vender una vivienda heredada

Muchas personas, al recibir un bien inmueble en herencia, optan por venderlo. Para ello es necesario conocer todos los trámites y procedimientos que deben realizarse previamente. Por otra parte, se deben tener en cuenta todos los inconvenientes que pueden surgir, que pueden acrecentarse cuando hay más de un heredero en escena. En este artículo te contamos el paso a paso vender una vivienda heredada y cada uno de los factores que se deben tener en cuenta para tomar la decisión correcta.

¡Sigue leyendo para enterarte todo lo que necesitas saber antes de vender un piso heredado!

¿Cómo está regulada la venta de derechos hereditarios?

Para vender un piso obtenido por herencia es necesario tener en cuenta una serie de factores que intervendrán antes y durante el proceso de venta.

La venta de derechos hereditarios, como puede ser la de un bien inmueble obtenido por una herencia, está regulada por el Código Civil español. Este la define como “la venta de los bienes integrantes de la herencia.” Es decir, que estos sujetos pueden disponer de la herencia como una universalidad o pueden optar por vender todos o algunos de los bienes que la componen.

De esta manera, los pasos previos a vender un bien inmueble heredado son la aceptación y luego, la partición de herencia. 

¿Quiénes tienen derecho a vender una vivienda heredada?

Quienes tienen derecho a vender un piso obtenido por herencia son, en principio, los familiares más cercanos de la persona fallecida. En caso de que no los haya, hay otras alternativas. Veamos de qué se tratan:

Herederos forzosos o legítimos

Son los primeros en la línea sucesoria al momento de adjudicar una herencia, es decir, los primeros en tener derecho a heredar. El artículo 807 del Código Civil considera herederos forzosos o legítimos a:

• Los hijos y descendientes del fallecido: es indistinto si nacieron dentro de un matrimonio o si son extramatrimoniales, también si son adoptivos. En el caso de que los hijos hayan fallecido, los nietos o los bisnietos tendrán derecho a heredar.
• Los padres y ascendientes del fallecido: cuando la persona no tuvo hijos, los siguientes con derecho a heredar son estos familiares. En el caso de que hayan fallecido, los abuelos o bisabuelos tendrán derecho a hacerlo.
• El cónyuge del fallecido: la normativa prevé que la pareja formal de la persona también herede, tuviera esta o no descendientes o ascendientes.

Bajo ninguna circunstancia los herederos forzosos o legítimos pueden ser excluidos en el reparto, aún así el difunto haya confeccionado un testamento. La única manera de que uno de ellos no quede incluido es que haya sido desheredado por la persona.

¿Qué ocurre cuando no hay herederos forzosos?

Cuando no existen herederos forzosos, es posible que la persona haya redactado un testamento en donde explicite a quién le corresponden sus bienes. Pero ¿qué ocurre cuando un fallecido no dejó su voluntad por escrito?

En este caso, son los herederos colaterales quienes tienen derecho a heredar. Se trata de los otros parientes del fallecido hasta el cuarto grado de consanguinidad. El orden sucesorio es el siguiente:

• Hermanos.
• Sobrinos.
• Tíos.
• Primos u otros parientes que no superen el cuarto grado de consanguinidad.

Es importante aclarar que en estas situaciones, cuando no hay testamento, es necesario demostrar el parentesco ante las autoridades. Será un notario quien se encargue de determinar, de acuerdo a la ley, a quién se le debe adjudicar la herencia y en qué proporción. Luego, será necesario realizar un acta de declaración de herederos y una escritura de la herencia o cuaderno particional.

¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?

Como mencionamos anteriormente, hay dos procesos que intervienen cuando se produce una herencia. Por un lado, la aceptación de herencia, que es el acto libre y voluntario a través del cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudicaron. Por el otro, la partición de herencia, que es el acto por el cual los herederos, en caso de que hubiera más de uno, se reparten entre sí estos bienes luego de realizar la aceptación de los mismos.

Por o tanto, no es es posible vender un piso obtenido por herencia antes de realizar la aceptación de la misma. Esto se debe a que sin este paso previo, el titular del mismo continuará siendo el difunto. Será necesario entonces, una vez aceptada la herencia, realizar el traspaso de la titularidad.

