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El Google Maps del real estate

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“Información es poder” es una máxima impregnada en el inconsciente colectivo que podríamos aplicar a todos los aspectos de la vida. En los mercados comerciales ha cobrado significativa relevancia durante las últimas décadas, con la posibilidad de tener al alcance de la mano las más diversas bases de datos. En este sentido, y en pos de lograrlo, internet se ha vuelto un elemento crucial para cualquier circuito de negocios. El real estate es uno de los sectores más competitivos del mundo y por supuesto no sería una excepción en este campo ¿Estamos ante una innovadora herramienta que permitirá maximizar y desglosar las aptitudes y dificultades de las poblaciones frente al acceso a la vivienda como nunca antes en la historia? En este artículo de Oi Real Estate, veremos una plataforma que podría ser considerada como el Google Maps del real estate. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

Desde El Leviatán a los negocios cotidianos

Como referenciábamos en la introducción “Información es poder” es una frase revolucionaria y con peso propio, si de máximas hablamos. Mucho se ha discutido acerca de dónde proviene; lo cierto es que su primera aparición (al menos en el sentido en el que se la emplea actualmente) fue de puño y letra de Thomas Hobbes en El Leviatán y pretendió ir mucho más allá de su anterior referencia, cuando la pluma de Francis Bacon se escribió “información es conocimiento”. En cierto sentido, el pensamiento inmortalizado de Hobes no podría haberse concebido sin la máxima de Bacon; se trata de una evolución en el concepto.

Para el business de los bienes raíces llevar a la práctica o no “información es poder” es una noción que puede hacer la diferencia entre el éxito y el fracaso de un modelo de negocio. Sin embargo, estamos en condiciones de afirmar que poseer información es una acción que por sí sola no conducirá a ninguna parte. La clave para una agencia inmobiliaria de éxito, en este caso, radicará entonces en saber qué hacer con ella.

Un atlas dinámico definitivo en el real estate

Si alguien te hubiera dicho hace cinco años nada más que podrías hallar en un solo mapa digital los inconvenientes o posibilidades de los españoles y del mundo en general en torno al acceso a la vivienda… ¿le hubieras dado crédito? Pues hoy día pareciéramos estar muy cerca de ello. Es que el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (en su acrónimo CSCAE) se ha involucrado en un proyecto tan innovador como revolucionario en este aspecto: el atlas dinámico del real estate.

¿Cómo lo ha conseguido? Creando y danto a conocer el primer informe gráfico global del acceso a la vivienda. Esta poderosa herramienta, aúna en una sola plataforma más de cuatro mil indicadorees, apoyados en datos del marco urbanístico y de desarrollo, así como del financiero; sus fuentes provienen de relevamientos en estudios fidedignos de los organismos internacionales expertos, en su mayoría libres de intereses económicos. El objetivo: lograr que cualquiera pueda acceder a esos datos demográficos de forma didáctica (a fin de que la información tenga una llegada concluyente y sin rodeos) de manera tan sencilla y práctica como manejar el Google Maps.

El Google Maps del real estate

¿Iba a quedarse el business de los bienes raíces de brazos cruzados a la salida de esta herramienta? Pues ni en sueños. Así lo explicaba Angela Baldellou, periodista y arquitecta española (y una de las impulsoras del proyecto) en el Madrid Affordable Housing Activation; Removing Barriers, evento seleccionado por la CSCAE para el lanzamiento oficial de la plataforma:

Vimos que necesitábamos dar un paso más con una plataforma con la que poder compartir todo el conocimiento del foro a nivel global. Teniamos el encargo de montar un foro mundial, pero queríamos darle continuidad con datos e información, por lo que fichamos a un grupo de urbanistas y les encargamos una herramienta digital que permitiera visualizar desde un único punto digital el máximo número de indicadores relacionados con seis barreras que dificultaban la accesibilidad a la vivienda.

Angela Baldellou – Propulsora del atlas dinámico del real estate

La experta en comunicación y proyectos de arquitectura medioambiental, detalló en su conferencia pública que “…estas barreras que se plantearon eran desajustes entre la producción y la demanda de vivienda, políticas y regulaciones, financiación, diseño, promoción y producción, propiedad y tenencia”.

Pormenores del atlas dinámico

Dijimos que en este innovador desarrollo tecnológico se pueden visualizar hasta cuatro millares de indicadores provenientes de las principales bases de datos a nivel mundial.

Fuentes oficiales principales: entre los organismos oficiales consultados y relevados encontramos al Global Humanitarian Settlement Layer (considerada al día de hoy como una de las más potentes y fidedignas fuentes del mundo) y estructuras provenientes del propio Google Trends.

Otras fuentes: Banco Iberoamericano de Desarrollo, Fondo Monetario Internacional, Banco Mundial, Organización Mundial de la Salud.

De esta forma, se intenta reunir y mantener actualizados 24 x 24  los 365 días del año sendas bases de datos que hasta el momento solo podían ser objetos de consulta de forma individual.

Asimismo, se espera que a corto y mediano plazo se agilicen las posibilidades de cruzar datos y realizar escalas y gráficos comparativos para que sacar conclusiones respecto a información demográfica de calidad sea tan sencillo como imaginarlo.

Finalidades de la plataforma

Esta plataforma promete crear un panorama real y de última hora, a cada momento, que les permita a los distintos protagonistas del real estate comprender cabalmente la situación del acceso a la vivienda. Para ello, se podrán acceder y combinar datos en torno a seis puntos esenciales:

  1. Propiedad y tenencia.
  2. Promoción y producción.
  3. Diseño.
  4. Políticas y regulaciones.
  5. Financiación
  6. Desajustes en producción, oferta y demanda de vivienda.

¿Conoces otras herramientas que permitan al real estate ubicarse en tiempo, espacio y realidad de las poblaciones en cuanto a las posibilidades del acceso a la vivienda? Nos encantaría conocerlas.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Reformar un piso para vender en España

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reformar un piso para vender

La compraventa de viviendas en España tiene una gama muy diversa de secretos, herramientas y alternativas para lograr vender una propiedad en el mejor precio posible. Existen consejos de cómo debería lucir, como explotar las ventajas del inmueble, su distribución y luminosidad. Así como también, expertos del mundo inmobiliario, entienden que reformar un piso para vender es una buena opción para otorgarle prestigio y mayor tasación al inmueble.

En relación a ello, en el sector entienden que un piso que ha sido reformado antes de ser vendido tiende a recibir una mayor valoración positiva por parte de los potenciales compradores. Lo que te debes estar preguntando es cuanto puede aumentar una propiedad en reformas en cuestión de precios. A lo que se le suma, si es beneficioso invertir en las obras, y cuál puede ser su rentabilidad en un futuro.

