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El IBI era, hasta hace poco, el único impuesto cuya recaudación no había parado de crecer. Esto, incluso, en los peores años de la crisis económica. Sin embargo, gracias a la pandemia de COVID-19, ha perdido ingresos durante el 2020. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

Los ingresos tributarios en relación al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) han disminuido en 2020, durante el primer año de pandemia. Es la primera vez que esto ocurre desde que el gravamen fue creado en el año 1990. Incluso en los peores años de crisis económica, la recaudación del IBI nunca había detenido su crecimiento.

Este tributo anticíclico ha sobrevivido a todas las burbujas inmobiliarias y a todas las crisis, ya que grava la mera titularidad sobre bienes inmuebles. En todos estos años se ha convertido en la principal fuente de ingresos de los ayuntamientos. En algunas localidades españolas, por ejemplo, el IBI significa un 70% de los tributos locales.

En este artículo encontrarás:
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¿A qué se debió la baja en la recaudación del IBI durante 2020?
Bonificaciones a las actividades más perjudicadas por la pandemia como motivo para la baja en la recaudación del IBI
Impagos como motivo de la baja en la recaudación del IBI
¿Qué ocurrirá de aquí en más?
Otros impuestos cuya recaudación ha disminuido en el 2020

¿A qué se debió la baja en la recaudación del IBI durante 2020?

Según los datos de Contabilidad Nacional, el monto ingresado a los ayuntamientos en concepto del IBI durante 2020 fue de 12.845 millones de euros. En 2019 esta suma había sido de 13.893 millones de euros.

Es decir que, en ese lapso de tiempo, se produjo una reducción del 4,1% en la recaudación del IBI. Sin embargo, a pesar de esta caída, el Impuesto de Bienes Inmuebles continúa siendo el que más ha crecido en España desde su origen. Mientras que en 1990 aportaba a los ayuntamientos 1.500 millones de euros, hoy en día supera los 12.800 millones de euros. Su aporte a las arcas municipales se ha multiplicado más de ocho veces.

Pero ¿a qué se debió este descenso en la recaudación del IBI durante el año pasado?

Bonificaciones a las actividades más perjudicadas por la pandemia como motivo para la baja en la recaudación del IBI

Esta baja en la recaudación del IBI no deja de sorprender, ya que, a pesar de que se ha reducido la construcción durante este año, la cantidad de viviendas ha aumentado levemente. Tampoco existe registro de una reducción en los tipos impositivos aplicados.

Los ayuntamientos más importantes de España atribuyen esta caída en la recaudación del IBI a las bonificaciones que algunas empresas han introducido con el objetivo de reducir el impacto en las actividades económicas más perjudicadas por la pandemia.

Impagos como motivo de la baja en la recaudación del IBI

Otra razón que pudo haber sido causante de este descenso en la recaudación del IBI es el hecho de que los apuntes se hayan realizado con el criterio de caja, en donde sólo se anota el pago en el momento de producirse. Es por eso que los expertos consultados advierten que esta caída recaudatoria pudo haberse debido también a un aumento de montos impagos. Todo esto, con motivo de la crítica situación económica y laboral que se ha vivido gracias a las medidas restrictivas por el COVID-19.

¿Qué ocurrirá de aquí en más?

Por el momento, existe la posibilidad de que la recaudación del IBI aumente si prosperan los miles de recursos que ingresan a los ayuntamientos por parte de los propietarios de segundas residencias, sobre todo aquellas que se encuentran en la costa. Tras el decreto del Gobierno que redujo la movilidad por el COVID-19, estos propietarios no han podido disponer de su bien inmueble secundario durante mucho tiempo, sobre todo en estas regiones costeras. Sin embargo, el pago del IBI les ha sido exigido en su recibo anual.

Muchos ayuntamientos han rechazado estos ingresos en la primera vía administrativa, pero estos han seguido su curso en instancias superiores. De prosperar estos recursos en algún momento, Hacienda debería revisar las declaraciones de la renta, ya que la ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas determina que se debe incluir una renta presunta del 2% o 1,1% del valor de las propiedades secundarias de cada persona.

Diferentes fiscalistas insisten en que se debe realizar una revisión a fondo de este tributo. Ven de manera negativa la doble o la triple imposición hecha sobre los propietarios de bienes inmuebles, ya que, muchas propiedades ubicadas en las ciudades, además de ser gravadas por el IBI, también tributan en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas a través de la imputación de rentas y por impuestos relacionados con la financiación autonómica. Por ejemplo, el Impuesto de Patrimonio y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En el caso de propiedades que se encuentran destinadas a alguna actividad económica, no tiene sentido que la tributación del Impuesto de Bienes Inmuebles dependa de la forma jurídica o del monto de la cifra de negocios sin tener en cuenta los beneficios obtenidos.

Otros impuestos cuya recaudación ha disminuido en el 2020

La recaudación del IBI no ha sido la única que ha disminuido en el ámbito municipal como consecuencia de la pandemia y los efectos negativos que esta significó para la situación económica en España.

Estos son otros de los tributos cuya recaudación ha caído debido al COVID-19, según los datos que se conocen respecto al 2020:

1) Impuesto sobre la Construcción, Instalaciones y Obras (ICIO): su recaudación ha caído en un 24% (257 millones de euros menos)
2) Impuesto del Valor de Los Terreros de Naturaleza Urbana (Plusvalías): su recaudación ha disminuido en un 32% ha descendido la recaudación
3) Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica (coches): su recaudación se ha reducido en un 5% (90 millones de euros)

Estos datos nos permiten llegar a la conclusión de que, en tiempos de confinamiento por el COVID-19, se han construido y se han vendido menos viviendas. También, que se han vendido menos vehículos. En términos generales, el monto de los tributos recaudados se ha reducido en un 9,5%. Sin embargo, el saldo negativo de los ingresos totales ha quedado en un -5,7% teniendo en cuenta el solapamiento contable que significó el aumento de las transferencias estatales que se han entregado para amortiguar los efectos de la pandemia. Sólo queda ver si en este 2021 los números se recuperan.

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¿Es posible vender un piso con inquilino?

31 mayo, 2021 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu propiedad a pesar de que se encuentra alquilada? Ya sea para obtener un mayor beneficio o un problema menos, es una decisión bastante recurrente por parte de los propietarios. ¿Se puede vender un piso aunque haya un inquilino viviendo en él actualmente? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de seguir este camino? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

En primer lugar, sí, es posible vender un inmueble a pesar de que se encuentre alquilado y aún reste tiempo para finalizar el contrato correspondiente. No solo es una práctica más habitual de lo que parece, sino que también está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, a la hora de llevar a cabo una operación de este tipo, es importante tener en cuenta varias cuestiones que en una compraventa tradicional no interceden.

En este artículo encontrarás:
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Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad
¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?
¿Qué ocurre cuando no está registrado?
Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino
Derechos del inquilino
¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?
Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino
Ventajas
Desventajas

Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Antes que nada, cabe destacar que la situación puede cambiar radicalmente si el arrendador y el arrendatario han inscripto el contrato de alquiler en el Registro Público de la Propiedad. Al no ser obligatorio, en la práctica, es muy poco común. Sin embargo, existen muchos casos en los cuales ambas partes realizan esta formalización para resguardarse y obtener mayor seguridad jurídica. Te contamos qué ocurre en ambos casos, cuando el contrato está registrado y cuando no lo está.

¿Qué ocurre cuando el contrato está inscripto en el Registro de la Propiedad?

En este caso, el inquilino se encuentra en pleno derecho de continuar habitando el inmueble hasta que finalice el contrato de alquiler. Por lo tanto, no puede ser desalojado, aún así la vivienda pase a manos de otro dueño. Es decir, la venta puede llevarse a cabo tranquilamente, pero el comprador no podrá ocupar la propiedad hasta que termine el contrato de arrendamiento vigente.

