¿Hace tiempo que tienes tu piso en venta y no llegan los compradores? No te preocupes, en este artículo te daremos pistas acerca de por qué no se vende tu casa para que puedas concretar la operación lo antes posible. ¡Lee hasta el final para poder aplicar todos nuestros consejos!
En este artículo encontrarás:
¿Cansado de esperar a que el teléfono suene y que no haya interesados en tu piso en venta? ¡Es hora de actuar! Muchos pueden ser los motivos por los cuales una casa no consigue ser vendida. Lo primero que tienes que hacer es identificarlos y tratar de modificar esas situaciones que impiden la correcta venta de la propiedad.
Si tomas nota de los consejos que te indicaremos en unos minutos descubrirás que no solo es posible vender, sino que lo puedes realizar en un corto período de tiempo. Te invitamos a leer los mejores trucos para una venta práctica y simple.
No queremos que pases ni un día más, en llegar a cumplir tu objetivo. Por eso, te proponemos soluciones para que la tan esperada venta ocurra. Si no encuentras las razones por las que no se vende tu casa, no te preocupes más porque en Oi Real Estate, ayudamos a que las personas consigan vender su casa de manera rápida.
Motivos por los que no se vende tu casa
Cuando se toma la decisión de poner la casa en venta, se ponen en juego deseos, sueños y la posibilidad de encontrar otro lugar en el cual vivir. Pero cuando los días van pasando y los interesados no llegan, puede sobrevenir una frustración y la alternativa de sacar del mercado a la propiedad en cuestión.
Nosotros no queremos que tus metas se desvanezcan y es por ello, que te indicaremos qué tienes que hacer para cambiar esa suerte. Uno de los motivos por los cuales no se vende tu casa puede deberse a que el precio fijado no sea el indicado y por lo tanto, no llame la atención de aquellos que se encuentran interesados en el piso.
El precio es clave para que una compra se lleve a cabo y si se observa que el valor pautado no capta la atención de los interesados en la vivienda, debes modificarlo. Contamos con una tasación online gratuita a la que puedes acceder, seguramente esa herramienta te permita llegar al público adecuado, para que de esa manera se concrete la venta de tu piso.
¿Qué puedes hacer para revitalizar una venta?
Si tu casa no se vende y hace mucho tiempo que permanece en el mercado, no hay más que decir, es hora de hacer algo para remediarlo. Un aspecto interesante puede deberse al estado de tu vivienda, intenta realizar modificaciones que resalten los atributos de tu piso, cambia los muebles de lugar, puedes recurrir al home staging para dejar tu casa como nueva.
En el momento en que no se están consiguiendo los cálculos esperados, es hora de cambiar de rumbo, la venta debe ser un hecho y no pueden existir circunstancias, por las que tu casa no se vende. Para invertir los malos pronósticos debes innovar, si tu vivienda se encuentra lista para volver al ruedo con sus modificaciones, toma nuevas fotos.
Los anuncios son los principales puentes para captar interesados en adquirir viviendas, si su texto no impacta, no se abrirá su contenido. Es muy importante detallar cada aspecto de la vivienda, de ese modo el posible comprador quedará impactado y querrá establecer una cita para visitar el piso en cuestión.
Cambia tu forma de publicación: Anímate a colocar el anuncio en redes sociales
Las redes sociales están para solucionar los problemas y cuando se observa que las cosas que siempre haces no obtienen el resultado esperado, se debe recurrir a una modificación. Si se piensa en el poder que presentan las redes sociales, tienes grandes posibilidades de cumplir con el objetivo deseado.
Aunque los portales inmobiliarios sean la fuente principal para conseguir comprador, no son los únicos y si no se vende tu casa, tendrás que recurrir a otras formas para hallar a los interesados en tu vivienda. Las redes sociales como Facebook e Instagram suelen publicar viviendas a la venta y si en el pasado no incursionaste, es hora de intentarlo.
Mientras existan múltiples maneras, para que tu anuncio llegue a la persona indicada deberás hacer uso de todas las que se pueda. Nunca se sabe cuándo, ni cómo llegará el comprador, por eso es importante que investigues todas las herramientas que estén presentes en la web, para cumplir con la venta esperada.
Si no se vende tu casa: Cambia su precio de venta
Como te indicamos anteriormente, el precio es el punto clave en una venta, por así decirlo es el indicativo de que tu casa sea o no vendida. Debes investigar cuál fue el valor de las casas que se vendieron en los últimos tiempos, eso te permitirá establecer un precio acorde y adecuado para cumplir con tu fin.
El caso por el que no se vende tu casa, puede deberse a que su previo de venta sea muy elevado y no se corresponda con la realidad. Este error provoca que tu casa no se venda y si no lo modificas a tiempo, no sabrás porque tu vivienda no recibe ningún tipo de oferta, escoge el valor ideal y verás, cómo los interesados no tardan en llegar.
Implementa estas modificaciones y encontrarás a tu comprador ideal, no hace falta hacer grandes cambios, ni establecer las estrategias más difíciles de realizar. Tienes que enfocarte, volver a planificar y organizar el mejor anuncio de todos, aquel que sea atractivo y que sobresalga por encima de otras ofertas, tú tienes que ser el ganador.
Si quieres incorporar nuevas técnicas para encontrar por qué no se vende tu casa, te invitamos a ingresar a nuestra página web. Allí te contaremos todo lo que tenemos para ofrecerte y descubrirás que vender tu casa puede convertirse en algo completamente posible de lograr y en poco tiempo.
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El Certificado de Eficiencia Energética (CEE), también conocido como certificado energético, es un documento relativamente nuevo. Se encuentra reglamentado en España desde el año 2013. Es por esta razón, quizás, que muchos propietarios de bienes inmuebles tienen varias dudas acerca de él. ¿De qué se trata? ¿Es obligatorio tramitarlo? ¿Cómo hay que obtenerlo y cuánto cuesta? En este artículo respondemos estas preguntas y muchas más sobre el certificado energético de vivienda.
Obtener el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) o certificado energético es indispensable para vender o alquilar una vivienda. Sin embargo, no todos los propietarios tienen muy claro cómo hacerlo, cada cuánto hacerlo o qué ocurre si la calificación resultante es baja.
A continuación te ofrecemos una guía completa sobre el certificado energético de bienes inmuebles. Desde qué es y cómo está regulado por la ley hasta qué mejoras realizar en una vivienda para aumentar su eficiencia en materia energética. ¡Sigue leyendo para estar al tanto!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el certificado energético?
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un documento que deja constancia de los aspectos energéticos de un bien inmueble. Principalmente, de sus niveles de consumo de energía y de emisión de CO2. Fue implementado con el objetivo de lograr una mejora en materia energética en todos los países de la Unión Europea. Por esta razón, es exigido en España por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, pero también es solicitado por otros gobiernos en la mayoría de los países del continente.
¿De qué se trata la etiqueta energética?
El contenido del certificado energético se resume y se expone en una etiqueta muy similar a la que acompaña a todos los electrodomésticos, pero expresa valores diferentes.
En el caso de un bien inmueble, dicha etiqueta muestra la calificación que ha obtenido en materia de eficiencia energética a través de la evaluación correspondiente. En ella se utiliza una escala de letras que van desde la A hasta la G, en donde cada una es acompañada por un color. Estas calificaciones corresponden a:
A (verde oscuro): nivel más alto de eficiencia energética.
B (verde claro): nivel de eficiencia alto.
C (verde amarillento): nivel de eficiencia medio-alto, por encima del normal.
D (amarillo): eficiencia normal o media.
E (amarillo anaranjado): nivel de eficiencia medio-bajo.
F (naranja): nivel de eficiencia bajo.
G (rojo): nivel de eficiencia energética nulo.
¿Cómo está regulado por la ley?
La implementación del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) fue aprobada en el año 2013. Desde ese entonces dicho documento está regulado por el Real Decreto 235/2013.
Dicho decreto indica que el certificado energético debe ser emitido por un técnico competente. Este debe contar con un título que lo habilite para redactar esta clase de documentos. Puede tratarse de un ingeniero, un arquitecto o cualquier técnico especializado en la materia. Cada propietario es libre de decidir a qué empresa o particular quiere contratar para que su vivienda sea evaluada y poder obtener la certificación.
Cabe agregar que, en junio de este año, 2021, el gobierno español lanzó el Real Decreto 390/2021. Esta nueva reglamentación introduce una serie de modificaciones para el Real Decreto 235/2013. Con él se amplia el alcance del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y se contempla un mayor control respecto a los procedimientos para obtenerlo. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de las nuevas disposiciones.
¿Es obligatorio el certificado energético para vender o alquilar una vivienda?
Sí, desde el año 2013 el Real Decreto 235/2013 prevé la obligatoriedad para todos los propietarios de tramitar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), tanto para vender un bien inmueble como para alquilarlo.
De esta manera, quienes posean una vivienda deben obtener su certificado energético antes de comenzar a anunciar la venta o el alquiler en sitios web, periódicos o mediante una inmobiliaria. Una vez que lo tengan en sus manos también es importante que lo registren en el organismo correspondiente dentro de su Comunidad Autónoma. También deben entregar el original a sus compradores o una copia a sus arrendadores en el momento de firmar la escritura pública de compraventa o el contrato de alquiler.
¿Cómo obtener el certificado energético?
Ahora que ya sabes de qué se trata el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), cómo está regulado por la ley y que es obligatorio para realizar cualquier operación de compraventa inmobiliaria o alquiler, es probable que te preguntes cómo tramitarlo. A continuación te lo contamos.
El paso a paso
Los pasos para obtener el certificado energético son los siguientes:
Contratar a un técnico especializado.
Recibir la visita de inspección.
Registrar el certificado energético.
Veamos de qué se trata cada uno.
Contratar a un técnico especializado
Para acceder al servicio de un certificador energético se puede realizar una búsqueda en la web o en los listados ofrecidos por los Colegios de Profesionales. Cuando es una agencia inmobiliaria la que se está encargando de promocionar la vivienda, seguramente se encargue ella de buscar y contratar a un técnico especializado.
Como mencionamos, la persona elegida debe contar con experiencia y tener un título habilitante para realizar este tipo de certificados. Siempre lo más recomendable es que se trate de un arquitecto o un ingeniero.
Recibir la visita de inspección
Una vez que el técnico especializado fue contratado debe acudir a la vivienda para realizar la inspección correspondiente y elaborar el certificado energético. En este momento recorrerá el piso y evaluará todas sus condiciones energéticas. El documento no sólo informará acerca del nivel de consumo de energía y de emisión de CO2. También brindará recomendaciones sobre mejoras que puedan hacerse para optimizar las condiciones actuales.
