Cuando llega el momento de vender un inmueble son muchos los documentos, trámites y pagos que se deben llevar a cabo. A su vez, pueden ser diversas las vías por las cuales una persona llega a ser propietaria. En este sentido, si bien no es obligatoria la inscripción de la titularidad de un inmueble en el Registro, es lo más recomendable. En reiteradas ocasiones sucede que este paso no se realiza y surge un interrogante ¿Es posible vender una vivienda sin registrar?
Tranquilo, este tipo de situaciones son más habituales de lo que se piensa y en la actualidad no existe ningún impedimento legal que impida vender una propiedad que no se encuentra inscripta en el Registro. No obstante, si vas a vender un inmueble es de gran valor inscribirla antes de comenzar todo el proceso. Sin dudas, es una manera de evitar futuros problemas.
En este post te contamos acerca de la importancia de registrar tu inmueble antes de realizar la venta del mismo, los paso a seguir y los beneficios que conlleva. ¡Sigue Leyendo!
En este artículo encontrarás:
Principales puntos a conocer sobre el Registro de la Propiedad en España
Según su sitio web oficial, el Registro de la Propiedad “es una institución del Estado, un servicio público dependiente del Ministerio de Justicia que da respuesta a la necesidad de seguridad en el ámbito del mercado inmobiliario.”
La función primera de este ente regulador es la de llevar adelante la inscripción de los bienes inmuebles que se ubican dentro de cada uno de los distritos en los que opera. El trámite de registro de la vivienda, local, garaje o finca incluye la titularidad de inmueble, su completa descripción, las cargas, etc. En este sentido, ante la venta de una propiedad el futuro comprador podrá consultar y verificar los diferentes datos sobre la misma. Es decir, le otorga seguridad legal al proceso.
Asimismo, al inscribir un inmueble en el Registro no solo se conoce el titular de la misma y su descripción. Además, se incluyen en los derechos que pueden llegar a recaer sobre él. En esta línea, cuando hablamos de “derechos” nos referimos al dominio, la hipoteca, el usufructo, las servidumbres, la habitación, los censos y el derecho a retracto.
Registrar una propiedad en España, como te adelantamos, no es obligatorio. En consecuencia, son muchas las viviendas que aún no se encuentran inscriptas. Por tal motivo, son reiteradas las ocasiones que, llegado el momento de vender el inmueble, el propietario debe enfrentarse a una serie de riesgos.
No obstante, es posible vender una vivienda sin registrar. Para que el proceso de compraventa no demande futuros problemas, a continuación, te detallamos los posibles riesgos de esta situación y los modos posibles para resolverlos.
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¿Cuáles son los riesgos de vender una vivienda sin registrar?
Como te adelantamos, si bien inscribir una propiedad en el Registro no es obligatorio, es de gran importancia. En este sentido, una de las principales y mayores dificultades al momento de vender una vivienda sin registrar es conseguir un comprador. Y, en el caso que pueda dar con uno, es muy seguro que debas realizar un ajuste bastante importante en el precio de venta. Esto se debe a los riesgos que deberá asumir el futuro comprador por adquirir una vivienda en dichas condiciones. El más extremo es la pérdida de la misma.
Según los expertos, los riesgos más eventuales a los que puede enfrentarse un comprador al adquirir una vivienda sin registrar son:
- No será posible solicitar una hipoteca si la vivienda no está inscripta. Esto se debe a que el registro de la propiedad es uno de los principales requisitos de las entidades bancarias para otorgar créditos hipotecarios.
- Será imposible confirmar la titularidad legítima de la vivienda. En este sentido, podría llegar a aparecer un tercero que reclame la vivienda como suya y, en consecuencia, solicitar el desalojo de la misma.
- No se podrá verificar si la propiedad reúne las condiciones de habitabilidad previstas por el ayuntamiento. En los casos en los cuales la propiedad no reúna las normativas legales, el nuevo propietario podría enfrentarse a grandes reformas. De esta manera, se incrementaría la inversión, con gastos que no tenía previstos.
- Será imposible corroborar que la vivienda se encuentre libre de cargas o si tiene pedido de embargo.
- En el caso de una doble venta, por ley se entregará la vivienda a quien la haya inscripto. Esto podría ser un motivo más para perder la vivienda.