Cuando el panorama es este, hay dos opciones posibles:

Si no existe una urgencia de vender el inmueble, es mejor esperar a que el contrato de alquiler venza. Una vez finalizado, se podrá vender sin problemas a un tercero.
También, es posible vender el piso a una persona que no esté buscando vivir en él. Por ejemplo, a un extranjero que sólo quiera obtener rentabilidad o a una empresa o negocio que sólo quiera invertir en vivienda. Para ellos, la existencia de un inquilino no significará un problema, sino que hará de la compra una inversión todavía más rentable.

¿Qué ocurre cuando no está registrado?

Cuando el contrato de arrendamiento no se encuentra inscripto en el Registro de la Propiedad, es posible vender la propiedad a un tercero. Al respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos, remitiéndose al artículo 1.571 del Código Civil, establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”. De esta manera, el inquilino tendrá un plazo máximo de tres meses para abandonar la vivienda apenas el propietario le informe acerca de la venta.

Es decir, que una vez concretada la compraventa inmobiliaria, el nuevo dueño podrá dar por finalizado el contrato de arrendamiento. Esto puede ser diferente en caso de que el flamante propietario incluya una cláusula específica que lo impida, por ejemplo, si su intención es permitir que el inquilino siga ocupando el piso para obtener una renta.

Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino

Aún así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones.

Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido, que debe incluir lo siguiente:

La explicitación de su intención de vender el inmueble.
El precio de venta que fijó para la propiedad.
La fecha que tiene prevista para lanzar el piso a la venta.
Las condiciones de venta y demás información pertinente.

Derechos del inquilino

Incluso teniendo en cuenta que es posible vender la propiedad sin que haya finalizado el contrato de arrendamiento, hay que mencionar que el inquilino tiene derecho preferente para adquirirla. A este se le llama, justamente, Derecho de Adquisición Preferente.

¿Qué significa esto? Que en caso de que el arrendatario desee comprar el piso, está en su derecho de hacerlo por encima de cualquier otro posible comprador. Es por eso que es tan importante que el propietario le informe acerca de las condiciones de venta para que pueda tomar una decisión al respecto.

¿Qué ocurre cuando al vender el piso el inquilino elige comprarlo?

Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta.

Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador.

Aún así el inquilino haya aceptado la oferta y el precio estipulado, si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino:

Ventajas

El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta.
En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados.
También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.

Desventajas

Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta.
El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.
La promoción de una vivienda que se encuentra alquilada cuenta con ciertas limitaciones: es necesario acordar con el arrendatario detalles como el arreglo del piso, la toma de fotos para la promoción, las visitas de los interesados, etc.

Como mencionamos antes, vender un piso con inquilino conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos. Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.

¿Has tomado la decisión y quieres vender tu propiedad? En Oi Re a l Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso?

En Impuestos

¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria?

29 mayo, 2021 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu propiedad? Como sabrás, una operación de este tipo implica una serie de trámites a realizar, de documentos a presentar y de gastos e impuestos a afrontar. ¿Qué ocurre con el IBI y quién lo paga en el año en que se produce la compraventa inmobiliaria? ¿Debe hacerlo el vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.

Al momento de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria, las dudas respecto del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles suelen ser las más frecuentes. Al tratarse de un tributo anual, es común que muchos se pregunten a quién le toca abonarlo, si al vendedor o al comprador. Esta confusión surge debido a que, en el año en el cual se produce la transacción, ambos han sido propietarios del inmueble al menos por un día.

A continuación te contamos cómo funciona el IBI, a quién le corresponde pagarlo en el año correspondiente a la compraventa de un inmueble y más.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el IBI?
¿Cómo se calcula el valor del IBI?
Inmuebles exentos de pagar el IBI
Bonificaciones del IBI
¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria? ¿El vendedor o el comprador?
Cambios en la doctrina jurisprudencial respecto de quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria
Ahora que sabemos quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria ¿cuánto le toca al vendedor y cuánto al comprador?

¿Qué es el IBI?

El Impuesto de Bienes Inmobiliarios o IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre viviendas, locales y garajes. Se tributa de manera anual, por lo tanto, una vez por año, los propietarios de estos bienes inmuebles están obligados a abonar lo que corresponde al ejercicio.

Se trata de un impuesto municipal, por lo tanto, su recaudación y los valores a pagar dependen de lo que determine el ayuntamiento de cada municipio en particular. Desde el momento en que una persona adquiere algún tipo de bien inmueble, se encuentra en la obligación de inscribirse en la Dirección General del Catastro y de pagar el IBI todos los años.

¿Cómo se calcula el valor del IBI?

Para calcular el monto correspondiente a cada inmueble para el pago del IBI, los ayuntamientos parten del valor catastral de estos bienes. Este valor está determinado por los valores catastrales del terreno y de las construcciones. Toda esta información se encuentra disponible en el Catastro Inmobiliario.

Por lo general, el valor catastral de cada inmueble depende de la valoración de los siguientes factores:

La localización del bien inmueble.
El valor del terreno o del bien inmueble en el mercado.
Las características urbanísticas del terreno.
El costo material de las construcciones que conforman el bien inmueble.
La antigüedad del bien inmueble.

A partir de esta valoración, cada ayuntamiento establece un tipo a aplicar para cada inmueble. Para realizar este cálculo utilizan los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, que se encuentran establecidos en la Ley de Haciendas Locales.

Inmuebles exentos de pagar el IBI

Es importante mencionar también que existen algunos inmuebles que no están obligados a tributar el IBI. Ellos son:

Los inmuebles pertenecientes a la Iglesia Católica y los que corresponden a asociaciones confesionales no católicas que estén legalmente reconocidas.
Aquellos inmuebles que son propiedad del Estado o de las Comunidades Autónomas, incluyendo las entidades relacionadas con la seguridad o la educación (como las cárceles, las comisarías o las escuelas).
Los espacios destinados para la defensa nacional.
Las sedes diplomáticas o embajadas de otros países.
Los inmuebles que son propiedad de la Cruz Roja.
Cualquier construcción que esté registrada como patrimo n io histórico.
Algunos inmuebles de considerable antigüedad que se encuentren en las grandes ciudades.

Bonificaciones del IBI

Además de las exenciones, también existen algunos casos que sí están previstos en la tributación del IBI, pero para los cuales puede reducirse el monto a pagar ya que son beneficiados con una serie de bonificaciones. Estos bienes inmuebles son:

Las viviendas de protección oficial, que son beneficiarias de una bonificación del 50% durante los 3 primeros años luego de ingresadas en la Dirección General del Catastro.
Los inmuebles rústicos pertenecientes a cooperativas agrarias, que pueden ser beneficiarias de una reducción en el valor del IBI de hasta un 95%.
Los ayuntamientos también pueden aplicar algunas bonificaciones en casos especiales como, por ejemplo, a familias numerosas.

¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria? ¿El vendedor o el comprador?

Ahora bien, sabemos que, al tratarse de un impuesto de tributación anual, que se devenga todos los días 1° de enero de cada año, la responsabilidad sobre el pago del IBI en el contexto de una compraventa inmobiliaria suele despertar dudas. ¿Es el vendedor o el comprador quien debe afrontar el pago del Impuesto de Bienes Inmobiliarios correspondiente al año en el cual se produce la transacción?

Primero que nada, es importante aclarar que, al momento de vender un inmueble, uno de los documentos que el propietario debe presentar de manera obligatoria es el recibo del IBI al día. Es decir que, para poder realizar la transacción, el pago del tributo correspondiente al último ejercicio debe haber sido efectuado.

