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La recaudación del Impuesto a las Sucesiones aumentó en Cataluña un 71,7% durante el primer trimestre de 2021. Existen tres factores que hicieron posible este fenómeno. Por un lado, la extensión de plazos para abonarlo debido a las medidas adoptadas ante el COVID-19. Luego, el aumento de fallecimientos que la pandemia implicó. Y por último, los acuerdos presupuestarios y actualizaciones respecto al gravamen. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de por qué aumentó la recaudación de este impuesto. También te contamos cómo pueden afectarte los cambios acordados.

Sin duda la pandemia de COVID-19 viene rompiendo todos nuestros esquemas desde hace ya más de un año. Los de la recaudación tributaria en Cataluña no son la excepción. La fuerte caída en la actividad económica debido a las medidas sanitarias adoptadas han deprimido la recaudación de impuestos. Por otra parte, el primer estado de alarma ha obligado a la Generalitat a extender los plazos para el cobro de tributos en la región. 

Sin embargo, en el primer trimestre de 2021 se ha registrado un alza del 71,7% en la recaudación del Impuesto a las Sucesiones. Esto equivale a 201 millones de euros que han ingresado a la Administración en concepto del tributo mencionado.

Un aumento anómalo en la recaudación del Impuesto a las Sucesiones en este 2021

Se estima que, con lo recaudado en concepto de este impuesto entre enero y marzo, la Generalitat ya ha cubierto un 43% de lo previsto en ingresos para el 2021. De todas formas, fuentes del Departamento de Economía y Finanzas evitan hacer cálculos acerca de cuánto se podría acabar recaudando a fin de año. Incluso, consideran que este inusual pico de ingresos relacionados al impuesto que grava las herencias y las donaciones está por normalizarse.

El aumento de las tramitaciones del Impuesto a las Sucesiones empezó a notarse en diciembre del año pasado, cuando superó por primera vez los 100 millones de euros. Luego se ubicó en su máximo punto en enero con 115,4 millones de euros. A partir de allí comenzó a descender hasta llegar a los 72,4 millones recaudados en marzo, según el último informe de ejecución presupuestaria mensual publicado por la Generalitat.

Pero, ¿a qué se debió este aumento inusual en la recaudación del Impuesto a las Sucesiones?

Influencia de la extensión de plazos

El Impuesto a las Sucesiones es un tributo que supone un período ordinario de presentación de seis meses. Sin embargo, con el advenimiento de la pandemia y el decreto del primer estado de alarma, Economía se vio obligada a extender estos plazos. Suspendió la presentación de todas las liquidaciones anteriores al 14 de marzo y a los ciudadanos que la tenían pendiente les permitió prolongar el proceso hasta el 1° de julio. Este período, incluso, era posible extenderlo por dos meses más.

Lo que ocurrió tras esta decisión fue que muchos de estos montos no ingresaron a la Agencia Tributaria de Cataluña recién hasta fin de año. También, que entre marzo y octubre, la recaudación del tributo se situó por debajo de los niveles anteriores a la pandemia. Recién en noviembre comenzaron a acelerarse las tramitaciones, lo que llevó a una inusual acumulación durante los meses siguientes.

Influencia de los fallecimientos por COVID-19

Sin perder de vista la extensión de plazos, es necesario aclarar que durante el 2020, y contra todo pronóstico, los ingresos del Impuesto a las Sucesiones no fueron inferiores a los del 2019. Todo lo contrario: crecieron un 2%. La razón reside en el aumento de la tasa de fallecimientos debido a la pandemia.

El año pasado fallecieron más de 17.000 personas en Cataluña por el COVID-19. En el 2019 el total de muertes había sido de 64.500. Si bien no existen todavía datos certeros acerca de la mortalidad en el 2020, podemos afirmar que esta cifra es otro de los factores esenciales que están detrás de la suba en la recaudación del Impuesto a las Sucesiones. Es muy probable que, entre diciembre del año pasado y marzo del actual, se hayan gestionado gran parte de los tributos vinculados a herencias de personas fallecidas a partir de la primera ola de la pandemia.

Lo cierto es que este año el número de fallecidos por COVID-19 se ha reducido sustancialmente debido, en gran parte, al avanzado proceso de vacunación. Esto quiere decir que, muy probablemente, la subida en la recaudación del impuesto que se reflejó en los registros de este primer trimestre de 2021 no vuelva a repetirse.

Influencia de las actualizaciones en el impuesto

Acuerdos presupuestarios

Un tercer factor que podríamos analizar como influyente en este inusual aumento son las modificaciones que se pactaron en relación al Impuesto a las Sucesiones. Con el objetivo de sacar adelante el nivel de recaudación del 2020, deprimido por las medidas sanitarias tomadas frente al COVID-19, el actual Govern pactó con En Comú Podem la supresión parcial de las bonificaciones existentes. Esto, en la práctica, significó un aumento en el monto que varios tramitadores debían abonar en concepto de dicho gravamen. 

Según la Generalitat, estaba previsto que ingresen 192 millones de euros más por año gracias a la modificación en el tributo, lo cual equivale a 48 millones de euros por trimestre. Sin embargo, en los tres primeros meses de 2021 la recaudación alcanzó los 297 millones de euros. Esta cifra es muy superior a la recaudada en el mismo período de 2019, que fue de 137 millones de euros. Cabe aclarar que esto ocurrió en un momento en el cual el gravamen aún no había sido modificado y la pandemia todavía no se había convertido en una amenaza.

La modificación, en realidad, no fue tan ambiciosa. Pero, teniendo en cuenta también los otros factores mencionados, terminó suponiendo un importante aumento de la recaudación para la Generalitat. Es importante mencionar que la Cámara catalana aprobó esta actualización en plena primera ola del COVID-19 en España. En aquel momento el estado de alarma se encontraba en funcionamiento hacía más de un mes y aún no se sabía que el coronavirus iba a convertirse en una pesadilla tan extensa.

Cambios en la normativa del Impuesto a las Sucesiones 2021

Ahora vayamos a los cambios que supusieron los mencionados acuerdos presupuestarios y su consecuente actualización del Impuesto a las Sucesiones. La modificación del gravamen ha reintroducido los coeficientes multiplicadores para el patrimonio de los contribuyentes pertenecientes a los grupos de parentesco I y II (hijos, padres y nietos). Es decir que, los contribuyentes que reciban una herencia y que ya poseen un patrimonio de más de 500.000 euros, sufrirán más carga impositiva. También se redujo la bonificación en la cuota tributaria de los grupos I y II, aunque se mantiene una bonificación del 99% para los cónyuges.

La modificación del Impuesto a las Sucesiones es una demanda histórica de los partidos de izquierda del Parlament, sobre todo del CUP y de En Comú Podem. Estos han reclamado a los últimos gobiernos un nuevo esquema tributario más redistributivo, que a su vez implique mayor presión fiscal. Sólo queda ver qué dicen los números cuando finalice el 2021.

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Es muy común que, antes de fallecer, una persona incluya en su testamento a un futuro heredero que no supere los 18 años de edad. Si te estás preguntando qué ocurre cuando un menor de edad hereda un bien o una propiedad, en este artículo te lo informaremos. Si quieres saber si es posible vender una propiedad si la heredó un menor, también despejaremos tus dudas.

¿Qué ocurre cuando un menor de edad se convierte en heredero de una propiedad?

Lo primero que debes saber es que, cuando llega el momento de efectuar lo establecido en un testamento, pueden surgir algunos problemas y trabas. Estos inconvenientes pueden tener que ver con que no todos los allegados están de acuerdo con las decisiones tomadas por el difunto, por los gastos que implican las mismas o por el destino que en realidad se le quiere dar a esos bienes.

Las complicaciones pueden acrecentarse si entre los múltiples herederos existe alguno que no alcanza la mayoría de edad. Por lo general, los menores de 18 años no poseen capacidades plenas en caso de heredar una propiedad, pero esto no quiere decir que pierdan sus derechos de sucesión.

La realidad es que existen algunas limitaciones a la hora de convertirse en heredero cuando aún no se llega a la mayoría de edad. La principal es que, hasta que el menor no cumpla 18 años, no podrá aceptar ni rechazar la herencia por sí mismo. Sí o sí necesitará representación sobre sus intereses. ¿Quiénes pueden convertirse en sus representantes?