No obstante, para el vendedor existen algunas contrariedades al vender una vivienda sin registrar. El titular del inmueble, una vez que la vende, continuará respondiendo por posible daños y prejuicios en el caso de que surjan alguno de los riesgos anteriormente mencionados.
¿Podría frustrarse una venta por no encontrarse registrada?
Como dijimos anteriormente, no es un trámite obligatorio ni un impedimento para la adquisición, herencia o constitución de propiedades o terrenos. Lo que debes saber es que, si será necesario, a la hora de solicitar una hipoteca o cuando decidas vender tú casa, ya que allí se demostrará la titularidad del inmueble frente a terceros.
Aunque es posible realizar la venta de ella sin haber sido registrada, pueden haber complicaciones en el proceso y hasta existe la posibilidad de que termine frustrándose por ejemplo por desconfianza de los compradores debido al motivo por el cual no fue escriturado.
Muchas veces, no se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad por ser una edificación irregular, o por problemas relacionados al titular de la vivienda o terreno en el que se ha construido. Otro posible motivo es que se haya ejecutado sin las licencias que corresponden o por las cargas fiscales que existen sobre la propiedad.
Por qué puede no haber sido registrada
Si bien casi todas las viviendas se encuentran inscriptas, existen algunas que no cuentan con esta documentación. Un detalle importante que puede ser muy útil es el de tratar de averiguar la razón por la que no dispone de escrituras y no se ha realizado el registro. A continuación detallamos algunos de los motivos posibles para que esto ocurra:
- Dan por hecho que basta con realizar la inscripción en el catastro municipal, y con ello ya pueden demostrar la titularidad. Esta situación es falsa, lo que demuestra este hecho, es justamente el Registro de la Propiedad.
- Puede haber sido ejecutado de manera ilegal. Esto quiere decir que no se pidieron los permisos necesarios para la construcción correspondiente al tipo de terreno. Cuando esto sucede, generalmente, se dispone de la escritura de la parcela y pueden realizar la venta, aunque no se encuentre la constatación de la edificación en ella.
- Por desconocimiento
- Olvido
- Para poder ahorrar los gastos de registro y de notarios.
Debes saber que si bien las viviendas que no se encuentran registradas suelen tener un valor por debajo de la media de propiedades similares en el mismo barrio, no implica que no sea una inversión rentable. Se estima que para la venta de este tipo de inmuebles, se reduce un 20 por ciento promedio.
Por otro lado, la mayor desventaja de realizar la compra de una vivienda que no ha sido registrada, es que no contará con cobertura jurídica. Es posible que se encuentre gravado por una hipoteca, un embargo de un organismo público, por lo que el comprador debe asumir una deuda que no le corresponde, y si no posee el dinero para hacer frente a ello, deberá renunciar a la propiedad.
Vender una vivienda sin registrar: como inscribirla para evitar riesgos
Para evitar cada uno de los riesgos que mencionamos en el punto anterior, si dispones de una vivienda que deseas venderla y aun no la registraste, es el momento de hacerlo. Es decir, antes de comenzar todo el proceso de compraventa te recomendamos inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Diferentes pueden ser los casos de como resolver la venta de una casa que no se encuentre inscripta. Por eso, de manera orientativa, te presentamos los más comunes para que puedas ver cuál es el que mejor se adapta a tu situación. Recuerda que es a modo de ejemplificación para que puedas conocer las diferentes situaciones posibles que se presentan cuando se quiere vender una vivienda sin registrar. Por lo tanto, recomendamos que consultes al Registro de la Propiedad de tu localidad para obtener información precisa y detallada.
Inscribir una vivienda antigua por primera vez
Este proceso es reconocido como “inmatriculación”. Para poder llevar adelante este procedimiento es necesario presentar dos escrituras. Una de ellas debe certificar la adquisición de la propiedad por parte del anterior titular. Y otra, que acredite la transmisión del inmueble a nombre del nuevo propietario.
Para llevar adelante la inscripción debe existir un plazo de un año como mínimo entre ambas documentaciones. A su vez, ambos documentos deben incluir la descripción de la propiedad de manera idéntica a los datos que figuran en el Catastro.