Luego, sólo resta el último paso, que es el de registrar el documento para obtener la etiqueta energética.
Registrar el certificado energético
Lo más frecuente es que sea el mismo técnico quien se encargue de realizar el trámite, ya que suele incluirse en el precio total de sus servicios. No obstante, siempre existe la posibilidad de hacerlo por cuenta propia. Para ello es necesario:
Buscar en internet el sitio web del organismo público que se encargue de esto en la Comunidad Autónoma correspondiente.
Luego es posible realizar el registro de forma telemática, presentando el certificado energético otorgado por el técnico y un formulario de solicitud al cual se puede acceder en el mismo sitio web. En algunas autonomías también existe la posibilidad de realizar el trámite de forma presencial.
Cabe mencionar que algunas Comunidades Autónomas exigen por el registro del certificado energético el pago de una tasa. Su valor varía en cada una de estas regiones. Por otro lado, en regiones como Andalucía, Aragón, Canarias, Cantabria, la Comunidad de Madrid y el País Vasco, el trámite es de carácter gratuito.
¿Qué aspectos se tienen en cuenta para otorgarlo?
Para redactar el informe y decidir qué calificación le corresponde al inmueble, el certificador revisará:
Si la vivienda cuenta con un tipo de aislamiento térmico adecuado.
El estado de las fachadas y los suelos, prestando especial atención a los cerramientos que conectan con el exterior.
El estado de las instalaciones de agua y refrigeración.
¿Cuánto cuesta obtenerlo?
El precio del Certificado de Eficiencia Energética (CEE) puede variar en función del técnico contratado y de las características de cada vivienda. Es decir, de su ubicación geográfica, qué tipo de inmueble es, sus dimensiones, etc. Su valor también puede modificarse dependiendo de la Comunidad Autónoma en donde se tramite, teniendo en cuenta que sólo algunas cobran tasas de registro.
Sin embargo, para dar una idea estimativa, el precio medio de un certificado energético en España ronda actualmente los 60 euros.
¿Qué vigencia tiene el certificado energético de una vivienda?
El certificado energético de una vivienda tiene, en principio, una validez de diez años. Es decir que, si está dentro de su vigencia, no es necesario renovarlo para vender o alquilar. Sólo será necesario cuando se hayan realizado reformas o reparaciones importantes que puedan modificar la calificación energética.
Así lo determinó desde el inicio el Real Decreto 235/2013. Sin embargo, a partir de la reciente aprobación del Real Decreto 390/2021, los inmuebles que obtengan una calificación energética G, la más baja, deben renovar su certificado cada cinco años.
¿Qué penalizaciones se deben afrontar por vender o alquilar una vivienda sin obtener el certificado energético?
Como mencionamos anteriormente, el Real Decreto 235/2013 supone la obligación de tramitar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para vender o alquilar. Por lo tanto, llevar a cabo una operación de este tipo sin contar con dicho documento supone una infracción. La sanción establecida por este incumplimiento consiste en multas que oscilan entre los 300€ y los 600€.
Las sanciones se dividen en tres grupos según la gravedad de la infracción cometida. No mencionar la calificación energética obtenida en los anuncios de venta, a pesar de ser una falta leve, es una acción sancionada con multas. Por otro lado, vender sin haber realizado el certificado o falsear el resultado del mismo es considerado como una falta muy grave. Los valores que se aplican son los siguientes:
Leves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 300€ y 600€.
Graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 601€ y 1000€.
Muy graves: las infracciones de estas características son sancionadas con multas de entre 1001€ y 6000€.
Cómo mejorar una baja calificación energética
No siempre una vivienda estará en condiciones de obtener una buena calificación energética. ¿Qué ocurre en estos casos? Si bien el propietario puede limitarse a no modificar nada, hacerlo puede ser beneficioso, en primer lugar, para contribuir al cuidado del medioambiente.
Estos son algunos de los arreglos que pueden realizarse:
Cambiar las ventanas: si una vivienda cuenta con ventanas antiguas, es posible que posean cristales simples o que ya no sellen bien sus juntas. Renovarlas puede ser útil, ya que las nuevas cuentan con doble acristalamiento, el cual evita la entrada del calor y aísla mejor el ruido.
Renovar las puertas: al igual que las ventanas, las puertas pueden ser otro punto de filtración de frío y calor. Si son muy antiguas o si están en mal estado, pueden significar un aumento en el consumo de calefacción o aire acondicionado. De no poder cambiarlas, también existe la posibilidad de utilizar burletes para aislar mejor los ambientes.
Arreglar suelos y paredes: su descuido o mal estado también puede implicar un pobre aislamiento de las condiciones climáticas. Por eso, ocuparse de repararlas también contribuirá.
Comprar nuevas bombillas: se trata de la actualización más simple y económica de las que mencionamos hasta ahora. Desde hace años se utilizan las llamadas bombillas “de bajo consumo”, sin embargo, las LED son en este momento la mejor opción.
¿Qué beneficios implica tomar estas medidas?
Además de contribuir al cuidado del medioambiente, realizar las modificaciones necesarias para incrementar la eficiencia energética de una vivienda puede traer más beneficios. Sin duda, los compradores e inquilinos valoran cada vez más el consumo energético eficiente. Cabe mencionar igualmente que no es el principal factor por el cual deciden comprar o alquilar un piso. Entonces, ¿vale la pena invertir dinero en estos arreglos?
La realidad es que, para obtener una calificación A, B o C, si la obtenida anteriormente es muy baja, es necesario realizar reformas muy considerables que implican grandes costes. Por lo tanto, estas actualizaciones no deben constituir una preocupación mayor. Sí será útil prestar atención a las recomendaciones del técnico que realice el certificado, ya que pueden ayudar a promocionar mejor la vivienda.
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Uno de los pasos más importantes antes de lanzar un bien inmueble a la venta y promocionarlo de diversas maneras es el de fijar el precio indicado. Para ello existen varias opciones a las que los propietarios pueden acceder, pero que pueden dividirse en dos procedimientos diferentes: tasación y valoración. ¿De qué se trata cada una de ellas? ¿En qué se diferencian? ¿Es más conveniente una tasación o una valoración a la hora de vender una vivienda? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto para que puedas vender tu piso al mejor precio.
Tanto la tasación como la valoración tienen como fin determinar el valor de mercado de un bien inmueble. A la hora de vender, recurrir a alguna de ellas, o a ambas, puede ser de mucha utilidad para fijar el precio de venta ideal. No obstante, primero es importante conocer en qué consiste cada una de ellas y en qué se diferencian para luego decidir cuál es más conveniente en cada caso.
A continuación te contamos de qué se tratan la tasación y la valoración y cuál conviene más a la hora de vender una vivienda. También qué factores y características determinan el valor de un inmueble y qué pasos se sugieren antes de fijar un precio definitivo de venta. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué factores determinan el valor de una vivienda en una tasación y una valoración?
En primer lugar, antes de hablar de valoración y tasación para vender una vivienda, es importante tener en cuenta qué factores y qué características de un bien inmueble se toman como referencia a la hora de fijar su precio. A rasgos generales, son los siguientes:
Ubicación.
Características y estado de conservación.
Extras.
Cabe aclarar que siempre el propio mercado y la dinámica de la oferta y la demanda, según la zona, son determinantes para la valoración de una vivienda. Sin embargo, los factores mencionados son los que harán la diferencia en cada caso en particular. Veamos en qué consiste cada uno.
Ubicación
Barrio y calle en donde se encuentra la vivienda: aquellas que se ubican en los centros de las ciudades suelen ser mejor valoradas. A su vez, a las que se hallan en calles principales también se les fijan precios más elevados que las que están en calles secundarias.
Servicios y comodidades de la zona: las posibilidades de movilidad y la cercanía con el transporte público son aspectos muy importantes para los compradores. Por lo tanto, aquellas viviendas que cumplan con esos requisitos serán más costosas. El acceso a comercios de primera necesidad, como supermercados y farmacias, y la cercanía con espacios verdes también implican una mejor valoración.
Características y estado de conservación
Superficie habitable de la vivienda: un piso que cuenta con una gran superficie en donde hay zonas de paso o buhardillas que no pueden aprovecharse, tendrá menor valor que uno con la misma cantidad de metros cuadrados, pero mejor aprovechados.
Materiales utilizados: la calidad de los materiales que conforman la vivienda y sus acabados puede influir entre un 5% y un 10% sobre el valor fijado. Lo mismo ocurre cuando el piso es reformado con buenos materiales: se revaloriza.
Planta y orientación: mientras más alta sea la planta, mayor será el precio del piso. A su vez, los pisos exteriores suelen ser más caros que los interiores.
Número de habitaciones: mientras más habitaciones tenga el piso, mayor será su valor.
Espacios exteriores: todos los espacios como terrazas, balcones y jardines aumentan el precio de una vivienda.
Antigüedad y estado: en general, mientras más antigua sea una vivienda, menor será su valor. Sin embargo, esto puede evitarse si se realizan reformas considerables.
Ascensor: la existencia de un ascensor es un factor que aumenta el valor de una vivienda, sobre todo si la misma está ubicada en una planta alta.
Zonas comunes: espacios en común con otros vecinos, como una piscina, pueden incrementar el precio de un inmueble entre un 5% y un 15%.
Extras
Garaje: en muchas ciudades y, específicamente en algunas zonas de ellas, aparcar es una tarea difícil. Por lo tanto, la existencia de un garaje en una vivienda implica un mayor valor para ella.
Trastero: cuando se trata de un piso pequeño, que posee poco espacio de almacenamiento, la existencia de un trastero también aumentará su precio.
¿En qué consisten y en qué se diferencian la tasación y la valoración de una vivienda?
Ahora que ya conocemos qué factores y qué características se tienen en cuenta a la hora de fijar el precio indicado para un bien inmueble, veamos de qué se tratan los dos métodos posibles para hacerlo: la tasación y la valoración antes de vender una vivienda.
¿En qué consiste la tasación de una vivienda?
La tasación es un procedimiento mediante el cual un profesional homologado, perteneciente a una empresa que se dedica específicamente a esto, realiza un informe completo y exhaustivo sobre una vivienda para determinar cuál es el valor qué tiene.
El documento que se le entrega al propietario una vez hecha la tasación tiene validez legal, por lo tanto, se trata de un proceso con un alto grado de formalidad. Su coste suele ser de entre 100 y 350 euros.
Si bien no es indispensable acudir a un informe de este tipo para vender un bien inmueble, sí lo es a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Por lo tanto, si existe una persona interesada en adquirir la vivienda antes de siquiera haber fijado su precio y ya se sabe que este potencial comprador necesitará una hipoteca, pueden ahorrarse algunos procesos recurriendo a una tasación desde el principio.
