Buscas los mejores consejos para vender tu piso al instante, has llegado al lugar ideal. En OI REAL ESTATE, te brindaremos las técnicas adecuadas para enseñar tu casa a los posibles compradores y conquistarlos en el acto. Si quieres saber cómo se realiza, quédate leyendo.
En este artículo encontrarás:
La pandemia que desató el coronavirus modificó las formas de vender un piso, prácticamente el 2020 se caracterizó por no moverse del hogar y las compras de las viviendas bajaron drásticamente. Sin embargo, este nuevo inicio propone nuevos desafíos y la vuelta a la venta de propiedades, se encuentra en auge.
Hoy más que nunca: es hora de vender tu piso y para que ello ocurra, los interesados en adquirir la propiedad tienen que visitarla, para comprobar si es el lugar que tanto han deseado. Por lo tanto, requieres del conocimiento necesario para enseñar tu casa a los posibles compradores, quienes abandonarán el piso con una decisión.
Para que la respuesta sea afirmativa tendrás que poner todo de ti, en muchas ocasiones es la palabra la que consigue el convencimiento y tienes en ti, el poder para hacerlo posible. Si no conoces qué es lo que se precisa para enseñar tu casa de la mejor manera, no tienes de qué preocuparte, porque en los siguientes apartados te brindaremos toda la información.
¿Qué necesitas conocer para que tu piso se venda rápidamente?
Una de las ocasiones más importantes para que tu piso se venda es, sin lugar a dudas, la de enseñar tu casa a los posibles compradores. Sin embargo, para que esta acción se concrete es necesario disponer de tiempo y los consejos adecuados, para que tu piso se encuentre listo para recibir visitas y en consecuencia se produzca la deseada venta.
Aunque tu piso no tenga muchos años de uso y se mantenga cuidado, siempre se necesitan hacer modificaciones para llamar la atención de los posibles compradores. Por eso, es importante conocer los gustos de los interesados, tratar de responder a lo que ellos desean encontrarse para adquirir la vivienda de sus sueños y hacerlo posible.
Existe mucha información en internet para conocer los intereses de los posibles compradores, la investigación es el primer punto para que se consiga la venta de un piso y por así decirlo, el más importante de todos. Si quieres vender tu casa y conocer qué es lo que puedes modificar para impactar a tu comprador, deberás recurrir a la información.
¿A qué le debes prestar atención para enseñar tu casa?
En el momento en que hayas realizado las remodelaciones necesarias para que tu casa se encuentre lista para ser vendida, las fotografías ocuparán un lugar muy importante para captar la atención de los posibles compradores. Es habitual que la técnica más adecuada para lograrlo sean los portales inmobiliarios, por lo que la visita se producirá muy pronto.
Lo primero que tienes que saber para enseñar tu casa de la mejor manera, es que las fotos que fueron tomadas para los anuncios de la venta, deberán corresponderse con lo qué ofreces en las visitas. Si mientes en esos detalles no conseguirás que compren tu vivienda y alimentarás las críticas de los visitantes, por eso es importante que muestres la verdad.
Por otra parte, será necesario que ejercites tu técnica para convencer a los compradores de que ésta, es la casa ideal para habitar. Si conoces lo que tienes que decirle a cada interesado que observa la vivienda y le presentas todo lo que puede encontrarse aquí, no habrá dudas de que hiciste un buen trabajo y tu meta se encuentra cada vez más cerca.
Ordena y organiza tu vivienda para recibir a las visitas
Si tu piso está listo para recibir visitas, no olvides de limpiarlo y organizarlo para que invite a los interesados a comprarlo. Suele ocurrir que algunos posibles compradores pisen la vivienda y se espanten con la limpieza de la misma, para que a ti no te ocurra este lamentable episodio procura dejarlo reluciente y en las mejores condiciones posibles.
Una propiedad que se encuentra limpia y que permite vislumbrar cada uno de sus aspectos de la mejor manera, logra que el interesado pueda imaginarse en esa casa y no tenga miedo de seguir descubriendo sus cualidades. Cuando se muestra una vivienda hay que tratar de que el posible comprador se enamore de la misma, en ningún momento alejarlo.
Debes tener en mente estos consejos para enseñar tu casa a los posibles compradores, porque son los que permitirán que te conviertas en ese vendedor que tanto deseas. Recuerda mantener ordenada tu vivienda, colocar perfumes de ambientes y abrir las ventanas para que ingrese la luz del día, eso llama la atención de cualquier persona.
¿Qué necesitas para enseñar tu casa de la mejor manera?
Lo primero que debes tener para enseñar tu casa es predisposición, es importante agradar al interesado en la vivienda. Sería bueno que tu propiedad comience a despersonalizarte, trata de no tener cosas que te representen a ti en la visita, porque lo que tiene que ocurrir es que tu casa sea apropiada por los futuros nuevos dueños y lo más rápido posible.
Deja que los posibles compradores visiten el lugar por su cuenta y si tienen alguna inquietud que te la comuniquen. No debes ser invasivo, ni proponerles el camino a recorrer, ellos decidirán por dónde empezar y será su observación, lo que les despierte el estímulo a continuar con la compra o su negativa a hacerlo.
Si se han dado las condiciones para enseñar tu casa al estilo de visita guiada, intenta generar empatía con los visitantes. La necesidad de establecer una relación amable, puede generar la compra de tu propiedad, coméntales lo que pueden obtener si deciden mudarse aquí y menciónales cómo es el vecindario y las actividades que pueden realizar.
Te invitamos a dejarnos un mensaje, puedes hacerlo a través del espacio de comentarios.
Si quieres continuar aprendiendo de las mejores técnicas, para vender tu piso. Te invitamos a leer la siguiente nota:
Quieres encontrar al mejor comprador de tu vivienda, pero no sabes cómo hacerlo. En OI REAL ESTATE, te enseñamos cómo la tecnología puede ayudar a vender tu casa ¿no lo piensas posible? No tienes de qué preocuparte, en instantes conocerás los mejores secretos para que tu venta sea exitosa.
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A la hora de poner un piso a la venta debes tener un plan, nada ocurre si no realizas una planificación adecuada. Dar ese primer paso puede convertirse en un verdadero desafío, si no se conocen las técnicas que posibilitan que tu piso se venda en tiempo récord, para evitar contratiempos y aumentar las posibilidades de alcanzar el objetivo, te proponemos trucos.
Tal como los magos tienen sus secretos para conseguir la alegría de los niños, tu felicidad puede concretarse con unos simples pasos. Si logras prestar la atención debida a lo que te indicaremos a continuación, no habrá dudas de que tu casa se venderá al instante y de que conseguirás cumplir tu meta.
Si quieres saber qué es lo que se necesita para hacerlo posible, solo sigue leyendo. La tecnología puede ayudar a vender tu casa, sí aunque no lo creas posible la digitalización sirve de herramienta para conseguir interesados en adquirir la propiedad. Aquí te presentamos las más importantes, las que sabemos que pueden ser útiles a tus propósitos.
Firmas electrónicas: Ideal para acelerar los trámites
En toda venta de una casa se requieren trámites, documentos y tiempo invertido, nadie se salva de hacer todos los papeles que se necesitan. Pero la cuarentena y la imposibilidad de contactos directos con el otro, hicieron que se tomaran en cuenta ciertas técnicas y la digitalización, es una de ellas.
Por empezar, la oportunidad que brindan las firmas electrónicas es ideal para realizar trámites no solo en el país, sino también en el exterior. Esto posibilita que aquellos extranjeros que tienen deseos de comprar una casa en España, puedan hacerlo a través de la firma electrónica que se implementa para tal fin.
Aquí se observa cómo la tecnología puede ayudar a vender tu casa, seguramente los tiempos invertidos en la documentación necesaria y en los trámites sean extensos, pero esta posibilidad que trae la firma digital permite acelerar el proceso. Si piensas que necesitas de esta herramienta, utilízala porque te ayudará a vender tu casa rápidamente.
Los portales inmobiliarios: Efectividad de cómo la tecnología puede ayudar a vender tu casa
Si lo que quieres es vender tu casa, no hay mejor elemento en materia de visualización y publicidad que los portales inmobiliarios. Estos se caracterizan por lograr un contacto particular, asociar a compradores con vendedores, es muy posible que los interesados en adquirir viviendas miren todos los anuncios que se mencionan y tomen una decisión.
Los portales inmobiliarios son un claro testimonio de cómo la tecnología puede ayudar a vender tu casa, se han reportado millones de casos de efectividad. Por lo tanto, son una herramienta imprescindible a la hora de pensar en tu posible comprador y de lo que tienes que hacer, para convencerlo a que se mude a tu vivienda.
Tienes que poner mucho de tu parte para conseguir la venta, si no realizas el anuncio más detallado, en el que no haya dudas y donde las fotografías muestren calidad, difícilmente lograrás llegar al comprador indicado. Los interesados observarán muchos anuncios y no se detendrán a mirar, sino encuentran todo lo que quieren en su interior.
La importancia de los datos
Internet ha modificado los comportamientos de las personas y los intereses o gustos, pueden conseguirse buscando en la web. Si quieres conocer cuáles son las preferencias de tus posibles compradores, solo tienes que escribir ciertas frases claves y te guiarán hacia lo que es vendible en el mercado.
Al conocer lo que se quiere, puedes modificar alguna parte de tu casa para que se adapte a las exigencias de los compradores, así como también, conocer cuántas personas vendieron en la zona y qué fue lo que privilegiaron. En otros tiempos, esta alternativa era impensada pero aquí se observa, cómo la tecnología puede ayudar a vender tu casa.
Hay información de sobra y en muchos casos puede hacerse por cuenta propia, sin necesidad de recurrir a agencias inmobiliarias. La tecnología llegó con el motivo de modificarlo todo y a la vez lo facilitó, cuando cuentas con los datos precisos, no hay ninguna duda de que conseguirás a tu comprador ideal.
¿Por qué la tecnología puede ayudar a vender tu casa?