En este post responderemos a este tipo de preguntas. Y, además, te detallamos, si decides reformar un piso para vender, cada uno de los documentos necesarios para hacerlo y, así, concretar una operación en el menor tiempo posible. Sigue leyendo!!

¿Cuáles son los beneficios rentables de reformar un piso para vender en España?

Las estadísticas que brinda el sector inmobiliario indican que reformar un piso para vender puede resultar sumamente rentable si se consideran factores especiales. En el caso de rehabilitación de una vivienda estándar de uno 75 metros cuadrados y ubicada en una cuidad demandada, la valorización de la misma puede aumentar hasta en un 25%. Por lo tanto, si hablamos de un inmueble con un valor aproximado de 250 mil euros pude irse a un coste de 300 mil.

En sentido contrario, si hablamos de una vivienda de lujo ubicada en localidades de demanda dinámica y activa la reforma de la propiedad puede llegar a hacer que la misma se valorice en un 65% más. Por ejemplo, una reforma integral de un inmueble de alta gama en Madrid de 200 metros cuadrados y con un valor de 1,2 millones de euros ubicado en un barrio de alto valor económico su revalorización, a partir de una reforma, puede llegar a los dos millones de euros.

En conclusión, el principal beneficio de reformar un piso para vender es que siempre tenderá a revalorizar la vivienda en cuestión. No obstante, el rédito económico dependerá de las características particulares de cada inmueble. Es decir, del tipo de propiedad de la que se trate.

Principales aspectos a considerar reformar un piso para vender

Antes de llevar adelante cualquier tipo de modificación en una vivienda antes de ponerla a la venta es necesario considerar dos aspectos principales. En este sentido, reformar un piso para vender no es una decisión que deba tomarse de manera improvisada.

Por un lado, será primordial tener presente la inversión que se requerirá para poder realizar las obras. Y, por el otro, si el precio revalorizado se adapta a la demanda de la zona.

Inversión que se deberá destinar a las reformas en la vivienda

En primer lugar, lo que se debe considerar para decidir reformar un piso para vender es recolectar diferentes presupuestos con empresas que lleven adelante este tipo de obras. Con estos datos será posible tener una aproximación de lo que costará la reforma.

Cuando se desean realizar obras en una vivienda, el valor de las mismas variaría en relación a la calidad de los materiales. Y, claro, de su alcance. Según expertos en la materia, una reforma integral de una propiedad estándar puede llegar hasta los 24.000 euros. En una vivienda de 70 metros cuadrados representativa unos 350 euros por cada metro cuadrado.

Por su parte, si hablamos de una vivienda de lujo, las obras pueden llegar hasta unos 130.000 euros. Un aproximado de 650 euros por metro cuadrado.

Relación precio nuevo con la demanda en la zona

Por otra parte, una vez que se sepa cuando será el valor aproximado de inversión para reformar un piso para vender será necesario analizar la zona en la cual se ubica. ¿Para qué? Para saber si el nuevo precio se adapta o coincide con la demanda del barrio.

Por lo tanto, las averiguaciones que se deberán hacer serán:

  • Dinámica del mercado en la zona
  • Promedio de precios en el barrio
  • Comparación de precio y superficie con otras propiedades

Existen múltiples herramientas para poder tener un precio lo más exacto posible de una vivienda reformada. Entre las principales son las diferentes alternativas de tasación gratuita que ofrecen diferentes agencias y portales inmobiliarios.

Se trata de una estimación de lo que valdrá una vivienda una vez que se realicen las reformas correspondientes. Lo que recomiendan los expertos es que se realicen la mayor cantidad de tasaciones posibles. Esto se debe a que pueden llegar a existir grandes diferencias. Por lo tanto, con variadas opciones se podrá comparar cada valor y optar por la mejor alternativa.

Por otra parte, se recomienda acudir a diferentes agencias inmobiliarias que estén dentro del radio en el cual se encuentra la vivienda. Una muy buena alternativa para tasar un posible valor de la vivienda.

Algunas agencias ofrecen un servicio de tasación gratuito y sin compromiso. Por lo tanto, no será obligación contratar alguna de ellas una vez realizada la tasación. La ventaja de consultar varias agencias es la evaluación de oferta en los servicios. Y, en consecuencia, tomar la mejor decisión en relación a la rehabilitación de la vivienda.

Desde OI REAL ESTATE podemos tasar tu vivienda de manera gratuita solo debes hacer click en el siguiente enlace:

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Tiempo estimado para concretar la venta

Por último, uno de los pasos a considerar es tener presente los números al reformar un piso para vender. Es la manera más segura de conocer si, al concretarse a operación, habrá un beneficio económico que valga la pena todo el proceso de remodelación. Y, por lo tanto, si vale la pena el esfuerzo.

Es importante tener presente esto, porque una reforma integral de una vivienda puede demandar un largo periodo de tiempo. Es decir, durante el cual la propiedad se encontrará inhabilitada para ser habitada.

Eso sí, hay que tener en cuenta que una reforma integral puede tomar mucho tiempo. En este sentido, si el objetivo es vender la propiedad de manera rápida, una remodelación no será la mejor recomendación. Por el contrario, si no se la concreción de la operación no es de gran urgencia, reformar un piso para vender es una buena manera de aumentar el valor económico del mismo.

Documentos necesario para vender un piso luego de elegir reformar para vender

Si se ha decidido reformar un piso para vender, una buena recomendación es, durante el tiempo de obras, preparar la documentación necesaria para llevar adelante la operación.

Para vender una vivienda sin problemas y sin pérdidas de tiempo deberás tener a mano los siguientes papeles:  

  • Nota simple: un informe que detalla todos los datos de vivienda. Es decir, los del propietario y las características de la propiedad. Así como también, especifica, si el inmueble tiene cargar pendientes o deudas, como ser una hipoteca.

  • Certificado energético: es el documento que determina si el estado energético de la vivienda está en condiciones y cumple con los requisitos de la normativa vigente.

  • Planos de la vivienda: se trata del dibujo que muestra el modo en que está distribuida la superficie útil de la vivienda. Como sus espacios libres.

  • Cédula de habitabilidad: determinad si una vivienda esta apta para ser utilizada como residencia continua. Es obligatoria solo en algunas de las autonomías españolas.

  • Certificado del ITE: es la certificación de que la finca de la cual forma parte una vivienda está en condiciones para su habitabilidad.

  •  Estatutos de la comunidad: es un informe que detalla cada una de las normas que deberán ser compartidas entre los propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda.

  • Recibo de pago del IBI: corre por cuenta del vendedor, pero puede ser compartido con el comprador ya que depende del propietario de la vivienda. Se paga cada principio de año. Por lo tanto, puede dividirse según la cantidad de meses que cada persona dispone de la titularidad de la vivienda.