¿Cuáles son sus requisitos?
Para realizar una tasación es necesario presentar los siguientes documentos al momento de acudir a la tasadora:
Copia de la escritura de propiedad del bien inmueble.
Nota simple actualizada: si bien no es de carácter obligatorio, puede llegar a solicitarse en algunos casos con el objetivo de comprobar algunos datos.
A través de esta documentación el profesional que realizará la tasación podrá comprobar la titularidad del inmueble y si existen cargas o hipotecas que pesan sobre él. También tendrá la posibilidad de verificar si los datos de ubicación de la vivienda se corresponden con los que figuran en el Catastro.
¿Cómo acceder a ella?
Como mencionamos, para solicitar la tasación de un bien inmueble es necesario acceder a una empresa especializada en la materia. Estas tasadoras deben estar avaladas por el Banco de España para llevar a cabo su actividad.
Muchas de ellas ofrecen tanto la posibilidad de tasar una vivienda de manera presencial como de manera online. Las más reconocidas son:
Tinsa: el servicio que ofrece a través de su web ronda los 170 euros de precio, aunque este puede variar dependiendo de la ubicación y la superficie de cada inmueble.
Sociedad de Tasación: además de un servicio de tasación oficial, también ofrece uno de tasación online por alrededor de 9,90 euros y un servicio de tasación presencial cuyos precios oscilan entre los 200 y los 500 euros.
Gesvalt: brinda la posibilidad de solicitar un presupuesto a través de su web para realizar una tasación oficial. El precio medio de este servicio es de unos 300 euros.
¿En qué consiste la valoración de una vivienda?
La valoración es el otro método al que puede recurrirse para fijar el mejor precio para una vivienda. La diferencia que guarda con la tasación es que no es realizada por un profesional, sino que puede accederse a ella mediante algún sitio web que ofrezca este servicio o solicitándola a una inmobiliaria. La valoración carece, por esta razón, de validez legal. Se trata, principalmente, de una herramienta con fines orientativos que suele ser de carácter gratuito.
¿Cuáles son sus requisitos?
Para realizar una valoración online de una vivienda no se requiere contar con ningún documento. Solo basta con introducir la dirección, las principales características y otros datos sobre el inmueble que pueda llegar a solicitar la plataforma elegida.
¿Cómo acceder a ella?
En OI REAL ESTATE contamos con un servicio de valoración online de viviendas que te permitirá conocer el valor de mercado de tu inmueble de manera gratuita y en menos de dos horas. Sólo debes seguir el siguiente enlace:
Una estimación de los precios máximo, mínimo y de cierre de la venta de un inmueble.
Un informe con los factores que influyeron en la determinación de ese precio, como pueden ser los puntos de interés en la zona o los datos demográficos de la vivienda.
Comparación con operaciones de compraventa reales que se han realizado en la zona.
Para acceder a nuestra valoración sólo será necesario que nos facilites algunos datos sobre el inmueble y tu información de contacto. Luego recibirás tu informe de manera completamente gratuita y en menos de dos horas. Una vez que lo hayas revisado te ofrecemos la posibilidad de asesorarte sin ningún tipo de compromiso para que puedas vender tu vivienda a su precio máximo.
A la hora de vender una vivienda, ¿es más conveniente una tasación o una valoración?
Ahora que ya hemos visto en qué consisten la tasación y la valoración, sólo nos queda averiguar cuál es más conveniente antes de vender una vivienda. La realidad es que todo depende de cada caso en particular y de lo que más se ajuste a las necesidades de cada propietario. También es un factor importante, como ya habíamos adelantado, el hecho de que luego el comprador vaya a necesitar o no solicitar un crédito hipotecario.
Sin embargo, existen una serie de pasos sugeridos a la hora de fijar el precio de venta de un bien inmueble que permitirán una gran seguridad. Veamos cuáles son.
Pasos sugeridos a la hora de fijar el precio de una vivienda
Antes de fijar de manera definitiva el precio de venta de un inmueble puede ser muy útil:
Solicitar una valoración a tres inmobiliarias diferentes.
Realizar más de una valoración online gratuita.
Solicitar una oferta de compra a un iBuyer.
Analizar los precios de otras viviendas en los portales inmobiliarios.
Solicitar una tasación, en caso de que aún queden dudas.
Solicitar una valoración a tres inmobiliarias diferentes
Pedir a tres agencias inmobiliarias la valoración de una vivienda puede ser de mucha ayuda para fijar un precio de venta acorde a los valores del mercado. Si bien esto no debería implicar ningún coste o compromiso, es importante tener en cuenta que las agencias realizarán este informe con la expectativa de captar al propietario como cliente. Por eso también es importante pedir, una vez obtenida la valoración, que cada inmobiliaria justifique los factores que tuvo en cuenta para realizarla.
Realizar más de una valoración online gratuita
Las herramientas de valoración online utilizan otras fuentes de datos diferentes a las que las inmobiliarias tradicionales recurren. Por lo general, se sirven del big data y cuentan con información específica respecto a viviendas de características similares que se encuentran en venta en ese momento y de las que fueron vendidas en los últimos meses. Por eso también puede ser útil recurrir a este tipo de servicio.
Solicitar una oferta de compra a un iBuyer
Los iBuyers son empresas que se dedican a comprar inmuebles cuyos propietarios tienen urgencia en vender. Por eso, ofrecen la posibilidad de adquirirlos en menos de una semana, pero con la desventaja de que ofrecen por ellos precios más bajos que el de mercado. De esta manera, consultar con algunas de estas empresas puede ser de ayuda para conocer cuál es el precio mínimo de una vivienda, en caso de que surja la necesidad de venderla rápido.
Analizar los precios de otras viviendas en los portales inmobiliarios
Consultar los precios de otras viviendas parecidas que se encuentren a la venta en diferentes portales inmobiliarios y compararlos entre sí también puede ser de utilidad para establecer una referencia. No obstante, es importante tener en cuenta que todos estos valores reflejan la oferta, pero no los precios finales de compraventa, que suelen terminar siendo menores.
Solicitar una tasación, en caso de que aún queden dudas
Luego de haber recurrido a todos los pasos anteriores es probable haber accedido a referencias fiables que ya permitan fijar el precio de venta ideal. Sin embargo, si aún quedan dudas y se quiere recurrir a una opción aún más confiable y con validez legal, puede acudirse a una tasadora para que un profesional homologado realice el informe correspondiente.
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A la hora de vender una propiedad, lo ideal es hacerlo con ella libre de cargas. Sin embargo, esto no siempre es posible. Muchas veces un bien inmueble se encuentra sujeto a un crédito hipotecario y su propietario no puede cancelarlo antes de poner la vivienda a la venta. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Es posible vender un piso con hipoteca? ¿Qué diferencia hay entre cancelar el pago de este crédito y cancelarlo registralmente? ¿Qué pasos es necesario seguir? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Vender un piso con una hipoteca puede significar un proceso más largo y sujeto a mayor cantidad de trámites que en cualquier otra venta normal. No obstante, es posible hacerlo y salir bien parado, afrontando la menor cantidad de costes posibles. Todo dependerá, en primera instancia, de si es posible para el propietario terminar de pagar por completo el crédito antes de vender su vivienda. Luego, también será necesario cancelar esta hipoteca en el Registro Público de la Propiedad para que el inmueble figure como libre de cargas.
A continuación te contamos qué diferencias hay entre vender un piso con una hipoteca pendiente de pago y uno con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral. También te mostramos qué gastos implica este trámite y qué ocurre cuando no se lo realiza. Por último, veremos de qué manera contratar una inmobiliaria puede significar un beneficio a la hora de vender una propiedad sujeta a este tipo de crédito. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué opciones existen a la hora de vender un piso con una hipoteca pendiente?
Todos aquellos propietarios que desean o se ven en la necesidad de vender su vivienda se preguntan: ¿es posible vender un piso con una hipoteca? La respuesta es sí. Las operaciones de este tipo son más que habituales. No obstante, será necesario distinguir entre dos situaciones diferentes al vender con un crédito hipotecario de por medio, ya que la forma de proceder será distinta. Es posible:
Vender el piso con la hipoteca pendiente de pago: en este caso, habrá dos opciones. Podrá abonarse lo que resta del crédito hipotecario con el dinero de la venta, o bien, subrogarlo al comprador. Cabe aclarar que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos. Aunque se elija pagar la hipoteca con el dinero de la venta, también será necesario realizar el paso que describiremos a continuación. Se trata de cancelarla registralmente.
Vender el piso con la hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral: aunque el crédito hipotecario ya esté pago antes de poner la vivienda a la venta, no estará cancelada registralmente. ¿Qué significa esto? Que la propiedad seguirá figurando en el Registro de la Propiedad como sujeta a una hipoteca. Por lo tanto, será necesario realizar el trámite correspondiente para liberarla completamente de cargas.
A continuación veremos en detalle cómo proceder en ambos casos, teniendo en cuenta que a la primera opción le corresponde ser sucedida por la segunda.
Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago
No siempre existe la posibilidad de pagar la totalidad de un crédito hipotecario antes de vender un bien inmueble. Si bien lo ideal es encarar este proceso con la vivienda libre de cargas, la realidad es que es posible hacerlo con una hipoteca pendiente de pago. Existen dos opciones posibles ante esta situación:
Terminar de pagar la hipoteca con el dinero de la venta.
Trasladar la hipoteca al comprador.
Si bien la primera opción es la más frecuente y la segunda no suele ser aprobada por los bancos, te contamos cómo proceder en ambos casos.
Cómo vender un piso y terminar de pagar la hipoteca con el dinero de la venta
Cuando no es posible abonar la totalidad del crédito hipotecario antes de iniciar el proceso de venta, lo más habitual es hacerlo luego. Para ello se utiliza el dinero obtenido por la transacción. Si bien puede ocurrir que este monto supere el de las cuotas que resta pagar por la hipoteca, también es posible que este sea menor. Veamos qué ocurre en ambos casos:
¿Qué ocurre cuando el precio de venta del piso es superior a lo que resta pagar por la hipoteca?
Se trata de la situación ideal, ya que permite utilizar sólo una parte del dinero obtenido por la venta para terminar de pagar la hipoteca y los costes de cancelación registral de la misma.
¿Cómo proceder en estos casos? Será necesario solicitar al banco un certificado de deuda pendiente que luego deberá presentarse ante un notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de dos cheques. Uno será para el vendedor y el otro para el banco, que debe incluir el monto de la deuda pendiente y la comisión por la cancelación anticipada. Este último cheque será recibido por un representante del banco. A partir del reembolso total de la hipoteca expresado, podrá tramitarse la compraventa y la cancelación del crédito.