Las tres propuestas que trae la tecnología en el mercado inmobiliario, tienen un gran potencial para que consigas la venta de tu propiedad. Si no habías evaluado alguna de estas opciones, es hora de que las pongas en marcha, porque son las que permitirán que la venta pueda concretarse lo más pronto posible.
Por otro lado, no sería nada raro que la tecnología sirviera para la venta de tu casa, prácticamente es útil para todo y si puedes obtener la ayuda necesaria para lograr la venta deseada con estas técnicas, habrás utilizado a la tecnología como se merece. En algunas ocasiones sirve para el entretenimiento, en otras, para conseguir las metas propuestas.
Muchas veces no se usa a la tecnología como se debe, no se le saca el provecho que se debería. Por eso, es importante que investigues el mercado en el que quieres incursionar y observes cuáles son las alternativas que existen para que esto se concrete y la tecnología forma parte crucial para ello, nunca dejes de consultarla.
Si quieres conseguir a tu comprador ideal y obtener las mejores técnicas para vender tu casa, te invitamos a ingresar a nuestra página web. Allí te contaremos todo lo que tenemos para ofrecerte y descubrirás que vender tu casa puede convertirse en algo completamente posible de lograr y en poco tiempo. No esperes más y cumple tu sueño de ser vendedor.
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El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los gravámenes más importantes entre los que conforman el sistema tributario español. También es uno dentro de los cuales es necesario declarar luego de vender un bien inmueble. Sin embargo, es frecuente que surjan muchas dudas entre los contribuyentes respecto a cómo tributar por este tipo de operaciones. ¿De qué se trata el IRPF y cómo grava al acto de vender un piso? ¿Cómo se calcula el monto a pagar por él? ¿Existen exenciones? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Todos los años Hacienda fija un período dentro del cual los españoles deben completar y presentar su declaración de la renta. Si bien no todos lo hacen, aquellos que justo han vendido un bien inmueble en el último año no deberían dejar de realizar dicho trámite. No obstante, las dudas son muchas, tanto en el proceso de venta de la vivienda como cuando se está frente al formulario. ¿Cuánto habrá que pagar por el IRPF luego de vender un piso?
A continuación te contamos en qué consiste el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y cómo está regulado por la ley. Luego te mostramos cómo se calcula el valor a pagar por vender una vivienda y dónde, cuándo y cómo realizar la declaración. Por último, te contamos qué exenciones y beneficios fiscales se contemplan al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo que grava el incremento que el patrimonio de una persona física sufrió durante el transcurso de un año. La venta de un bien inmueble, por ejemplo, es un tipo de operación que puede significar un incremento patrimonial.
Es recaudado directamente por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español. Cada año, en el período que dicho organismo determina, los contribuyentes realizan su denominada declaración de la renta. Hacienda revisa cada uno de los formularios presentados y evalúa quiénes deben tributar en este impuesto y quiénes no.
En primer lugar, es importante aclarar que, en principio, todos los contribuyentes españoles tienen la obligación de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cada año. Sin embargo, en la práctica, no todos terminan haciéndolo. Aquellas personas que hayan percibido una renta inferior a los 22.000 euros brutos anuales no suelen presentar su correspondiente declaración, ya que lo más probable es que obtengan un resultado “a devolver”. ¿De qué se trata esto?
Una vez que Hacienda revisa todos los formularios completados y entregados por los contribuyentes, determina, para cada uno de ellos, si deben abonar algún monto en concepto del IRPF o si serán beneficiados con una devolución de dinero. Por eso, suele hablarse de obtener un resultado “a pagar” o “a devolver” por parte de Hacienda.
En cuanto a la venta de bienes inmuebles, este tipo de transacción suele implicar, de por sí, un incremento en el patrimonio de la persona que recibió una suma de dinero a cambio de su piso. ¿Por qué? Los valores en el mercado inmobiliario suelen fluctuar con el correr de los años y es probable que, una vivienda se venda a un precio mayor que el de su adquisición. Por lo tanto, siempre que una persona venda un inmueble debe hacerse la idea de que al año siguiente deberá presentar, sin falta, su correspondiente declaración de la renta.
Cómo realizar el cálculo del IRPF por vender un piso
Ahora bien, ¿es posible anticiparse y saber si se obtendrá un resultado “a pagar” o “a devolver” tras presentar la declaración de la renta? Sí, existe la posibilidad de calcular de antemano cuál será el monto a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) tras una venta.
Para realizar dicho cálculo sólo hay que restar el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del impuesto. A su vez, para calcular estos dos primeros valores, se deben tener en cuenta los siguientes factores, sumando o restando:
Valor de transmisión
(+) Importe real de la venta
(-) Gastos y tributos
Valor de adquisición
(+) Importe real de la compra
(+) Inversiones y mejoras
(+) Gastos y tributos
(-) Amortizaciones
La suma de estos dos valores es la que dará como resultado la ganancia patrimonial obtenida por la venta del piso. A ella será necesario, como mencionamos, aplicarle el tramo del IRPF que corresponda según el monto de la ganancia obtenida. Los porcentajes se ordenan de la siguiente manera:
Tramos del IRPF
Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
Más de 200.000 euros: 26%
Una vez aplicado el porcentaje correspondiente, el resultado obtenido indicará qué monto deberá abonarse a Hacienda en concepto del IRPF. Veamos un ejemplo:
Ejemplo de cálculo del IRPF al vender un piso
Valor de transmisión
Precio de venta de la vivienda: 150.000 euros.
Otros gastos de la venta: 9.000 euros (honorarios de la inmobiliaria), 1.700 euros (plusvalía municipal), 750 euros (gastos por la cancelación registral de la hipoteca).
Valor de transmisión: 150.000 euros – 9.000 euros – 1.700 euros – 750 euros = 138.550 euros.
Valor de adquisición
Precio de compra de la vivienda: 100.000 euros.
Otros gastos de compra: 450 euros (notaría), 250 euros (Registro de la Propiedad), 4.300 euros (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)).
Costos de reformas: 9.000 euros.
Valor de adquisición: 100.000 euros + 450 euros + 250 euros + 4.300 euros + 9.000 euros = 114.000 euros.
Ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial: 138.550 (valor de transmisión) – 114.000 euros (valor de adquisición) = 24.550 euros.
En este caso, a los primeros 6.000 euros de la ganancia obtenida por la venta se le debe aplicar el tipo impositivo de 19%. A los 18.550 euros que restan, por su parte, el 23%. Esto da como resultado un total de 5.406,50 euros a pagar por el IRPF luego de la venta de una vivienda.
¿Cuándo, dónde y cómo debe abonarse el IRPF por vender un piso?
Ahora que ya sabes cómo calcular el monto a abonar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es probable que te preguntes, ¿cuándo, dónde y cómo hacerlo?
El Ministerio de Hacienda determina todos los años un período de, aproximadamente, tres meses dentro del cual los contribuyentes deben elaborar y presentar su declaración de la renta. Por ejemplo, este año el plazo se extendió entre el 7 de abril y el 30 de junio. Es importante ocuparse del trámite con anticipación. De lo contrario, si no se llega a declarar dentro del tiempo estipulado, es muy probable que haya que afrontar sanciones económicas.
El formulario de declaración de la renta puede llenarse y entregarse de manera presencial en cualquiera de las delegaciones que Hacienda posee en toda España. No obstante, también existe la posibilidad de declarar a distancia. Existen dos opciones: una es llenar el formulario en el sitio web de Hacienda y la otra es declarar por vía telefónica.
¿Existen exenciones?
Como hemos visto, vender un bien inmueble y obtener una ganancia patrimonial por esta transacción implica una obligación de declarar y tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Sin embargo, ¿es así en todos los casos?
No, existen tres excepciones a la tributación que describiremos a continuación:
Exención por reinversión en vivienda habitual
Excepción para mayores de 65 años
Exención por entrega en dación de pago
Veamos de qué se trata cada una de ellas.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si el dinero obtenido por la venta del piso se ha utilizado para adquirir uno nuevo es posible acceder a una exención en el pago del IRPF, aún cuando se haya obtenido una ganancia. Sin embargo, hay varias condiciones con las cuales es necesario cumplir:
La vivienda vendida tiene que haber sido residencia habitual: el propietario debe haber residido en ella durante, al menos, tres años. De no cumplir con este requisito, pero si el cambio de residencia se dio por causas justificadas, como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente es posible acogerse al beneficio fiscal.
El piso comprado también debe convertirse en residencia habitual: para que así sea considerada será necesario que el propietario comience a habitarla de forma efectiva dentro de los primeros doce meses desde la compra o la finalización de obras.
La reinversión debe ser hecha en un plazo de dos años: dicho período de tiempo puede comenzar a contarse desde el momento de la venta o incluso antes.
Debe destinarse la totalidad del dinero de la venta a la reinversión: si al adquirir la nueva vivienda resta un monto sobrante, será posible acogerse a la exención, pero solo de manera parcial. Esto significa que habrá obligación de tributar en el IRPF por aquella cantidad de dinero no reinvertida.
Verificar si es posible realizar la reinversión fuera de España: sí, existe la posibilidad de vender una vivienda de residencia habitual y reinvertir el dinero en la compra de un nuevo piso que se encuentre en el extranjero. También es posible acceder a la exención en estos casos, ya que la normativa vigente no lo impide de manera explícita. No obstante, será necesario corroborarlo de acuerdo a los convenios suscritos entre ambos países.
Exención para mayores de 65 años
Así como aquellas personas que venden su vivienda de residencia habitual para reinvertir el dinero en una nueva, los mayores de 65 años tampoco deben tributar en IRPF al vender un piso. Sin embargo, a diferencia de los anteriores, no necesitan reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para acceder al beneficio fiscal.
De todas manera, si la vivienda vendida es una segunda residencia, estos contribuyentes sí deberán tributar por ella, a menos que destinen el dinero de la venta a la constitución de una renta vitalicia. También existen algunas condiciones:
La renta vitalicia debe contratarse dentro de un plazo de seis meses desde la fecha de la venta de la vivienda.