Representantes del menor

Cuando un menor de edad hereda un inmueble todas las acciones en relación a esta propiedad adquirida dependerán de los tutores legales del sucesor. Estos son los tres casos que pueden ocurrir:

  • Herederos menores con progenitores vivos: suele ser el caso más habitual y se da cuando el fallecido es un abuelo o un tío. Aquí los padres del menor tendrán la potestad total de representarlo y decidirán si reconocer o rechazar la propiedad heredada. La aceptación sólo puede realizarse cuando suponga un beneficio, es decir, que no involucre futuras deudas. En caso de renunciar a la propiedad, no podrán ser los progenitores quienes lo determinen, se deberá recurrir a una autorización judicial para evitar perjuicios hacia el menor.

  • Herederos menores con progenitores fallecidos: en el caso de que los fallecidos del menor sean los propios padres, deberá ser otro tutor legal quien represente al huérfano. Este representante será una persona nombrada en el testamento, en el caso de que lo hubiera, u otra designada según las disposiciones del Código Civil. El tutor legal deberá administrar el patrimonio del menor y tomar decisiones en su nombre. Para una mayor seguridad, en este caso será siempre necesaria una autorización judicial, tanto para la aceptación de una propiedad heredada como para su renuncia.

Conflictos de intereses

Como mencionamos al principio, la repartición de bienes y propiedades según lo especificado en un testamento suele ser terreno fértil para desavenencias. En el caso de que el heredero sea un menor, es posible que surjan conflictos entre ellos y sus representantes. En estos casos será necesaria la acción de un juez para aclarar las cosas.

Las disputas suelen surgir cuando un representante se adjudica un bien o propiedad sin tener en cuenta al heredero o cuando no protege adecuadamente el derecho del menor sobre su adquisición. Cuando el heredero se convierta en mayor de edad podrá tomar decisiones sobre su patrimonio, e incluso, solicitar una investigación si cree que su representante no obró de manera beneficiosa para sus intereses.

¿Es posible vender una propiedad si la heredó un menor?

Ahora centrémonos en nuestra pregunta inicial: ¿es posible vender una propiedad si la heredó un menor? La respuesta corta es: sí. Pero primero debes conocer y analizar varias cuestiones.

Lo esencial en estos casos es que el representante legal del joven, ya sean sus progenitores u otra persona adjudicada, brinde su consentimiento para realizar cualquier operación. Además de este aval, será necesaria una autorización judicial como mencionamos anteriormente. Este documento tendrá como fin proteger al menor y a sus intereses. En caso de que este tenga entre 16 y 18 años, la autorización no será necesaria.

Una vez tomada la decisión se deberá enviar una solicitud dirigida al Juzgado de Primera Instancia. Allí deben encontrarse detallados la identificación del inmueble, los motivos para llevar a cabo la venta y el destino que se le otorgará al dinero tras la compra.

El propulsor de la operación inmobiliaria, que puede ser el representante legal o el mismo joven, si es mayor de 16 años, deberá firmar una escritura pública para concretar el traspaso del inmueble. Una vez realizado este paso, y habiendo obtenido la aprobación legal correspondiente, la transacción habrá sido confirmada.

Cómo facilitar los trámites para vender una propiedad si la heredó un menor

Como habrás visto, vender una propiedad que, herencia mediante, ha quedado a nombre de un menor puede tornarse engorroso y generar conflictos e inconvenientes. Si eres quien está pensando en redactar su testamento y te gustaría beneficiar a un ser querido que aún no ha alcanzado la mayoría de edad con un inmueble, debes saber que existen maneras de simplificar el proceso para ellos.

Para no perjudicar en un futuro a tus allegados puedes empezar por especificar en tu testamento quién debe administrar la propiedad hasta que el menor cumpla 18 años y cómo debe ser el proceso de venta del inmueble. De está forma, se facilitará el reparto de las propiedades sin necesidad de abordar la selección de representantes legales u otros procesos jurídicos que pueden extenderse en el tiempo.

Si aún después de leer este artículo no estás seguro de la decisión que quieres tomar respecto a cómo confeccionar tu testamento, puedes analizar también cuáles son los pros y los contras de vender o donar una propiedad en vida. Sólo debes dirigirte a este artículo en donde encontrarás la información necesaria.

Si, por el contrario, eres quien conoce a un allegado que está buscando beneficiar con una propiedad a un menor de 18 años en su testamento, hazle saber esta información. Estas cuestiones deben planificarse con tiempo y dejando las cosas bien en claro, sobre todo si se trata de una relación de familia u otro tipo de relación afectiva.

Ahora, si ya te encuentras por abordar el proceso de vender una propiedad heredada por un menor, es probable que quieras recurrir a ayuda profesional. En OI REAL ESTATE podemos asesorarte y brindarte todo lo necesario para que puedas concretar esta operación de manera exitosa. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En esta nota te vas a enterar qué sucede cuando optas por vender una casa para comprar otra, en cuanto a los impuestos que debes pagar.

Qué impuestos debo pagar cuando vendo una casa para comprar otra, quizás sea la clave de la operación. Así sea para una más grande que la que tienes, algo muy habitual en España. Pero esto tiene una serie de ventajas fiscales. Existe en el país la exención por reinversión de vivienda habitual, con ello no pagarás impuestos en la declaración de la renta, pero deberás cumplir algunos criterios de Hacienda.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Cuando vendes una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas logrado, también se aplica cuando donas una vivienda. Este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Esto tributa sobre las rentas del ahorro y tendrás que pagar entre un 19% y un 26% en impuestos.

Pero existen excepciones a la norma, sobre todo cuando se trata de vender una casa para comprar otra, como la venta habitual por mayores de 65 años. La más usada es la exención por reinversión en vivienda habitual, y significa que no pagarás impuestos si vendes tu casa para comprar otra, siempre que sea la vivienda en la que vas a vivir.

Para que Hacienda acepte la casa como tu vivienda, va a ser necesario que hayas residido en ella por tres años seguidos, puede ser un periodo menor y aun así ser considerado como vivienda para Hacienda. En caso de matrimonio, divorcio, traslado laboral, cambio de empleo, etc., no será necesario sumar tres años viviendo allí.

La nueva vivienda, para que sea de tu residencia habitual, deberás habitarla por 12 meses desde la compra o cuando finalice la construcción. Es una ventaja que sirve cuando compras a través de una cooperativa una casa que se está construyendo.

Al vender una casa para comprar otra ¿Quiénes pueden hacer usufructo de la exención?

Al vender una casa para comprar otra, la vivienda debe ser la habitual y es el primer requisito para poder obtener este beneficio de la exención por reinversión en vivienda. También podrán dejar de pagar impuestos por la venta de su vivienda quienes destinen el dinero a rehabilitar una casa. Es decir que se puede sumar el coste de la reforma a las cantidades exentes de pagar impuestos por la casa nueva.

Para esto, la reforma debe afectar estructuras, fachadas y cubiertas. Para el fisco, no se podrán incluir reformas estéticas, y el coste de la obra no puede superar el 25% del precio de adquisición de la vivienda.

La casa es mía, ¿Qué sucede con ello?

Si es una casa que tenías hace mucho tiempo, la heredaste o te la donaron, también podrás utilizar la exención si necesitas reformarla.

La segunda condición para aplicar la exención en el IRPF por la venta de la casa o piso es hacerlo en un plazo. Tienes dos años desde que vendes tu casa.

Este plazo también se aplica en viviendas compradas dos años antes de la venta de tu casa habitual. Por esto, puedes elegir una cooperativa y tendrás dos años desde que lo hagas para cambiar de casa sin pagar impuestos.

Reinversión en caso de que firmes hipoteca al vender una casa para comprar otra

Cuando financias la compra de la casa nueva, firmando una hipoteca sobre la nueva vivienda y después vendes la casa en la que residías, suele dar pie a un error. Por este caso, la exención se aplicaría a las cuotas de la hipoteca que pagues durante los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa. Para lograr una exención total, deberás cancelar la hipoteca en un plazo de dos años, como marca Hacienda. Si no, la reinversión sería parcial.