  • Contrato de arras o de reserva

  • Últimas facturas de suministros

  • Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios

  • Certificado de deuda cero en relación a la vivienda. Es decir, que no supone, por ejemplo, una hipoteca pendiente.

  • Escritura de compraventa de la casa

Te dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés

¿Cuáles son los trámites necesarios para la venta de un piso?

Hasta aquí te hemos contado lo beneficioso que puede ser reformar un piso para vender. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

A continuación queremos detallarte en un video los motivos por los cuales, vender tu vivienda con nuestra agencia es una gran alternativa de confidencialidad, seguridad y éxito.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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Operaciones compartidas entre agentes y agencias

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operaciones compartidas entre agentes y agencias

El real estate es uno de los mercados más nutridos en cuanto a ofrecimiento de empleo y posibilidades en especialización. El “invertir en ladrillos” tal vez nunca pase de moda; como agente inmobiliario encontrarás en todo momento una tendencia en auge a la cual acoplarte y sacarle tajada. Sus áreas son realmente incontables y generan año a año nuevas e innovadoras chances tanto a quienes lo conforman como a aquellos que buscan asomarse a sus horizontes sin límite a la vista. Al respecto, las negociaciones colaborativas en el sector parecieran estar ganando posición. En este artículo de Oi Real Estate, veremos más sobre las operaciones compartidas entre agentes y agencias. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más sobre este apasionante tópico.

Tan viejo como el negocio de los bienes raíces

La acción colaborativa en el real estate es en realidad tan añeja como el business de los bienes raíces en sí mismo. Sin embargo, con la globalización mundial de la década de los ´90 (irrupción del fenómeno internet mediante) la posibilidad de estar conectados 24 x 24 los 365 del año ha propulsado su alcance hasta niveles impensados. En este sentido, los mecanismos en la maquinaria colaborativa de compraventa de bienes raíces se han visto remozados, mejorados; y por cierto su singular éxito ha logrado captar la atención de muchos intervinientes del sector, que se mostraban reacios a “sumarse” a la competencia si la ocasión así lo requiriese.

Hoy día, considerar al agente inmobiliario de la agencia o franquicia competidora inmediata como un enemigo (comercialmente hablando) es más que un error; significa no ver la oportunidad de incrementar ventas, experiencia y la cartera de contactos. Para muchos incluso (y yendo un poco más lejos) es estar jugando en contra de tu propia oficina de servicios inmobiliarios ¿Sabías que franquicias de las consideradas como “colosos” en el business de los bienes raíces alrededor del mundo hacen participar a dos o más agentes inmobiliarios en casi la mitad de sus diligencias?

Operaciones compartidas entre agentes y agencias

Las operaciones compartidas entre agentes y agencias poco y nada tienen que ver con una diligencia convencional, aunque el cliente propietario y el interesado en comprar nunca lo perciban. Las modalidades en diligencias compartidas son tan diversas como dependientes de una amplia gama de variables.

Veamos solo algunas de ellas, a modo ilustrativo. Si eres un agente inmobiliario autónomo, acaso te veas atraído por sus beneficios. Trabajar full time es una característica propia del real estate, esto es un hecho. En este sentido, a pesar de que veas reducido tu margen de ganancia por negociación individual, comprobarás seguramente las virtudes y lo redituable que las negociaciones compartidas ofrecen en lo global.

Dos equipos para una negociación compartida

En una agencia organizada y dispuesta desde el vamos en torno a negociaciones compartidas podemos encontrarnos con dos equipos; que vistos desde afuera tal vez puedan resultar similares en sus funciones y que sin embargo cumplen tareas muy disímiles.

  • Equipo captador. Es el encargado de hallar las propiedades y detectar su grado de rentabilidad, calcular el lapso probable en una negociación exitosa, etc. En definitiva, es el grupo que traerá bienes inmuebles “vendibles” a la agencia.
  • Equipo de ventas. Como segundo eslabón de la cadena, será quien se encargue de conseguir los interesados en comprar aquellas unidades, entre los cuales se encontrará el cliente ideal para dicha propiedad.  

¿Sabías que existen oficinas especializadas exclusivamente en cada uno de estos dos sectores? Al día de hoy, un propietario interesado en vender o ávido de comprar o alquilar un bien inmueble acaso crea estar consultando una agencia inmobiliaria convencional, sin saber que está dirigiéndose a una de estas dos oficinas, expertas en captación o en ventas.

En el ensamble de estos dos equipos, comprobamos entonces que podemos encontrar un funcionamiento óptimo en operaciones compartidas.

Negociaciones compartidas individuales

No obstante la modalidad citada en los párrafos anteriores, existen también operaciones compartidas entre agentes y agencias de carácter individuales. Veamos un claro ejemplo:

Una agencia especializada en propiedades para uso habitual recibe un eventual interesado en búsqueda de un galpón para depósito. La agencia en cuestión recepciona la consulta (preferencias en torno a presupuesto, ubicación, m2 del inmueble, etc.) y promete al interesado ofrecerle las mejores ofertas disponibles en su cartera.

Realiza entonces una expedición en el rubro indicado y da con una oferta potable. Se contacta de inmediato con la oficina que exhibe el galpón en venta y propone una negociación conjunta. Se arreglan los porcentajes como resultado de la diligencia y (si ambas llegaran a un acuerdo) se le ofrece al cliente. En este caso, vemos cómo dos agencias distintas pueden relacionarse en el marco de una sola operación.

Honorarios

Si bien existen sendas organizaciones (a nivel zonal, regional, nacionales e internacionales) que nuclean o impulsan estas negociaciones compartidas y conformadas por agentes, asesores y agencias de todas las latitudes, los honorarios como resultado de estas diligencias se ven expuestos a decenas de variables.

Muchas son las características de las partes negociantes que pueden aplicar en una operación de gestión compartida; por tanto, el arreglo definitivo quedará expuesto a dichos ribetes y pactado de común acuerdo, previamente.

Una modalidad cada vez menos resistida

Un dicho popular arraigado al real estate dice que “más vale una menor ganancia volcada en muchas operaciones, que sacar un gran porcentaje de una sola”. Si hacemos cuentas, veremos que relacionarse con la competencia solo puede traer buenos resultados y más ganancias a las arcas de tu agencia; ya sea que trabajes como parte de un gran equipo o que te desempeñes como agente inmobiliario independiente.

¿Cuál es tu postura respecto a las operaciones compartidas entre agentes y agencias? ¿Te encuentras mejor llevando a cabo tus diligencias de comienzo a fin? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Propietarios rebajan el precio de sus viviendas antes de vender

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rebajan el precio

Todo proceso de venta, trae consigo una instancia de negociación, incluyendo las operaciones inmobiliarias. En la actualidad, se ha observado que los propietarios rebajan el precio de sus viviendas para poder concretar su venta.