El monto máximo cuya reinversión en una renta vitalicia permite acceder al beneficio fiscal es de 240.000 euros.
La renta contratada deberá poseer una frecuencia inferior o igual a un año. Además, deberá comenzar a percibirse en un plazo de un año desde el momento de su constitución.
Será necesario avisar a la empresa aseguradora o al banco donde se quiere contratar la renta que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que hay intención de acogerse a la exención.
Exención por entrega en dación de pago
Si la vivienda en cuestión tuvo que ser entregada en una dación de pago por no poder cumplir con el pago de una hipoteca, también es posible acceder a la exención y no tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Sin embargo, la condición es no poseer ningún otro bien cuyo valor pueda satisfacer la totalidad de la deuda.
En este caso, para saber si hubo una ganancia o una pérdida patrimonial, se calculará también la diferencia entre el valor de adquisición del piso y su valor de transmisión. Este último es, precisamente, el valor de la deuda que se cancela a través de la dación.
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Uno de los pasos más importantes antes de lanzar un bien inmueble a la venta y promocionarlo de diversas maneras es el de fijar el precio indicado. Para ello existen varias opciones a las que los propietarios pueden acceder, pero que pueden dividirse en dos procedimientos diferentes: tasación y valoración. ¿De qué se trata cada una de ellas? ¿En qué se diferencian? ¿Es más conveniente una tasación o una valoración a la hora de vender una vivienda? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto para que puedas vender tu piso al mejor precio.
Tanto la tasación como la valoración tienen como fin determinar el valor de mercado de un bien inmueble. A la hora de vender, recurrir a alguna de ellas, o a ambas, puede ser de mucha utilidad para fijar el precio de venta ideal. No obstante, primero es importante conocer en qué consiste cada una de ellas y en qué se diferencian para luego decidir cuál es más conveniente en cada caso.
A continuación te contamos de qué se tratan la tasación y la valoración y cuál conviene más a la hora de vender una vivienda. También qué factores y características determinan el valor de un inmueble y qué pasos se sugieren antes de fijar un precio definitivo de venta. ¡Sigue leyendo!
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¿Qué factores determinan el valor de una vivienda en una tasación y una valoración?
En primer lugar, antes de hablar de valoración y tasación para vender una vivienda, es importante tener en cuenta qué factores y qué características de un bien inmueble se toman como referencia a la hora de fijar su precio. A rasgos generales, son los siguientes:
Ubicación.
Características y estado de conservación.
Extras.
Cabe aclarar que siempre el propio mercado y la dinámica de la oferta y la demanda, según la zona, son determinantes para la valoración de una vivienda. Sin embargo, los factores mencionados son los que harán la diferencia en cada caso en particular. Veamos en qué consiste cada uno.
Ubicación
Barrio y calle en donde se encuentra la vivienda: aquellas que se ubican en los centros de las ciudades suelen ser mejor valoradas. A su vez, a las que se hallan en calles principales también se les fijan precios más elevados que las que están en calles secundarias.
Servicios y comodidades de la zona: las posibilidades de movilidad y la cercanía con el transporte público son aspectos muy importantes para los compradores. Por lo tanto, aquellas viviendas que cumplan con esos requisitos serán más costosas. El acceso a comercios de primera necesidad, como supermercados y farmacias, y la cercanía con espacios verdes también implican una mejor valoración.
Características y estado de conservación
Superficie habitable de la vivienda: un piso que cuenta con una gran superficie en donde hay zonas de paso o buhardillas que no pueden aprovecharse, tendrá menor valor que uno con la misma cantidad de metros cuadrados, pero mejor aprovechados.
Materiales utilizados: la calidad de los materiales que conforman la vivienda y sus acabados puede influir entre un 5% y un 10% sobre el valor fijado. Lo mismo ocurre cuando el piso es reformado con buenos materiales: se revaloriza.
Planta y orientación: mientras más alta sea la planta, mayor será el precio del piso. A su vez, los pisos exteriores suelen ser más caros que los interiores.
Número de habitaciones: mientras más habitaciones tenga el piso, mayor será su valor.
Espacios exteriores: todos los espacios como terrazas, balcones y jardines aumentan el precio de una vivienda.
Antigüedad y estado: en general, mientras más antigua sea una vivienda, menor será su valor. Sin embargo, esto puede evitarse si se realizan reformas considerables.
Ascensor: la existencia de un ascensor es un factor que aumenta el valor de una vivienda, sobre todo si la misma está ubicada en una planta alta.
Zonas comunes: espacios en común con otros vecinos, como una piscina, pueden incrementar el precio de un inmueble entre un 5% y un 15%.
Extras
Garaje: en muchas ciudades y, específicamente en algunas zonas de ellas, aparcar es una tarea difícil. Por lo tanto, la existencia de un garaje en una vivienda implica un mayor valor para ella.
Trastero: cuando se trata de un piso pequeño, que posee poco espacio de almacenamiento, la existencia de un trastero también aumentará su precio.
¿En qué consisten y en qué se diferencian la tasación y la valoración de una vivienda?
Ahora que ya conocemos qué factores y qué características se tienen en cuenta a la hora de fijar el precio indicado para un bien inmueble, veamos de qué se tratan los dos métodos posibles para hacerlo: la tasación y la valoración antes de vender una vivienda.
¿En qué consiste la tasación de una vivienda?
La tasación es un procedimiento mediante el cual un profesional homologado, perteneciente a una empresa que se dedica específicamente a esto, realiza un informe completo y exhaustivo sobre una vivienda para determinar cuál es el valor qué tiene.
El documento que se le entrega al propietario una vez hecha la tasación tiene validez legal, por lo tanto, se trata de un proceso con un alto grado de formalidad. Su coste suele ser de entre 100 y 350 euros.
Si bien no es indispensable acudir a un informe de este tipo para vender un bien inmueble, sí lo es a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Por lo tanto, si existe una persona interesada en adquirir la vivienda antes de siquiera haber fijado su precio y ya se sabe que este potencial comprador necesitará una hipoteca, pueden ahorrarse algunos procesos recurriendo a una tasación desde el principio.
¿Cuáles son sus requisitos?
Para realizar una tasación es necesario presentar los siguientes documentos al momento de acudir a la tasadora:
Copia de la escritura de propiedad del bien inmueble.
Nota simple actualizada: si bien no es de carácter obligatorio, puede llegar a solicitarse en algunos casos con el objetivo de comprobar algunos datos.
A través de esta documentación el profesional que realizará la tasación podrá comprobar la titularidad del inmueble y si existen cargas o hipotecas que pesan sobre él. También tendrá la posibilidad de verificar si los datos de ubicación de la vivienda se corresponden con los que figuran en el Catastro.
¿Cómo acceder a ella?
Como mencionamos, para solicitar la tasación de un bien inmueble es necesario acceder a una empresa especializada en la materia. Estas tasadoras deben estar avaladas por el Banco de España para llevar a cabo su actividad.
Muchas de ellas ofrecen tanto la posibilidad de tasar una vivienda de manera presencial como de manera online. Las más reconocidas son:
Tinsa: el servicio que ofrece a través de su web ronda los 170 euros de precio, aunque este puede variar dependiendo de la ubicación y la superficie de cada inmueble.
Sociedad de Tasación: además de un servicio de tasación oficial, también ofrece uno de tasación online por alrededor de 9,90 euros y un servicio de tasación presencial cuyos precios oscilan entre los 200 y los 500 euros.
Gesvalt: brinda la posibilidad de solicitar un presupuesto a través de su web para realizar una tasación oficial. El precio medio de este servicio es de unos 300 euros.
¿En qué consiste la valoración de una vivienda?
La valoración es el otro método al que puede recurrirse para fijar el mejor precio para una vivienda. La diferencia que guarda con la tasación es que no es realizada por un profesional, sino que puede accederse a ella mediante algún sitio web que ofrezca este servicio o solicitándola a una inmobiliaria. La valoración carece, por esta razón, de validez legal. Se trata, principalmente, de una herramienta con fines orientativos que suele ser de carácter gratuito.
¿Cuáles son sus requisitos?
Para realizar una valoración online de una vivienda no se requiere contar con ningún documento. Solo basta con introducir la dirección, las principales características y otros datos sobre el inmueble que pueda llegar a solicitar la plataforma elegida.
¿Cómo acceder a ella?
En OI REAL ESTATE contamos con un servicio de valoración online de viviendas que te permitirá conocer el valor de mercado de tu inmueble de manera gratuita y en menos de dos horas. Sólo debes seguir el siguiente enlace:
Una estimación de los precios máximo, mínimo y de cierre de la venta de un inmueble.
Un informe con los factores que influyeron en la determinación de ese precio, como pueden ser los puntos de interés en la zona o los datos demográficos de la vivienda.
Comparación con operaciones de compraventa reales que se han realizado en la zona.
Para acceder a nuestra valoración sólo será necesario que nos facilites algunos datos sobre el inmueble y tu información de contacto. Luego recibirás tu informe de manera completamente gratuita y en menos de dos horas. Una vez que lo hayas revisado te ofrecemos la posibilidad de asesorarte sin ningún tipo de compromiso para que puedas vender tu vivienda a su precio máximo.
A la hora de vender una vivienda, ¿es más conveniente una tasación o una valoración?
Ahora que ya hemos visto en qué consisten la tasación y la valoración, sólo nos queda averiguar cuál es más conveniente antes de vender una vivienda. La realidad es que todo depende de cada caso en particular y de lo que más se ajuste a las necesidades de cada propietario. También es un factor importante, como ya habíamos adelantado, el hecho de que luego el comprador vaya a necesitar o no solicitar un crédito hipotecario.
Sin embargo, existen una serie de pasos sugeridos a la hora de fijar el precio de venta de un bien inmueble que permitirán una gran seguridad. Veamos cuáles son.