¿Qué es una reinversión parcial?

Cuando solo destinas la parte del dinero de la venta de la casa a la compra de la nueva, Hacienda lo denomina reinversión parcial. En estos casos, sólo quedarás exento de tributar el dinero que reinviertas en la nueva casa.

Lo que no uses para comprar tu nueva vivienda se considerará ganancia patrimonial en el IRPF y tendrás que pagar impuestos. Pero podrás usarlas para compensar pérdidas y ganancias patrimoniales.

Incluir la exención por reinversión de vivienda en el IRPF

Para evitar los impuestos de la venta, deberás indicar en la declaración de la renta las cantidades exentas. Se hace en el apartado G2 de la renta, en el que deberás que indicar la titularidad de la vivienda y el porcentaje que se tiene de la misma. También tendrás que poner las fechas y valores de transmisión y adquisición.

En la casilla 0373 aparecerá la ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual, y en la casilla 0372 la que está exenta por reinversión en rentas vitalicias.

¿Qué observa Hacienda?

Hacienda observa este tipo de operaciones de cambio de vivienda con mucha atención. Vigilará si se omitieron datos en la renta que reinvertiste parte del dinero en la nueva casa. Debes indicar claramente todo porque en caso contrario, la Agencia Tributaria lo tomará como que preferiste no aplicar la exención y no te dejará cambiar el IRPF.

Hacienda también revisa que las cantidades indicadas van con las de la operación real. Es decir, que has reinvertido todo el dinero de la venta de la casa en la nueva, y que lo has hecho dentro del plazo estipulado.

Si te gustó esta nota, compártela con tus amigos y familiares, es muy útil saber de esto a la hora de comprar una casa para saber qué impuestos debo abonar y de cuáles estoy exento. Para más información, no dudes en realizar tu operación junto a Oi Real Estate.

Además, te invitamos a leer la siguiente nota:

No dudes en hacer todas estas consultas y más en nuestra web en donde encontrarás la clave en bienes raíces para que tus operaciones inmobiliarias sean exitosas.

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Estás pensando en vender tu piso, no te olvides de tramitar los documentos obligatorios necesarios. En OI REAL ESTATE, te mostramos todo lo que necesitas saber para que tu venta sea un éxito.

Has tomado la decisión de poner tu casa a la venta y como tal, debes conocer todos los documentos obligatorios que necesitas para que esta operación sea posible. Te recordamos que colocar anuncios no es lo único que debes hacer para vender.

Vender un piso puede resultar algo agobiante, mantente firme en tu objetivo final. Imagínate todo lo que podrás conseguir con las ganancias que obtengas por la venta, no te desanimes por la cantidad de trámites que debes realizar.

Es muy común, pensar que poner una casa a la venta es solamente ubicar el cartel de “se vende” en la puerta, hay otras cosas que debes hacer para que esto sea posible. No pierdas el tiempo y comienza con los trámites, porque no sabes si tu comprador se encuentra a la vuelta de la esquina, quédate leyendo y entérate de todo.

Tramita los documentos obligatorios lo más pronto posible

El primer paso que tienes que dar a la hora de poner tu piso a la venta, es conocer todo lo que implica esta situación. Investiga todo lo necesario para que vender no sea un problema para ti.

Es aconsejable disfrutar del momento de la venta y no lo será tanto, si te encuentras con inconvenientes que pudieron haberse evitado con una buena predisposición en el uso del tiempo de los trámites.

Como sabes, tramitar documentos obligatorios te puede llevar mucho tiempo y es mejor tener todo al día, por si tu comprador te sorprende antes de lo que esperabas. No te perdonarías perder la venta de tu propiedad, por no tener hecho los documentos a tiempo, así que no los dilates más y realízalos, lo más pronto posible.

Inicia los trámites en el mismo momento de tu venta

Muchas veces se toma la decisión de vender, pero se olvida que esto no se realiza de la noche a la mañana, ni por arte de magia. Como todo lo que implique venta, requiere de personas, documentos obligatorios y lo más importante: tiempo.

Vender una casa implica tiempo, por así decirlo mucho. Hay viviendas que logran venderse en pocos meses y otras que pueden estar años sin recibir posibles compradores, la meta ideal es vender rápido y con los mejores beneficios posibles, sin embargo eso puede no ocurrir.

Si tienes la suerte de recibir visitas a diario, de contar con personas interesadas en la adquisición de tu inmueble, no dejes los documentos obligatorios de lado, inícialos ya. Lo primero que tienes que hacer antes de poner tu casa a la venta es iniciar con los trámites obligatorios, no pierdas la posibilidad de vender rápido.

¿Cuáles son los documentos obligatorios para vender una casa?

Cuando ocurre ese impulso de vender tu piso, debes acordarte que la vivienda no se vende sola, sino que se enmarca en varios documentos que le permiten que sea vendida a un comprador interesado. Y como todo lo que implica el sector inmobiliario, requiere de tiempo.

Los documentos más importantes que suelen pedirse en cualquier venta, son la cédula de habitabilidad y el certificado energético, conocimiento de suma importancia para el comprador de la casa.

Aunque la cédula sea opcional en muchas comunidades, el certificado energético es de carácter obligatorio para todo el país. Deben tramitarse a través de técnicos especializados que harán informes y mandarán a la administración para validar, esto puede tomar meses en ser confirmado, por lo que es aconsejable hacerlo cuanto antes.

Contar con los documentos necesarios, ayuda a promocionar la venta

Si tienes visitas, es muy probable que tu posible comprador precise conocer los documentos obligatorios con los que cuentas. Si no te los pidiera, es bueno tenerlos a mano para demostrar que la casa se encuentra lista para ser vendida.

El comprador debe asegurarse de obtener toda la información de la casa, si observa que algo escondes, no querrá comprarla. Hay que generarle toda la confianza posible, de que su casa será lo que está viendo y que no existe nada oculto que pueda traerle algún inconveniente.

Por lo tanto, contar con los documentos obligatorios, puede hacerte conseguir una venta en pocos minutos. Porque si los tiempos de trámites demoran mucho, el comprador no lo tolerará y buscará otro espacio para habitar.

Motiva a tu comprador, brindándole toda la información posible

Información en la mesa y muchas posibilidades de venta, nunca se sabe, cuáles son las opiniones que puede estar teniendo una persona al visitar una vivienda a la venta. Puede salir espantado de la visita o de lo contrario listo para comprar.

Si la segunda es la opción tomada, sabe que puede hacerlo rápido porque se le ha brindado toda la información necesaria para la venta. No tendrá que correr con gastos que no le corresponden y podrá hacer uso de su nueva casa muy pronto.

Sin embargo, si no existen plazos cercanos de los trámites que inició el vendedor, el comprador se alejará. Algunas personas no tienen tiempo que perder y no pueden seguir esperando documentos que pueden tardar meses; así que motiva a tu comprador, cuenta con toda la información necesaria y tu venta será un éxito.

Si no tienes los documentos obligatorios, no pongas tu casa en venta

Invierte tiempo en conseguir todos los documentos obligatorios que se necesitan para vender una casa. Cuando hayas terminado de concretar cada parte, puedes proseguir a poner tu casa en venta.

No existe nada más tranquilo que vender con todos los datos aclarados, sin deber nada, sin problemas evidentes a la vista. Si dispones de la nota simple, el comprador conocerá que la propiedad no tiene ninguna carga legal o gravamen que pueda impedir su venta, si a esto le sumas el certificado energético, sabrá de antemano cuánto consume la vivienda y los posibles gastos que puede tener en las facturas de suministros si se decide por la compra de esa casa.

Te has quedado con alguna inquietud o deseas saber un poco más, sobre un determinado tema. Aquí puedes hacer todas las dudas que necesites, escribe tu comentario.

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Aunque no existe una verdad absoluta sobre qué es más conveniente cuando se trata de vender o alquilar una propiedad, dependiendo de la estabilidad económica que atraviesan los propietarios y de los objetivos que tengan en el corto y largo plazo, se puede elegir la mejor alternativa.