¿Qué dice la legislación respecto de a quién le corresponde pagar el IBI en el año en que se produce la compraventa? El Real Decreto Legislativo 2/2004, por el cual se aprobó el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, indica que el hecho imponible es la propiedad sobre el inmueble, que el sujeto pasivo es el propietario y que el impuesto se devenga el 1° de enero de cada ejercicio. Es decir que, según la ley, aún así el propietario venda la vivienda el día 2 de enero y sólo haya sido su titular durante dos días del año, deberá abonar el IBI correspondiente a todo el ejercicio.

Cambios en la doctrina jurisprudencial respecto de quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria

Sin embargo, ante lo injusto que puede significar esto para los propietarios, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, recurso 2110/2014, ha modificado la doctrina jurisprudencial en un sentido diferente al que establecía el decreto anteriormente mencionado.

El Tribunal Supremo continúa sosteniendo que, efectivamente, el propietario del inmueble al día 1° de enero de cada año es el sujeto pasivo del Impuesto de Bienes Inmuebles y, por lo tanto, quien debe abonarlo. La diferencia radica en que establece que este propietario podrá trasladar el pago del IBI al comprador de manera proporcional al tiempo en que cada una de las partes haya sido propietaria del inmueble durante ese año.

Ahora que sabemos quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria ¿cuánto le toca al vendedor y cuánto al comprador?

Supongamos que la compraventa se ha formalizado el día 2 de enero, como ejemplificamos anteriormente. En ese caso, el vendedor sigue teniendo la obligación de abonar el IBI por ser titular del inmueble al día 1° de enero, que es cuando se devenga el tributo. Sin embargo, luego de concretar la venta, el propietario tendrá derecho a repercutir al comprador el valor correspondiente a 363 días de 365 por el IBI abonado. El nuevo titular estará obligado a reintegrar esta suma de dinero. Una vez realizada la repercusión, al vendedor sólo le habrá tocado asumir el valor correspondiente a 2 días de 365 respecto al valor del IBI.

¿Estás aquí porque buscas vender un inmueble? En Oi Real Estate podemos brindarte el asesoramiento y la ayuda que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Documentos

Certificado de Eficiencia Energética: ¿es obligatorio para vender una propiedad?

28 mayo, 2021 No hay comentarios

¿Estás pensando en vender tu vivienda? A la hora de llevar a cabo una venta inmobiliaria es necesario contar con documentación específica. El Certificado de Eficiencia Energética es uno de esos documentos que se requieren para vender una propiedad. Pero ¿de qué se trata este certificado? ¿es obligatorio obtenerlo para vender? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.

A la hora de poner a la venta un inmueble es necesario contar con una serie de documentos que deberán ser presentados a lo largo de todo el proceso. Tenerlos preparados de antemano puede significar una aceleración de la venta y también puede ahorrar varios inconvenientes.

El Certificado de Eficiencia Energética es uno de estos documentos necesarios para llevar a cabo una venta inmobiliaria. A través de la etiqueta energética, este certificado informa acerca del consumo de energía de la vivienda y de sus emisiones de CO2. A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de este documento.

En este artículo encontrarás:
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¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?
¿Cómo es la etiqueta energética?
¿Es obligatorio obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad?
¿Existen excepciones?
Multas por no obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad
¿Qué papel tiene el Certificado de Eficiencia Energética al momento de vender una propiedad?

¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética?

El Certificado de Eficiencia Energética es un documento exigido por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo para vender cualquier propiedad. Su principal objetivo es lograr una mejora energética en todos los países de la Unión Europea. Este certificado, para ser válido, debe reflejar todos los aspectos energéticos de la vivienda, principalmente, su consumo de energía y su nivel de emisión de CO2.

Al tratarse de un documento oficial, el Certificado de Eficiencia Energética debe ser emitido por un técnico competente. Según el Real Decreto 235/2013, esta persona debe contar con un título que lo habilite para redactar certificados de eficiencia térmica. El profesional puede ser un ingeniero, un arquitecto o un técnico especializado y cada propietario es libre de decidir a qué empresa quiere contratar para obtener esta certificación.

Es importante mencionar que el Certificado de Eficiencia Energética posee una vigencia de 10 años desde el momento de su emisión. Sin embargo, puede ser renovado antes de que se cumpla este plazo, sobre todo, en caso de que se realicen reformas que puedan afectar la calificación que se ha obtenido.

Pero ¿cómo luce físicamente un Certificado de Eficiencia Energética? El contenido de este certificado se traduce en la llamada etiqueta energética. Esta etiqueta luce de manera muy similar a la que todos alguna vez hemos visto en electrodomésticos. Sin embargo, en el caso de un inmueble, expresa valores diferentes. A continuación te contamos cómo es.

¿Cómo es la etiqueta energética?

La etiqueta energética es el lugar en donde se detalla la calificación que la vivienda ha obtenido en cuanto a su eficiencia energética. El documento emplea una escala de letras que va desde la A hasta la G, letras que van acompañadas por una serie de colores que corresponden a las siguientes calificaciones:

A (verde oscuro): representa el nivel más alto de eficiencia energética.

B (verde claro): indica que la vivienda es eficiente pero en un nivel algo menor.

C (verde amarillento): en este caso, la vivienda posee una eficiencia energética por encima de la normal, pero no tan alta.

D (amarillo): esta calificación representa una eficiencia normal o media.

E (amarillo anaranjado): indica que la vivienda cuenta con muy poca eficiencia energética.

F (naranja): representa una eficiencia energética casi nula.

G (rojo): en este caso, la calificación indica que la vivienda no posee ningún tipo de eficiencia energética.

Además de mostrar la calificación obtenida por la vivienda, la etiqueta energética también incluye información acerca de la cantidad de dióxido de carbono que emite el inmueble e incluso refleja el consumo anual de energía del mismo.

¿Es obligatorio obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad?

¿Estás pensando en vender tu propiedad y te preguntas si es realmente obligatorio obtener el Certificado de Eficiencia Energética antes? La respuesta es: sí, es obligatorio. Según lo previsto por el Real Decreto 235/2013, todas las personas que quieran vender un inmueble deben disponer de este certificado para llevar a cabo la operación. Esta obligatoriedad existe desde el año 2013, con el fin de que cada comprador esté informado sobre la eficiencia energética que presenta cada vivienda. Es por eso que todas las inmobiliarias y todos los vendedores particulares deben presentar este documento al momento de la transacción.

Es obligación del propietario contratar a un profesional para que realice el Certificado de Eficiencia Energética y también registrarlo ante el organismo correspondiente a cada Comunidad Autónoma. Al obtener la etiqueta energética, el vendedor debe hacerse cargo de que esta etiqueta esté presente en toda promoción que haga del inmueble. También, el certificado deberá ser conservado por el propietario y entregado al comprador para que este pueda presentarlo en futuras inspecciones o pueda renovarlo pasados los 10 años de vigencia.

¿Existen excepciones?

¿Existe alguna excepción a la obligatoriedad de obtener este Certificado de Eficiencia Energética? Sí. Aunque son muy pocas, específicas y es posible que tu situación no se enmarque en ninguna de ellas, aquí te mostramos cuáles son:

Edificios religiosos y monumentos históricos.

Inmuebles que no sean alquilados por más de 16 semanas al año.

Edificios empleados para actividades industriales o agrícolas.

Inmuebles que hayan sido demolidos o destruidos o que tengan la función de una construcción provisional.

Pisos con menos de 50 metros cuadrados de superficie.

Multas por no obtener el Certificado de Eficiencia Energética para vender una propiedad

Si tu caso no se encuentra enmarcado en ninguna de las excepciones mencionadas, entonces estás en la obligación de obtener el Certificado de Eficiencia Energética correspondiente para vender tu propiedad.

Es importante que sepas que llevar a cabo una venta inmobiliaria sin contar con este documento supone una infracción. La Ley 8/2013 establece sanciones para el incumplimiento de esta normativa con multas que oscilan entre los 300€ y los 600€.