¿Qué ocurre cuando el precio de venta del piso es inferior a lo que resta pagar por la hipoteca?
Que el dinero obtenido por la venta de la vivienda no llegue a cubrir la deuda pendiente por la hipoteca también es un escenario posible. En este caso, será necesario obtener una autorización del banco para ejecutar la transacción. Esto se debe a que el inmueble funciona, precisamente, como garantía del crédito hipotecario hasta que el mismo esté pago por completo.
Por esta razón, cuando ya se prevea que el precio de venta no cubrirá el monto de la deuda, será necesario hablar con el banco antes de realizar la transacción. De esta manera, la entidad decidirá si otorgará o no su consentimiento para que el vendedor cancele parte de la hipoteca pendiente con dinero obtenido por la venta y a través de otro préstamo personal que puede llegar a concederle.
Es importante aclarar que no siempre el banco brindará esta posibilidad al propietario. Lo más probable es que lo haga cuando el dinero obtenido por la venta sea muy poco. Por lo general, estos préstamos personales de los que hablamos no superan el monto de 50.000 euros. El banco se ocupará de analizar si la situación financiera del vendedor le permitirá pagar las cuotas correspondientes.
Cómo vender un piso trasladando la hipoteca al comprador
Existe una segunda opción a la hora vender un piso con una hipoteca pendiente de pago, aunque no es tan habitual como la primera. Se trata de trasladar el crédito hipotecario al comprador, operación que se conoce con el nombre de subrogación al deudor.
Sin embargo, como mencionamos previamente, se trata de una oportunidad a la cual es poco probable poder acceder, ya que los bancos prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra.
Cómo vender un piso con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral o cancelar la hipoteca luego de pagarla con el dinero de la venta
A pesar de que una hipoteca esté completamente paga, para proceder a la venta de la vivienda siempre es recomendable cancelar este crédito en el Registro Público de la Propiedad, a fines de que el inmueble figure como libre de cargas. Por otro lado, como anticipamos, también será necesario realizar este trámite cuando se elija terminar de pagar la hipoteca con el dinero obtenido por la venta. Veamos cómo debe procederse en ambos casos y a qué entidades puede recurrirse:
Cómo proceder cuando la hipoteca está paga pero pendiente de cancelación registral
Existen tres caminos a la hora de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad. Sus diferencias radican, principalmente, en la cantidad de gasto que implica cada una:
A través del banco: se trata de la opción más cara, ya que una entidad bancaria puede llegar a solicitar al vendedor una provisión de fondos de entre 1.000 y 1.500 euros. Esto se debe a los elevados costes de gestión que implica este proceso.
A través de una gestoría: a diferencia de la opción anterior, recurrir a una gestoría independiente significa menores costes por los gastos de gestión y el trámite en general.
Por cuenta propia: de las tres opciones esta es, sin duda, la que implica menores gastos. Cuando el vendedor elige realizar el trámite por su cuenta, puede ahorrarse los costes de gestión. No obstante, existe una contra y es que deberá someterse a la burocracia que implica este tipo de trámites y necesitará contar con tiempo disponible para asistir a los distintos organismos públicos que intervienen en este proceso.
Cómo proceder cuando la hipoteca terminó de pagarse con el dinero de la venta y es necesario cancelarla registralmente
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando, como describimos anteriormente, se elige terminar de pagar la hipoteca con el dinero obtenido por la venta? En este caso, ya no será el banco del vendedor el encargado de gestionar la cancelación registral del crédito sino, el del comprador. Esto se debe a que será él la parte más interesada en asegurarse de que se eliminen las cargas relacionadas con la vivienda. Ante esta situación, es importante tener en cuenta que:
Hay ciertos bancos que son muy estrictos en este sentido y sólo permitirán realizar el trámite a través de su gestoría. El problema es que, como ya mencionamos, el coste que esto puede suponer es muy alto. Sin embargo, es importante aclarar que existe pleno derecho para decidir hacerlo por cuenta propia o con una gestoría independiente, sólo que será necesario negociar con la entidad.
Otros bancos son más flexibles, por lo tanto, si se solicita con suficiente anticipación, habrá mayores facilidades para negociar y así poder realizar el trámite por cuenta propia o mediante una gestoría independiente.
¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación registral de la hipoteca?
Prácticamente es siempre el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes que implica la cancelación de una hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. Por lo tanto, siempre que haya un crédito hipotecario de por medio, es importante tener estos montos en cuenta, ya que permitirá organizar mejor los gastos que supone una venta.
A pesar de esto, cabe recordar que, en caso de haber vendido con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral, el trámite deberá hacerse a través del banco del vendedor. Diferente es cuando la hipoteca se terminó de pagar con el dinero de la venta. En este caso, la cancelación deberá tramitarse con el banco del comprador, sin necesidad de contratar su gestoría.
¿Prescribe la hipoteca cuando no se la cancela registralmente?
Si el vendedor prefiere no cancelar registralmente un crédito hipotecario una vez que abona la última cuota, existe la posibilidad de esperar que se produzca lo que se conoce como cancelación de hipoteca por caducidad o prescripción.
Para que eso ocurra debe transcurrir un período de veinte años desde el fin del plazo de la hipoteca, que figura en la escritura. A partir de ese momento, será posible presentar una solicitud al Registro Público de la Propiedad para que elimine la carga que pesa sobre la vivienda. También deberán pagarse los costes registrales correspondientes, pero no será necesario acudir a la notaría o a Hacienda.
No obstante, es importante mencionar que, hasta que esto ocurra, la vivienda seguirá vinculada formalmente a una deuda pendiente. Es decir que, si en todos esos años el propietario desea venderla o solicitar un nuevo préstamo hipotecario, sí o sí deberá cancelarla.
Cómo vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria
Si bien el trámite de cancelación registral de la hipoteca, generalmente, corre por cuenta del vendedor, una agencia inmobiliaria, debido a su experiencia en el mercado y su conocimiento en el tema, puede aconsejarlo y guiarlo mejor para realizar todos los trámites con éxito. También puede orientarlo respecto a todos los gastos que implica este procedimiento.
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Al momento de vender una vivienda y, sobre todo, cuando el comprador ideal aparece, es probable que deban firmarse varios documentos. Por un lado, se encuentran los acuerdos previos, que buscan asegurar a ambas partes de que la compraventa se concretará. Por el otro, están aquellos que directamente implican el cierre de la transacción. ¿Cuáles son estos contratos que pueden firmarse al vender un piso? ¿Son todos obligatorios? ¿Son todos necesarios? ¿Cuándo conviene firmar cada uno de ellos? En este artículo te lo contamos.
Ninguno de los acuerdos previos ni tampoco ninguno de los que determinan el cierre de una compraventa son obligatorios. Sin embargo, la firma de muchos de ellos puede ser muy beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. Algunos están regulados por la ley, mientras que otros no. Algunos se celebran de manera privada, mientras que otros tienen estatus público.
A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de contratos que suelen firmarse al vender un piso, como el contrato privado de reserva, el contrato de arras, el contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los contratos que pueden firmarse al vender un piso?
Cuando un propietario pone en venta un bien inmueble lo esperable es que, luego de promocionarlo y recibir diferentes visitas, aparezca un comprador realmente interesado en él. En ese momento es posible firmar un acuerdo previo que les permitirá, tanto al vendedor como al comprador, asegurarse de que la operación llegará a buen puerto. En esta instancia puede optarse por alguno de los siguientes:
Contrato privado de reserva.
Contrato de arras.
Luego, cuando llega la hora de cerrar la transacción, es posible concretarla mediante un acuerdo de tipo privado u otro de estatus público. Ellos son:
Contrato privado de compraventa.
Escritura pública de compraventa.
A continuación veremos cuáles son las principales características de todos estos contratos que suelen firmarse al vender un piso, qué deben incluir y cuándo conviene firmar cada uno de ellos.
Contratos que pueden firmarse como acuerdos previos a vender un piso
El contrato de reserva y el contrato de arras son aquellos contratos que suelen firmarse como acuerdos previos antes de vender un piso. Veamos de qué se tratan.
Contrato de reserva
¿En qué consiste?
El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.
¿Cómo está regulado por la ley?
De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.
Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.
¿Qué cláusulas debe contener?
Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿Cuándo conviene firmarlo?
Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.
Contrato de arras
¿En qué consiste?
El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.
Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.
Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.
¿Cómo está regulado por la ley?
A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:
Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa.
El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.
Contratos que pueden firmarse para cerrar la venta de un piso
El contrato privado de compraventa y la escritura pública de compraventa son aquellos que contratos que suelen firmarse al vender un piso. Tienen como objetivo el cierre de la transacción. Veamos de qué se tratan.
Contrato de compraventa
¿En qué consiste?
El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.
Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456.
¿Qué cláusulas debe contener?
Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.
¿Cuándo conviene firmarlo?
La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.
Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.
Escritura pública de compraventa
¿En qué consiste?
La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.
Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.
¿Cómo está regulada por la ley?
La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.
¿Qué cláusulas debe contener?
Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.
¿Cuándo conviene firmarla?
Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.
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Cuando un propietario anuncia la venta su vivienda y aparece un interesado en comprarla, es probable que ambos deseen formalizar su compromiso de concretar la compraventa. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes de poner la firma final en una escritura pública. El contrato de arras es uno de ellos y, aunque es elegido por muchos, varios vendedores y compradores presentan dudas con respecto a él y a otros acuerdos que se le asemejan. ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Cuándo conviene firmar uno? En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre este documento.
El contrato de arras puede ser la mejor opción cuando el vendedor y el potencial comprador de una vivienda quieren asegurarse de que la compraventa se hará efectiva. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer qué posibilidades hay y cuáles son sus condiciones.
A continuación te contamos de qué se trata el contrato de arras, cómo está regulado por la ley, qué tipos existen y en qué se diferencia con otros acuerdos. También, qué ocurre cuando se produce un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento y cuándo es más beneficioso firmar uno. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un documento a través del cual un vendedor y un potencial comprador de un bien inmueble se comprometen a concretar la compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble dentro de las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador afirma su intención de adquirir la vivienda según los términos acordados, reservando la vivienda mediante el pago de una señal.
En cuanto a su contenido, el contrato de arras incluye todas las condiciones que ambas partes pactan en el momento de la negociación, también las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también se especifica el monto de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal. Más adelante veremos en detalle qué cláusulas se deben incluir según cada tipo de contrato de arras.
Cabe aclarar que no es obligatorio celebrar este tipo de acuerdo antes de concretar una compraventa. Sin embargo, puede resultar útil ya que, al incluir todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para llevar a cabo la transacción, es posible que luego sea utilizado por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. En pocas palabras, si se firma un contrato de arras, la escritura será una transcripción fiel de él.