¿Cuánto tiempo es necesario esperar para vender una vivienda heredada?

Una vez realizada la aceptación de herencia y su consecuente partición, en caso de que hubiera más de un heredero, los pasos para vender una vivienda heredada son varios.

Cuando los herederos son forzosos o legítimos, es decir, hijos, padres, u otro tipo de descendientes y ascendientes, no es necesario esperar para vender el inmueble heredado. o mismo sucede con los heredederos colaterales luego de la eliminación del árticulo 28 de la ley hipotecaria. Por lo tanto, ya no existran límites para vender una vivienda heredada.

¿Qué ocurre cuando uno de los herederos no quiere vender el piso heredado?

Cuando hay varios herederos que realizan la aceptación de herencia pero no la partición o adjudicación de bienes y titularidades, suelen aparecer los conflictos. En estos casos, no importa si la herencia consta de un bien o de varios, los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas.

Por lo tanto, si uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, si no quiere mantener esta condición de proindiviso, o bien, si se niega a vender su parte de la titularidad, aparecerán los problemas.

Sin dudas, lo mejor en esta situación sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos. Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición, ya que hay ocasiones en las cuales la herencia consta de una única vivienda y los herederos son varios.

¿Cómo proceder en estos casos para vender una vivienda heredada?

Como no es posible vender la totalidad de un piso obtenido por herencia cuando uno de los herederos está en desacuerdo, ya que debe haber pleno consentimiento de todos ellos para hacerlo, será necesario recurrir a otras vías. Son tres las que, de alguna manera, obligan a las partes a vender a pesar de la negativa de uno de los herederos:

• El heredero que no desea vender la vivienda puede comprar las partes que le corresponden a cada uno de los copropietarios, entregándoles a cambio una compensación económica. A esto se le llama extinción de condominio. 
• De no ser posible la extinción de condominio, aquellos herederos que estén dispuestos a vender su parte de la vivienda pueden hacerlo a una empresa que compre proindivisos. Estas compañías se dedican exclusivamente a esto y el procedimiento es totalmente legal, ya que está amparado por el Código Civil. No obstante, implica vender muy por debajo del valor de mercado que poseen los bienes inmuebles.
• También es posible iniciar acciones legales para que un juez resuelva la división de la cosa común y la venta se produzca en una subasta pública. Sin embargo, se trata de una opción bastante costosa que también puede implicar que la vivienda se venda a un precio que esté muy por debajo del de mercado.

¿Qué ocurre cuando el piso heredado está sujeto a una hipoteca?

Otro de los obstáculos que pueden presentarse al querer vender un piso obtenido por herencia es que el mismo esté sujeto a una hipoteca. En estos casos, existen tres posibilidades:

• Hacerse cargo de la hipoteca para quedarse con la vivienda: los herederos pueden pagar la totalidad del crédito y cancelarlo o asumir la titularidad del mismo y hacerse cargo de las cuotas. A este mecanismo se lo conoce como subrogación hipotecaria y siempre está sujeto a la aprobación del banco.
• Aceptar la herencia a beneficio de inventario: los herederos también tienen la posibilidad de separar su patrimonio del que heredaron. Es decir, pueden aceptar la herencia sin responder a las deudas del difunto con su patrimonio, sino que estas deberán cancelarse a partir de lo heredado. Para acceder a este mecanismo será necesario comunicarlo al notario al inicio del proceso.
• Verificar si hay un seguro de vida vinculado a la hipoteca: muchas hipotecas están sujetas a un seguro de vida que cubre la deuda en caso de que el titular fallezca. De esta manera, si el causante de la herencia había contratado uno, será la aseguradora quien se encargue de cancelar la deuda. Los herederos, por su parte, obtendrán la vivienda libre de cargas.

Paso a paso para vender una vivienda heredada

Ahora que enumeramos y explicamos cómo solucionar todos los inconvenientes que pueden surgir al momento de recibir un bien inmueble en herencia y querer venderlo, veamos qué pasos deben seguirse para efectuar la transacción: 

Tramitar y reunir los documentos necesarios para la aceptación de herencia

Como ya mencionamos, el primer paso es aceptar formalmente la herencia. Para ello, será necesario contar con los siguientes documentos: 

• Certificado de defunción del causante de la herencia.
• Certificado de últimas voluntades del fallecido.
• Copia autorizada del testamento, en caso de que haya uno.