Las sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción cometida. No mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios de venta, a pesar de ser una falta leve, es una acción sancionada con multas. Por otro lado, vender sin haber realizado el certificado o falsear el resultado del mismo es considerado como una falta muy grave.

Estos son los valores que se manejan para penalizar el incumplimiento de la normativa según la gravedad de cada falta:

Leves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 300€ y 600€.

Graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 601€ y 1000€.

Muy graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 1001€ y 6000€.

¿Qué papel tiene el Certificado de Eficiencia Energética al momento de vender una propiedad?

Ahora que conoces todas las características de un Certificado de Eficiencia Energética y cómo obtenerlo, es probable que quieras saber cuándo entra en escena al momento de vender una propiedad. En este apartado te contamos en qué momento debes presentarlo y qué papel juega en la firma de la escritura pública de compraventa.

Como mencionamos anteriormente, la calificación energética que se ha obtenido y que figura en la etiqueta energética que se deriva del Certificado de Eficiencia Energética, debe estar explícita en todo momento para que los interesados en la vivienda sean conocedores de esta información. Por esta razón, al iniciar la promoción de un inmueble en venta, el vendedor debe facilitarle esta certificación a su inmobiliaria, en caso de que haya una de por medio, para que la calificación figure en los portales donde se publicita la vivienda.

Una vez que la venta se convierte en un hecho, el propietario del inmueble debe entregar el Certificado de Eficiencia Energética al comprador. Toda la información presente en este certificado debe también estar incluida en el contrato de compraventa al momento de su firma.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos darte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Consejos

¿Por qué la OCDE recomienda un aumento en el Impuesto de Sucesiones?

26 mayo, 2021 No hay comentarios

En el marco de su informe “Fiscalidad de las herencias en los países de la OCDE”, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos sugirió a España y a sus otros miembros revisar los tributos que gravan las herencias y las donaciones. ¿Cuáles son los motivos? En este artículo te contamos por qué el organismo internacional recomienda un aumento en el Impuesto de Sucesiones.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), de la cual España forma parte junto a 37 países más, lanza a menudo informes en donde se analiza la situación económica y social de las naciones que la conforman. En este caso, el organismo se dedicó a indagar acerca de la “Fiscalidad de las herencias en los países de la OCDE”.

Según el reporte, “el Impuesto de Sucesiones puede desempeñar un papel importante para aumentar ingresos, reducir desigualdades y mejorar la eficiencia”. La OCDE argumenta que, en las últimas décadas, el aporte del tributo que grava las herencias y las donaciones ha caído considerablemente. Sin embargo, paralelamente, se ha dado un aumento en la concentración de la riqueza. El organismo apuesta por un aumento del Impuesto de Sucesiones en los países que lo integran con el objetivo de amortiguar la desigualdad y elevar los ingresos de los Estados. ¿Seguirá España el consejo de la OCDE?

En este artículo encontrarás:
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Antecedentes
Impuesto de Sucesiones en los países de la OCDE
Porcentajes de recaudación
Por qué la OCDE recomienda un aumento en el Impuesto de Sucesiones
¿Habrá un aumento del Impuesto de Sucesiones en España?

Antecedentes

Como señaló la OCDE en su informe, los Impuestos de Sucesiones han perdido peso en los últimos años. En algunos países, incluso, han desaparecido. En la década del ‘70, estos gravámenes significaban más del 1% del total de la recaudación fiscal en los Estados de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).

Actualmente, el porcentaje que este tributo representa sobre la recaudación total es, en promedio, de 0,53%. Al mismo tiempo, la riqueza se encuentra cada vez más concentrada: el 10% de la población más rica posee el 52% de la riqueza, mientras que, el 1% más adinerado, detenta el 18%.

Impuesto de Sucesiones en los países de la OCDE

En la actualidad, 24 de los 38 países de la OCDE cuentan con tributos que gravan las herencias y las donaciones. Sin embargo, la configuración normativa de estos impuestos es muy heterogénea. Es muy común que las bases imponibles de los gravámenes sean muy estrechas y posean muchas exenciones y rebajas en función de diferentes criterios.

Corea del Sur, Bélgica, Francia y Japón son los únicos países en donde el Impuesto de Sucesiones representa más de un 1% de la recaudación fiscal total. Por su parte, en España, el porcentaje se encuentra en línea con la media: es de un 0,58% sobre el total de los ingresos tributarios.

Porcentajes de recaudación

Estos son los porcentajes de recaudación de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones de cada país miembro de la OCDE, en relación con su recaudación fiscal total:

Corea del Sur: 1,59%
Bélgica: 1,46%
Francia: 1,38%
Japón: 1,33%
Finlandia: 0,74%
Reino Unido: 0,71%
Irlanda: 0,68%
Suiza: 0,6%
España: 0,58%
Dinamarca: 0,57%
OCDE (promedio de todos sus miembros): 0,53%
Alemania: 0,52%
Países Bajos: 0,51%
EE UU: 0,47%
Luxemburgo: 0,46%
Islandia: 0,45%
Grecia: 0,19%
Chile: 0,15%
Turquía: 0,11%
Italia: 0,11%
Eslovenia: 0,09%
Hungría: 0,07%
Polonia: 0,04%
Lituania: 0,01%

Por qué la OCDE recomienda un aumento en el Impuesto de Sucesiones

El informe “Fiscalidad de las herencias en los países de la OCDE” recomienda a los Estados que integran esta organización revisar el diseño de los impuestos que gravan las herencias y las donaciones. Entre otras cosas, pide que se apliquen exenciones para las familias con menos recursos y que se eliminen aquellas obligaciones de tributar que no tienen justificación.

En esta cuestión, la pandemia de COVID-19 juega un papel fundamental, ya que, la actual situación sanitaria y las medidas que se han tomado al respecto, golpean a las arcas estatales y también significan un creciente aumento de la desigualdad. Según el reporte, “la crisis del COVID-19 meterá presión a los países para conseguir ingresos adicionales y abordar las desigualdades, que se han agravado desde el inicio de la pandemia.”

El director del Centro de Política y Administración Fiscal de la OCDE, Pascal Saint-Amans, señaló que existe una preocupación social y económica acerca de la desigualdad. “Existe un tributo cuyo potencial se ha reducido con el tiempo, es muy bajo y no muy progresivo, y en algunos países ha desaparecido”, expresó. “Podríamos pensar que los países en los próximos años, especialmente en la fase post COVID, podrían elevar estos impuestos. Nosotros los invitamos, no a subirlos, sino a asegurar que existe algo congruente con la imposición fiscal a la riqueza”.

El relevamiento de la OCDE también destaca que las herencias no están distribuidas de manera equitativa entre las familias, teniendo en cuenta que, en los hogares más ricos las herencias y donaciones son 50 veces mayores que en los más pobres. El organismo indica que, si las tendencias de los precios de activos que se están observando continúan, las herencias crecerán tanto en valor como en número, también debido al envejecimiento de la generación baby boomer.

¿Habrá un aumento del Impuesto de Sucesiones en España?

¿Cuál es la situación con respecto al Impuesto de Sucesiones en España? En este caso, el Gobierno se encuentra planeando una armonización en los tributos que gravan la riqueza. Entre ellos, se encuentra dicho impuesto que grava las herencias y donaciones, como también el de patrimonio.

En ambos casos, la potestad para recaudar estos tributos está en manos de las comunidades. Esto significa que cada una de ellas puede aplicar reducciones o bonificaciones según el criterio que emplee. El problema es que, en la práctica, esta cesión a las comunidades ha generado grandes diferencias entre territorios.

Teniendo en cuenta que el Gobierno español tiene intenciones de armonizar los tributos que gravan la riqueza, parece estar muy en línea con las conclusiones a las que la OCDE ha arribado y las recomendaciones que brindó a sus miembros. ¿Cambiará en España la forma de recaudar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones? ¿Dejará de estar en manos de las comunidades para pasar a ser recaudado por el Estado? ¿Observaremos a la brevedad un aumento en el gravamen?