También es importante mencionar que, si bien se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción, es decir, que no requiere de la presencia de un profesional para ser redactado, es recomendable contar con la ayuda de uno. De lo contrario, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede ocasionar futuros inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
El contrato de arras está regulado por el Código Civil español. En él cada tipo de arras está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplir con el pacto:
El hecho de que la ley contemple la celebración de contratos de arras implica, en primer lugar, seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno. Por otro lado, supone una facilidad para rescindir este tipo de acuerdos, siempre y cuando se afronte la penalización correspondiente.
Diferencias entre el contrato de arras y otros contratos
Muchas de las dudas que surgen sobre el contrato de arras tienen que ver con confusiones que surgen respecto a otros tipos de acuerdos. Por un lado, está el contrato de reserva, que también es un acuerdo previo a la concreción de la compraventa. Por el otro, está el contrato de compraventa, que puede significar el cierre de la transacción pero también es un contrato de tipo privado. Veamos qué diferencias guardan entre sí:
Contrato de reserva
Este tipo de acuerdo previo cumple exactamente la misma función que el contrato de arras, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal. Sin embargo, la diferencia es que:
No está regulado por el Código Civil. Por lo tanto, ofrece menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
No puede rescindirse con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, deberá intervenir un juez.
Contrato de compraventa
Esta clase de pacto tiene una función diferente a la del contrato de arras, ya que se firma en una instancia más avanzada del proceso de compraventa. Sin embargo, también está regulado por el Código Civil, específicamente en su artículo 1445. Su diferencia con el de arras es que:
Sirve para cerrar la transacción, aunque siempre es recomendable firmar también una escritura pública de compraventa ante un notario.
Veamos qué tipos de contratos de arras existen, en qué se diferencian, qué cláusulas deben incluir y cuándo es recomendable celebrar cada uno de ellos.
Arras penitenciales
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras admite la posibilidad de desistir de él, ya que establece penalizaciones en caso de que se produzca el arrepentimiento de alguna de las partes. Será la señal de reserva entregada por parte del comprador la que funcionará como indemnización, de manera que, no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolvérsela por duplicado, dependiendo de quién incumpla el trato.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica, ya que no establece de forma clara las penalizaciones. De esta manera, la señal entregada por el comprador no funcionará como indemnización si alguna de las partes incumple el pacto.
En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Es decir que siempre será necesario acudir a la presentación de una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
¿Qué implica?
Las condiciones de este tipo de contrato de arras se encuentran a medio camino entre las del arras confirmatorias y las del arras penitenciales. Si bien no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.
Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado y la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué monto de dinero se entrega como señal al firmar un contrato de arras?
Debido a que el contrato de arras es un documento de tipo privado, no existe una cantidad fijada por ley que un comprador deba entregar a un vendedor para reservar una vivienda. No obstante, la realidad es que este monto suele ser de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero siempre puede variar según lo que se acuerde en cada caso.
Como mencionamos previamente, la cantidad abonada debe quedar reflejada en una de las cláusulas del contrato. Por lo general, una vez cerrada la transacción, se descuenta del precio total de la propiedad.
¿Qué costo tiene firmar un contrato de arras?
El contrato de arras puede tener un coste como también puede llegar a ser gratuito, dependiendo de cómo el propietario esté llevando adelante la venta del inmueble:
Al vender a través de una inmobiliaria
Cuando la venta es gestionada por una inmobiliaria, será esta la encargada de redactar el contrato de arras. Por lo tanto, el coste del mismo quedará incluido en la comisión que la agencia cobre al vendedor.
Al vender por cuenta propia
Cuando la venta es llevada adelante por el mismo propietario, puede encargarse de redactar el contrato de arras por su cuenta. Existen muchos modelos gratuitos en internet que pueden ser tomados como base y también algunas plantillas que pueden descargarse por alrededor de veinticinco euros.
Como señalamos anteriormente, en estos casos lo mejor es acudir a un abogado o a otro profesional con conocimientos para que redacte el contrato de arras.
¿Qué hacer cuando se produce un incumplimiento o arrepentimiento del contrato de arras?
En caso de producirse un incumplimiento o arrepentimiento por cualquiera de las dos partes, existen dos maneras de reclamar: por vía extrajudicial y por vía judicial. Para saber a cuál acudir se deben tener en cuenta las características de cada tipo de contrato de arras que describimos previamente. El procedimiento cambiará dependiendo de si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias.
Es posible reclamar por vía extrajudicial:
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de que se haya contratado una, para exigir la concreción de la compraventa.
Enviando un burofax a la otra parte para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este escrito servirá como prueba en caso de que se llegue a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en la justicia. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato y también puede servir como prueba en un juicio.
Se puede reclamar por vía judicial:
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente a la ubicación del inmueble y esperando la resolución del juez.
Cómo demostrar que la otra parte no cumplió con el acuerdo
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento del contrato de arras, existen varias maneras de demostrar la falta de la otra parte. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Sin embargo, los pasos a seguir variarán según el tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: como este documento estipula de forma clara cuáles son las penalizaciones a asumir, no es necesario demostrar nada.
Confirmatorias y penales: como estos dos tipos de arras no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, la otra parte tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. Si esto sucede, sí será necesario demostrar que el vendedor o el comprador ha incumplido el trato.
¿De qué manera puede probarse? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Cabe aclarar, igualmente, que será el juez quien tenga la última palabra al respecto. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado está obligado a cumplirla o no.
¿Qué ocurre cuando el contrato de arras vence?
Además de un arrepentimiento o un incumplimiento, puede ocurrir que la fecha estipulada en el contrato de arras pase sin que se haya firmado el contrato de compraventa o la escritura pública. En estos casos, puede ocurrir que:
Ambas partes sigan queriendo concretar la compraventa: en este caso, es posible prorrogar el contrato de arras. No será necesario redactar un documento nuevo, sino que bastará con añadir un anexo de ampliación e indicar una nueva fecha para la celebración de la escritura. Es aconsejable incluir los motivos por los cuales no se produjo la firma en la fecha estipulada.
El comprador se arrepienta: cuando esto ocurre, el vendedor tendrá derecho a no devolverle la señal, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
El vendedor se arrepienta: cuando esto ocurre, debe devolver al comprador la señal por duplicado, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
¿Es conveniente firmar un contrato de arras?
En conclusión, la firma de un contrato de arras puede ser muy beneficiosa, tanto para vendedor y comprador, antes de cerrar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, lo más recomendable es realizarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la transacción. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.
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A la hora de pensar en vender tu propiedad, son varias las opciones que están a tu disposición. La primera es intentar hacerlo por tu cuenta, que puede no ser la más indicada. Luego, existe la posibilidad de contratar a una agencia inmobiliaria de confianza o a varias de ellas para que compitan. Sin embargo, tampoco son las que implican más ventajas. ¿De qué se trata vender una propiedad en multiexclusiva? ¿Qué beneficios puede brindarte? ¿Cuáles son los mitos que más circulan al respecto y por qué son erróneos? En este artículo respondemos todas estas preguntas y te contamos por qué te conviene vender tu piso con OI REAL ESTATE.
Vender una propiedad en multiexclusiva puede ser la opción ideal para tí. Delegar el trabajo en un agente inmobiliario de confianza para que se encargue de la difusión y la gestión para encontrar al comprador ideal implica una tranquilidad. Esto puede lograrse contratando a cualquier agencia para que realice este trabajo, pero puede significar una mayor espera si dicha entidad no cuenta con la cantidad suficiente de clientes en su cartera. Al elegir la venta en multiexclusiva, no será sólo tu agente quien se ocupará de la gestión. También habrá otras agencias y profesionales con más clientes que colaborarán.
A continuación te mostramos en detalle de qué se trata vender una propiedad en multiexclusiva a través de una MLS (Multiple Listing Service) y qué ventajas tiene con respecto a otro tipo de servicios inmobiliarios. También, qué mitos y creencias erróneas circulan sobre esta modalidad, frente a lo que realmente ocurre al elegirla. Por último, te contamos por qué te conviene vender tu piso con OI REAL ESTATE. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Diferencias entre vender una propiedad por cuenta propia, en exclusiva y en multiexclusiva
Si ya tomaste la decisión y estás pensando en vender tu propiedad, debes saber que cuentas con varias opciones para lograrlo. Veamos cuáles son:
Por cuenta propia: siempre está la posibilidad de encargarse personalmente de difundir y gestionar una propiedad en venta. Sin embargo, esto puede traer varios dolores de cabeza. Por un lado, va a requerir de mayor esfuerzo y tiempo. Por el otro, si tienes poca experiencia o conocimiento en el tema, el proceso puede volverse más engorroso e, incluso, pueden surgir inconvenientes.
En exclusiva con una o más inmobiliarias: dejar todo en manos de un profesional va a implicar mayor comodidad y más probabilidades de que la venta de la propiedad se concrete. En este sentido, está la posibilidad de firmar la exclusiva con una única inmobiliaria. Una contra de esta opción es que seguramente esta entidad no cuente con una gran cartera de clientes y, por eso, el proceso de venta tarde más. También se puede firmar con varias agencias, pero lo más probable es que ninguna desee poner todo su esfuerzo en la venta de tu propiedad por miedo a no ser finalmente aquella que lo logre.
En multiexclusiva: existe una tercera posibilidad, que te permitirá dejar la gestión en manos de profesionales. La diferencia con la anterior opción es que serán varias agencias y varios agentes los que se encargarán de vender tu propiedad, sin necesidad de competir entre ellas y, por lo tanto, sin ese temor a invertir de más y finalmente no ser quien termine concretando la transacción.
A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre esta tercera opción, la de vender tu propiedad en multiexclusiva.
¿Qué implica vender una propiedad en multiexclusiva?
La multiexclusiva o exclusiva compartida es un sistema de colaboración entre diferentes agencias y agentes inmobiliarios pertenecientes a una misma zona o área de trabajo. Por lo general, se ciñen inicialmente a determinada zona o barrio dentro de las grandes ciudades y comparten entre ellos información de inmuebles que fueron captados en exclusiva.
De esta manera, cuando un propietario desea vender su propiedad, tiene a disposición la fuerza comercial de las mejores agencias y agentes inmobiliarios del lugar. Si les otorga esta exclusividad, ellos trabajarán para lograr la comercialización de la vivienda, ofreciéndola a compradores previamente cualificados, como también a otras personas que tengan interés en adquirir una propiedad de esas características en la zona.