Pasos sugeridos a la hora de fijar el precio de una vivienda
Antes de fijar de manera definitiva el precio de venta de un inmueble puede ser muy útil:
Solicitar una valoración a tres inmobiliarias diferentes.
Realizar más de una valoración online gratuita.
Solicitar una oferta de compra a un iBuyer.
Analizar los precios de otras viviendas en los portales inmobiliarios.
Solicitar una tasación, en caso de que aún queden dudas.
Solicitar una valoración a tres inmobiliarias diferentes
Pedir a tres agencias inmobiliarias la valoración de una vivienda puede ser de mucha ayuda para fijar un precio de venta acorde a los valores del mercado. Si bien esto no debería implicar ningún coste o compromiso, es importante tener en cuenta que las agencias realizarán este informe con la expectativa de captar al propietario como cliente. Por eso también es importante pedir, una vez obtenida la valoración, que cada inmobiliaria justifique los factores que tuvo en cuenta para realizarla.
Realizar más de una valoración online gratuita
Las herramientas de valoración online utilizan otras fuentes de datos diferentes a las que las inmobiliarias tradicionales recurren. Por lo general, se sirven del big data y cuentan con información específica respecto a viviendas de características similares que se encuentran en venta en ese momento y de las que fueron vendidas en los últimos meses. Por eso también puede ser útil recurrir a este tipo de servicio.
Solicitar una oferta de compra a un iBuyer
Los iBuyers son empresas que se dedican a comprar inmuebles cuyos propietarios tienen urgencia en vender. Por eso, ofrecen la posibilidad de adquirirlos en menos de una semana, pero con la desventaja de que ofrecen por ellos precios más bajos que el de mercado. De esta manera, consultar con algunas de estas empresas puede ser de ayuda para conocer cuál es el precio mínimo de una vivienda, en caso de que surja la necesidad de venderla rápido.
Analizar los precios de otras viviendas en los portales inmobiliarios
Consultar los precios de otras viviendas parecidas que se encuentren a la venta en diferentes portales inmobiliarios y compararlos entre sí también puede ser de utilidad para establecer una referencia. No obstante, es importante tener en cuenta que todos estos valores reflejan la oferta, pero no los precios finales de compraventa, que suelen terminar siendo menores.
Solicitar una tasación, en caso de que aún queden dudas
Luego de haber recurrido a todos los pasos anteriores es probable haber accedido a referencias fiables que ya permitan fijar el precio de venta ideal. Sin embargo, si aún quedan dudas y se quiere recurrir a una opción aún más confiable y con validez legal, puede acudirse a una tasadora para que un profesional homologado realice el informe correspondiente.
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Cuando un propietario anuncia la venta su vivienda y aparece un interesado en comprarla, es probable que ambos deseen formalizar su compromiso de concretar la compraventa. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes de poner la firma final en una escritura pública. El contrato de arras es uno de ellos y, aunque es elegido por muchos, varios vendedores y compradores presentan dudas con respecto a él y a otros acuerdos que se le asemejan. ¿De qué se trata el contrato de arras? ¿Cuándo conviene firmar uno? En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre este documento.
El contrato de arras puede ser la mejor opción cuando el vendedor y el potencial comprador de una vivienda quieren asegurarse de que la compraventa se hará efectiva. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer qué posibilidades hay y cuáles son sus condiciones.
A continuación te contamos de qué se trata el contrato de arras, cómo está regulado por la ley, qué tipos existen y en qué se diferencia con otros acuerdos. También, qué ocurre cuando se produce un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento y cuándo es más beneficioso firmar uno. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un documento a través del cual un vendedor y un potencial comprador de un bien inmueble se comprometen a concretar la compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble dentro de las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador afirma su intención de adquirir la vivienda según los términos acordados, reservando la vivienda mediante el pago de una señal.
En cuanto a su contenido, el contrato de arras incluye todas las condiciones que ambas partes pactan en el momento de la negociación, también las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también se especifica el monto de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de señal. Más adelante veremos en detalle qué cláusulas se deben incluir según cada tipo de contrato de arras.
Cabe aclarar que no es obligatorio celebrar este tipo de acuerdo antes de concretar una compraventa. Sin embargo, puede resultar útil ya que, al incluir todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para llevar a cabo la transacción, es posible que luego sea utilizado por el notario para elaborar la escritura pública de compraventa. En pocas palabras, si se firma un contrato de arras, la escritura será una transcripción fiel de él.
También es importante mencionar que, si bien se trata de un acuerdo de libre pacto y de libre redacción, es decir, que no requiere de la presencia de un profesional para ser redactado, es recomendable contar con la ayuda de uno. De lo contrario, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo, ya que un error u omisión puede ocasionar futuros inconvenientes.
¿Cómo está regulado por la ley?
El contrato de arras está regulado por el Código Civil español. En él cada tipo de arras está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplir con el pacto:
El hecho de que la ley contemple la celebración de contratos de arras implica, en primer lugar, seguridad jurídica para los vendedores y compradores de bienes inmuebles que decidan firmar uno. Por otro lado, supone una facilidad para rescindir este tipo de acuerdos, siempre y cuando se afronte la penalización correspondiente.
Diferencias entre el contrato de arras y otros contratos
Muchas de las dudas que surgen sobre el contrato de arras tienen que ver con confusiones que surgen respecto a otros tipos de acuerdos. Por un lado, está el contrato de reserva, que también es un acuerdo previo a la concreción de la compraventa. Por el otro, está el contrato de compraventa, que puede significar el cierre de la transacción pero también es un contrato de tipo privado. Veamos qué diferencias guardan entre sí:
Contrato de reserva
Este tipo de acuerdo previo cumple exactamente la misma función que el contrato de arras, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal. Sin embargo, la diferencia es que:
No está regulado por el Código Civil. Por lo tanto, ofrece menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
No puede rescindirse con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, deberá intervenir un juez.
Contrato de compraventa
Esta clase de pacto tiene una función diferente a la del contrato de arras, ya que se firma en una instancia más avanzada del proceso de compraventa. Sin embargo, también está regulado por el Código Civil, específicamente en su artículo 1445. Su diferencia con el de arras es que:
Sirve para cerrar la transacción, aunque siempre es recomendable firmar también una escritura pública de compraventa ante un notario.
Veamos qué tipos de contratos de arras existen, en qué se diferencian, qué cláusulas deben incluir y cuándo es recomendable celebrar cada uno de ellos.
Arras penitenciales
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras admite la posibilidad de desistir de él, ya que establece penalizaciones en caso de que se produzca el arrepentimiento de alguna de las partes. Será la señal de reserva entregada por parte del comprador la que funcionará como indemnización, de manera que, no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolvérsela por duplicado, dependiendo de quién incumpla el trato.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
¿De qué se trata?
Este tipo de contrato de arras, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica, ya que no establece de forma clara las penalizaciones. De esta manera, la señal entregada por el comprador no funcionará como indemnización si alguna de las partes incumple el pacto.
En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Es decir que siempre será necesario acudir a la presentación de una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
¿Qué implica?
Las condiciones de este tipo de contrato de arras se encuentran a medio camino entre las del arras confirmatorias y las del arras penitenciales. Si bien no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento.
Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado y la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué monto de dinero se entrega como señal al firmar un contrato de arras?
Debido a que el contrato de arras es un documento de tipo privado, no existe una cantidad fijada por ley que un comprador deba entregar a un vendedor para reservar una vivienda. No obstante, la realidad es que este monto suele ser de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero siempre puede variar según lo que se acuerde en cada caso.
Como mencionamos previamente, la cantidad abonada debe quedar reflejada en una de las cláusulas del contrato. Por lo general, una vez cerrada la transacción, se descuenta del precio total de la propiedad.
¿Qué costo tiene firmar un contrato de arras?
El contrato de arras puede tener un coste como también puede llegar a ser gratuito, dependiendo de cómo el propietario esté llevando adelante la venta del inmueble:
Al vender a través de una inmobiliaria
Cuando la venta es gestionada por una inmobiliaria, será esta la encargada de redactar el contrato de arras. Por lo tanto, el coste del mismo quedará incluido en la comisión que la agencia cobre al vendedor.
Al vender por cuenta propia
Cuando la venta es llevada adelante por el mismo propietario, puede encargarse de redactar el contrato de arras por su cuenta. Existen muchos modelos gratuitos en internet que pueden ser tomados como base y también algunas plantillas que pueden descargarse por alrededor de veinticinco euros.
Como señalamos anteriormente, en estos casos lo mejor es acudir a un abogado o a otro profesional con conocimientos para que redacte el contrato de arras.
¿Qué hacer cuando se produce un incumplimiento o arrepentimiento del contrato de arras?
En caso de producirse un incumplimiento o arrepentimiento por cualquiera de las dos partes, existen dos maneras de reclamar: por vía extrajudicial y por vía judicial. Para saber a cuál acudir se deben tener en cuenta las características de cada tipo de contrato de arras que describimos previamente. El procedimiento cambiará dependiendo de si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias.
Es posible reclamar por vía extrajudicial:
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de que se haya contratado una, para exigir la concreción de la compraventa.
Enviando un burofax a la otra parte para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este escrito servirá como prueba en caso de que se llegue a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en la justicia. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato y también puede servir como prueba en un juicio.
Se puede reclamar por vía judicial:
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente a la ubicación del inmueble y esperando la resolución del juez.
Cómo demostrar que la otra parte no cumplió con el acuerdo
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento del contrato de arras, existen varias maneras de demostrar la falta de la otra parte. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Sin embargo, los pasos a seguir variarán según el tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: como este documento estipula de forma clara cuáles son las penalizaciones a asumir, no es necesario demostrar nada.
Confirmatorias y penales: como estos dos tipos de arras no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, la otra parte tiene la posibilidad de acudir a la vía judicial. Si esto sucede, sí será necesario demostrar que el vendedor o el comprador ha incumplido el trato.
¿De qué manera puede probarse? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Cabe aclarar, igualmente, que será el juez quien tenga la última palabra al respecto. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado está obligado a cumplirla o no.