Entre los elementos a consideran destacan especialmente la situación del mercado inmobiliario en el momento de tu decisión y tus propias circunstancias.

Por ejemplo, si necesitas con urgencia contar con liquidez probablemente sea buena opción vender tu inmueble. En cambio, si no tienes apuro por recibir ingresos en grandes cantidades y además quieres dejar algún patrimonio a tu descendencia, puedes optar por alquilar tu vivienda y mantener dicha propiedad en tu familia.

Vender o alquilar una vivienda es una decisión que debe tomarse con detenimiento y considerando los pros y contras del caso.

Por eso hoy en Oi Real Estate, te diremos las ventajas y desventajas que tiene vender o alquilar tu inmueble.

¿Por qué vender una vivienda?

Comencemos con la opción de vender. Hay una primera ventaja muy clara: la obtención inmediata de liquidez. Si tienes proyectos para los que necesitas liquidez rápidamente o quieres invertir en algún negocio, vender tu vivienda puede ser la opción más conveniente.

Otra ventaja importante tiene que ver con la tranquilidad que brinda el no tener que encargarse de otro inmueble distinto del tuyo.

Siempre habrá los gastos relacionados con arreglos y trámites propios del mantenimiento de un inmueble; en algunos casos también puede haber preocupación en los propietarios ante situaciones complejas que pueden presentarse con inquilinos.

Al vender la vivienda, el dueño de la casa puede olvidarse de todas estas inquietudes.

¿Por qué no vender?

Hay un ámbito menos conveniente de vender una vivienda, y tiene que ver con la pérdida de patrimonio. Si tienes hijos o estás pensando en tenerlos más adelante, probablemente querrás contar con algún patrimonio que puedas brindarles en un futuro, y así poner tu granito de arena en cuanto a garantizar su seguridad financiera.

Además, si tienes un inmueble en propiedad puedes utilizarlo como aval en solicitudes de préstamos y otros trámites bancarios. Al venderlo renuncias a esta opción.

¿Por qué alquilar una vivienda?

La ventaja más evidente de alquilar es la posibilidad de recibir ganancias constantes a mediano e incluso a largo plazo. Los ingresos que recibes por concepto de alquiler pueden generar excedentes muy útiles para ensanchar tus ahorros.

Y tal como mencionamos anteriormente, una propiedad a tu nombre te permite tener la opción de aval en trámites bancarios, así como dejar un patrimonio valioso a tu descendencia.

¿Por qué no alquilar?

El mayor dolor de cabeza que sufre la mayoría de los arrendadores tiene relación estrecha con los inquilinos.

Si haces una selección adecuada y minuciosa, es probable que no tengas problemas con quienes alquilen tu vivienda, pero en ocasiones los arrendadores deben enfrentarse a situaciones desagradables que implican daños en la propiedad o tener que lidiar con ocupadores.

No alquilar puede quitarte ese peso de encima, no habrá riesgo de lidiar con escenarios complejos relacionados con arrendatarios morosos ni desmejoras en el inmueble.

Ventajas de poner tu piso en alquiler

Bien, hasta ahora hablamos de porque vender, alquilar o porque no hacerlo, pero ¿Cuáles son las ventajas que tiene cada uno?

  • Renta fija mensual: Alquilar un piso te permite tener un ingreso fijo extra con cada mensualidad. Lo que puede resultar útil para cubrir otros gastos, pagar otra hipoteca, pagar la residencia o los estudios de un familiar, o simplemente para ahorrar.
  • Mantienes la propiedad del piso: Alquilar un piso te da la tranquilidad de disponer de ella si fuera necesario. Además, si necesitas liquidez siempre podrás vender.
  • Dejarlo como herencia: Otra gran ventaja es que, si no vendes el piso, lo podrás dejar en herencia a tus hijos. Así les aseguras una renta mínima o un lugar donde vivir para cuando no estés.
  • El piso sirve como aval bancario: Siempre podrás usar esa propiedad como aval en el caso de solicitar un préstamo para asegurarte de que te lo concedan.
  • Pagar menos a hacienda: Los ingresos de alquiler de vivienda habitual tienen un trato beneficioso en la declaración de la renta. Sólo se paga por el 40% de los ingresos netos una vez deducidos los costes asociados a la vivienda como IBI, seguro, comunidad, etc. Sin embargo, la venta de un piso puede entrañar un pago elevado en plusvalías, especialmente si no se trata de tu primera vivienda y no lo reinviertes en una similar.
  • Alquilar es más fácil que vender: El trámite de alquilar un piso es más rápido y sencillo que uno de compraventa. Además, hay mayor demanda de personas buscando pisos en alquiler que venta.

Ventajas de vender un piso

¿Cuándo es mejor vender que alquilar? Cuando tienes claro que no la quieres o necesitas ni ahora ni en el futuro. Si este es tu caso las principales ventajas serían:

  • Tranquilidad y despreocupación: Una vivienda en propiedad supone mantenerla y estar pendiente de ella, sobre todo si decides alquilar. Al venderla te olvidas de ella para siempre y no tienes que preocuparte de nada.
  • Liquidez: Vender tu piso es la mejor opción cuando necesitas dinero urgentemente, sea cual sea el motivo (comprar otra vivienda, invertir, salvar deudas…).
  • Ventajas de hipoteca: Si quieres vender tu vivienda para reinvertir el dinero en un nuevo hogar puedes optar por una hipoteca puente, la cual te concede la posibilidad de entrar a vivir en la nueva casa mientras se vende la antigua.
  • Evitar problemas con herencias: si has heredado una casa y, además, es propiedad de varias personas, lo más sencillo es venderla y repartir las ganancias. Alquilar una vivienda en estas condiciones a veces se convierte en una causa de discusiones y problemas.

Qué es mejor: ¿vender o alquilar una casa?

Como has visto, vender o alquilar una vivienda afecta de forma distinta al propietario, y tomar una decisión o la otra dependerá directamente de las necesidades y preferencias del dueño del inmueble.

Si tienes una buena estabilidad económica y no necesitas el dinero para algo en particular, sin duda alguna alquilar será la opción que más te convendría.

La información necesaria para elegir una opción o la otra está en tus manos. La recomendación es analizar con detenimiento y de forma minuciosa cada escenario, pensar en mediano y largo plazo, y si aún no hay claridad en la decisión, siempre puedes pedir asesoría a profesionales del área; su experiencia puede ser de mucha utilidad al tomar decisiones de este tipo.

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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cuáles son los principales errores que debes evitar para vender tu vivienda rápido en la era del COVID-19. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Según opinan gran cantidad de propietarios, su casa es única e inigualable, y esto se acentúa todavía más a la hora de ponerla en venta. Este amor por la casa propia representa un gran peligro a la hora de valorarla, ya que una vivienda en el mercado con un sobreprecio puede ocasionar una demora de meses o incluso años hasta conseguir un comprador. La solución a este problema se encuentra en la opinión de un tasador profesional, además es necesario entender que existen factores que suman o restan al momento de valorar una casa.

César Escobar, es codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa, y explica por ejemplo, que la vivienda cuente con un ascensor puede llegar a modificar hasta en un 30% el valor de la misma. Por otro lado, también la altura de una vivienda puede llegar a aumentar entre 3000 y 6000 euros por planta, y una terraza, incluso un 25%. Debes tener en cuenta que estas afirmaciones pueden variar, ya que ninguna venta inmobiliaria es igual a otra.

No obstante, los tasadores profesionales tienen la capacidad de diferenciar entre el precio real de la vivienda y la opinión del propietario y el comprador. Además, saben que el mercado da por válidas normas y tendencias no escritas que aumentan o disminuyen el precio, en algunos casos pueden afectar, entre el 5% y el 15% del valor total.

Con el objetivo de valorar de una manera más realista la vivienda, este experto tasador ha identificado algunas características como por ejemplo la ubicación, el tipo de inmueble, la antigüedad y el interior.

El interior de la vivienda

¿Cuáles son los factores que aumentan el valor?

Piso exterior

Por lo general la vivienda exterior resulta siempre más costosa. Esta afirmación puede cuestionarse cuando da a una calle con demasiado tráfico o ruidos. También, cuando la vivienda interior da a patios de manzana amplio e iluminado. El interior que da a patio de luces, siempre cuenta con una disminución en su precio.