Cabe aclarar que, al decidir vender su propiedad en multiexclusiva, el titular trata con una sola agencia, que es la captadora. Esta compartirá toda la información del inmueble con el resto de las agencias colaboradoras de la MLS (Multiple Listing Service o servicio de listado múltiple) para que cuenten con él en su cartera de productos.
¿Qué otras tareas asume la agencia captadora al vender una propiedad en multiexclusiva?
Además de compartir los datos necesarios con el resto de las agencias y agentes, la agencia también se encargará de representar al cliente al negociar con otras entidades, que serán las representantes de los potenciales compradores. Así, el propietario tendrá la seguridad de que su agente se encargará de defender sus intereses. ¿Cuáles específicamente? Principalmente, que la propiedad se venda al mayor precio y en el menor tiempo posible. Esto no ocurre cuando se elige una modalidad de venta en la cual el agente intermedia entre el cliente propietario y un cliente comprador.
¿Que es una MLS (Multiple Listing Service)?
MLS (Multiple Listing Service o servicio de listado múltiple) es, precisamente, como se denomina a estas agrupaciones de agencias y agentes inmobiliarios que cooperan entre sí para poder comercializar inmuebles que captaron en exclusiva.
¿Qué ventajas supone la elección de una MLS para vender una propiedad en multiexclusiva?
Muchos profesionales intentando vender tu vivienda a la vez
Al contratar a un agente que integra una de estas agrupaciones, no estarás eligiendo a una sola agencia para que gestione la promoción y venta de tu inmueble, sino que serán varias a la vez las que se encarguen de ello.
Mayor difusión
Sin duda, lograrás la mayor difusión posible. Mientras más agencias y agentes estén involucrados en intentar vender tu propiedad, más oportunidades habrá de que esto ocurra, ya que todos ellos la ofrecerán a todos sus clientes.
Un solo interlocutor
Aunque haya muchas personas trabajando para vender tu propiedad, sólo deberás comunicarte con un único interlocutor, es decir, aquel agente que captó la exclusiva. Él será quien te brinde las cuentas de la gestión llevada a cabo por todo el grupo. De esta manera, ahorrarás pérdidas de tiempo.
Mayor transparencia en la información
Toda la información sobre tu propiedad, como su precio o sus características, será la misma para todos los agentes y agencias que componen la MLS. Claramente ganarás en transparencia, ya que no habrán publicaciones con precios o dimensiones distintas que hagan desconfiar al comprador. Será siempre tu agente de confianza quien te guíe y oriente en todos los pasos a seguir para concretar la venta.
Mayor compromiso
Conseguirás el compromiso de tu agente, que estará dispuesto a compartir sus honorarios y hará todo lo posible para vender tu propiedad. También, de parte de todas las agencias y profesionales implicados. Se tratará de un servicio de compromiso mutuo.
En esta misma línea, tendrás acceso a un contrato que te asegurará un compromiso de gestión por parte de todas estas agencias y agentes que participan del acuerdo.
Filtro de visitas
Todas las visitas a tu propiedad solicitadas serán previamente filtradas por tu agente. De esta forma, evitarás visitas innecesarias y pérdidas de tiempo.
Mejores publicaciones online
Por último, si vendes tu propiedad en multiexclusiva, la publicación en los diferentes portales inmobiliarios será lo más detallada posible, cosa que no ocurre con las inmobiliarias que trabajan sin esta modalidad. Estas suelen “esconder” la vivienda al mostrar únicamente imágenes interiores de ella con el fin de despistar a otras inmobiliarias y al mismo comprador, sólo para que no vaya directamente sin pasar antes por la agencia. Lo que ocurre es que en muchos portales las propiedades con direcciones exactas se publican en las primeras posiciones dando más visibilidad que al resto.
Mitos vs realidades sobre vender una propiedad en multiexclusiva
Ya te contamos todas las ventajas que elegir vender tu propiedad en multiexclusiva puede brindarte. Sin embargo, se trata de una opción acerca de la cual hay muchos mitos y creencias erróneas circulando. A continuación, te contamos cuáles son y qué es en realidad lo que ocurre cuando te decides por este tipo de servicio:
Mito N° 1
“Prefiero que varias agencias gestionen la venta de mi casa, así tengo más opciones.”
Realidad: Al elegir esta opción, lo más probable es que ninguna de las agencias inmobiliarias contratadas se comprometa ni trabaje lo suficiente en la exclusiva sobre la propiedad. ¿Por qué? Al haber otras entidades implicadas, se desmotivarán, ya que pueden llegar a invertir mucho tiempo, dinero y esfuerzo para finalmente no ser ellos quienes vendan el inmueble.
Mito N° 2
“Prefiero que compitan varias inmobiliarias, así no se dormirán y venderán mi casa más rápido.”
Realidad: No hay dudas de que, en el sector inmobiliario, colaborar es más redituable que competir. Todos ganamos con la colaboración que implica una venta en multiexclusiva. El primer beneficiado serás tú como propietario, ya que, tu agente compartirá el inmueble con sus compañeros, lo cual hará que encontrar al comprador ideal de manera rápida y efectiva sea más fácil.
Mito N° 3
“Si elijo la multiexclusiva no podré vender la casa por mi cuenta si se presenta la oportunidad.”
Realidad: Todas las agencias que trabajan en multiexclusiva ya cuentan con compradores en su cartera. Por lo tanto, es más probable que tu agente logre dar con el comprador ideal o que alguno de sus colaboradores lo encuentre antes que tú. De hecho, muchos compradores particulares no consiguen concretar su hipoteca y por eso varias compras quedan frustradas. Esto también puede implicar que la propiedad termine siendo vendida a un precio mucho menor. Por esta razón, contar con una agencia inmobiliaria de confianza que pueda asesorar al comprador en la concesión de su hipoteca, sin duda aumentará las probabilidades de que la compraventa llegue a buen puerto.
Mito N° 4
“Si firmo una multiexclusiva me caso con una agencia y termino de manos atadas.”
Realidad: En verdad, cuando una agencia inmobiliaria capta la multiexclusiva de una propiedad, debe asumir una gran responsabilidad, ya que su compromiso con ese cliente es más elevado que con otros. De esta manera, es seguro que invertirá todo su esfuerzo, sus recursos económicos y su tiempo en vender ese inmueble, ya que, de no lograrlo, tendrá que afrontar grandes pérdidas.
Conclusiones
Como habrás visto, estos mitos, prejuicios y creencias que suelen circular con respecto a vender una propiedad en multiexclusiva son exagerados o erróneos. Sin duda, elegir este tipo de servicio significará para tí:
Vender tu propiedad en menor tiempo y a mejor precio.
Tratar con un sólo agente mientras hay más personas ocupándose de encontrar al comprador ideal de tu vivienda.
Conseguir un nivel de compromiso mayor por parte de las agencias inmobiliarias que captaron tu exclusiva.
Cabe mencionar aquí que es importante sentirse cómodo con el contrato firmado, por lo tanto, es aconsejable que este sea de plazos cortos, pero nunca menor a seis meses. De esta manera, le darás a tu agente la oportunidad de hacer su trabajo con la tranquilidad necesaria. En caso de que su servicio no te resulte satisfactorio, cumplido este período podrás cambiar de consultora.
En caso de que aún no te hayas decidido, te contamos por qué te conviene vender tu propiedad con Oi Real Estate y qué beneficios podemos ofrecerte:
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La compra y la venta de una vivienda son procesos en los cuales intervienen una serie de pasos, impuestos, gastos y documentos. Y, al mismo tiempo, son gestiones de gran importancia en la vida de cualquier persona. Si decides comprar una casa, por ejemplo, desde el momento de la decisión hasta la mudanza, primero debes pasar por la búsqueda, el tipo de vivienda que mejor se adapte a ti y a tu familia. Además, comienzas a informarte sobre precios y los impuestos que deberás abonar, y la documentación necesaria.
En este post nos centramos en uno de los documentos que implica la compraventa de una vivienda. Te detallamos, en una guía actualizada, qué es una escritura pública y todo lo que debes saber acerca de ella.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la escritura pública?
De manera amplia, una escritura pública es un documento público firmado por un notario, cuya firma le otorga valor de privado ajustándose al Derecho. Por lo tanto, es una documentación que puede ser utilizada en diferentes ámbitos. Sin embargo, las escrituras públicas en España las más utilizadas son las de compraventa de inmuebles y las de constitución de hipotecas.
En este sentido, cuando nos referimos a una escritura pública de un proceso de compraventa de una vivienda nos referimos al documento público en el cual queda reflejado todo lo pactado en la negociación. Además, es un documento que le otorga seguridad jurídica, tanto al comprador como al vendedor, al traspaso de un inmueble.
Si bien la realización de una escritura pública de compraventa no es obligatoria, recomenzamos llevar adelante este proceso, sobre todo, en caso de que quieras inscribirla en el Registro de la Propiedad.
La normativa que se encarga de definir y regular el ejercicio de las escrituras públicas es la Ley de Notario. Precisamente, en su artículo 17 expresa:
“Las escrituras públicas tienen como contenido propio las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, los contratos y los negocios jurídicos de todas clases”.
Cuando se trate de pólizas, “tienen como contenido exclusivo los actos y contratos de carácter mercantil y financiero que sean propios del tráfico habitual y ordinario de al menos uno de sus otorgantes, quedando excluidos de su ámbito los demás actos y negocios jurídicos, especialmente los inmobiliarios”
Operaciones que pueden requerir la firma de una escritura
Compraventa de bienes inmuebles.
Conformación de una empresa o sociedad anónima.
Repartición de una herencia.
Adjudicación de una hipoteca.
Principales características
Documento libre: Se refiere a que no es de carácter obligatorio firmar una escritura pública para comprar una vivienda. Sin embargo, como hemos mencionado, es de suma importancia ya que le otorga seguridad jurídica a todo el proceso. A su vez, es el único documento que permite inscribir el inmueble, con tu titularidad, en el Registro.
Fehaciente: Es el documento que da fe y prueba de que comprador y vendedor están de acuerdo en la compraventa de la vivienda. A su vez, ambas partes expresan su voluntad de cumplir con aquello que acuerdan y que firman.
Son redacción en lengua castellana por ley, sin abreviaturas y sin blancos.
Principales ventajas de firmar una escritura pública
El carácter libre de una escritura pública permite que la decisión de llevar adelante su firma sea una decisión en particular de cada proceso. Si tu deseo es inscribir la vivienda en el Registro el documento pasa a ser de suma importancia y la única manera de llevar adelante el trámite. Sin embargo, la realización de la escritura pública de compraventa es recomendable llevarla adelante siempre ya que conlleva una serie de ventajas:
Determina y garantiza que eres el único titular de la vivienda. En consecuencia, te convierte en la única persona que puede obtener derechos sobre la misma.