Rebajan el precio de las viviendas un 9% de media

Según los datos recolectados, la mayoría de los compradores piden un descuento de aproximadamente el 19,4% al momento de hacer una oferta, obteniendo al finalizar la negociación, una rebaja del 9% de media, aunque en algunos casos, estos descuentos llegan a casi triplicarse.

En el municipio de Vitoria-Gasteiz fue donde se registraron las rebajas más altas, con un 23%, siguiéndole Granada con un 21%, Málaga con 20%, Sevilla con 18%, Gijón con 16% y Marbella con 14%.

Las siguientes zonas que se acercan son: Barcelona con un descuento aproximado del 10% y Madrid con los precios de rebaja en un 8%.

En cambio, hay otras locaciones en donde la reducción es nula, como por ejemplo Terrassa. Le siguen Mijas con un 2% de rebaja. Orihuela, Torrevieja, Cartagena, Zaragoza y Palma con una rebaja media del 4%.

Estos datos revelan una realidad del mercado inmobiliario y es que los precios de los inmuebles que publican en diferentes portales, son bastante elevados en comparación con lo que los compradores están dispuestos a pagar.

Esto podría generar una demora al momento de querer vender una propiedad. Es por eso que lo más aconsejable al momento de vender, es hacer una tasación de la propiedad para colocarle un precio justo.

La importancia de colocar el precio correcto

En algunas ocasiones, los compradores pueden tener un apego emocional a sus propiedades, los que puede ser un factor influyente al momento de colocar un precio, haciendo que el monto sea mucho más elevado que el valor real de la vivienda.

Al momento de colocarle un precio a la propiedad, debes tratar de ser lo más objetivo posible, de esta forma evitarás que la vivienda pase meses en el mercado sin hayas un comprador.

Para poder colocarle el precio correcto a tu propiedad, puedes recurrir a diferentes alternativas, como contratar los servicios de una inmobiliaria, que además te ayudará en todo el proceso de venta.

Puedes también pedir una tasación a una inmobiliaria online o utilizar una herramienta de valoración que encuentras en internet. Incluso puedes pedir una oferta a un iBuyer, estás son empresas que compran casas al contado.

Todas estas opciones te brindarán un punto de vista objetivo en cuanto al costo de tu vivienda, para que al momento de hacer la negociación no tengas que rebajar el precio a la propiedad.

Siempre puedes negociar

Luego de que hayas efectuado todas estas valoraciones, te encontrarás con un rango de precio para tu propiedad. Dentro de estas cifras puedes escoger el más alto o el más bajo, dependiendo de tus necesidades. Y es aquí donde cobra importancia el proceso de negociación. 

Anímate a llegar a un acuerdo con el comprador, de manera que ambos salgan beneficiados y tú no te veas en la obligación de rebajar el precio de tu vivienda a un monto que no te convenga.

¿Te ha sido de utilidad este artículo? Cuéntanos en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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Las viviendas de segunda mano dominan el mercado inmobiliario

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A pesar de las bajas económicas en España debido a los sucesos de los últimos años, el mercado inmobiliario se ha acrecentado de gran manera. Y dentro de él, se ha evidenciado que la compra y venta de viviendas de segunda mano ha tomado la mayor parte de transacciones totales.

Las cifras generales de los movimientos inmobiliarios han aumentado en el último mes de marzo, con un alcance no visto desde hace aproximadamente 15 años. Sin embargo, el comportamiento de los mismos no es igual al de aquella época, debido a la menor cantidad de viviendas nuevas en el mercado.

El comportamiento del mercado inmobiliario en los últimos meses

El mes de marzo ha concluido con cifras récord para la venta de propiedades: según el Instituto Nacional de Estadística ( INE) se han sobrepasado las 50.000 viviendas vendidas Son datos que no se habían logrado desde inicios del 2008, lo que se consideraba como el inicio de una burbuja inmobiliaria en el país.

A pesar de ello, solo se puede comparar estos dos períodos en cifras, ya que los comportamientos son muy distintos refiriéndose al tipo de vivienda. En 2007 la cantidad de compras de propiedades nuevas, era muy alta, porque había mucha actividad de trabajo y demanda en las construcciones del país.

Esto indicaba que las cifras de compra y venta de viviendas de segunda mano era bastante bajo, comparado con el índice de las recién construidas. También se debía a que existía una estabilidad económica que permitía adquirir nuevos inmobiliarios a través de créditos y distintas opciones económicas para el pago.

Actualmente el comportamiento es diferente, ya que ha disminuido el trabajo de construcción de viviendas y ha aumentado el índice de trabajos de baja calificación. Por ello, ahora la mayor cantidad de viviendas vendidas son las usadas, alcanzado una cifra de 482.066 en los últimos 12 meses, según el INE.

Durante el último mes de marzo se alcanzaron las 59.272 ventas totales de viviendas, 14.751 menos que en el mes de marzo del año 2007. Sin embargo, en viviendas usadas, marzo alcanzó el 47.762, lo que representa el 80,58%, una notable mayoría, siendo el resto las transacciones de viviendas nuevas.

Hay muchos factores que pueden explicar este comportamiento del mercado inmobiliario, como lo es la mejor oferta disponible al negociar viviendas que se están usadas. La necesidad en estos últimos meses es poder comprar lo que esté disponible en el mercado, en lugar de comprar por algún interés menos urgente.

Las viviendas de segunda mano son más accesibles actualmente

Como lo mencionamos anteriormente, el área de construcción ha disminuido mucho en los últimos años, especialmente por la pandemia y otros hechos de crisis mundial. Luego de la cuarentena sí ha habido alzas en ingresos de trabajo, pero principalmente en aquellos donde no se necesitan cualidades específicas, incluyendo la construcción.

De igual forma, la estabilidad económica se ha visto afectada, haciendo que el salario mínimo no pueda cubrir con rapidez la compra de estas propiedades. Personas que ganan el salario bruto pueden tardar alrededor de 10 años en pagar por completo su vivienda, según la provincia del país donde vivan.

Es aquí donde las personas prefieren apostar por viviendas que puedan comprar y pagar más rápido, fácil y cubriendo la necesidad para tener un hogar. Y sumado a esto, la baja cantidad de viviendas recién construidas no deja muchas posibilidades para las personas en elegir entre las distintas opciones inmobiliarias.

Otra diferencia entre la época del 2007 y los últimos años es que la dificultad para pagar antes era el gran tema de los créditos. Actualmente, el principal problema es la falta de actividad de trabajo en la industria constructora, esto debido también al déficit de inversiones por la economía.

Pero, así como hay muchas diferencias entre las dos épocas, también hay una similitud bastante grande que ha determinado el alza de las ventas inmobiliarias. La necesidad urgente de las personas para tener un hogar es la razón principal de la subida de cifras en cada uno de los cálculos.