¿Qué ocurre cuando el contrato de arras vence?
Además de un arrepentimiento o un incumplimiento, puede ocurrir que la fecha estipulada en el contrato de arras pase sin que se haya firmado el contrato de compraventa o la escritura pública. En estos casos, puede ocurrir que:
Ambas partes sigan queriendo concretar la compraventa: en este caso, es posible prorrogar el contrato de arras. No será necesario redactar un documento nuevo, sino que bastará con añadir un anexo de ampliación e indicar una nueva fecha para la celebración de la escritura. Es aconsejable incluir los motivos por los cuales no se produjo la firma en la fecha estipulada.
El comprador se arrepienta: cuando esto ocurre, el vendedor tendrá derecho a no devolverle la señal, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
El vendedor se arrepienta: cuando esto ocurre, debe devolver al comprador la señal por duplicado, siempre y cuando se trate de un contrato de arras penitenciales.
¿Es conveniente firmar un contrato de arras?
En conclusión, la firma de un contrato de arras puede ser muy beneficiosa, tanto para vendedor y comprador, antes de cerrar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, lo más recomendable es realizarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer llevar adelante la firma de la escritura pública de compraventa, y así, concretar la transacción. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, un incumplimiento o un vencimiento, como vimos, deben afrontarse penalizaciones, o en el peor de los casos, consecuencias legales.
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A la hora de pensar en vender tu propiedad, son varias las opciones que están a tu disposición. La primera es intentar hacerlo por tu cuenta, que puede no ser la más indicada. Luego, existe la posibilidad de contratar a una agencia inmobiliaria de confianza o a varias de ellas para que compitan. Sin embargo, tampoco son las que implican más ventajas. ¿De qué se trata vender una propiedad en multiexclusiva? ¿Qué beneficios puede brindarte? ¿Cuáles son los mitos que más circulan al respecto y por qué son erróneos? En este artículo respondemos todas estas preguntas y te contamos por qué te conviene vender tu piso con OI REAL ESTATE.
Vender una propiedad en multiexclusiva puede ser la opción ideal para tí. Delegar el trabajo en un agente inmobiliario de confianza para que se encargue de la difusión y la gestión para encontrar al comprador ideal implica una tranquilidad. Esto puede lograrse contratando a cualquier agencia para que realice este trabajo, pero puede significar una mayor espera si dicha entidad no cuenta con la cantidad suficiente de clientes en su cartera. Al elegir la venta en multiexclusiva, no será sólo tu agente quien se ocupará de la gestión. También habrá otras agencias y profesionales con más clientes que colaborarán.
A continuación te mostramos en detalle de qué se trata vender una propiedad en multiexclusiva a través de una MLS (Multiple Listing Service) y qué ventajas tiene con respecto a otro tipo de servicios inmobiliarios. También, qué mitos y creencias erróneas circulan sobre esta modalidad, frente a lo que realmente ocurre al elegirla. Por último, te contamos por qué te conviene vender tu piso con OI REAL ESTATE. ¡Sigue leyendo para enterarte!
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Diferencias entre vender una propiedad por cuenta propia, en exclusiva y en multiexclusiva
Si ya tomaste la decisión y estás pensando en vender tu propiedad, debes saber que cuentas con varias opciones para lograrlo. Veamos cuáles son:
Por cuenta propia: siempre está la posibilidad de encargarse personalmente de difundir y gestionar una propiedad en venta. Sin embargo, esto puede traer varios dolores de cabeza. Por un lado, va a requerir de mayor esfuerzo y tiempo. Por el otro, si tienes poca experiencia o conocimiento en el tema, el proceso puede volverse más engorroso e, incluso, pueden surgir inconvenientes.
En exclusiva con una o más inmobiliarias: dejar todo en manos de un profesional va a implicar mayor comodidad y más probabilidades de que la venta de la propiedad se concrete. En este sentido, está la posibilidad de firmar la exclusiva con una única inmobiliaria. Una contra de esta opción es que seguramente esta entidad no cuente con una gran cartera de clientes y, por eso, el proceso de venta tarde más. También se puede firmar con varias agencias, pero lo más probable es que ninguna desee poner todo su esfuerzo en la venta de tu propiedad por miedo a no ser finalmente aquella que lo logre.
En multiexclusiva: existe una tercera posibilidad, que te permitirá dejar la gestión en manos de profesionales. La diferencia con la anterior opción es que serán varias agencias y varios agentes los que se encargarán de vender tu propiedad, sin necesidad de competir entre ellas y, por lo tanto, sin ese temor a invertir de más y finalmente no ser quien termine concretando la transacción.
A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre esta tercera opción, la de vender tu propiedad en multiexclusiva.
¿Qué implica vender una propiedad en multiexclusiva?
La multiexclusiva o exclusiva compartida es un sistema de colaboración entre diferentes agencias y agentes inmobiliarios pertenecientes a una misma zona o área de trabajo. Por lo general, se ciñen inicialmente a determinada zona o barrio dentro de las grandes ciudades y comparten entre ellos información de inmuebles que fueron captados en exclusiva.
De esta manera, cuando un propietario desea vender su propiedad, tiene a disposición la fuerza comercial de las mejores agencias y agentes inmobiliarios del lugar. Si les otorga esta exclusividad, ellos trabajarán para lograr la comercialización de la vivienda, ofreciéndola a compradores previamente cualificados, como también a otras personas que tengan interés en adquirir una propiedad de esas características en la zona.
Cabe aclarar que, al decidir vender su propiedad en multiexclusiva, el titular trata con una sola agencia, que es la captadora. Esta compartirá toda la información del inmueble con el resto de las agencias colaboradoras de la MLS (Multiple Listing Service o servicio de listado múltiple) para que cuenten con él en su cartera de productos.
¿Qué otras tareas asume la agencia captadora al vender una propiedad en multiexclusiva?
Además de compartir los datos necesarios con el resto de las agencias y agentes, la agencia también se encargará de representar al cliente al negociar con otras entidades, que serán las representantes de los potenciales compradores. Así, el propietario tendrá la seguridad de que su agente se encargará de defender sus intereses. ¿Cuáles específicamente? Principalmente, que la propiedad se venda al mayor precio y en el menor tiempo posible. Esto no ocurre cuando se elige una modalidad de venta en la cual el agente intermedia entre el cliente propietario y un cliente comprador.
¿Que es una MLS (Multiple Listing Service)?
MLS (Multiple Listing Service o servicio de listado múltiple) es, precisamente, como se denomina a estas agrupaciones de agencias y agentes inmobiliarios que cooperan entre sí para poder comercializar inmuebles que captaron en exclusiva.
¿Qué ventajas supone la elección de una MLS para vender una propiedad en multiexclusiva?
Muchos profesionales intentando vender tu vivienda a la vez
Al contratar a un agente que integra una de estas agrupaciones, no estarás eligiendo a una sola agencia para que gestione la promoción y venta de tu inmueble, sino que serán varias a la vez las que se encarguen de ello.
Mayor difusión
Sin duda, lograrás la mayor difusión posible. Mientras más agencias y agentes estén involucrados en intentar vender tu propiedad, más oportunidades habrá de que esto ocurra, ya que todos ellos la ofrecerán a todos sus clientes.
Un solo interlocutor
Aunque haya muchas personas trabajando para vender tu propiedad, sólo deberás comunicarte con un único interlocutor, es decir, aquel agente que captó la exclusiva. Él será quien te brinde las cuentas de la gestión llevada a cabo por todo el grupo. De esta manera, ahorrarás pérdidas de tiempo.
Mayor transparencia en la información
Toda la información sobre tu propiedad, como su precio o sus características, será la misma para todos los agentes y agencias que componen la MLS. Claramente ganarás en transparencia, ya que no habrán publicaciones con precios o dimensiones distintas que hagan desconfiar al comprador. Será siempre tu agente de confianza quien te guíe y oriente en todos los pasos a seguir para concretar la venta.
Mayor compromiso
Conseguirás el compromiso de tu agente, que estará dispuesto a compartir sus honorarios y hará todo lo posible para vender tu propiedad. También, de parte de todas las agencias y profesionales implicados. Se tratará de un servicio de compromiso mutuo.
En esta misma línea, tendrás acceso a un contrato que te asegurará un compromiso de gestión por parte de todas estas agencias y agentes que participan del acuerdo.
Filtro de visitas
Todas las visitas a tu propiedad solicitadas serán previamente filtradas por tu agente. De esta forma, evitarás visitas innecesarias y pérdidas de tiempo.
Mejores publicaciones online
Por último, si vendes tu propiedad en multiexclusiva, la publicación en los diferentes portales inmobiliarios será lo más detallada posible, cosa que no ocurre con las inmobiliarias que trabajan sin esta modalidad. Estas suelen “esconder” la vivienda al mostrar únicamente imágenes interiores de ella con el fin de despistar a otras inmobiliarias y al mismo comprador, sólo para que no vaya directamente sin pasar antes por la agencia. Lo que ocurre es que en muchos portales las propiedades con direcciones exactas se publican en las primeras posiciones dando más visibilidad que al resto.
Mitos vs realidades sobre vender una propiedad en multiexclusiva
Ya te contamos todas las ventajas que elegir vender tu propiedad en multiexclusiva puede brindarte. Sin embargo, se trata de una opción acerca de la cual hay muchos mitos y creencias erróneas circulando. A continuación, te contamos cuáles son y qué es en realidad lo que ocurre cuando te decides por este tipo de servicio:
Mito N° 1
“Prefiero que varias agencias gestionen la venta de mi casa, así tengo más opciones.”
Realidad: Al elegir esta opción, lo más probable es que ninguna de las agencias inmobiliarias contratadas se comprometa ni trabaje lo suficiente en la exclusiva sobre la propiedad. ¿Por qué? Al haber otras entidades implicadas, se desmotivarán, ya que pueden llegar a invertir mucho tiempo, dinero y esfuerzo para finalmente no ser ellos quienes vendan el inmueble.