Acredita la veracidad e identificación del vendedor, protegiéndote de posibles estafas.
En el caso de que un tercero reclame la vivienda, estarás protegido por este documento legal.
La escritura pública permite acceder a la adquisición de una hipoteca, cosa que sin ella no es posible.
¿Qué información contiene una escritura pública?
La declaración de las voluntades del comprador y vendedor, y cada una de las condiciones de la operación.
Cada una de las cargas que recaen sobre la vivienda, es decir, los impuestos, hipotecas, deudas impagas, y las limitaciones de su uso.
Certificado de pago de Impuesto de Bienes Inmuebles: debe incluir una fotocopia del último pago anexada al documento de escritura pública.
Justificante de pago de todas las cuotas de la comunidad de propietarios. Es decir, el vendedor del inmueble debe incluir el certificado consignado por el secretario de la junta de la comunidad. El justificante tiene que tener la aprobación del presidente de la comunidad de propietarios, acreditando el pago de cada cuota.
Las diferentes sujeciones a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que resultan del proceso de compraventa.
La distribución de los gastos entre las partes.
Pago de los gastos notariales: la base de aplicación de las tarifas, el número de tarifa aplicado y los honorarios que correspondan.
Corroboración de los métodos de pago, es decir, el modo (como) y el momento (cuando) se ha abonado el pago de la vivienda.
Debe especificar si se ha abonado con dinero en efectivo, a través de cheques (normales, bancarios, normativos o al portador), etc.
La información precisa de las cuentas bancarias que intervienen en la operación de compraventa. Es decir, el número, los titulares la entidad bancaria a la que pertenece, etc.
Fechas de pago o si se realiza el mismo día de la firma.
¿Cuándo podrá ser anulada una escritura Publica?
El Articulo 27 de la Ley del Notario expone las condiciones bajo las cuales se consideran nulas las escrituras públicas (y cada instrumento público que deba ser justificado con la firma de un notario).
1. Cuando contengan alguna disposición a favor del Notario que los autorice.
2. En las que sean testigos los parientes de las partes en ellos interesadas en el grado de que queda hecho mérito, o los parientes, escribientes o criados del mismo Notario.
3. Cuando el Notario no de fe del conocimiento de los otorgantes, o no supla esta diligencia en la forma establecida en el artículo 23 de esta Ley, o en que no aparezcan las firmas de las partes y testigos cuando deban hacerlo, y la firma, rúbrica y signo del notario.
Pasos a seguir para firmar una escritura pública
El notario será el encargado de ir guiando todo el proceso. Por lo tanto, solicitará la documentación necesaria y especificará cuales son los impuestos correspondientes a pagar, tanto para la venta como para compra de la casa.
– Solicitará al vendedor del inmueble el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Según el tipo de comunidad en la que se encuentre localizada la vivienda se exigirá o no al vendedor que entregue la cédula de habitabilidad vigente. Está circunstancia será comprobada por el notario, para luego dejarla constatada en la escritura final. circunstancia que comprobará el notario y de la que dejará constancia en la escritura.
El Certificado energético incluye información referida a todas las características energéticas de la vivienda. Es elaborado mediante el cálculo total que necesita un edificio o una vivienda a lo largo de un año en condiciones de funcionamiento y ocupación normales. En relación a ese cálculo se califica a la vivienda de manera energética con una u otra letra.
– Luego, el notario informará al vendedor la obligación de pagar la Plusvalía municipal, el Impuesto de Bienes Inmuebles y que deberá guardar una copia simple de la escritura para poder realizar la declaración de IRPF.
-Además, el notario informará, por su parte, las obligaciones fiscales del comprador, es decir, el impuesto de la compra. Nos referimos al de Transmisión Patrimonial Onerosa, Impuesto de Sociedades o de Actos Jurídicos Documentados e IVA. Dependiendo siempre del tipo de vivienda o propiedad que adjudica.
-En relación a los impuestos, el notario indicará que se deberá presentar una nota simple para llevar adelante la liquidación de la plusvalía en el ayuntamiento correspondiente.
Luego de la explicación respecto a obligaciones y derechos de las partes, se procederá a la firma de la escritura.
Por ley los notarios :
” Darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos”
Ley del Notario. Artículo 23
Una vez firmado el documento, se le hará entrega de las llaves al nuevo propietario junto a los documentos necesarios que acrediten su titularidad y utilidad. Como, por ejemplo, el certificado que acredite la licencia de primera ocupación para contratar el alta de los servicios básicos.
Como paso final, una vez firma la escritura pública se la inscribirá en el Registro a la Propiedad.
¿Cómo se gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Para poder llevar adelante la inscripción del derecho a la propiedad en e Registro, será necesario la presentación de una serie de documentación en la Oficina Registral del la comunidad en la que se encuentre la vivienda.
Se necesitará la siguiente documentación:
La copia autorizada de la escritura pública de la venta.
El justificante de autoliquidación de los Impuestos correspondientes.
La acreditación de la comunicación de la transmisión del ayuntamiento competente.
Ultimo recibo de pago del IBI, con la finalidad de hacer constar en el Registro la referencia catastral del inmueble.
La presentación de dicha documentación puede ser realizada por:
El comprador.
Por una gestoría.
Por una notaria, en el caso de presentar servicio de gestión.
Una vez llevada acabo la presentación de la documentación, la inscripción de la propiedad se realizará dentro de los siguiente 15 días hábiles.
¿Cuánto cuesta la realización de una escritura y su inscripción en el Registro?
La escritura pública de una vivienda implica un gasto importante en el proceso de compraventa. Dentro de la inversión que se realiza al momento de adjudicar una propiedad, el monto a pagar por su escrituración no es menor. Los gastos implicados son los siguientes:
Honorarios del notario para llevar adelante la formalización de la escritura de la compra, calculada según el valor total de la vivienda.
Si la casa es mediante préstamo hipotecario, los gastos del notario para que formalice el mismo. Los honorarios son calculados según el importe total de la hipoteca adquirida y escriturada.
Los gastos correspondientes al impuesto de transmisiones patrimoniales. El tipo general alcanza un 7% del valor de la propiedad y el 1% del valor total de la hipoteca
La inscripción en el registro en la propiedad. Si la vivienda se inscribe por primera vez el gasto será mayor que en aquellos casos en los cuales ya se encuentra inscripta. Por eso, si lo que pretendes cambiar la titularidad, los gastos serán lo mismo descontando el importe correspondiente a la hipoteca.
Considerando los gastos detallados anteriormente, se calcula que un 10% del valor de la vivienda puede rondar en pagos por notario, impuestos y registro. Y de ese 10% de gastos, el 8% corresponde solo a impuestos.
Son mayoría los casos en donde el propietario de una vivienda ostenta el pleno dominio sobre ella. Sin embargo, cada vez son más frecuentes aquellas situaciones en las que para un mismo bien inmueble existe, por un lado, un nudo propietario y, por el otro, un usufructuario. ¿De qué se tratan estas dos figuras? ¿En qué se diferencian? ¿Qué ocurre con ellas cuando se produce una compraventa o una donación? ¿A qué impuestos están sujetas? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el usufructo y la nuda propiedad.
La nuda propiedad y el usufructo son dos figuras contrapuestas en las que se divide el pleno dominio sobre un bien. Ambas están reguladas por el Código Civil español en varios de sus artículos. A pesar de esto, suelen despertar varias dudas al momento de pensar en vender una vivienda de este tipo. También a la hora de tributar en ciertos impuestos.
A continuación te contamos en detalle qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo. También, qué derechos y obligaciones corresponden, tanto al nudo propietario como al usufructuario. Por otro lado, veremos qué ocurre cuando se desea vender un bien inmueble donde están implicadas estas figuras y cómo tributan en el IRPF. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo?
Para entender de qué se tratan la nuda propiedad y el usufructo es necesario aclarar primero en qué consiste el concepto de pleno dominio o plena propiedad. Es, ni más ni menos, que la titularidad completa sobre un bien y se divide en:
Nuda propiedad: se trata del derecho de titularidad que una persona (el nudo propietario) posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute que una persona (el usufructuario) tiene sobre un bien sin ser titular del mismo.
De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo de un bien.
Casos más comunes de nuda propiedad y usufructo
Para ejemplificar estas situaciones en las que, para una misma vivienda, hay un nudo propietario y un usufructuario veamos cuáles son los casos más comunes hoy en día:
Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí, ya sea de manera temporal o vitalicia. En este caso, los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge, en usufructuario.
Una persona, seguramente mayor, vende su propiedad para obtener liquidez. Sin embargo, su deseo es seguir residiendo en ella de manera vitalicia. En este caso, el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en el nudo propietario. La persona mayor, por su parte, se convierte en usufructuaria.
¿Qué derechos y obligaciones corresponden al nudo propietario y al usufructuario?
Como mencionamos, el nudo propietario es el verdadero titular del bien inmueble pero no posee el derecho a utilizarlo y disfrutarlo. Por su parte, el usufructuario sí cuenta con el derecho al uso y el goce del bien inmueble pero no es su propietario.
Esto significa que el nudo propietario sólo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, por la razón que sea. En esta misma línea, el usufructuario podrá hacer uso de la vivienda únicamente mientras dure su derecho. Tampoco existe la posibilidad para el nudo propietario de alquilar el inmueble, pero sí de vender la nuda propiedad a un tercero. Por su parte, el usufructuario sí tiene la posibilidad de alquilar el bien para obtener una renta, como también de vender el usufructo a un tercero.
A continuación veremos qué derechos y obligaciones le corresponden a ambas partes mientras dure la relación.
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al nudo propietario?
Derechos
Derecho de propiedad: el nudo propietario ostenta la propiedad del inmueble aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.
Derecho a vender la nuda propiedad: puede otorgarla a un tercero, siempre y cuando respete los derechos del usufructuario. Si el usufructo continúa vigente, debe poder seguir disponiendo del uso y disfrute de la vivienda, aunque cambie el nudo propietario.
Hipotecar la nuda propiedad: también le es posible solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad, aunque no disponga del usufructo.
Derecho a realizar obras y mejoras: puede realizar obras y mejoras en el inmueble, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.
Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: una vez finalizado el usufructo, debe poder recuperar el uso y disfrute de la vivienda, consolidando así su pleno dominio.
Obligaciones
Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no debe realizar alteraciones en el inmueble que perjudiquen al usufructuario.
Responsabilizarse por el pago de impuestos y tributos: debe abonar todos los impuestos a los que está sujeta la vivienda, con excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que corresponde al usufructuario.
Asumir la responsabilidad por reparaciones extraordinarias: en caso de que sean necesarias, es el nudo propietario quien deberá afrontar los gastos correspondientes.