Aún así en los últimos meses ha habido mucha más demanda que oferta, haciendo que las viviendas de segunda mano puedan venderse con mucha rapidez. Existen diversos casos en ciertas ciudades donde la propia persona vende muy rápido la vivienda, ya que no tarda mucho tiempo en conseguir un comprador.

Viviendas nuevas y viviendas de segunda mano

No se trata de una fama de las viviendas usadas, sino de que no hay suficientes viviendas nuevas en disponibilidad. Por lo tanto, no se trata de que las personas no prefieran comprar viviendas nuevas, sino que deben conseguir una propiedad con la mayor rapidez posible. La secretaria general del Consejo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria coincide con esto, ya que la gente compra lo que está disponible para comprar.

También se encuentra el estudio de Radiografía del Mercado de la Vivienda realizado por Fotocasa, que analiza la situación a partir de los datos obtenidos. Por un lado, ha aumentado en un 10% las personas que quieren una propiedad, pero por otro disminuye en un 12% aquellas que quieren alquilar.

El catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra José García Montalvo, tiene una opinión positiva de lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario. Afirma que todo estará bien mientras la oferta pueda responder a la demanda, satisfaciendo todas las necesidades de lugar y confort que tengan los compradores.

Aún así, aconseja que debe solucionarse el problema de la baja compra de viviendas nuevas si se quiere seguir teniendo una cifra alta de ellas. Esto se debe a que pronto las personas pueden dejar de poner en venta sus propiedades y seguirá habiendo otras que necesiten comprar las suyas.

Sólo queda esperar cómo se comportará la inversión en proyectos de construcción para poder determinar los posibles cambios.

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Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

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Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

En España, en el mercado inmobiliario de alquiler, compra y venta de viviendas existen diversos permisos o certificaciones que acrediten que la misma puede ser habitada sin riesgos. Entre ellos se encentra la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Se trata de la autorización que debe gestionarse cuando la licencia de primera ocupación caduca.

A continuación, te contamos de qué se trata este trámite y cómo es el modo de llevarlo adelante en la ciudad de Cataluña. Una de las localidades en las cuales este tipo de gestión es obligatorio hace más de una década.

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Se trata de un certificado de carácter obligatorio que da cuenta de que un inmueble cumple con los requisitos básicos para que el mismo sea habitado como lo establece la normativa vigente.

La cédula de habitabilidad debe ser elaborada previo a la ocupación de una vivienda de primera mano, Es decir, a estrenar. A su vez, se trata de una gestión que resulta necesaria para la adquisición de un crédito hipotecario y obligatorio para los siguientes casos desde 2007:

Este tipo de licencia integra diversos datos de la vivienda, pero nunca aquellos vinculados al propietario de la misma. Es decir, en la cédula de habitabilidad se puede encontrar:

  • Dirección y provincia en la cual se ubica el inmueble
  • Metros tiles que tiene la vivienda
  • Distribución interior de la propiedad. Es decir, donde se encuentran ubicados los baños, las habitaciones, la cocina y el salón)
  • Número de ocupación recomendado por el ayuntamiento
  • Fecha de aprobación de la cédula ay fecha de su caducidad

¿Cuándo es necesario solicitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación?

La cédula de habitabilidad tiene una validez o duración al ser aprobada es de entre 5 a 10 años. Esto dependerá de la normativa vigente en cada ayuntamiento. Al momento en que el trámite de primera ocupación caducó se deberán realizar los mismos trámites de gestión incluyendo las modificaciones que a vivienda y su composición hayan podido sufrir a través del paso del tiempo.

Existen muchos casos en los cuales las modificaciones o ampliaciones realizadas a lo largo de los años no lleguen a cumplir con las reglamentaciones vigentes y, por lo tanto, no pueda legalizarse. Esto puede llegar a ser un problema si se quisiera vender la propiedad.

¿Qué tipo de cédulas existen en territorio español?

Según la antigüedad de la vivienda existen tres tipos de cédulas:

  • Primera ocupación: las que certifican la habitabilidad de las viviendas de nueva construcción. Así como cuando se vació un edificio, dejando útil solo la fachada

  • Primera ocupación de rehabilitación: se trata de la aprobación de habitabilidad de las viviendas que han sufrido algún tipo de intervención. Ya sea por rehabilitación, subdivisiones, ampliaciones o vaciado de la vivienda.

Y aquella que nos interesa en este post:

  • Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Es decir, ara las viviendas que ya existen y que requieren de la renovación de la primera o anterior aprobación. Su vigencia dependerá del momento en que hay sigo tramitada la última cédula.
    • Cédulas de inmuebles nuevos o usados que han sido otorgadas previo al 2004 tendrán una durabilidad de 10 años.
    • Licencias de viviendas nuevas o usadas que se otorgaron entre 2004 y 2012 durarán 15 años.
    • Todas las cédulas otorgadas luego del 2013: si se trata de a vivienda de primera mano y ocupación la cédula tendrá una vigencia de 25 años. Si se trata de una cédula de habitabilidad de segunda ocupación o rehabilitación su durabilidad será de 15 años.

Lectura Recomendada

Licencia de primera ocupación: ¿Qué es y cómo se tramita?

Cédula de habitabilidad de segunda ocupación

Documentación necesaria cédula de habitabilidad en viviendas de segunda ocupación

A continuación, presentamos los principales documentos que serán necesarios presentar para poder solicitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación de manera impresa normalizada.

  • Documentación identificativa del solicitante:
    –Si se trata de personas físicas se deberá presentar la fotocopia documento nacional de identidad (DNI).
    –Para el caso de una persona jurídica, el documento requerido será el código de identificación fiscal (CIF), la escritura de constitución, el DNI del representante legal de la personería jurídica y el documento donde se lo acredite como tal.
  • Carta de pago liquidada. Es decir, el abono del pago de tasas urbanísticas y ambientales que correspondan.
  • Fotocopia de la escritura de compraventa del inmueble
  • Certificado bancario del propietario o propietarios de la vivienda.

Según el tipo de vivienda que se trate

En Caso de que se trate de viviendas de nueva edificación:

  • La licencia de obras o documento equivalente correspondiente y gestionada.
  • Certificado original de final de obra y habitabilidad. El mismo debe encontrarse firmado por el técnico autorizado y visado por el colegio profesional.
  • Certificado original del cumplimiento del control de calidad.
  • Licencia municipal de primera ocupación o la solicitud de gestión de la misma.

En caso de modificación en el uso de la propiedad de local a vivienda:

  • Certificado de final de obra y habitabilidad otorgado por un arquitecto técnico.
  • Licencia municipal de obras, en la que figure la autorización del cambio de uso.
  • Licencia municipal de primera ocupación.