Balcón o terraza

Debido a la pandemia del COVID-19 hay una especie de obsesión por las viviendas que cuentan con terrazas. Cuando la superficie es mayor a los 15 m2 puede aumentar su valor entre el 20% y 25%.

Terraza en ático

Actualmente se trata de un verdadero tesoro inmobiliario ya que es el más codiciado.

Calidad de acabados

Aquí es donde en valor de la casa puede variar entre el 5% y el 10%, pero los tasadores valoran siempre para un comprador medio en condiciones medias. Si bien hayas colocado grifos de oro o el interiorismo sea realmente increíble, no lo tendrán en consideración porque no todos los compradores lo van a tomar como una mejora.

Casas pequeñas

Un punto que es importante tener en cuenta es que comparar el valor por metro cuadrado en la zona es un error, siempre que no se trate de viviendas similares. Por ejemplo, el valor siempre será más alto en un apartamento de 60 m2 que de 120 m2.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

Conservación

Una reforma estándar de una vivienda de 90 metros cuadrados puede costar unos 60 000 euros. Pasados entre 10 y 15 años se considera amortizada por el tasador, salvo que ofrezca una conservación muy cuidada o sus acabados sean de mucha calidad.     

Planta del piso

Se trata de un factor de suma importancia, en obra nueva, el precio del mismo piso aumenta por planta entre 3000 y 6000 euros. Las entreplantas y primeras plantas se encuentran por debajo del resto del edificio. Por otro lado, los sótanos, semisótanos y plantas bajas cuentan con importantes problemas para ser comercializados como casas.

Distribución interior

El tasador pone mayor atención a los metros cuadrados útiles. Las zonas de paso para conectar las estancias sin aprovechamiento, las casas con una estructura de tubo por un gran pasillo, abuhardilladas o con dificultades de ventilación, cuentan con una disminución en su valor.

Ubicación de la casa

¿Cuáles son los factores que aumentan el valor?

Transporte público

En primer lugar se encuentra el transporte público. Se trata de uno de los factores que más afecta el valor de la vivienda y que lo va a hacer aún más en un futuro. Al parecer, todo indica que las condiciones de acceso al transporte privado al centro de la ciudad van a ser más restrictivas, es por este motivo que se buscan lugares que brinden la posibilidad de desplazarse cómodamente en transporte público.

Zonas verdes

También es muy importante que la vivienda se encuentre próxima a zonas verdes, más aún luego del COVID-19. Contar con un parque en un radio de 10 ó 15 minutos a pie es muy valorado para la mayoría de los compradores, de cualquier perfil.

Centro de la ciudad

Otro factor que suma es que la vivienda se encuentre en el centro de la ciudad. Esto siempre generará un sobreprecio, ya que asegura cercanía a un gran número de servicios a los cuales podrás acceder a pie.

Cercanía a servicios e infraestructuras

Entre los factores que aumentan el precio también resulta muy importante la cercanía a las zonas de servicios. Entre ellas los hospitales, colegios, zonas comerciales y deportivas son las más valoradas.

Calle principal

Que la vivienda se encuentre en la calle o calles principales del barrio siempre generará que sea más valorada que las ubicadas en las calles secundarias. Debes tener en cuenta que en este caso, la excepción son las que se encuentran afectadas por el ruido o sean demasiado circuladas.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

La contaminación vial o comercial

Lo más común es que el comprador aspire a un lugar tranquilo, es por este motivo que el tráfico de vehículos excesivo o de personas por ser una zona comercial, pueden llegar afectar a la tasación, disminuyendo su precio.

La desubicación socioeconómica

El hecho de la desubicación socioeconómica no favorece a la venta, más aun cuando se trata de una que se encuentra por encima del estándar social del barrio. De hecho, si se trata de la situación contraria, es decir, una vivienda más modesta que se encuentre ubicada en un barrio de un nivel más alto, puede resultar favorecida.

Calidad del edificio y antigüedad

¿Cuáles son los factores que aumentan su valor?

Calidad de la edificación

Mientras mejor sea la calidad del edificio y sus acabados en fachada y zonas como por ejemplo el portal, ascensor o escalera, mayor será su valor en el mercado.

Contar con garaje

Se trata de un factor que habitualmente suma, más aún en lugares donde resulta dificultoso aparcar en la calle. La mejor manera de evaluarlo es investigando cuál es el valor de una plaza en la misma zona. Por ejemplo en Madrid no es el mismo impacto sobre el precio de la vivienda, en zonas donde una plaza cuesta 60 000 u 80 000 euros que en donde cuestan 12 000.

Inspección Técnica de Edificios

Dependiendo si sea positiva o negativa, el comprador sabrá si le espera o no una próxima derrama. Y teniendo en cuenta las deficiencias que muestre el informe se podrá evaluar el monto de su cuantía.

Servicios de comunidad

Un edificio que brinda servicios a la comunidad por encima de la media aumenta su valor. Por ejemplo, una comunidad que cuente con piscina en el centro de la ciudad, donde no suele ser común en el urbanismo de España, puede aumentar el valor entre el 5% y el 15%.

Edificios con protección especial

Por lo general se trata de exclusividad y una calidad mayor a la media debido a su arquitectura, antigüedad o historia, por lo que puede aumentar el valor de la vivienda. Por otro lado, su especial catalogación puede significar una mayor exigencia en su conservación.

Certificación Energética de Edificios

Desde el punto de vista de la tasación profesional, mientras mayor sea la calificación, mayor debe ser el valor. No obstante, el mercado en España continúa sin poner en valor lo que implica una mayor eficiencia energética, algo que irá cambiando lentamente en un contexto de encarecimiento de la factura energética.

¿Cuáles son los factores que disminuyen el valor?

Ascensor

No contar con un ascensor es uno de los puntos que más puede llegar a disminuir el valor de un edificio, ya que puede significar un 30% para edificios sin ascensor en el centro de Madrid. En zonas donde la edificación estándar no pasa las tres plantas, la disminución del valor puede llegar a ser del 7%.

Antigüedad

Mientras mayor sea la antigüedad, menor será valor. Pero debes tener en cuenta que existen excepciones en caso de que la conservación sea muy buena.

Gastos de comunidad

Cuando se trata de una ubicación de gran poder adquisitivo no resulta muy relevante, pero en el resto de segmentos inmobiliarios, mientras menos gastos fijos haya, resulta mejor.

Bajos comerciales

Resulta más habitual en las plantas más bajas, en las que los negocios que se encuentran ubicados en los bajos comerciales también pueden impactar en el valor. El comprador rechaza negocio que vincula con ruidos, olores, tráfico de gente o vida nocturna. 

Déficit de servicios

Una situación bastante novedosa es la de la vivienda cuya comunidad de propietarios brinda unos servicios por debajo de la media de los que son brindados en su barrio. Por ejemplo, en un entorno de urbanizaciones, la casa que se encuentra ubicada en una comunidad sin servicios deportivos disminuirá su valor.

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En muchas ocasiones nos quejamos diciendo que nuestra web recibe múltiples visitas, pero obtiene pocas conversiones, es decir, los visitantes que llegan a nuestra página no se convirtieron en nuevos clientes.

No existe una solución mágica a esta cuestión, pero hay algunas cuestiones a tener en cuenta para convertir a nuestros usuarios en clientes.

Es por eso que hoy en Oi Realtor te vamos a detallar unas cuestiones para que sepas como lograr efectivamente la transición de usuario a cliente.

Para nuevos clientes estrategias claras

Por obvio que parezca es la base de cualquier acción online y a menudo nos encontramos en que los propietarios de los sitios web no tienen muy claros estos objetivos. No hay que olvidar que convertir es conseguir que el usuario haga lo que queremos en nuestro sitio web. En este sentido tendrían cabida acciones tan distintas como comprar, rellenar un formulario, responder una encuesta… Llevado al extremo, el hecho de que un usuario deje un comentario en nuestro blog podría llegar a considerarse conversión, si eso responde a nuestra estrategia y modelo de negocio.