Responsabilizarse por el pago de los gastos de comunidad: también le corresponde a él abonar las cuotas de la comunidad de vecinos en donde se encuentra la vivienda.
Asumir la responsabilidad por la hipoteca: en caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, también será su obligación abonar las cuotas correspondientes.
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al usufructuario?
Derechos
Posesión, goce y disfrute del bien usufructuado: el usufructuario debe poder percibir los frutos del inmueble, adquirir las facultades de su disposición y realizar en él las mejoras que sean necesarias.
Obligaciones
Conservar diligentemente el bien usufructuado: el usufructuario debe contribuir a un adecuado mantenimiento del inmueble.
Avisar al nudo propietario cuando haya necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias: es el titular de la vivienda quien debe autorizar este tipo de modificaciones.
Responsabilizarse por el pago de impuestos, tributos y otros gastos: como mencionamos, es el usufructuario el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También es posible que deba hacerse cargo del pago de los servicios, como el agua, el gas y la energía eléctrica.
Informar al nudo propietario acerca de cualquier perturbación que pudiera sufrir el derecho de propiedad.
Restituir el uso y disfrute al nudo propietario: cuando se trate de un usufructo temporal, el usufructuario debe devolver la vivienda al nudo propietario en tiempo y forma.
¿Es posible vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo?
Sí, es posible vender un bien inmueble para el cual hay un nudo propietario y un usufructuario. Sin embargo, todo depende de cada situación en particular. Veamos cuáles son las posibilidades que existen ante el deseo de vender este tipo de vivienda:
Vender el pleno dominio sobre la vivienda con un acuerdo entre nudo propietario y usufructuario
Para llevar a cabo este tipo de operación es importante que ambas partes estén de acuerdo. Vender el pleno dominio es, de hecho, la forma más habitual de vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo.
En estos casos, la transacción debe realizarse ante un notario con la presencia de ambas partes. El usufructuario recibirá una compensación económica según el valor de su usufructo y el nudo propietario, por su parte, será compensado con el valor que corresponda a su nuda propiedad.
En pocas palabras, el usufructuario no tiene potestad para vender la vivienda por su cuenta sin autorización del nudo propietario, ya que no posee el pleno dominio sobre ella. De la misma manera, el nudo propietario tampoco puede tomar esta decisión sin el consentimiento del usufructuario, ya que el usufructo es inviolable.
Vender la nuda propiedad de la vivienda y mantener al usufructuario en ella
Que el nudo propietario y el usufructuario se pongan de acuerdo para vender la vivienda no siempre es posible. En estos casos, es importante destacar que la nuda propiedad y el usufructo son dos partes diferenciadas que pueden venderse por separado y, al igual que el caso anterior, es bastante habitual que ocurra.
Un caso muy usual de este tipo se da cuando los hijos que heredaron un inmueble por el fallecimiento de uno de sus padres, optan por vender la nuda propiedad a un tercero. Sin embargo, lo hacen con la condición de que su madre o su padre viudo siga conservando el usufructo.
También se ha vuelto muy común en el último tiempo que las personas de tercera edad que tienen el pleno dominio sobre su vivienda vendan su nuda propiedad, pero manteniendo el usufructo. De esta manera, obtienen liquidez, pero también el beneficio de seguir habitando sus viviendas. Suele ser más frecuente entre aquellas personas mayores que no tienen hijos o familiares que puedan heredar el inmueble.
Las personas más interesadas en adquirir estas nudas propiedades suelen ser inversionistas o extranjeros que buscan propiedades en España a menor valor de lo que cuesta el pleno dominio sobre un bien inmueble. Estos compradores tienen la certeza de que cuando fallezca el usufructuario obtendrán la titularidad completa a través de lo que se conoce como consolidación de dominio.
Vender el usufructo al nudo propietario
Que el usufructuario decida vender su parte de la vivienda al nudo propietario es otra situación muy habitual por estos días. En estos casos, el nudo propietario pasa a ostentar el pleno dominio sobre el inmueble y puede disponer libremente de él. Es decir, puede elegir utilizarlo por su cuenta, venderlo o alquilarlo.
Vender el usufructo a un tercero
De las opciones que mencionamos hasta ahora, esta es la menos habitual. Si bien existe la posibilidad para el usufructuario de vender su derecho sobre la vivienda a un tercero, que no es el nudo propietario, la realidad es que esta persona sólo podrá disfrutar del inmueble dentro del tiempo de duración estipulado para el usufructo.
Es decir que, si se trata de un usufructo vitalicio, cuando el usufructuario original fallezca, también se extinguirá el derecho de usufructo que este tercero compró. Por esta razón, no son muchas las personas que toman la decisión de comprar únicamente el usufructo de una vivienda, ya que está sujeto a estas cuestiones de naturaleza temporal.
¿A qué impuestos están sujetos la nuda propiedad y el usufructo?
¿Cómo tributa el usufructo en el IRPF por alquilar la vivienda?
En caso de que el usufructuario no resida en la vivienda, es decir, que decida alquilarla o, simplemente, esta quede vacía, será su obligación declarar en el IRPF. ¿Por qué la obligación recae sobre él y no sobre el nudo propietario? Porque, a pesar de que este último posee la titularidad sobre el inmueble, no es quien está obteniendo un beneficio económico por ella o dejándola sin habitar.
Por el contrario, si el único objetivo del usufructuario es convertir la vivienda en su lugar de residencia habitual, no tendrá obligación de tributar en el IRPF.
¿Cómo tributan la nuda propiedad y el usufructo en el IRPF por vender la vivienda?
En el caso de que el nudo propietario y el usufructuario decidan, de común acuerdo, vender el pleno dominio de la vivienda, deberán tributar en el IRPF como en cualquier otra operación de compraventa. La diferencia es que no deberán abonarlo por el 100% del precio de venta, sino en la proporción que le corresponde a cada uno por la parte que ostenta, como si se tratara de la venta de una copropiedad.
Por ejemplo, si el nudo propietario y el usufructuario venden el inmueble a un tercero, el nudo propietario pagará IRPF de acuerdo al valor que tiene la nuda propiedad y el usufructuario lo hará de acuerdo al valor del usufructo. Para calcular la ganancia patrimonial que tiene cada uno solo deberán restar el valor del usufructo o de la nuda propiedad al valor de venta de la casa y tributar de acuerdo a este importe.
En caso de que el nudo propietario venda sólo su parte, ocurrirá lo mismo, sólo tributará en el IRPF por su nuda propiedad. Lo mismo aplica para cuando el usufructuario venda sólo su usufructo.
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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tantos que intervienen en el sector inmobiliario. Como grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas es probable que surjan dudas respecto a quién debe afrontarlo en una compraventa. ¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuándo se paga y quién debe hacerlo? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Los impuestos que intervienen en el sector inmobiliario son varios. En el caso de las operaciones de compraventa hay algunos que deben ser afrontados por el vendedor y otros que son obligación del comprador. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? El hecho de que este tributo grave todas aquellas operaciones que implican una transmisión de patrimonio entre personas puede generar dudas respecto a cuál de las dos partes debe abonarlo en estos casos.
A continuación te contamos de qué se trata el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cómo se aplica, cuándo se paga y quién debe hacerlo en una compraventa de un bien inmueble. Por otro lado, hablaremos de qué se trata el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es otro tributo que grava los incrementos de patrimonio e interviene cuando se produce una compraventa inmobiliaria. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo. Desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas, como ocurre con las compraventas de bienes inmuebles.
¿Cómo se aplica?
La gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está transferida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, son ellas quienes fijan las condiciones determinadas para la aplicación del tributo.
Para aplicarlo a los sujetos pasivos, los organismos que se ocupan de su recaudación parten del valor real del bien inmueble transmitido. Incluyen también las reducciones correspondientes por las cargas que disminuyan su valor real. Sin embargo, no tienen en cuenta las deudas que afectan a la propiedad, ni siquiera estando garantizadas con una hipoteca. Sobre esta base imponible es que se aplica el tipo de gravamen. Esto da como resultado la cuota tributaria, es decir, el monto a pagar.
¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una compraventa?
Ahora bien, el hecho de que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grave todas aquellas operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas puede ocasionar ciertas dudas respecto a quién debe tributar por él en una compraventa inmobiliaria. ¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en estos casos? ¿El vendedor o el comprador?
El responsable de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por una compraventa de un bien inmueble será siempre el comprador. Por su parte, el vendedor deberá hacerse cargo de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es decir, que son estos dos los tributos encargados de gravar el incremento patrimonial que implica llevar a cabo una compraventa inmobiliaria.
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar la renta obtenida en el transcurso de un año por todas las personas físicas residentes en España. La normativa que regula este impuesto es la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo.
¿Cómo se aplica?
A diferencia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) no está cedido a las Comunidades Autónomas, sino que es recaudado por Hacienda.
Para realizar el cálculo del monto a pagar por el IRPF luego de concretar una compraventa se tiene en cuenta, principalmente, el precio de venta de la propiedad, pero también otros factores. Se trata de conceptos adicionales como los gastos generados por la misma operación o los costes por reformas o reparaciones.
De manera resumida, podemos decir que el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del IRPF determinados por Hacienda.
¿Cuándo y dónde deben tributar el comprador y el vendedor por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentan varias diferencias a la hora de ponernos a pensar en cuándo y dónde paga cada parte implicada en la compraventa por ellos. A continuación te contamos de qué se tratan.
ITP
Como mencionamos previamente, la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está cedida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, el comprador deberá realizar el pago del tributo en la delegación de Hacienda que corresponda a la autonomía en donde se encuentra el bien inmueble que adquirió. El plazo para realizar este pago es de treinta días a partir del momento en que se concreta la compraventa.
IRPF
Por su parte, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es recaudado a nivel estatal por el Ministerio de Hacienda, posee otras particularidades respecto a cuándo y dónde tributar por él.
El vendedor debe abonar lo que le corresponde por el IRPF en el transcurso del año siguiente a aquel en donde se concretó la compraventa. Más específicamente, debe hacerlo durante el período que Hacienda determina para realizar la llamada declaración de la renta, en donde el contribuyente debe explicitar toda la ganancia patrimonial que generó durante el ejercicio anterior.
Es importante aclarar que el IRPF sólo debe ser abonado por el vendedor en caso de que haya obtenido un beneficio económico por la compraventa. Es decir, si vendió su propiedad a un precio mayor que el que pagó originalmente sí deberá tributar porque ha generado una ganancia patrimonial. Por el contrario, si la operación le ha representado una pérdida económica, será necesario que presente su declaración de la renta. De todas formas, no deberá abonar nada en concepto del gravamen.
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