Aceptar formalmente la herencia

Una vez reunidos los documentos correspondiente, se puede proceder a aceptar la herencia ante un notario. El proceso variará dependiendo de si hay testamento o no. Veamos cómo:

Si existe testamento

En este caso será necesario:

• Inventariar los bienes y deudas del fallecido.
• Firmar una escritura de partición o cuaderno particional, en caso de que haya más de un heredero. De lo contrario, este paso no será necesario.

Si no existe testamento

En estas ocasiones, el notario debe determinar quiénes son los herederos según el orden en la línea sucesoria que determina la ley. Para ello, será necesario: 

• Demostrar el parentesco con el difunto presentando documentos que lo acrediten, como el libro de familia, los certificados de nacimiento y el certificado de matrimonio.
• Firmar en notaría el acta de declaración de herederos y la escritura de partición de la herencia o cuaderno particional, en caso de que haya más de un heredero.

Tributar en los impuestos correspondientes a la recepción de una herencia

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)

• ¿De qué se trata?: Grava la transmisión de bienes o derechos a título gratuito, ya sea por una sucesión derivada del fallecimiento de una persona o una donación en vida.
• ¿Dónde se paga?: En la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde el causante poseía su residencia habitual.
• ¿Cuándo se paga?: Dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento, aunque es posible solicitar una prórroga de seis meses más.
• ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá del valor del patrimonio heredado, el grado de parentesco entre el fallecido y sus herederos, el coeficiente multiplicador y las determinaciones de cada Comunidad. La mayoría de ellas aplican importantes bonificaciones a los herederos de primer y segundo grado.

Inscribir el piso en el Registro Público de la Propiedad

No se trata de un paso obligatorio, pero sí es recomendable cuando existe el deseo de vender la vivienda heredada. Para ello, será necesario presentar los siguientes documentos:

• El certificado de defunción del causante y una copia de su DNI.
• El certificado de últimas voluntades del fallecido.
• La escritura de aceptación de herencia y el acta de declaración de herederos ab intestato, en caso de que no haya testamento.
• El recibo de pago correspondiente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Iniciar el proceso de venta de una vivienda heredada

Una vez que la vivienda quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, es posible venderla como en cualquier otra circunstancia. Los pasos a seguir para vender un piso obtenido por herencia pueden variar según las preferencias de cada vendedor pero, en general, serán los siguientes:

• Tasar la vivienda a precio de venta.
• Tramitar los documentos necesarios para la venta.
• Promocionar la vivienda a través de una inmobiliaria o de manera particular.
• Programar y recibir visitas.
• Negociar las condiciones de la venta una vez que aparezca un interesado.
• Celebrar un contrato de arras o de reserva.
• Firmar la escritura pública de compraventa ante un notario.

Tributar en los impuestos correspondientes a la venta de un piso

Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

• ¿De qué se trata?: Grava el aumento de valor que una vivienda experimentó entre el momento de su adquisición y el momento de su transmisión.
• ¿Dónde se paga?: En el ayuntamiento correspondiente al municipio en donde se encuentra el piso heredado.
• ¿Cuándo se paga?: Dentro de los seis meses posteriores a la venta.
• ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá del valor real de la vivienda.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• ¿De qué se trata?: Grava el incremento que el patrimonio de una persona física experimentó en el lapso de un año.
• ¿Dónde se paga?: En las oficinas del Ministerio de Hacienda correspondientes al domicilio del contribuyente, a través de la web del organismo o de manera telefónica.
• ¿Cuándo se paga?: En el período determinado por Hacienda para presentar la declaración de la renta.
• ¿Cuánto se paga?: El monto a pagar dependerá de si la venta del piso heredado significó un incremento patrimonial para los herederos. En este artículo te mostramos cómo calcular el IRPF por la venta de un inmueble.

Hasta aquí te hemos contado el paso a paso para vender una vivienda heredada y cuáles son los factores que ontervienen. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.

Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.

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