Mito N° 2
“Prefiero que compitan varias inmobiliarias, así no se dormirán y venderán mi casa más rápido.”
Realidad: No hay dudas de que, en el sector inmobiliario, colaborar es más redituable que competir. Todos ganamos con la colaboración que implica una venta en multiexclusiva. El primer beneficiado serás tú como propietario, ya que, tu agente compartirá el inmueble con sus compañeros, lo cual hará que encontrar al comprador ideal de manera rápida y efectiva sea más fácil.
Mito N° 3
“Si elijo la multiexclusiva no podré vender la casa por mi cuenta si se presenta la oportunidad.”
Realidad: Todas las agencias que trabajan en multiexclusiva ya cuentan con compradores en su cartera. Por lo tanto, es más probable que tu agente logre dar con el comprador ideal o que alguno de sus colaboradores lo encuentre antes que tú. De hecho, muchos compradores particulares no consiguen concretar su hipoteca y por eso varias compras quedan frustradas. Esto también puede implicar que la propiedad termine siendo vendida a un precio mucho menor. Por esta razón, contar con una agencia inmobiliaria de confianza que pueda asesorar al comprador en la concesión de su hipoteca, sin duda aumentará las probabilidades de que la compraventa llegue a buen puerto.
Mito N° 4
“Si firmo una multiexclusiva me caso con una agencia y termino de manos atadas.”
Realidad: En verdad, cuando una agencia inmobiliaria capta la multiexclusiva de una propiedad, debe asumir una gran responsabilidad, ya que su compromiso con ese cliente es más elevado que con otros. De esta manera, es seguro que invertirá todo su esfuerzo, sus recursos económicos y su tiempo en vender ese inmueble, ya que, de no lograrlo, tendrá que afrontar grandes pérdidas.
Conclusiones
Como habrás visto, estos mitos, prejuicios y creencias que suelen circular con respecto a vender una propiedad en multiexclusiva son exagerados o erróneos. Sin duda, elegir este tipo de servicio significará para tí:
Vender tu propiedad en menor tiempo y a mejor precio.
Tratar con un sólo agente mientras hay más personas ocupándose de encontrar al comprador ideal de tu vivienda.
Conseguir un nivel de compromiso mayor por parte de las agencias inmobiliarias que captaron tu exclusiva.
Cabe mencionar aquí que es importante sentirse cómodo con el contrato firmado, por lo tanto, es aconsejable que este sea de plazos cortos, pero nunca menor a seis meses. De esta manera, le darás a tu agente la oportunidad de hacer su trabajo con la tranquilidad necesaria. En caso de que su servicio no te resulte satisfactorio, cumplido este período podrás cambiar de consultora.
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Son mayoría los casos en donde el propietario de una vivienda ostenta el pleno dominio sobre ella. Sin embargo, cada vez son más frecuentes aquellas situaciones en las que para un mismo bien inmueble existe, por un lado, un nudo propietario y, por el otro, un usufructuario. ¿De qué se tratan estas dos figuras? ¿En qué se diferencian? ¿Qué ocurre con ellas cuando se produce una compraventa o una donación? ¿A qué impuestos están sujetas? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el usufructo y la nuda propiedad.
La nuda propiedad y el usufructo son dos figuras contrapuestas en las que se divide el pleno dominio sobre un bien. Ambas están reguladas por el Código Civil español en varios de sus artículos. A pesar de esto, suelen despertar varias dudas al momento de pensar en vender una vivienda de este tipo. También a la hora de tributar en ciertos impuestos.
A continuación te contamos en detalle qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo. También, qué derechos y obligaciones corresponden, tanto al nudo propietario como al usufructuario. Por otro lado, veremos qué ocurre cuando se desea vender un bien inmueble donde están implicadas estas figuras y cómo tributan en el IRPF. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué son el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo?
Para entender de qué se tratan la nuda propiedad y el usufructo es necesario aclarar primero en qué consiste el concepto de pleno dominio o plena propiedad. Es, ni más ni menos, que la titularidad completa sobre un bien y se divide en:
Nuda propiedad: se trata del derecho de titularidad que una persona (el nudo propietario) posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute que una persona (el usufructuario) tiene sobre un bien sin ser titular del mismo.
De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo de un bien.
Casos más comunes de nuda propiedad y usufructo
Para ejemplificar estas situaciones en las que, para una misma vivienda, hay un nudo propietario y un usufructuario veamos cuáles son los casos más comunes hoy en día:
Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí, ya sea de manera temporal o vitalicia. En este caso, los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge, en usufructuario.
Una persona, seguramente mayor, vende su propiedad para obtener liquidez. Sin embargo, su deseo es seguir residiendo en ella de manera vitalicia. En este caso, el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en el nudo propietario. La persona mayor, por su parte, se convierte en usufructuaria.
¿Qué derechos y obligaciones corresponden al nudo propietario y al usufructuario?
Como mencionamos, el nudo propietario es el verdadero titular del bien inmueble pero no posee el derecho a utilizarlo y disfrutarlo. Por su parte, el usufructuario sí cuenta con el derecho al uso y el goce del bien inmueble pero no es su propietario.
Esto significa que el nudo propietario sólo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo, por la razón que sea. En esta misma línea, el usufructuario podrá hacer uso de la vivienda únicamente mientras dure su derecho. Tampoco existe la posibilidad para el nudo propietario de alquilar el inmueble, pero sí de vender la nuda propiedad a un tercero. Por su parte, el usufructuario sí tiene la posibilidad de alquilar el bien para obtener una renta, como también de vender el usufructo a un tercero.
A continuación veremos qué derechos y obligaciones le corresponden a ambas partes mientras dure la relación.
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al nudo propietario?
Derechos
Derecho de propiedad: el nudo propietario ostenta la propiedad del inmueble aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.
Derecho a vender la nuda propiedad: puede otorgarla a un tercero, siempre y cuando respete los derechos del usufructuario. Si el usufructo continúa vigente, debe poder seguir disponiendo del uso y disfrute de la vivienda, aunque cambie el nudo propietario.
Hipotecar la nuda propiedad: también le es posible solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad, aunque no disponga del usufructo.
Derecho a realizar obras y mejoras: puede realizar obras y mejoras en el inmueble, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.
Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: una vez finalizado el usufructo, debe poder recuperar el uso y disfrute de la vivienda, consolidando así su pleno dominio.
Obligaciones
Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no debe realizar alteraciones en el inmueble que perjudiquen al usufructuario.
Responsabilizarse por el pago de impuestos y tributos: debe abonar todos los impuestos a los que está sujeta la vivienda, con excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que corresponde al usufructuario.
Asumir la responsabilidad por reparaciones extraordinarias: en caso de que sean necesarias, es el nudo propietario quien deberá afrontar los gastos correspondientes.
Responsabilizarse por el pago de los gastos de comunidad: también le corresponde a él abonar las cuotas de la comunidad de vecinos en donde se encuentra la vivienda.
Asumir la responsabilidad por la hipoteca: en caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, también será su obligación abonar las cuotas correspondientes.
¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al usufructuario?
Derechos
Posesión, goce y disfrute del bien usufructuado: el usufructuario debe poder percibir los frutos del inmueble, adquirir las facultades de su disposición y realizar en él las mejoras que sean necesarias.
Obligaciones
Conservar diligentemente el bien usufructuado: el usufructuario debe contribuir a un adecuado mantenimiento del inmueble.
Avisar al nudo propietario cuando haya necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias: es el titular de la vivienda quien debe autorizar este tipo de modificaciones.
Responsabilizarse por el pago de impuestos, tributos y otros gastos: como mencionamos, es el usufructuario el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). También es posible que deba hacerse cargo del pago de los servicios, como el agua, el gas y la energía eléctrica.
Informar al nudo propietario acerca de cualquier perturbación que pudiera sufrir el derecho de propiedad.
Restituir el uso y disfrute al nudo propietario: cuando se trate de un usufructo temporal, el usufructuario debe devolver la vivienda al nudo propietario en tiempo y forma.
¿Es posible vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo?
Sí, es posible vender un bien inmueble para el cual hay un nudo propietario y un usufructuario. Sin embargo, todo depende de cada situación en particular. Veamos cuáles son las posibilidades que existen ante el deseo de vender este tipo de vivienda:
Vender el pleno dominio sobre la vivienda con un acuerdo entre nudo propietario y usufructuario
Para llevar a cabo este tipo de operación es importante que ambas partes estén de acuerdo. Vender el pleno dominio es, de hecho, la forma más habitual de vender una vivienda donde hay nuda propiedad y usufructo.
En estos casos, la transacción debe realizarse ante un notario con la presencia de ambas partes. El usufructuario recibirá una compensación económica según el valor de su usufructo y el nudo propietario, por su parte, será compensado con el valor que corresponda a su nuda propiedad.
En pocas palabras, el usufructuario no tiene potestad para vender la vivienda por su cuenta sin autorización del nudo propietario, ya que no posee el pleno dominio sobre ella. De la misma manera, el nudo propietario tampoco puede tomar esta decisión sin el consentimiento del usufructuario, ya que el usufructo es inviolable.
Vender la nuda propiedad de la vivienda y mantener al usufructuario en ella
Que el nudo propietario y el usufructuario se pongan de acuerdo para vender la vivienda no siempre es posible. En estos casos, es importante destacar que la nuda propiedad y el usufructo son dos partes diferenciadas que pueden venderse por separado y, al igual que el caso anterior, es bastante habitual que ocurra.
Un caso muy usual de este tipo se da cuando los hijos que heredaron un inmueble por el fallecimiento de uno de sus padres, optan por vender la nuda propiedad a un tercero. Sin embargo, lo hacen con la condición de que su madre o su padre viudo siga conservando el usufructo.
También se ha vuelto muy común en el último tiempo que las personas de tercera edad que tienen el pleno dominio sobre su vivienda vendan su nuda propiedad, pero manteniendo el usufructo. De esta manera, obtienen liquidez, pero también el beneficio de seguir habitando sus viviendas. Suele ser más frecuente entre aquellas personas mayores que no tienen hijos o familiares que puedan heredar el inmueble.