Si se trata de viviendas usadas:

  • Certificado autorizado por técnico en cumplimiento de los niveles de viviendas exigidos. Este tipo de certificación incluye el impreso de solicitud normalizado.

Pasos a seguir para solicitad la licencia de segunda ocupación?

Para llevar adelante la gestión de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación será necesario seguir los siguientes pasos:

  • Solicita una cita previa con el ayuntamiento en su área de urbanismo
  • Presentarse en la oficia del área correspondiente a cada ayuntamiento
  • Rellenar las planillas de solicitudes oficiales del área de urbanismo
  • Abonar las tasas urbanísticas otorgadas por la administración. Es decir, la carta de pago.
  • Presentar la documentación requerida en el registró competente de cada ayuntamiento.
  • Recoger la cédula tramitada ni bien termine su gestión.

¿Cuáles son las diferentes formular de tramitar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación según cada autonomía?

Como sabemos, España es un país sumamente diverso y muy descentralizado en términos normativos. Es decir, en muchos tipos de gestiones las Comunidades Autónomas tienen su propia regulación. Por lo tanto, según su marco legal se aplicarán diferentes fórmulas en la obtención de la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Según la autonomía que corresponda se deberán realizar los siguientes trámites:

En Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias, Canarias y La Rioja para la segunda ocupación de una vivienda supone la renovación de la primera. Es decir, de la cédula de habitabilidad madre.

Las Islas Baleares y la Comunidad Valenciana obliga a la renovación, igualmente, de la cédula de habitabilidad de primera ocupación.

En regiones como Madrid, Castilla – La Mancha, Andalucía, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia no será necesario su gestión. Para esto casos, la licencia es otorgada a los nuevos edificios y no se necesita renovación.

Por último, en Extremadura solo se requiere de la cédula de primera ocupación. No obstante, la normativa de dicha autonomía obliga a los propietarios a que realicen su renovación cada 10 años.

¿Qué diferencia existe entre las cédulas de habitabilidad? 

Amabas licencia certifican lo mismo: que una vivienda se encuentra apta para ser habitada con el corres de los años. La principal y única diferencia entre la de primera y segunda ocupación se refiere, justamente, a la antigüedad de la propiedad.

Por lo tanto, una vivienda a estrenar requerirá para su habitabilidad la licencia o cédula de primera ocupación. Y, para las viviendas que ya han sido habitadas, la de segunda. En este caso, lo que se acredita es que la vivienda continúa en buen estado de uso para habitar, por más modificaciones que haya sufrido o por el paso del tiempo.

En muchas ocasiones, este tipo de gestiones tienden a confundirse ya que las condiciones y los requisitos para su tramitación son casi un 100% iguales.

Licencia turística de una vivienda: ¿Cómo conseguirla en España?

Hasta aquí te hemos detallado de que manera gestionar la cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad. Además, si necesitas de asesoramiento legal puedes ponerte en contacto en el número que aparece en la imagen.

Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad para poder alquilar tu próxima vivienda de manera exitosa.

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Organizar visitas perfectas a propiedades

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Exhibir una unidad a la venta u ofrecida en alquiler puede parecer una tarea sencilla. Sin embargo, con ser un agente inmobiliario apenas conocedor del paño, sabrás que la realidad poco y nada tiene que ver con esa imagen impregnada en el inconsciente colectivo. Un asesor encargado de la exhibición de una vivienda abrirá la puerta sonriente e irá guiando al interesado durante el recorrido; señalará las virtudes y características principales de la propiedad; y finalmente le solicitará los datos de contacto, brindará los propios y lo despedirá cordialmente delimitando un final de recorrido. Pues bien, detrás de ese proceso natural existen estrategias y preguntas claves. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo organizar visitas perfectas a propiedades para propiciar mejores negociaciones. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

Bienvenidos y bienvenidas

Estamos de acuerdo que “mostrar” una propiedad es mucho más que recibir a los interesados y recorrer la unidad en cuestión. Si lo que quieres es acelerar los tiempos, cosechar una buena impresión en los eventuales interesados; y en definitiva mantenerte competitivo en un sector que presenta duras batallas comerciales en el día a día, es recomendable resolver de forma ordenada y precisa una serie de interrogantes, que pueden convertirse en factores positivos clave.

El ser proactivo es una cualidad que debería estar incluida en el ADN de todo agente inmobiliario que se precie de tal. Como parte de esta característica, es fundamental incentivar tu grado de curiosidad por los detalles. Este último elemento es el que te conducirá a preguntar más y mejor, en un contexto considerado hoy día como imprescindible en el sector inmobiliario: la correcta atención y experiencia del cliente ¿Cuáles son sus preferencias actuales y sus objetivos a la hora de realizar una consulta a la agencia? ¿Qué es preciso saber de ellos al momento de realizar la exhibición de una propiedad? Recuerda que puedes dejarnos tu comentario sobre este interesantísimo tópico en la bandeja de opiniones y consultas al pie del artículo.

¿Cuál es tu metodología general de trabajo?

Antes de meternos de lleno en cómo organizar visitas perfectas a propiedades, asegúrate de tener claro cuál es tu metodología de trabajo. Por ejemplo, existen asesores que aceptan y toman cualquier negociación, sin hacer distinciones. Otros, se vuelcan a sectores exclusivos en el amplio pantone del circuito inmobiliario: agentes inmobiliarios de lujo, alquiler estudiantil, asesores en viviendas del plano turístico, etc.

A menudo, ser un agente inmobiliario “todo terreno” puede representar un dolor de cabeza. En poco se asemeja el exhibir locales comerciales a tomar la rienda de una negociación por plantas de oficinas; así como nada tendrán que ver estos rubros con las diligencias avocadas a las reconocidas como “de vivienda habitual”. En nuestra experiencia, recomendamos especializarse en un circuito específico ¿Cómo identificar cuál? Pues buscando el equilibrio en aquel sector en el que más cómodo te sientas y que más redituable te resulte. Esto hará que administres mejor tus energías y que seguramente tu oficina pierda menos dinero; sobre todo en los primeros tiempos de carrera.

Organizar visitas perfectas a propiedades

Una vez que has logrado identificar cuál es el sector del real estate que más se ajusta a ti como asesor, veamos entonces cómo organizar visitas perfectas a propiedades o unidades según el circuito propiamente dicho. En definitiva, todo se basa en conocer cabalmente cuáles preguntas realizarle al interesado en el momento apropiado: ya sea a la previa, durante o sobre el cierre de una consulta.

Para ello, ten en cuenta siempre tu característica como guía inmobiliario y tu función al respecto: llevar las pretensiones y exigencias del interesado a la realidad de su solvencia y del mercado.

¿Quiere comprar o alquilar o está realizando un estudio de campo?