Conocer a nuestros usuarios

Hay que conocerlos realmente: qué tipo de personas son, qué gustos tienen, qué vienen a buscar en nuestro sitio, cómo interactúan con él… Existen diferentes técnicas para obtener información de valor sobre ello.

Adaptar el diseño al usuario

Una vez conocemos a nuestros usuarios debemos adaptar el diseño de nuestra web a ellos. Esto debe darse a diferentes niveles, desde la definición de la arquitectura de información, usabilidad, diseño gráfico… Hay que desarrollar webs fáciles para nuestros usuarios, hablar su lenguaje, orientarlos de forma inmediata, optimizar la interacción con ellos, aprovechar los estándares que ya conocen, evitar información y elementos intrascendentes y, en general, seguir todos los principios básicos de la experiencia de usuario.

Ser persuasivos

La persuabilidad es la disciplina que busca aumentar la capacidad de un sitio de convertir usuarios en clientes. Aquí cobran especial relevancia aspectos como el posicionamiento de la marca o sitio, la credibilidad y confianza que transmitimos, los contenidos que ofrecemos, el diseño y la imagen, las llamadas a la acción, los textos, la atención al cliente.

La velocidad de descarga de tu web es un aspecto crítico

es algo en lo que a veces fallan las plataformas internacionales. En el ámbito e-Commerce por cada segundo de demora en la descarga de la página la tasa de conversión decrece. Con Google Page Speed puedes verificar la velocidad de tu web y optimizarla.

Incluir testimonios de clientes

Incluir testimonios convincentes con nombre y apellidos, imagen del rostro, su compañía y el cargo que ocupa. Según la complejidad del tipo de producto que vendes, el testimonio debe ser más o menos largo en extensión. Muestra solo los testimonios que cuentan historias que atraen la atención del lector.

Reduce las distracciones

En cada página debemos tener claro cuál es el objetivo a cumplir. ¿Sabemos qué es lo más importante? ¿Qué acción esperamos realice el usuario? Pues si tenemos la acción clara hay que limpiar la web de distracciones y poner las llamadas a la acción de forma que destaquen.

Claves de email marketing para aumentar la conversión

Además de todos los cambios ya mencionados, el email marketing es un método clave para mostrar al cliente todo lo que puedes hacer por él. Muchas tiendas online fallan en este aspecto. Los clientes entusiasmados se suscriben a la lista de emailings, pero al final no compran porque no existe una campaña de emailings que en 30 o 15 días los invite a moverse hacia el próximo segmento del funnel de conversión y acabar convirtiendo visitantes web en clientes.

Atención al cliente

Debes mantener una buena relación con el cliente, respondiendo sus inquietudes por teléfono, chat, respondiendo a las preguntas frecuentes que pueden llegar a tener, mantenerlos al tanto de que documentación necesitan; y sobre todo que haya una demostración online del inmueble que vendes, ya sea con fotos o videos.

Nuevos clientes

De usuario a cliente

Hasta ahora, fuimos viendo un proceso de como convertir a ese usuario en un cliente ya consagrado, pero ¿Cómo consigo que haya nuevos usuarios?

Usuario anónimo

Son aquellos que visitan nuestra web por primera vez o regresan simplemente a través de una búsqueda hecha en un buscador (ej. Google).

El usuario anónimo no regresa por voluntad propia salvo que consigamos atraer su atención con descuentos, promociones, lead magnet, contenido gratuito, pruebas gratis, trials, período de prueba gratuito, etc.

Seguidores de las redes sociales

Si conseguimos captar la atención, pero no despertar el interés probablemente tengamos un seguidor en una de las muchas redes sociales de que disponemos.

El follower o seguidor sólo entrará a nuestra plataforma digital (web/blog) si logramos despertar el interés a través de las publicaciones orgánicas en las redes o con anuncios de pago.

Suscriptores a una lista de distribución

Son aquellos que encontraron nuestra web y decidieron darse de alta a una lista de distribución, porque de alguna manera “algo” despertó su interés.

Con la captación del dato de contacto comienza el proceso de convertir un usuario en cliente. Los suscriptores son visitas calificadas, o sea, que en algún punto se encuentran interesados en tus servicios.

Prospectos (Leads)

Son aquellos suscriptores que han hecho una consulta previa a la compra de un producto o servicio. Estos ya conocen nuestros productos o servicios y han demostrado cierto interés al contactarnos. Ahora queda cerrar la venta. A través del dato de contacto recolectado en la etapa anterior, el agente inmobiliario deberá comunicarse con el prospecto para responder las dudas y objeciones con el fin de concluir la venta.

Clientes por primera vez

Son aquellos usuarios que han realizado todas las etapas anteriores y lograron convertirse en nuestros clientes, aunque claro, pudieron haberse salteado alguna etapa y lograr ser clientes de igual manera.

Usuarios convertidos en clientes

Hasta aquí te fuimos dando unos consejos de cómo generar nuevos usuarios en tu web, como así también el proceso que debes realizar desde que le despierta el interés tu producto hasta convertirlo en un cliente consumado.

Seguro se preguntarán que es un funnel de ventas inmobiliarias, pues bien, para decirlo de una manera más “amigable”, un funnel es un embudo que automatiza la captación de posibles clientes; un sistema mediante el cual, se puede llevar al consumidor por el proceso de compra o decisión, de una manera efectiva y menos invasiva.

por eso desde Oi Realtor te vamos a contar como funciona estos embudos de ventas, sus fases y como tener la mejor estrategia posible.

¿Cómo funciona el embudo de ventas?

Hay diferentes fases que atraviesa un potencial comprador antes de ser un cliente consumado, y un funnel o embudo de ventas simula estas fases para saber en cual se encuentra y así guiarlo hacia la siguiente, para estar más cerca de su objetivo: Comprar tu inmueble.

Gracias a estrategias de Inbound Marketing y copywriting inmobiliario conseguiremos que ese cliente que desea comprar o vender una vivienda termine contratando nuestros servicios

Del mismo modo que hay visitantes cualificados, hay quienes no lo están, y el funnel a la ves que sirve para atraer a estos clientes, también sirve para eliminar a aquellos que no están cualificados, para así aseguramos que los clientes que pasen por todo nuestro embudo sean clientes ideales para nuestro negocio y por tanto necesitan nuestros servicios.

¿Necesito un embudo de ventas?

Hay varias razones por las cuales si necesitas un funnel de ventas automatizado. La principal es: que facilitará el proceso de captación de leads cualificados hasta hacerlo casi automático, lo que te permitirá centrarte en la venta.

Contar con un sistema de captación de leads no es algo que se cree y de lo cual nos olvidemos, sino que requiere de una medición y optimización de forma continua para conseguir ir mejorando resultados.

Te lo advertimos desde ya: no existe funnel perfecto.  Automatiza nuestro trabajo, si, pero eso no quiere decir que nos libre del tiempo que necesitaremos cada semana o mes para optimizarlo de la mejor manera.

Las fases del embudo

Cada mercado tiene sus fases de ventas cuando se utiliza un funnel, así cada sector que desee utilizar este método de automatización de leads lo hará en función al sector al que este orientado.

En el sector inmobiliario podemos apreciar que el funnel de ventas está compuesto por 4 fases por las que pasa un lead hasta convertirse en cliente.

Visibilidad

En primer lugar, y cómo es lógico, debemos mostrarnos ante nuestros posibles clientes potenciales y captar su atención para que visiten nuestro contenido o anuncio y poder pasarlo a la siguiente fase del embudo.

Para lograr que visiten nuestro contenido existen diferentes estrategias de marketing tales como: Marketing de Contenido o Inbound Marketing, SEO, SEM y Facebook Ads.

De esta forma lograremos atraer trafico a nuestros canales de venta ya sea nuestra web o la pagina de nuestra inmobiliaria. Pero esto no es solo producto de magia, para conseguir un buen rendimiento será necesario contar con contenido de calidad en las diferentes plataformas que utilicemos, un buen copy en los anuncios digitales para conseguir captar la atención de varios interesados.