Si estás pensando en vender una propiedad heredada o necesitas asesoramiento respecto del Impuesto de Sucesiones, en OI REAL ESTATE podemos ayudarte. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos

En Consejos

Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos

25 mayo, 2021 No hay comentarios

Es muy común que surjan conflictos entre herederos a la hora de repartir los bienes obtenidos de una herencia. Estas desavenencias se acentúan aún más cuando se trata de bienes indivisibles como, por ejemplo, una vivienda. Es probable que te preguntes, ¿se puede vender una propiedad heredada entre hermanos cuando uno de ellos no está de acuerdo? En este artículo despejamos tus dudas y te contamos cómo proceder en casos como este.

En primer lugar, es importante que distingamos entre la aceptación de herencia y la partición de herencia. La aceptación de herencia es un acto libre y voluntario por el cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudican en una herencia. La partición de herencia, en cambio, es un acto a través del cual los herederos proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario que han aceptado.

En este artículo encontrarás:
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Conflictos que pueden surgir entre herederos
¿Qué pasa cuando el bien heredado es una sola vivienda?
¿Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos cuando no hay acuerdo?
Vender participación indivisa de una propiedad heredada entre hermanos
¿Puede un heredero negarse a vender su parte de una propiedad heredada entre hermanos?
Las mejores vías para evitar conflictos de intereses entre herederos
Intervención judicial

Conflictos que pueden surgir entre herederos

Ahora que conoces la diferencia entre aceptación y partición de herencia, te contamos cuándo suele surgir el conflicto. Los problemas aparecen, mayoritariamente, cuando los herederos realizan la aceptación de herencia pero no proceden a la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

Es fundamental aclarar que, no importa si la herencia consta de un bien o de varios. Los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas, es decir que, todos serán dueños de todo.

Este punto es el que suele despertar los conflictos. Por ejemplo, cuando uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, cuando no quiere mantener esta condición de proindiviso del bien, o bien, cuando se niega a vender su parte de la titularidad.

¿Qué sería lo ideal para evitar este tipo de desavenencias? Sin dudas, lo mejor para todos sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos.

Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición. La situación se complica cuando la herencia consta de una única vivienda y los herederos son, por ejemplo, varios hermanos.

¿Qué pasa cuando el bien heredado es una sola vivienda?

En caso de que el único bien hereditario sea una vivienda, esta quedará repartida en partes iguales. Es decir que, si los herederos son tres hermanos, cada uno de ellos obtendrá la titularidad de una tercera parte del inmueble. A esto se lo conoce como proindiviso, como copropiedad o como comunidad de bienes.

El problema es que, al tratarse de un único bien indivisible, lo que cada hermano poseerá en realidad, es una cuota abstracta, un porcentaje del inmueble que no puede traducirse en una parte real y física del mismo. Por eso, ¿qué pasa cuándo uno de los herederos quiere vender la vivienda pero otro u otros están en desacuerdo?

¿Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos cuando no hay acuerdo?

Para responder a esta pregunta debemos retomar el concepto de proindiviso o participación indivisa. ¿Es posible vender la totalidad de la vivienda cuando uno de los herederos está en desacuerdo? La respuesta es: no. Para que la venta inmobiliaria pueda concretarse, deberá haber pleno consentimiento de todos los herederos.

Sin embargo, la posibilidad de vender no se agota cuando no hay acuerdo entre herederos para vender la totalidad del inmueble. ¿Es posible para un heredero vender su participación indivisa de la vivienda? Sí. A continuación te contamos cómo.

Vender participación indivisa de una propiedad heredada entre hermanos

Cualquiera de los herederos de una vivienda está autorizado a vender su parte de la misma. Pero, en caso de que uno de los hermanos decida realizar esta operación, es importante mencionar que los otros herederos tienen ventaja por sobre cualquier extraño que quiera adquirir esta parte.

Cuando un heredero vende su parte del inmueble a una persona ajena, antes de realizarse la partición, todos o algunos de los otros herederos tendrán derecho preferente para adquirirla, reembolsando el precio de compra.

En caso de que esto ocurra, es de un mes el plazo con el que los coherederos cuentan para subrogarse en lugar del comprador. Este plazo comienza a contarse desde el día en que son informados de que un extraño desea comprar una de las partes de la vivienda.

¿Puede un heredero negarse a vender su parte de una propiedad heredada entre hermanos?

Por supuesto. Ninguno de los herederos puede ser obligado a vender. Ahora bien, el resto de los copropietarios tampoco están obligados a permanecer en comunidad, por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de la titularidad.

Las mejores vías para evitar conflictos de intereses entre herederos

A continuación te mostramos cuáles son las posibles maneras de evitar este tipo de conflictos, que son también aquellas que acarrean menos costos:

Que uno de los herederos compre a los demás su participación en la vivienda.
Que todos los herederos lleguen a un acuerdo, vendan la vivienda y repartan entre ellos el dinero obtenido.
Acudir a un mediador para intentar encontrar una solución adecuada para los intereses de todos los herederos.

Intervención judicial

En caso de que no se llegue a ninguna de estas instancias, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. En este caso, se terminaría aplicando una división de la cosa en común o la extinción de condominio.

Teniendo en cuenta la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, existe la posibilidad de recurrir a una subasta voluntaria para la división de la cosa en común. En este caso, no pueden existir posiciones opuestas entre los herederos, sino que debe haber una voluntad común de subasta entre todos.

De todas formas, acudir a la vía judicial debe ser tenido en cuenta como último recurso, ya que, uno de los problemas que puede acarrear es que, en la subasta del inmueble, su precio de adjudicación sea muy inferior al precio de mercado.

¿Estás pensando en vender tu participación indivisa de una vivienda heredada? ¿Eres heredero de una propiedad junto a tus hermanos y todos están buscando venderla? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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En Impuestos

IBI: autorizan recargo para viviendas vacías

24 mayo, 2021 No hay comentarios

El Gobierno permitirá gravar, en el marco de la futura Ley de Vivienda, aquellos inmuebles que lleven más de dos años vacíos con un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles de hasta un 50%. La medida afectará a aquellos propietarios que posean más de cuatro viviendas desocupadas. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del recargo en el IBI que se ha autorizado para viviendas vacías.

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de tipo directo que grava la titularidad de los derechos reales sobre un bien inmueble. Es percibido por el ayuntamiento del municipio en el cual se encuentra la propiedad, por lo tanto, forma parte de las tasas municipales. Apenas adquieres un inmueble, estás en la obligación de inscribirte en la Dirección General del Catastro y abonar este impuesto de manera anual.

En el marco de las negociaciones por la futura Ley de Vivienda, que busca, principalmente, limitar los precios de los alquileres, el PSOE y UP acordaron la creación de un impuesto a las viviendas vacías. Sin embargo, esta tasa se materializará a través de un recargo en el IBI. Te contamos todo lo que debes saber al respecto.

En este artículo encontrarás:
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Acuerdo entre el PSOE y UP para aplicar un recargo en el IBI a viviendas vacías
¿De qué se trata este recargo en el IBI a viviendas vacías?
Antecedentes
¿A quién afecta el recargo?
Viviendas vacías y su relación con los alquileres a precio limitado
¿Quieres vender alguna de tus viviendas vacías para evitar el recargo en el IBI?
¿Cómo se calcula el IBI?
¿Cómo se abona el IBI?

Acuerdo entre el PSOE y UP para aplicar un recargo en el IBI a viviendas vacías

SI bien el Partido Socialista Obrero Español y Unidas Podemos todavía no llegan a un acuerdo en materia de regulación de los precios de los alquileres, sí parecen conciliar sus posiciones en otras cuestiones que atañen a la Ley de Alquileres.

¿De qué se trata este recargo en el IBI a viviendas vacías?