Identificar rápidamente al eventual interesado del real y potencial cliente es una de las virtudes del agente inmobiliario de experiencia. De ninguna manera puede ser encarada una entrevista en respuesta a una consulta de alguien que “solo está viendo” a una reunión con un individuo con amplias posibilidades de ser convertido en prospecto.

¿Qué tipo de unidad es puntualmente la solicitada por el interesado?

Una vez que conoces qué tipo de propiedad está buscando el eventual cliente (apartamento, casa, etc.), es conveniente como primer paso saber si está interesado en alquilar o comprar. El segundo paso, previo a exhibir las unidades disponibles en tu cartera clientelar, será conocer a ciencia cierta su estado solvente comprobable; y cómo se compone su núcleo familiar. Esto es para concluir si aquello que añora es realmente posible de alcanzar.

¿Cuál es su estilo de vida social, laboral y referida al ocio?

Resolviendo estos breves interrogantes irás depurando sencillamente entre tus unidades disponibles para propiciar una negociación. Para conocer la zona más conveniente a su estilo de vida, será necesario consultar asuntos demográficos internos del núcleo familiar ¿Habitarán el inmueble niños en edad escolar? ¿Es el cliente religioso practicante? ¿Disfruta de la vida ociosa visitando polos comerciales o destinados al ocio? ¿Cuántos adultos mayores integran su familia? ¿Realiza visitas familiares frecuentes? ¿Practica deportes; le gusta viajar?

Presupuestos y finanzas

Ya estás en posición de presentar las primeras propiedades disponibles. Si observaras que actualmente no cuentas con la vivienda perfecta y bien acorde a sus necesidades, propone visitar la que más se acerque al ideal. Para esto, recuerda revisar previamente su posición económica solicitando recibos de salarios actualizados e informes de situación bancaria. De ser necesario, consulta con la banca de la cual es cliente el interesado para constatar sus posibilidades de financiación y crédito. Ganarás un tiempo precioso conociendo estos valores previamente a ofrecer las formas de pago posibles de las que dispone tu agencia en acuerdo con el propietario de la vivienda candidata.

¿Qué métodos tienes tú, como agente inmobiliario, para organizar visitas perfectas a propiedades? Nos encantaría conocerlos.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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La vivienda unifamiliar como tendencia

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vivienda unifamiliar

El sector inmobiliario resistió estoicamente el parate 2020 / 2021. En su reconfiguración, fuimos testigos de un repunte verdaderamente fenomenal; fundamentalmente visible en el segundo semestre del año pasado. Este singular fenómeno tuvo varios precedentes primero estimativos y en la actualidad comprobables. Se habla del desembolso compulsivo de capitales obligadamente acumulados durante el período más duro de restricciones a la movilidad de 2020; y liberado de repente entre mayo y agosto de 2021. Hoy día, esa situación de agitamiento en el mercado se ve ralentizada por las consecuencias del conflicto ruso ucraniano en Europa del Este. La necesidad de invertir en ladrillos posiciona distintas modalidades de inversión, por fuera de la compraventa convencional de propiedades. Esta innovadora configuración del sector inmobiliario nos ubica frente a un nuevo mapa del real estate. En este artículo de Oi Real Estate, veremos la vivienda unifamiliar como tendencia y parte de las nuevas preferencias entre quienes están a la búsqueda de un nuevo hogar. Te invitamos a continuar leyendo para conocer mucho más.

Modalidades habitacionales en alza

El campo residencial se ha visto rediagramado por la pandemia. Estilos de vida convencionales han sido reemplazados en una porción que sin llegar a poder ser considerada aún como vital señala cambios en paradigmas establecidos por más de cien años. Una de esas modalidades (preexistente, aunque revitalizada por las nuevas necesidades de la sociedad) son las viviendas unifamiliares ¿Estabas al tanto del incremento en la demanda de la vivienda unifamiliar en los interesados en cambiar de propiedad habitual?

Las causas que dirigen a los buscadores de propiedades hacia estas unidades no están vinculadas específica y solamente a la pandemia COVID 19. El virus y sus consecuencias, sí han funcionado como un chispazo inicial; aunque pensándolo bien, podríamos estar acaso frente a la búsqueda de nuevos estilos de vida. En este sentido, hasta hace no mucho tiempo, las grandes ciudades de España vienen comprobando una imparable necesidad de la población en establecerse en el corazón de sus centros urbanos, sino en las proximidades más cercanas. Pero puedes estar seguro de que algo ha cambiado.

¿De qué hablamos si hablamos de viviendas unifamiliares?

Al hablar de viviendas unifamiliares, pareciéramos dar por sobreentendido su significado. Por más evidente que este parezca, al menos al oído… ¿Sabemos puntualmente a qué nos referimos? Una vivienda unifamiliar por definición, es una unidad edificada con el fin de albergar a todo un núcleo familiar; o sea, a dos o tres generaciones bajo un mismo techo. En este sentido, y hablando en idioma urbanístico, las viviendas construidas específicamente con este fin tienen su epicentro en las afueras de la ciudad.

Al respecto, los expertos en business de los bienes raíces encienden las alarmas. Eso es porque el auge in crecente de esta modalidad y la preferencia del interesado en encontrar un nuevo hogar (para toda una familia) tal vez ponga en riesgo su propia finalidad: encontrar la tranquilidad y comodidad fuera de las grandes ciudades. La gruesa cantidad de metros cuadrados que conllevan estas construcciones, sumada a la necesidad de que sus terrenos se ubiquen próximos a carreteras de acceso a centros urbanos, bastará para que en algunos años (siempre y cuando se mantenga la demanda) veamos el mercado copado y acaso falto de oferta.

Clases de viviendas unifamiliares

En el mercado inmobiliario actual podemos diferenciar entre tres clases de viviendas unifamiliares:

  1. Unifamiliar pareada: se trata de dos viviendas unifamiliares gemelas; construidas en contacto exterior aparente. Sin embargo, en interiores puede comprobarse una notable independencia entre sus unidades. En una vivienda unifamiliar pareada podemos distinguir un acceso individual previsto para cada una.
  2. Unifamiliar exenta: hablamos de una edificación unifamiliar convencional. Circundada por terrenos y una gran extensión de verde, una condición excluyente en las viviendas unifamiliares exentas será como dijimos su localización en las afueras de la ciudad.
  3. Vivienda Unifamiliar acoplada: de características similares a la del tipo pareada, su fundamental distintivo radica en poseer ventanas únicamente en sus extremos; y estar diseñadas arquitectónicamente en una sola planta angosta y alargada.