Las personas más interesadas en adquirir estas nudas propiedades suelen ser inversionistas o extranjeros que buscan propiedades en España a menor valor de lo que cuesta el pleno dominio sobre un bien inmueble. Estos compradores tienen la certeza de que cuando fallezca el usufructuario obtendrán la titularidad completa a través de lo que se conoce como consolidación de dominio.
Vender el usufructo al nudo propietario
Que el usufructuario decida vender su parte de la vivienda al nudo propietario es otra situación muy habitual por estos días. En estos casos, el nudo propietario pasa a ostentar el pleno dominio sobre el inmueble y puede disponer libremente de él. Es decir, puede elegir utilizarlo por su cuenta, venderlo o alquilarlo.
Vender el usufructo a un tercero
De las opciones que mencionamos hasta ahora, esta es la menos habitual. Si bien existe la posibilidad para el usufructuario de vender su derecho sobre la vivienda a un tercero, que no es el nudo propietario, la realidad es que esta persona sólo podrá disfrutar del inmueble dentro del tiempo de duración estipulado para el usufructo.
Es decir que, si se trata de un usufructo vitalicio, cuando el usufructuario original fallezca, también se extinguirá el derecho de usufructo que este tercero compró. Por esta razón, no son muchas las personas que toman la decisión de comprar únicamente el usufructo de una vivienda, ya que está sujeto a estas cuestiones de naturaleza temporal.
¿A qué impuestos están sujetos la nuda propiedad y el usufructo?
¿Cómo tributa el usufructo en el IRPF por alquilar la vivienda?
En caso de que el usufructuario no resida en la vivienda, es decir, que decida alquilarla o, simplemente, esta quede vacía, será su obligación declarar en el IRPF. ¿Por qué la obligación recae sobre él y no sobre el nudo propietario? Porque, a pesar de que este último posee la titularidad sobre el inmueble, no es quien está obteniendo un beneficio económico por ella o dejándola sin habitar.
Por el contrario, si el único objetivo del usufructuario es convertir la vivienda en su lugar de residencia habitual, no tendrá obligación de tributar en el IRPF.
¿Cómo tributan la nuda propiedad y el usufructo en el IRPF por vender la vivienda?
En el caso de que el nudo propietario y el usufructuario decidan, de común acuerdo, vender el pleno dominio de la vivienda, deberán tributar en el IRPF como en cualquier otra operación de compraventa. La diferencia es que no deberán abonarlo por el 100% del precio de venta, sino en la proporción que le corresponde a cada uno por la parte que ostenta, como si se tratara de la venta de una copropiedad.
Por ejemplo, si el nudo propietario y el usufructuario venden el inmueble a un tercero, el nudo propietario pagará IRPF de acuerdo al valor que tiene la nuda propiedad y el usufructuario lo hará de acuerdo al valor del usufructo. Para calcular la ganancia patrimonial que tiene cada uno solo deberán restar el valor del usufructo o de la nuda propiedad al valor de venta de la casa y tributar de acuerdo a este importe.
En caso de que el nudo propietario venda sólo su parte, ocurrirá lo mismo, sólo tributará en el IRPF por su nuda propiedad. Lo mismo aplica para cuando el usufructuario venda sólo su usufructo.
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El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tantos que intervienen en el sector inmobiliario. Como grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas es probable que surjan dudas respecto a quién debe afrontarlo en una compraventa. ¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuándo se paga y quién debe hacerlo? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Los impuestos que intervienen en el sector inmobiliario son varios. En el caso de las operaciones de compraventa hay algunos que deben ser afrontados por el vendedor y otros que son obligación del comprador. ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? El hecho de que este tributo grave todas aquellas operaciones que implican una transmisión de patrimonio entre personas puede generar dudas respecto a cuál de las dos partes debe abonarlo en estos casos.
A continuación te contamos de qué se trata el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cómo se aplica, cuándo se paga y quién debe hacerlo en una compraventa de un bien inmueble. Por otro lado, hablaremos de qué se trata el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es otro tributo que grava los incrementos de patrimonio e interviene cuando se produce una compraventa inmobiliaria. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es una rama independiente del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, del 24 de septiembre, y el Real Decreto 828/1995, del 29 de mayo. Desde 1993 grava todas las operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas, como ocurre con las compraventas de bienes inmuebles.
¿Cómo se aplica?
La gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está transferida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, son ellas quienes fijan las condiciones determinadas para la aplicación del tributo.
Para aplicarlo a los sujetos pasivos, los organismos que se ocupan de su recaudación parten del valor real del bien inmueble transmitido. Incluyen también las reducciones correspondientes por las cargas que disminuyan su valor real. Sin embargo, no tienen en cuenta las deudas que afectan a la propiedad, ni siquiera estando garantizadas con una hipoteca. Sobre esta base imponible es que se aplica el tipo de gravamen. Esto da como resultado la cuota tributaria, es decir, el monto a pagar.
¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en una compraventa?
Ahora bien, el hecho de que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grave todas aquellas operaciones que impliquen una transmisión de patrimonio entre personas puede ocasionar ciertas dudas respecto a quién debe tributar por él en una compraventa inmobiliaria. ¿Quién paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en estos casos? ¿El vendedor o el comprador?
El responsable de tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por una compraventa de un bien inmueble será siempre el comprador. Por su parte, el vendedor deberá hacerse cargo de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Es decir, que son estos dos los tributos encargados de gravar el incremento patrimonial que implica llevar a cabo una compraventa inmobiliaria.
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo de tipo personal, progresivo y directo. Se encarga de gravar la renta obtenida en el transcurso de un año por todas las personas físicas residentes en España. La normativa que regula este impuesto es la Ley 35/2006, del 28 de noviembre y su correspondiente reglamento, aprobado por el Real Decreto 439/2007, del 30 de marzo.
¿Cómo se aplica?
A diferencia del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) no está cedido a las Comunidades Autónomas, sino que es recaudado por Hacienda.
Para realizar el cálculo del monto a pagar por el IRPF luego de concretar una compraventa se tiene en cuenta, principalmente, el precio de venta de la propiedad, pero también otros factores. Se trata de conceptos adicionales como los gastos generados por la misma operación o los costes por reformas o reparaciones.
De manera resumida, podemos decir que el cálculo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del IRPF determinados por Hacienda.
¿Cuándo y dónde deben tributar el comprador y el vendedor por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas presentan varias diferencias a la hora de ponernos a pensar en cuándo y dónde paga cada parte implicada en la compraventa por ellos. A continuación te contamos de qué se tratan.
ITP
Como mencionamos previamente, la gestión del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) está cedida a las Comunidades Autónomas. Por lo tanto, el comprador deberá realizar el pago del tributo en la delegación de Hacienda que corresponda a la autonomía en donde se encuentra el bien inmueble que adquirió. El plazo para realizar este pago es de treinta días a partir del momento en que se concreta la compraventa.
IRPF
Por su parte, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que es recaudado a nivel estatal por el Ministerio de Hacienda, posee otras particularidades respecto a cuándo y dónde tributar por él.
El vendedor debe abonar lo que le corresponde por el IRPF en el transcurso del año siguiente a aquel en donde se concretó la compraventa. Más específicamente, debe hacerlo durante el período que Hacienda determina para realizar la llamada declaración de la renta, en donde el contribuyente debe explicitar toda la ganancia patrimonial que generó durante el ejercicio anterior.
Es importante aclarar que el IRPF sólo debe ser abonado por el vendedor en caso de que haya obtenido un beneficio económico por la compraventa. Es decir, si vendió su propiedad a un precio mayor que el que pagó originalmente sí deberá tributar porque ha generado una ganancia patrimonial. Por el contrario, si la operación le ha representado una pérdida económica, será necesario que presente su declaración de la renta. De todas formas, no deberá abonar nada en concepto del gravamen.
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Obtener el número de parcela o polígono donde se encuentra nuestra vivienda puede ser de mucha utilidad para realizar transacciones y evitar fraudes inmobiliarios. Si bien existen varias vías para hacerlo, hay una mucho más rápida y sencilla que las demás, ofrecida por el Catastro a través de su página web. De hecho, los datos que se requieren son muy pocos. ¿Cómo se puede conocer los datos de la parcela de un terreno con tan solo navegar unos minutos por internet? A continuación te mostramos el paso a paso.
Acceder al número de parcela o polígono de una vivienda permite conocer las limitaciones de su terreno. Se trata de un procedimiento muy sencillo que, hoy en día, puede realizarse online y desde la comodidad del hogar, de manera intuitiva y sencilla. La averiguación es de acceso libre, por lo tanto, no solo existe la posibilidad de consultar por una vivienda propia, en caso de tener que realizar algún trámite o documentación. También se puede averiguar el número de parcela de otras propiedades, en caso de estar interesado en comprar una casa.
Sin embargo, muchas personas no saben con seguridad cómo realizar este procedimiento. A continuación te mostramos paso a paso cómo saber el número de parcela y polígono de un terreno de dos maneras diferentes: la primera de ellas, cuando se conoce la dirección y del inmueble o su número de referencia catastral. La segunda, cuando ninguno de estos datos se sabe con exactitud. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son las diferentes vías para conocer los datos de la parcela de un terreno?
En primer lugar, es importante mencionar que existen varias maneras de acceder al número de parcela o polígono de un terreno en España. Se lo puede obtener:
Llamando al teléfono de la Sede del Catastro correspondiente.
Acudiendo a la oficina del Catastro más cercana o a uno de sus puntos de información.
A través de las diputaciones o de cada Ayuntamiento.
Ingresando a la Sede Electrónica del Catastro.
Ya que esta última es la opción a la que más se recurre actualmente, por la sencillez y rapidez que implica, es la que elegimos para explicar a continuación cómo saber la parcela de un terreno.