Los equipos negociadores de ambos partidos han llegado a un acuerdo para gravar las viviendas vacías a través de un recargo de hasta el 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En este sentido, los ayuntamientos de cada municipio podrán recurrir a su potestad para aplicar la medida.

Antecedentes

Este recargo en el IBI aplicado a viviendas vacías, en realidad, se trata de una posibilidad ya contemplada por la Ley Reguladora de Haciendas Locales desde el año 2004. El problema es que esta medida nunca ha podido desarrollarse por la falta de una definición homogénea a nivel estatal del concepto de vivienda vacía.

El texto de esta ley se refiere genéricamente a “inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente”. No especifica tiempo de desocupación ni cantidad de viviendas en manos de cada propietario. Según recoge el artículo 72 de esta ley, “los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto” y, dentro de estas limitaciones, “determinar mediante ordenanza fiscal un único recargo o varios en función de la duración del periodo de desocupación del inmueble”.

¿A quién afecta el recargo?

La diferencia, actualmente, es que los socialistas y los morados proponen una definición clara para que cada ayuntamiento pueda aplicar el correspondiente recargo de hasta un 50% del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los afectados por esta medida serán:

Aquellos propietarios de viviendas que se encuentran vacías desde hace más de dos años.
Estos propietarios deben poseer un mínimo de cuatro viviendas para ser afectados por dicho recargo.
Quedarán excluidos quienes aporten causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la ley.

Esta definición sin ambigüedades del concepto y las características de una vivienda vacía en la legislación estatal, buscará evitar que los tribunales no frustren, como ha ocurrido desde 2004 hasta ahora, el intento de algunas entidades locales de aplicar el recargo previsto en la Ley Reguladora de Haciendas Locales. La misma jurisprudencia al respecto muestra que existe la necesidad de regular la vivienda vacía con una norma estatal.

Viviendas vacías y su relación con los alquileres a precio limitado

Esta decisión de definir los alcances del recargo en el IBI y de delinear correctamente el concepto de vivienda vacía, se relaciona directamente con el principal propósito de la Ley de Vivienda, que es el de regular los alquileres. La última propuesta que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ha llevado a la mesa de negociación con Unidas Podemos busca blindar el porcentaje mínimo de viviendas que se destinarán al “alquiler a precio limitado”.

Específicamente, el organismo liderado por el ministro José Luis Ábalos busca modificar la legislación sobre ordenación territorial o urbanística para que, según indica el texto de la propuesta, “se establezca un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección público”.

¿Quieres vender alguna de tus viviendas vacías para evitar el recargo en el IBI?

¿Eres uno de los propietarios alcanzados por las medidas de recargo en el IBI acordadas en el marco de la Ley de Vivienda? Si te interesa vender alguno de tus inmuebles desocupados, en OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. No dudes en contactarte con nosotros.

En primer lugar, debes saber que, al momento de vender una propiedad, el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles debe estar al día. Por lo cual, antes de ejecutar la compraventa, es muy probable que debas afrontar el recargo de hasta un 50% que el Gobierno ha aprobado. Pero, ¿cómo se calcula y cómo se abona el IBI?

¿Cómo se calcula el IBI?

Cada ayuntamiento es responsable de fijar el valor a pagar por los inmuebles que se encuentran en su municipio. Para este fin, parten del valor catastral de cada uno para realizar el cálculo. Esta información puede consultarse en el Catastro Inmobiliario.

Por lo general, el valor catastral de un inmueble depende de los siguientes factores:

La localización del inmueble.
El valor del inmueble en el mercado actual.
Las características urbanísticas del terreno.
El costo material de la construcción.
La antigüedad del inmueble.

Sobre este valor, cada ayuntamiento establece un tipo a aplicar en relación a cada inmueble. Para su cálculo se utilizan los coeficientes determinados por el Ministerio de Hacienda, asentados en la Ley de Haciendas Locales. Los más habituales suelen ser los inmuebles de naturaleza urbana, cuyos valores catastrales oscilan entre el 0,4 y el 1,3%. Es el ayuntamiento quien finalmente decide el valor dentro de los límites mencionados.

¿Cómo se abona el IBI?

Cada ayuntamiento define cuál es el período de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Incluso, en algunas localidades existen bonificaciones si se abona por adelantado. En caso de retraso en el pago, se aplica una penalización que implica un recargo de hasta un 20%.

El pago del IBI puede realizarse directamente en la oficina de recaudación de cada ayuntamiento, o bien, mediante domiciliación bancaria. Esta última opción permite el abono en diferentes plazos. Además, algunos ayuntamientos ofrecen descuentos a quienes domicilien el pago de este gravamen.

¿Te resultó útil esta información? En Blog Oi Real Estate publicamos todos los días artículos sobre el sector inmobiliario que pueden ser de ayuda para tí. ¡Visítanos!

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Cómo vender un piso tras un divorcio

21 mayo, 2021 No hay comentarios

Un divorcio conlleva gran cantidad de trámites y complicaciones. Entre ellos, la de decidir qué hacer con la vivienda que ambos cónyuges tienen en común. ¿Estás atravesando por un divorcio y buscas vender tu piso? En este artículo te contamos todo lo que debes saber en caso de haber tomado dicha decisión.

Cuando se termina el amor, hay dos opciones posibles a la hora de decidir qué destino darle a la vivienda compartida. Todo depende de que las dos partes puedan llegar a un acuerdo justo. Una posibilidad es vender el inmueble, la otra es que uno de los cónyuges se quede con él.

En ambos casos, la decisión dependerá también del régimen matrimonial dentro del cual se encuadre la situación de la pareja. ¿Cuáles son estos regímenes? Puede tratarse de un matrimonio con separación de bienes o de un matrimonio en régimen de gananciales. A continuación te contamos qué debes tener en cuenta a la hora de vender un piso tras un divorcio, según cada régimen.

En este artículo encontrarás:
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Matrimonio con separación de bienes
¿Cómo vender el piso en común tras el divorcio en este caso?
Matrimonio en régimen de gananciales
¿Cómo vender el piso en común tras el divorcio en este caso?
¿Qué pasa si la ruptura se da en el marco de una separación de hecho?

Matrimonio con separación de bienes

Se trata de aquellos matrimonios en los cuales, previamente a la unión, se firma un acuerdo o contrato en donde se especifica que ambas partes conservarán por separado su patrimonio. De compartir la propiedad de una vivienda, cada miembro tendrá derecho a conservar, administrar y gestionar con autonomía su parte. Pueden ocurrir dos cosas al momento de la separación:

Que haya acuerdo entre las partes: En este caso, si se quiere vender el inmueble, no hay ningún impedimento ni tampoco ningún procedimiento legal adicional que realizar. En cambio, si uno de los cónyuges decide quedarse con él, deberá realizarse una extinción de condominio ante un notario. Esto es indispensable para finalizar la copropiedad entre ambos. De producirse esto, la parte que se quede con el piso deberá compensar económicamente a la otra.

Que no haya acuerdo entre las partes: Puede ocurrir que uno de los cónyuges se niegue a vender el inmueble. En caso de que eso ocurra, la otra parte puede solicitar una resolución judicial que habilite la división del bien en común. De concretarse este proceso, la vivienda terminará siendo ofrecida en subasta pública y cada parte se quedará con el porcentaje del valor que le corresponde.

¿Cómo vender el piso en común tras el divorcio en este caso?

Como mencionamos antes, en este caso, las partes pueden vender el inmueble de mutuo acuerdo sin realizar ningún trámite adicional al que corresponde a la demanda de divorcio. No es necesario firmar ningún tipo de escritura ante un notario ni tampoco asignar un porcentaje de la propiedad a cada uno, ya que cada miembro es dueño de su parte. Solo será necesario fijar el precio de venta de la vivienda y repartir entre ambos el dinero que obtengan por la venta, según lo que acuerden.