Embudo de ventas

Captación

En esta etapa el objetivo es que el posible cliente potencial nos de sus datos a cambio de un contenido o recurso de valor como puede ser un e-book o guía gratuita, un webinar, una consultoría… es decir, cualquier cosa que potencie su interés por conseguirla a cambio de ofrecernos sus datos.

Contacto y lead nurturing

Una vez que el lead nos haya facilitado los datos, es el momento de contactar con él. En esta fase del embudo de venta el objetivo es convencer al cliente de que tú eres la mejor opción para resolver el problema que tiene, como puede ser la venta o compra de un inmueble.

Debes ir “educando” al interesado para que su decisión vaya madurando, así cuando le ofrezcas tus servicios te conozca lo suficiente para convertirse en un cliente, proceso llamado Lead nurturing inmobiliario.

Durante esta etapa del embudo, una buena opción es ir etiquetando los leads según su grado de maduración y de esta forma poder seguir una determinada estrategia en función de este punto.

Normalmente lo que mejor funciona en las inmobiliarias es el Email Marketing. Esta técnica consiste en enviar una serie de correos electrónicos automatizados en los cuales hables del problema que tiene el lead y una vez sea consciente de que tiene dicho problema, ofrecerle tu solución; de esta forma conseguirás que su interés vaya creciendo poco a poco y teniendo tu inmobiliaria en mente a la hora de contratar unos servicios del sector.

Conversión o venta

Esta etapa del embudo llega cuando, tras el proceso de maduración de la etapa de contacto donde hemos ido educando al lead con una serie de artículos o emails, este se convierte a cliente al decidir contratarte.

Esta es la etapa a la que todos quieren llegar, ya que es la finalidad del marketing. A este punto solo llegan aquellos leads que realmente tienen interés en la solución que tu aportas con tus servicios y como podrás ver es un pequeño porcentaje de personas que dejaron sus datos y aún menor de las personas que visitaron tu web o landing page.

Esto es normal en un embudo de ventas y nuestro objetivo es ir optimizando cada una de las fases para que el mayor número de personas consigan pasar de una fase a otra del embudo.

Automatizar este proceso te permite ahorrar tiempo y dinero en personas que solo estaban buscando información o que realmente no es lo que estaban buscando.

Funnel de ventas inmobiliario

Tipos de embudos de ventas inmobiliarias

Ahora que conoces lo que es un embudo de ventas, cuales son sus fases y como automatizar su rentabilidad. Tienes que saber que pueden estar estructurados de maneras diferentes, de acuerdo con el criterio y enfoque que establezca tu agencia inmobiliaria. Este puede inclinarse a vender inmuebles según su ubicación, tipo de propiedad o tipo de cliente.

Embudo de ventas de las propiedades por región

Cuando el objetivo de ventas se enfoca en dar salida a propiedades de determinadas localizaciones, el punto de partida del embudo y los contenidos, así como las acciones deberán enfocarse en atraer a los clientes interesados en un inmueble de una determinada ubicación.

Con la ayuda de tu CRM inmobiliario, web inmobiliaria o del sistema que tengas para administrar la información, relación de clientes y propiedades, podrás relacionar tus inmuebles de determinado sector geográfico con los clientes mejor perfilados para ellos.

La idea es comenzar con los clientes ideales para los inmuebles de dicha región y aplicar estrategias que te ayuden a encontrar los que se ajusten al tipo de propiedad que estos buscan, así como a su precio.

Embudo de ventas por tipo de propiedades

Si lo que quieres es generar una estrategia de ventas para las propiedades de tu portafolio según su tipo, entonces el embudo debería iniciar con estrategias de marketing que se enfoquen en enseñar a tus usuarios en línea los tipos de propiedades que buscas vender.

Luego del tipo de propiedad, seguiría enseñar, informar y despertar el deseo de posesión sobre el lugar en el que se ubica cada una, seguido de su precio. Así te quedarás solo con los interesados para intentar el cierre de venta con los que realmente tienen su necesidad resuelta con tu oferta.

Embudo de ventas por tipo de cliente

En el embudo de negocios diseñado bajo el criterio de las necesidades del cliente, encuentras un modelo más asertivo con las tendencias de marketing de la era actual.

Recuerda que, en el sector retail o de bienes de consumo las estrategias se centran en un conocimiento 360º de tu cliente para lograr satisfacer sus necesidades.

Por tanto, sería lógico conocer primero a tu cliente para que, de esta forma, desarrolles estrategias, acciones y contenidos que le informe asertivamente sobre las propiedades que puedan interesarle.

El orden lógico en este tipo de funnel empieza con un filtro sobre el tipo de cliente, posteriormente se deberá enfocar en el tipo de propiedad de su interés y finalmente, en su precio.

Embudo

Como vimos hasta ahora, los embudos de ventas son una gran herramienta para maximizar nuestro tiempo y automatizar el proceso para lograr conseguir nuevos compradores o vendedores, pero siempre hay que utilizar el embudo correcto para cada ocasión.

Desde OI REAL ESTATE queremos presentarte esta increíble guía de fotografía para que puedas anunciar tu vivienda de la mejor manera posible. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Para lograr causar una buena impresión es habitual que se recurra a técnicas audiovisuales. A la hora de subir nuestra vivienda a cualquier portal inmobiliario ya sea para vender o alquilar vivienda, las imágenes tienen un papel fundamental. Esto se debe a que brindan más información de la vivienda que la propia descripción y es a lo que más pondrán atención los posibles compradores.

Es por esto que hemos decidido traerte esta guía de fotografía para que tu anuncio inmobiliario cuente con las mejores imágenes posibles.

¿Qué necesitas?

En primer lugar debes tener en cuenta que necesitarás dos cosas esenciales para sacar buenas fotografías, tiempo y una cámara.

Tiempo

Siempre será necesario destinar a esta tarea algo de tiempo. Debes tener en cuenta que para lograr que tu vivienda sea la candidata ideal no podrás hacer unas fotografías rápidas, sin ningún tipo de detalle. Será necesario que le destines un poco más de tiempo para contar con buenas fotografías.

Cámara de fotos

No será necesario contar con un equipo fotográfico profesional, la cámara de tu móvil puede ser ideal para esta tarea.

La lista de lo que necesitarás es corta y sencilla. Con estos simples elementos, más los tips que te daremos a continuación, podrás tener el book ideal para publicar en cualquier portal.

Consejos para sacar buenas fotografías de tu piso

Aquí van algunos tips para fotografiar tu vivienda

Luz natural

Tomar las fotografías de la vivienda cuando haya buena luz natural es fundamental. Esto se debe a que se verá tal y como realmente es. Si el día está soleado, las fotos se hacen en las horas punta y las imágenes quedarán perfectas.

Lo aconsejable es que previamente te encargues de limpiar las ventanas, correr las cortinas y de este modo dejar que la luz natural llene toda la estancia.

Debes tener en cuenta que no tienes que fotografiar la fuente de luz de frente ya que de hacerlo, solo obtendrás un desafortunado contraluz. Lo ideal es ubicarse de espaldas a la ventana o puerta para que la luminosidad sea tu aliada y te ayude a obtener una buena fotografía.

No optes por la luz artificial

Siempre que esto sea posible, lo ideal es evitar que nuestra única fuente de luz a la hora de tomar las fotografías sea luz artificial. Sin embargo, podemos optar por la luz artificial si se trata de una luz complementaria. Por ejemplo puede ser utilizada para ayudar a hacer más visibles algunos espacios o bien, huecos de la vivienda.

No utilizar flash

Con el flash ocurre lo mismo que con la luz artificial. Debes evitarlo siempre que sea posible, ya que le restará naturalidad a la fotografía. Si no tienes la opción de no utilizarlo, lo ideal es que difumines la luz. Esto puedes lograrlo colocando un folio blanco delante del flash, de este modo no irá directo a ningún objeto.

¿Cómo tomar las fotos de la vivienda?

Apaisado

Tanto si se trata de una foto de detalle o de una panorámica, lo ideal es tomar la foto en horizontal y perpendicular al horizonte. Si tomas fotografías de manera vertical, se perderá una gran cantidad de detalles.

Por otro lado, deberás tener en cuenta que en las fotografías no sea protagonista ni el techo ni el suelo. Esto se debe a que se trata de información que al buscador no le parece demasiado relevante.