¿Cómo conocer los datos de la parcela de un terreno ingresando a la Sede Electrónica del Catastro?
Cómo acceder a este número utilizando una dirección o número de referencia catastral
Elegir esta opción implica que se debe conocer con exactitud la dirección del inmueble que queremos consultar. Cuando se trata de una vivienda propia, es probable que esto no revista mayor problema. Las dudas suelen surgir cuando se trata de una propiedad ajena.
En cuanto al número de referencia catastral, se trata de un dato que también debe ser consultado en la Sede Electrónica del Catastro, por lo tanto es probable que tampoco contemos con él en primera instancia. En este artículo te contamos en detalle los pasos necesarios para averiguar este código.
Dirigirse al buscador de inmuebles de la Sede Electrónica del Catastro
El primer paso es, precisamente, acceder a la Sede Electrónica del Catastro. Allí, en el inicio, figura un recuadro azul con la leyenda “buscador de inmuebles y visor cartográfico”. Aquí es donde debemos acceder.
Ingresar la dirección de la vivienda
Una vez que ingresamos al buscador de inmuebles, nos aparecerá un recuadro blanco con varias opciones disponibles para ubicar cualquier bien inmueble que se encuentre dentro de España. Ellas son: “referencia catastral”, “calle/número”, “polígono/parcela”, “coordenadas” y “código registral único”. Nosotros utilizaremos la opción “calle/número” o la opción “referencia catastral”, según la información que poseamos o la que deseemos utilizar. Cabe aclarar que el número de referencia catastral es el dato que brinda más exactitud de ambos.
Si los datos ingresados son correctos, debería aparecer a continuación toda la información sobre el terreno correspondiente junto a su número de parcela o polígono.
¿Qué ocurre cuando los datos de dirección o referencia catastral ingresados son erróneos o insuficientes?
Sin embargo, como adelantamos, cuando recurrimos a esta opción es posible que nos encontremos con el siguiente problema. Para ejemplificarlo, ingresamos en el buscador de inmuebles la dirección de la Basílica Sagrada Familia que figura en Google Maps. Sin embargo, vemos que, al clickear en “datos”, el sistema nos muestra el mensaje que vemos en la imagen: “El número indicado no existe. (…) Puede usar estos números para localizar visualmente la parcela a través de la cartografía catastral.”
Aquí es cuando entra en escena la segunda opción que tenemos disponible para saber la parcela de un terreno. A continuación te contamos de qué se trata.
Cómo conocer los datos de la parcela de un terreno buscándolo en el mapa
Este procedimiento es ideal para cuando no conocemos con exactitud la dirección o el número de referencia catastral de la vivienda que buscamos. Simplemente se trata de explorar el mapa que el sitio web del Catastro nos ofrece para encontrar la parcela o polígono correspondiente y su número con una aproximación visual. Te contamos cómo hacerlo:
Dirigirse al buscador de inmuebles de la Sede Electrónica del Catastro
Como primer paso, debemos volver al mismo lugar por donde empezamos: el inicio de la Sede Electrónica del Catastro. Volvemos a acceder al “buscador de inmuebles y visor cartográfico”, sólo que esta vez, cuando nos aparezca el recuadro blanco, debemos seleccionar la opción “polígono/parcela”.
Buscar la parcela en el mapa para acceder al número de referencia catastral de la vivienda
Como claramente no contamos con este dato, sino que es lo que estamos buscando aquí, sin completar nada en el campo correspondiente debemos hacer click en “cartografía”.
Allí es cuando nos aparecerá en pantalla un mapa de España. Sólo es necesario ir acercándose con el zoom hasta la zona deseada para poder encontrar el terreno que queremos consultar.
Una vez encontrada la parcela, sólo queda clickear en ella. Veremos que está acompañada del número que le corresponde. Allí es cuando accederemos a toda la información sobre la parcela del terreno que buscamos.
¿Quiénes pueden consultar los datos de la parcela de un terreno en la Sede Electrónica del Catastro?
Si bien toda la información que mencionamos es de carácter libre y público, para poder sacar el máximo provecho de las consultas en la Sede Electrónica del Catastro lo mejor es contar con un DNI electrónico, el cual permite acceder a más datos. Este sitio web cuenta con diferentes niveles de información y no cualquiera puede acceder a toda la que hay disponible. Estos son los diferentes niveles que discrimina el Catastro:
Propietarios: tienen acceso a toda la información catastral referente a sus bienes inmuebles.
Usuarios con DNI electrónico: pueden acceder a la misma información que se encuentra pública, pero también podrán descargar estos datos catastrales y realizar trámites en el sitio.
Usuarios sin DNI electrónico: sólo podrán acceder a los datos de acceso público y obtendrán las características de los bienes inmuebles y su localización.
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Cada vez es más habitual que una persona que no reside en España se convierta en beneficiaria de una herencia o donación producida aquí. También puede ocurrir el caso contrario. Sin embargo, este tipo de transmisiones están sujetas a impuestos que deben abonarse en el país. ¿Cómo se aplica el Impuesto de Sucesiones cuando hay no residentes implicados en una herencia o una donación? En este artículo te contamos qué ocurre según las diferentes situaciones que pueden darse.
Un padre que reside en España fallece y su hijo que vive fuera del país se convierte en su heredero. Un extranjero que reside aquí recibe una donación por parte de un familiar que se encuentra en el extranjero. Estas son sólo algunas situaciones que pueden ocurrir en donde hay involucradas personas residentes y no residentes en una herencia o donación. ¿Qué ocurre en relación a los tributos que deben abonarse en España por este tipo de transmisiones? ¿Sigue exigiéndose el pago del Impuesto de Sucesiones aunque no todas las partes sean residentes?
A continuación te contamos de qué se trata este tributo que grava a las herencias y a las donaciones. También, qué ocurre cuando los bienes se encuentran en el extranjero y sus herederos o donatarios residen en España o el caso inverso, cuando los bienes heredados o donados se encuentran en el país y sus beneficiarios en el extranjero. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)?
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) es aquel tributo que grava los incrementos patrimoniales producidos por la obtención de una herencia o una donación. A pesar de que se trata de dos conceptos distintos, ambos se encuentran incluidos dentro de la misma figura jurídica.
En el caso de las sucesiones, el tributo se aplica a los bienes heredados por una persona física tras el fallecimiento de un allegado. Para que esto ocurra es necesario que existan herederos legítimos, o bien, que los herederos hayan sido especificados en un testamento. De no ser así, o si los herederos deciden renunciar a la herencia, es el Estado quien adquiere los bienes.
Por otro lado, respecto a las donaciones, lo que grava es el valor de una donación de dinero o algún bien material que reciba una persona física. En este caso, el traspaso de los bienes se produce con el titular en vida y no tras su fallecimiento.
Marco regulatorio
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) está regulado por la Ley 29/1987, del 18 de diciembre, y el Real Decreto 1629/1991, del 8 de noviembre. En este último se aprobó el Reglamento de dicho tributo. Si bien es un gravamen regulado por una normativa estatal y exigido en toda España, su gestión es cedida a las Comunidades Autónomas. Por esta razón, cada una cuenta con la capacidad de regular las tarifas, las reducciones aplicables a la base imponible y las deducciones y bonificaciones. Debido a esto, el tipo impositivo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones suele variar considerablemente de acuerdo a cada región de España.
De esta manera, Andalucía, Canarias, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Madrid y Murcia son las Comunidades en donde la carga impositiva por el ISyD suele ser menor. Por su parte, Aragón, Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y León y la Comunidad Valenciana son aquellas regiones en donde la presión fiscal por este tributo es más alta.
¿Cómo se aplica este tributo cuando los bienes se encuentran en el extranjero y sus herederos o donatarios residen en España?
Ahora que conocemos de qué se trata el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y sabemos que su aplicación depende, mayoritariamente, de las Comunidades Autónomas, veamos qué ocurre cuando hay no residentes involucrados en una herencia o donación. También, qué ocurre cuando los bienes recibidos se encuentran en el extranjero. En primer lugar, nos ocuparemos de este último caso.
Cuando el o los bienes inmuebles se encuentran fuera de territorio español y los herederos o donatarios residen aquí, tienen la obligación de abonar el Impuesto de Sucesiones. Deben hacerlo de acuerdo a la normativa aplicada por la Comunidad Autónoma en donde residen. En este sentido, la ley indica que existe la posibilidad de deducir lo abonado en el país extranjero donde se radican los bienes recibidos.
¿Cómo se aplica este tributo cuando los bienes heredados se encuentran en España y la persona fallecida no es residente?
Ahora veamos qué ocurre en otro caso posible. Cuando se produce el fallecimiento de una persona que no reside en España, pero posee bienes dentro del país, el o los herederos deberán ocuparse de liquidar el Impuesto de Sucesiones de acuerdo a lo impuesto por la Comunidad Autónoma en donde se encuentran la mayoría de los bienes inmuebles. Esto es completamente independiente de si los herederos o donatarios residen o no en España.
En el caso de que los herederos no posean la nacionalidad española o no cuenten con una identificación legal, deberán solicitar un Código de Identificación Fiscal (CIF) provisional. De no hacerlo, no podrán abonar el Impuesto de Sucesiones a través de la Agencia Tributaria Estatal.
¿Cómo se aplica el Impuesto de Sucesiones cuando los no residentes implicados se encuentran dentro de la Unión Europea?
El hecho de que España sea uno de los países pertenecientes a la Unión Europea implica algunas facilidades para aplicar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) cuando en una herencia o donación están involucrados no residentes que viven en algún otro país europeo.
De esta manera, los ciudadanos de la Unión Europea que residan en España y deban tributar en el Impuesto de Sucesiones por una herencia o donación lo harán de la misma manera que el resto de los ciudadanos españoles. Esto significa una eliminación de la discriminación fiscal con respecto a los residentes europeos.
Por su parte, cuando los herederos o donatarios sean residentes en la Unión Europea, se podrá aplicar la normativa correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se halla el domicilio habitual del causante.
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