de un contrato de arras?
La realidad es que el coste del contrato de arras no es fijo, varía mayormente, de la complejidad de la operación de compraventa y sus implicaciones.
¿Quién debe abonar el contrato de arras?
El pago del importe que se indica en el contrato de arras corre a cargo del comprador. Incluso, la cantidad que este va a abonar como señal se considera, generalmente, como una muestra de su interés por la vivienda.
El porcentaje que debe pagar el comprador, y que figura en el contrato de arras, ronda de media entre el 5% y el 15% del precio de la casa, el 10% es lo más común. Eso sí, una vez se accede a la compra de la vivienda, el importe que se ha abonado como señal y por medio del contrato de arras se descuenta del precio final.
¿Qué ocurre si firmado el contrato cualquiera de las partes se echa para atrás?
Precisamente, la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.
Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:
- Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
- Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter. Ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.
No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor” como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.
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