Aplica la técnica de los tres tercios

La regla de los tres tercios es esencial para conseguir una buena fotografía. Se trata de distribuir la información de la imagen en tres secciones equitativas. Puedes hacer el cálculo a ojo, pero lo más probable es que tu móvil cuente con una herramienta que te dividirá la pantalla en nueve cuadrantes. Debes hacer que las líneas rectas de la imagen encajen y listo. De esta manera, el receptor podrá ver la información completa.

Toma la fotografía desde una altura natural

Lo aconsejable es que siempre tomes la fotografía a la altura natural de los ojos, sería como lo ves tú desde tu altura. Debes evitar los contrapicados y dejar los planos picados para estancias que sean demasiado pequeñas.

Ubícate en las esquinas

A veces menos es más, lo ideal es sacar la menor cantidad de fotografías para que el receptor no se canse de mirar tantas. Lo aconsejable es que saques pocas imágenes que contengan la mayor cantidad de información que sea posible.

Para que entre la mayor cantidad de información deberás tomar las fotografías desde las esquinas. Por otro lado, también es una buena opción ayudarte con alguna panorámica, pero no debes abusar de ellas. Si cuentas con un buen equipo fotográfico, un objetivo gran angular será ideal.

Lo más rectas posibles

Un trípode será de gran ayuda para que las fotografías salgan rectas. Si no cuentas con uno puedes apoyar tu brazo sobre alguna superficie al momento de tomar la fotografía para que el brazo no tiemble.

Muestra un espacio bonito

Si deseas vender o alquilar tu vivienda deberás esforzarte para dar la mejor apariencia de la misma. Limpia y ordena todo antes de tomar las fotografías.

Impersonalizar la vivienda

Lo aconsejable es impersonalizar lo más posible la vivienda para que el buscador pueda imaginarse en la vivienda. Para conseguirlo, aquí van algunos consejos.

Limpia la casa

A nadie le gustaría vivir en una vivienda sucia o que se encuentre llena de trastos. Si bien significa tiempo y esfuerzo, la realidad es que lo vale. Limpiar y recoger todas las estancias que se van a fotografiar es fundamental.

Nada de personas en las fotografías

Al tomar las fotografías debes evitar que salgan personas en el interior de la vivienda. Esto se debe a que no estarás mostrando la totalidad de la vivienda. Además, a nadie le interesa ver a un extraño en su futura vivienda.

Evita el exceso de decoración

Está perfecto que tomes fotografías de los muebles del salón si es que vas a vender tu vivienda decorada. Pero ten en cuenta que no es necesario mostrar ningún retrato familiar que se encuentre en la estancia.

Deja las puertas abiertas

El hecho de dejar las puertas abiertas genera una mayor sensación de amplitud. Por otro lado, también será de ayuda para que el que las observe pueda hacerse una idea de la composición del lugar.

Sin embargo, hay cosas que es mejor mantener cerradas. Un claro ejemplo de esto son los cajones ya sean de la cocina, el dormitorio o los cuartos de baño. Tampoco el retrete o la mampara de la ducha deben estar abiertos. Se trata de pequeños detalles que debes tener en cuenta por la sensación que pueden causar en el observador.

Muestra las vistas

Si la vivienda cuenta con vistas al mar o si las vistas de tu casa son uno de sus puntos a favor, no lo pienses dos veces y saca una fotografía de ellas.

Ten en cuenta que las vistas, el entorno y la historia son aspectos que los compradores de vivienda valorarán mucho.

En resumen, lo fundamental para tomar las fotografías de tu piso es contar con tiempo para hacerlas, usar el sentido común y mostrar el sitio lo mejor posible.

¿Qué opinas de esta guía de fotografía para anunciar tu piso? Déjanos tu comentario, en OI REAL ESTATE nos interesa saber tu opinión.

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Cuando vendemos una casa tenemos una serie de pasos que debemos seguir. Y, también, impuestos que pagar. Cuando la casa es heredada, también se deben pagar ciertos impuestos. Por lo tanto, este post es para contarte un poco sobre cómo vender una casa heredada ¡Sigue leyendo!

Vender una casa heredada: ¿Qué debo hacer antes?

Vamos a mostrarte tres pasos fundamentales para poder vender una casa heredada. Podemos decir que esta es la peor parte del proceso.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que una herencia está causada por la defunción de alguien cercano a nosotros. Esto quiere decir que se está pasando por un momento difícil.

Aquí te brindamos algunos de los pasos que pueden ayudarte a tomar las decisiones correctas en esta situación.

Escritura de Aceptación de Herencia

El primer término que debes conocer es el de herencia yacente. Esta es la forma en que llamamos al período de tiempo durante el cual los bienes y derechos de la persona fallecida carecen de titular.

A pesar de que exista un testamento o que el beneficiario de la herencia sea una sola persona, es necesario expresar de forma pública la aceptación de esos bienes y derechos. Sobre todo, para que se traspasen a los nuevos propietarios o herederos.

Este trámite se realiza acudiendo a un Notario en donde el o los herederos firmarán de forma conjunta una Escritura de Aceptación de Herencia.

En ella se detallaran los bienes y derechos a heredar y la forma en que se repartirán. Dicha Escritura debe estar firmada por todos los herederos.

Algunos de los documentos que te harán falta para preparar la firma son los siguientes:

  • Certificado de defunción original
  • Recibo del IBI de los bienes inmuebles
  • DNI del fallecido
  • Certificado de últimas voluntades original del fallecido
  • Escrituras de propiedad de los bienes inmuebles
  • Testamento del fallecido o Declaración de Herederos Ab Intestato

Impuesto de sucesiones y donaciones e inscripción en el Registro de la Propiedad

El problema con el impuesto de sucesiones o donaciones es que pagarás un importe según tu lugar de residencia. Como sucede con otros impuestos cedidos a las comunidades autónomas.

Sin contar las posibles deducciones, el tipo general puede ser de hasta el 34 %, y grava tanto a herederos como a beneficiarios de donaciones y de seguros de vida.

Cuando hayas abonado el impuesto, debes ir al Registro de la Propiedad con el comprobante y la escritura de aceptación de herencia.

Una vez que la aceptación esté inscrita, ya eres heredero oficial. Y, como tal, puedes vender, alquilar o darle el uso que quieras a los bienes inmuebles adquiridos.

Para tener en cuenta

Debes saber que dispones de seis meses desde la declaración del fallecimiento para pagar este impuesto. Aunque, en algunos casos, puedes solicitar una prórroga de seis meses adicionales.

La Plusvalía Municipal

La Plusvalía, o Impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) es un impuesto municipal que grava la ganancia obtenida por el vendedor al transmitir una vivienda.

En el caso de la herencia, no es el vendedor quien paga, ya que el sujeto pasivo son los herederos.

Este impuesto se calcula aplicando al incremento del valor del terreno el gravamen que fija cada ayuntamiento, con un tipo máximo del 30 %.

Puedes consultar directamente en tu Ayuntamiento para saber cuánto tienes que pagar.

Resumen de gastos para vender una casa heredada

Para ayudarte a tener las cosas más claras, a continuación te dejamos una lista con los principales gastos que deberás afrontar si decides vender una casa heredada:

  • Plusvalía municipal: El impuesto de los ayuntamientos o Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana. Se calcula teniendo en cuenta la ganancia patrimonial y no podrá superar el 30 %.
  • Notaría: Figura imprescindible en la aceptación de la herencia y el traspaso de la titularidad. Los aranceles están regulados por ley, por lo que serán fijos. Pero según el caso, el Notario puede tener que llevar a cabo más o menos trámites. El coste puede ir desde los 100 euros hasta los 2.000 aproximadamente.
  • Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Dependerá de cada comunidad autónoma y puede ir desde el 7,65 % hasta el 34 % sobre la base imponible. No olvides consultar las posibles deducciones.
  • Abogado o gestor: Aunque no es un gasto imprescindible, se trata de una gran inversión. Un profesional sabrá guiarte por todo el proceso con lo que ahorrarás tiempo y, probablemente, dinero. Sus honorarios dependerán del valor de los bienes.

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