Registrar una vivienda heredada a nombre propio
En estas situaciones deberás presentarte ante el Registro con una serie de documentos. Los mismos son los siguientes:
- Certificado de defunción
- Copia de DNI de la persona fallecido
- Certificado de últimas voluntades
- Escritura de aceptación de la herencia
- Acta de declaración de herederos, para los casos en los cuales existe testamento (solo si no hay testamento)
- Comprobante de pago
- Solicitud de aplazamiento del impuesto de sucesiones y donaciones y plusvalía municipal.
Luego de la presentación de la documentación necesaria, el Registro dispondrá de un lapso de 15 días como máximo para inscribir el inmueble heredado. En el caso de encontrar algún tipo de anomalía deberá notificar al futuro titular la existencia de la misma.
El monto que deberás abonar para escriturar una vivienda heredada varía entre los 200 y los 500. No obstante, este coste varía según la cantidad de bienes a inscribir, su valor y la cantidad de herederos, entre otros factores.
Si lo llevamos a un ejemplo, si se desea inscribir una propiedad de tres herederos que se ha valorado para cada una de las partes 200.000 euros, el precio aproximado para registrar el inmueble de rondará los 400 euros.
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Para vender una vivienda que está a nombre del propietario anterior en el Registro
Para estos casos, en el Registro de la Propiedad es necesario presentar la escritura de compraventa u otro documento que certifique la transferencia del inmueble. Si esta certificación no existe, las partes deberán acudir a un notario para que formalice la transmisión de la propiedad. Una vez realizado este paso, solo queda presentar en documento en el Registro.
Si el propietario anterior no se encuentre con vida, deberán intervenir el o los herederos del inmueble.
Vender una vivienda sin registro de la construcción, pero si del terreno
Otro de los casos posibles que pueden presentarse al momento de vender una vivienda sin registrar es que solo se encuentre inscripto el terreno y no la construcción. En este tipo de casos, lo que deberás realizar es presentarte ante un notario para llevar adelante la escritura de declaración de obra. La misma deberá ser presentada en el Registro en donde realizarán la verificación de la construcción y que la misma cumple con todos los requisitos. En el caso de que así sea, se procederá a la inscripción de la obra.
Aunque vender una vivienda sin que se encuentre registrada la construcción en el Registro sea legal no es lo que se recomienda realizar. Recuerda que no solo será complicado conseguir un comprador por lo prejuicios que se podrían considerar, sino que deberás vender la vivienda a un valor muchísimo menos que al precio de mercado.
La superficie declarada no coincide con el tamaño real de la vivienda a vender
Que las declaraciones entre los que se inscribe en el Registro y la superficie real del inmueble sean diferentes es muy habitual. Ante estos casos, será necesario realizar una rectificación. Para poder llevar adelante este trámite deberás seguir los siguientes pasos:
- Cuando la diferencia es mayor al 5%. En estos casos se informa al Registro de la situación sin la necesidad de realizar un trámite adicional para corregir los valores.
- Si la diferencia de superficie es entre el 5% y el 10%. Ante esta situación solo será suficiente solicitar al Catastro la certificación literal y gráfica del inmueble. No obstante, esto podrá llevarse a cabo solo si existe coincidencia total entre la vivienda y la certificación catastral.
- Cuando la diferencia excede el 10%. Por último, en estos casos será necesario acudir a un notario para realizar algunos procedimientos que determinen que no existen terceros que puedan influir o perjudicarse de la corrección.
Asimismo, deberás notificar el cambio solicitado a los propietarios de las viviendas colindantes. Luego, el notario deberá presentar una representación gráfica alternativa georreferenciada y otros trámites.
Al ser un proceso no del todo sencillo, siempre es recomendable que acudas al Registro de la Propiedad de tu localidad para obtener una orientación específica.
¿Es posible que el comprador realice la inscripción luego de concretada la venta?
La respuesta a este interrogante es afirmativa. En la práctica es totalmente viable vender una vivienda sin registrar y que luego el comprador lleve adelante el proceso de inscripción. Sin embargo, la dificultad será previa. Es decir, la de encontrar el comprador que se vea dispuesto a asumir los riesgos que la operación demanda.
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