Matrimonio en régimen de gananciales

Todos los matrimonios en los cuales no se ha firmado un acuerdo o contrato previo de separación de bienes, son matrimonios que se encuadran en el régimen de gananciales. En este tipo de uniones, la propiedad de los bienes y los beneficios obtenidos les corresponden a ambos en partes iguales. En este caso pueden ocurrir dos cosas:

Que haya acuerdo entre las partes: En un matrimonio de gananciales es necesario, antes que nada, realizar una disolución del régimen económico matrimonial y una división de bienes ante un notario. Una vez concretado este paso, las partes pueden optar entre vender el inmueble o que uno de los cónyuges se quede con él, siempre y cuando, compense económicamente al otro.

Que no haya acuerdo entre las partes: En este caso, la disolución del régimen económico y la repartición de bienes debe ser realizada por un perito que haya sido designado por un juez. Si la vivienda en común es una sola y sigue sin producirse un acuerdo, cualquiera de las dos partes puede solicitar su venta en subasta pública.

¿Cómo vender el piso en común tras el divorcio en este caso?

Ahora veamos qué pasos se deben seguir en este caso si se produjo un acuerdo entre las partes y ambas decidieron vender el inmueble. Existe la posibilidad de que ambos acuerden la venta de la vivienda antes de divorciarse. En ese caso no habría mayores complicaciones. Pero, en caso de que esta decisión se tome de forma paralela al divorcio o después de él, así es como debe procederse:

Disolución del régimen económico matrimonial ante notario: Como te mencionamos antes, este es el primer paso a seguir cuando se produce un divorcio bajo este régimen. Puede realizarse por pedido de las partes al iniciar el proceso de divorcio o bien, puede incluirse en el convenio regulador que se firma para formalizar legalmente la separación.

Repartición de bienes: En el mismo acto de liquidación del régimen económico matrimonial, también deben repartirse todos los bienes en común en partes iguales. En esta división cada cónyuge obtendrá el 50% del valor de ellos. Es importante mencionar que, cuando se produce este tipo de reparto equitativo, al momento de vender una propiedad no es necesario pagar ningún impuesto como el IRPF o la plusvalía municipal. Esto se debe a que la disolución del régimen de gananciales no se computa como un aumento o una disminución en el patrimonio de las partes.

Venta del piso: Una vez hecha la división de bienes, si ambas partes decidieron vender la vivienda en común, pueden llevar a cabo un proceso de venta convencional. Solo deberán ponerse de acuerdo en los aspectos cotidianos de una venta inmobiliaria. Entre ellos, el precio de venta del piso, la gestión de los documentos necesarios, la recepción de los posibles compradores, entre otros.

¿Qué pasa si la ruptura se da en el marco de una separación de hecho?

Hoy en día es cada vez más común que las uniones no se formalicen en el registro civil. Cuando una pareja no está casada, sino que constituye una unión de hecho, el procedimiento a la hora de decidir qué hacer con la vivienda en común es muy similar al que se lleva a cabo en un matrimonio de separación de bienes.

Si la propiedad fue adquirida por una de las partes antes de producirse la unión, corresponderá únicamente a ese cónyuge. En cambio, si fue comprada por ambos, existe una situación de copropiedad, en los términos establecidos en la escritura. Cuando esto ocurre, las partes pueden optar por dos posibilidades:

Vender el inmueble a un tercero de mutuo acuerdo y repartir el dinero obtenido tras la venta entre ambos.

Dejar que una de las partes se quede con la vivienda, previa realización de una extinción de condominio.

Si necesitas ayuda para vender tu piso tras un divorcio, en OI REAL ESTATE podemos brindarte el mejor asesoramiento. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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Vender una propiedad tras un divorcio: tributos a pagar en 2021

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Vender una propiedad tras un divorcio: tributos a pagar en 2021

15 mayo, 2021 No hay comentarios

Un divorcio es, sin duda, una experiencia que a nadie le gustaría transitar. Además del componente emocional, pueden sumarse aspectos económicos, patrimoniales y administrativos que no hacen más que complicar la situación. ¿Qué pasa cuando se quiere vender una propiedad en común luego de un divorcio y qué tributos deben abonarse en 2021? Si estás atravesando por un momento como este, en este artículo te contaremos todo lo que debes tener en cuenta.

En este artículo encontrarás:
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Vender una propiedad luego de un divorcio 2021: ¿quién paga los tributos?
Quién paga los gastos y tributos de la vivienda cuando se quiere vender una propiedad tras un divorcio en 2021
Cuánto debe pagarse de tributos al vender una propiedad en caso de divorcio 2021
IRPF
Plusvalía municipal
Qué pasa si uno de los dos quiere comprar la casa
Beneficios de la copropiedad

Lo primero que debes saber es que la venta de una propiedad es una operación sujeta a gravámenes. Por un lado, se debe tributar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial que supone esta operación. Por el otro, se debe abonar la plusvalía municipal, que compensa el incremento de valor que el inmueble puede haber sumado a lo largo de los años.

Pero, ¿qué ocurre cuando la venta de una propiedad se da en ocasión de un divorcio? ¿Quién de los dos debe abonar estos impuestos? ¿Quién de los dos debe costear los gastos de la vivienda durante el proceso de búsqueda de un comprador? Sabemos que un divorcio es una situación difícil de transitar. Más aún si se suman cuestiones administrativas. Hacerse estas preguntas cuando se busca vender una propiedad en ocasión de divorcio es normal. Por eso, a continuación despejaremos tus dudas.

Vender una propiedad luego de un divorcio 2021: ¿quién paga los tributos?

Para ser claros desde un principio: los impuestos de la venta de una propiedad los paga el titular del inmueble. ¿Qué ocurre cuando se trata de un divorcio? Cuando la titularidad es compartida, el costo de los tributos se reparte entre ambas partes, siempre en relación al porcentaje de propiedad que cada uno tenga sobre la vivienda.

Si tienes dudas acerca de cuáles son los porcentajes de titularidad de cada uno, debes saber que esa información se encuentra reflejada en la escritura de la propiedad. Este porcentaje depende también de si hubo resoluciones previas a la unión o no. En caso de tratarse de un matrimonio con un acuerdo de separación de bienes, los porcentajes pueden variar según lo que se ha pactado, sino, lo más probable es que se trate de un matrimonio de gananciales, en donde a cada cónyuge le corresponde un 50% del inmueble.

Quién paga los gastos y tributos de la vivienda cuando se quiere vender una propiedad tras un divorcio en 2021

A la hora de decidir quién se hará cargo de los costos de la propiedad mientras se lleva a cabo el proceso de venta, la realidad es que debe tratarse de un acuerdo común entre las partes. Para evitar futuros problemas, ambos pueden dejar asentado este pacto en el convenio regulador que se firma al momento del divorcio.

¿Qué ocurre cuando este acuerdo no existe o el divorcio se produjo en malos términos? En ese caso, los gastos que tienen que ver con el uso de la vivienda, es decir, los servicios como el gas, la luz y el agua, deben ser afrontados por quien permanezca en la vivienda mientras se vende. Por otro lado, los costos que tienen que ver con la propiedad en sí, como los gastos de comunidad, el IBI o la hipoteca, deberán ser asumidos por ambos propietarios del inmueble.

Cuánto debe pagarse de tributos al vender una propiedad en caso de divorcio 2021

Una vez que has resuelto tu duda acerca de cuánta responsabilidad tiene cada parte sobre la propiedad, es probable que te preguntes cuánto se debe abonar de IRPF y de plusvalía municipal por realizar una operación de estas características. En este apartado te contamos cómo se calculan los valores.

IRPF

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se calcula teniendo en cuenta los valores de venta y de compra de la propiedad. También se deben tener en cuenta otros conceptos como los gastos que se tuvieron que asumir al llevar a cabo ambas operaciones. Dentro de esta categoría pueden entrar el IVA por la compra, el ITP, la plusvalía municipal o la comisión inmobiliaria por la venta.

Plusvalía municipal

El monto de este tributo se calcula teniendo en cuenta factores como el valor catastral del suelo de la vivienda y el número de años que ambas partes fueron propietarios de la casa. También es importante que sepas que los coeficientes y porcentajes de tributos son definidos por el ayuntamiento correspondiente al domicilio.

Qué pasa si uno de los dos quiere comprar la casa

Es posible que una de las dos partes desee comprar el porcentaje de la propiedad que posee su excónyuge. En este caso, debes saber que también es una operación sujeta a impuestos. La diferencia es que, quien venda su parte, deberá hacerse cargo del IRPF y de la plusvalía municipal. Por su parte, quien compre ese porcentaje, deberá abonar el ITP y el IAJD. Esto no difiere de cualquier otra operación de compraventa de un inmueble. Sin embargo, al tratarse de una copropiedad, existen algunos posibles beneficios.

Beneficios de la copropiedad

Separación de bienes: si el matrimonio había firmado previamente un acuerdo de separación de bienes, ambos pueden optar por una extinción de condominio. A través de este mecanismo, uno de los dos se puede quedarse con el 100% del inmueble. A cambio, esta parte debe compensar económicamente a la otra con el valor que ambos acuerden. La gran ventaja de esta opción es que el único impuesto que debe abonarse es el IAJD, cuyo costo es de apenas entre un 0,5% y un 1%.

Régimen de gananciales: si el matrimonio no había firmado ningún acuerdo previo y la unión era de tipo ganancial, entonces, llegado el momento del divorcio, debe hacerse una liquidación del régimen económico matrimonial. De esta forma, los bienes adquiridos durante la existencia del matrimonio se reparten entre ambas partes equitativamente. Si entre ambos sólo existe una vivienda en común, entonces debe elegirse entre venderla o que una de las dos partes se la quede. En caso de optar por lo segundo, al igual que en el caso anterior, quien se quede con la casa debe compensar económicamente al otro para obtener la titularidad al 100%. La ventaja de esta decisión es que, de gravámenes hablando, sólo habría que abonar el IAJD, pero no sería necesario hacer frente al gasto de los tributos corrientes inherentes a la compraventa de una propiedad.

Si estás pensando en vender tu propiedad luego de un divorcio, en OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Debo pagar el IRPF al vender mi vivienda?

En Impuestos

IRPF: cuánto afecta al salario en 2021

14 mayo, 2021 No hay comentarios

Cuatro de cada diez euros que un español gana actualmente, los destina a impuestos y cargas sociales. Mientras la media prevista por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) es de un 34,6%, en este 2021, el 39,4% del salario en España se va en el pago del IRPF y otras cotizaciones sociales.

En este artículo encontrarás:
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Nuevas mediciones del OCDE
Números de otros países con menor presión fiscal
Reformas fiscales que aumentarían el impacto del IRPF en el salario 2021
Estados Unidos
España y el impacto del IRPF en el salario 2021
Números de países con mayor presión fiscal
El impacto de la pandemia
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Nuevas mediciones del OCDE

La idea de que las empresas y los trabajadores españoles abonan menos impuestos que el resto de los países ha quedado desmentida por las nuevas mediciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). El organismo publicó un nuevo informe conocido como Taxing Wages, en el cual analiza el impacto del IRPF y otras cargas sociales sobre el salario de los trabajadores.

Los datos que el índice arroja son muy claros: los españoles destinan cuatro de cada diez euros de su salario al pago de impuestos, cuando la media prevista por la OCDE, en relación a sus mediciones sobre otros países, es de 3,5 euros por cada diez.

Si bien la denominada “cuña fiscal” que soportan los salarios españoles es menor a la que se obtuvo como resultado el año pasado, esta sigue estando por encima de los promedios generales. Mientras en el 2020 la presión fiscal era de 39,5%, el último informe dio como resultado un 39,4% del salario destinado a IRPF y otros tributos. Por su parte, la media de la OCDE es de 34,6%.

Increíblemente, cuando existen cargas familiares la brecha es superior respecto a otros países. En estas situaciones, el porcentaje del salario de los españoles dedicado a impuestos es de un 36,3%. En el resto de los países, cuando existe este beneficio, el porcentaje medido por la OCDE es de 28,9%. Esta marcada diferencia encuentra su explicación en que el beneficio social por cargas familiares es marcadamente inferior en España.

Números de otros países con menor presión fiscal

Estos son los porcentajes que arrojó el informe de la OCDE respecto a qué cantidad de su salario destinan los trabajadores de diferentes países al pago de impuestos y cotizaciones sociales. En este caso, se muestran aquellos que manifiestan una presión fiscal menor a la de España:

Luxemburgo (37,5%)
Estonia (36,9%)
Holanda (36,4%)
Noruega (35,8%)
Dinamarca (35,2%)
Irlanda (32,3)
Reino Unido (30,8%)
Japón (36,9%)
EEUU (28,3%)
Chile (7%)

Reformas fiscales que aumentarían el impacto del IRPF en el salario 2021

Estados Unidos

Como puede observarse en los números previos, Estados Unidos es uno de los países con la cuña fiscal más baja, en donde el porcentaje del salario destinado a tributos y cargas sociales es de 28,3%. Sin embargo, el actual presidente de este país, Joe Biden, busca centrar su estrategia fiscal en una suba de impuestos para los sectores más ricos de la población. El objetivo de estas medidas será el de financiar diversos programas sociales. Por lo tanto, si el plan se pone en marcha en este 2021, es muy probable que E.E.U.U. aumente su posición en el ranking de la OCDE que refleja el nivel de presión fiscal en diferentes países.

España y el impacto del IRPF en el salario 2021

Por su parte, en España, se ha producido el nombramiento de diecisiete expertos que analizarán la próxima reforma fiscal. Patrimonio, Sucesiones y Sociedades son las tres figuras en las cuales se centraría una posible alza fiscal. Entre estos impuestos se encontraría el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto se debe a la caída en la recaudación que se viene experimentando en los últimos años y que se ha intensificado con la llegada de la pandemia de COVID-19.

Números de países con mayor presión fiscal

Los adherentes al Gobierno han sostenido siempre que los españoles pagan menos impuestos que el resto de los países. Sin embargo, observando las mediciones de la OCDE, podemos concluir que no es así. De todas formas, si los resultados se comparan con los de otros países vecinos, como Alemania, Francia o Italia, veremos que allí la presión fiscal es aún mayor. Es decir que, si bien el monto que los españoles destinan al pago de impuestos es mayor que el previsto por este organismo, no se encuentra entre los países con mayor presión fiscal, sino en una ubicación media. Los porcentajes de los salarios destinados a impuestos y cargas sociales en estos países con más cuña fiscal son:

Bélgica (51,5%)
Alemania (49%)
Austria (47,3%)
Francia (46,6%)
Italia (46%)

El impacto de la pandemia

Los datos obtenidos por la OCDE reflejan también cómo las cifras han caído en 29 de los 37 países analizados, tras un año marcado por las medidas para aliviar el impacto social y económico que ocasionó la pandemia de COVID-19, sobre todo entre los sectores más vulnerables de la sociedad.

De hecho, el documento insiste en que en la mayoría de los países analizados, el descenso en la carga fiscal sobre el salario de los trabajadores ha venido condicionado por rebajas o eliminación de impuestos a determinados sectores. Todo esto en el marco de las medidas anti crisis relacionadas con la pandemia.

En el caso de España, por ejemplo, la palanca tributaria fue clave en el primer estado de alarma, en donde se anunciaron importantes aplazamientos fiscales para el pago de impuestos, incluyendo las retenciones del IRPF, los pagos fraccionados sobre sociedades y el Impuesto a las Sucesiones.