Índices comprobables

Según el Consejo General del Notariado y sus estadísticas relevadas en recientes estudios, se trata de una tendencia en alza permanente. Separar de esto al impacto de la COVID 19 no es una opción. La compraventa de viviendas unifamiliares escaló en último trimestre 2021 entre un 26% en el mes de septiembre y más de un 13% en octubre. En este sentido, la aspiración a adquirir una vivienda unifamiliar tocó el 28% en el total de ventas al cierre de 2021; contra los 22.6% del total en los 12 meses conformantes de 2020.

Así, se estima que cerca de uno de cada cuatro interesados en adquirir una nueva propiedad, consulta por una vivienda unifamiliar. En ocasiones, muchos de ellos no logran dar con la unidad deseada y deciden bajar sus expectativas (las viviendas unifamiliares no están dentro de las propiedades más asequibles).

Causales de una nueva preferencia

Durante el período inmediatamente posterior al levantamiento de las medidas restrictivas a la modalidad, el auge de la vivienda unifamiliar como tendencia marcó su punto máximo. Los motivos: el miedo a un confinamiento posterior más extendido en el tiempo por parte de aquellos que permanecieron solos o alejados de sus seres queridos.

Sin embargo y contra lo que podría imaginarse, una vez superado el asunto “confinamiento” y descartado incluso por los países que más sufrieron el impacto de la pandemia la predilección por las viviendas unifamiliares sigue sosteniéndose a través de consultas.

Tú… ¿Qué opinas de la vivienda unifamiliar como tendencia? Como agente inmobiliario… ¿Te ha tocado encarar y resolver consultas de este tipo por parte de eventuales clientes? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Cómo convertir un piso en una propiedad de lujo

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cómo convertir un piso en una propiedad de lujo

España y la Unión Europea toda se encuentran plagadas de agencias inmobiliarias y agentes autónomos especializados en distintos circuitos del real estate. Encontrarás nichos comerciales avocados al alquiler estudiantil, al sector turístico, al rural, etc. ¡Son incontables! Oi Realtor, por ejemplo, es pionera en Barcelona como agencia inmobiliaria enfocada en la compraventa y alquiler de propiedades exclusivas, también denominadas “de lujo”. Tras la globalización establecida desde finales de siglo XX y restablecido luego de la crisis de la pinchadura de la burbuja estadounidense de 2007, el “business” de los bienes raíces debió enfrentarse a una pandemia mundial y ahora a un conflicto bélico en Europa del Este que pone en vilo a los más optimistas. En este artículo de Oi Real Estate, veremos cómo convertir un piso en una propiedad de lujo.

¿Qué define a una vivienda de lujo?

Existe un tópico indiscutible en cuanto a las propiedades de lujo: la ubicación de un inmueble. En cierto modo, la posición geográfica de un piso podría ser el factor que mayor influencia en el catálogo de “lo exclusivo”. Acaso logres con esfuerzo revalorizar una propiedad y (mediante una serie de reformas que en menor o mayor medida precisarán de un nivel de desembolso importante) venderla a un mayor precio respecto al de su adquisición.

Sin embargo, una vivienda ubicada en un barrio popular o fuera de los reconocidos como “de nivel” tal vez nunca llegue a ser considerada una propiedad de lujo. En este sentido, deberás diferenciar entre “un piso con características y cualidades lujosas” y un “piso de lujo”. En conclusión, una propiedad de lujo deberá estar edificada en un barrio calificado como tal; es la zona la que termina por definir el valor en el mercado de una vivienda, mucho más que sus características.

Cómo convertir un piso en una propiedad de lujo

Una vez considerado el factor ubicación, veamos cómo convertir un piso en una propiedad de lujo, o cómo dotarla de características lujosas. Poner en práctica esta gama de detalles incrementará el valor de un piso en la salida a la venta o simplemente logrará que la negociación atrape más rápidamente un interesado. En este sentido y con estos fundamentos, el cliente propietario se mostrará receptivo a escuchar tus consejos como una maniobra positiva de ventas.

Invertir en domótica

Existen sendas compañías de domótica que pueden transformar realmente una propiedad en un fin de semana. Cerraduras, termostatos, luminaria y sistemas de seguridad inteligentes hoy están a la última moda; y excluyentes en las preferencias actuales de quienes están buscando una propiedad de lujo. Controlar el funcionamiento integral de una vivienda desde el ordenador o el móvil de su propietario hoy es posible.

Cuidado energético

Es vital evaluar y reformular de ser necesario el gasto energético de toda propiedad antes de ser puesta a la venta u ofrecida en alquiler. En este sentido, si quieres convertir la vivienda de tu eventual cliente en un piso de lujo deberás proponer revisar sus niveles de consumo y ganar en eficiencia ¿Cómo? Pues una de las formas más eficaces de lograrlo es invirtiendo en aislamiento térmico.

Cuentas con decenas de compañías que en muy poco tiempo pueden reformar las partes internas de los muros en conexión con el exterior; colocando placas que ocasionalmente conserven mínimos espacios de aire entre las mismas y la pared. De este modo lograrás también maximizar el aislamiento acústico, liberando a las estancias de los molestos ruidos externos (un factor que también es valorado por este tipo de compradores en su búsqueda). Los acabados de las placas internas oscilan entre el simil piedra, acero o -dependiendo la estancia- vidrio templado.

De espacio externo a estancia habitable

Ganar en m2 construidos, mediante una mediana inversión, es un aspecto clave si hablamos de cómo convertir un piso en una propiedad de lujo. Si se trata de un apartamento con pocos ambientes o m2 mínimos puedes ampliar su valor de venta aplicando cerramientos de alta gama en un balcón o en una terraza; poseer un espacio habitable y de permanencia calefaccionada para reuniones con familia o amigos, sala de juegos o TV room puede incrementar sustancialmente el valor de una propiedad.

Cocina integrada

Hasta hace poco tiempo, hablar de una cocina integrada era sinónimo de referirnos a un piso mínimo en m2. Sin embargo, ese concepto ha quedado definitivamente atrás. Si te encuentras con un cliente propietario de un piso con ambientes reducidos y una cocina alargada y estrecha, poco estética, nada mejor que recomendar deshacerse del muro que la separa del living o del comedor.

En una reforma integral, acaso ganes en valoración de la propiedad derribando los muros de la planta baja que no sirvan de columnas basamentales. Las viviendas de lujo contemporáneas poseen entre sus principales características una amplia distribución como equivalente a confort. Si lo que buscas entonces es dotar de estancias espaciosas a un piso mínimo, nada mejor que hacer que el aire corra de punta a punta de su ambiente, sin muros intermedios.

Ingreso de luz natural

Como último consejo y en un plus respecto al punto de cocina integrada, derribar muros puede hacer que el piso cobre mayor iluminación natural por más tiempo diario. Esto es clave para un menor consumo energético y hará de un defecto una cualidad virtuosa.

¿Te has propuesto especializarte en convertir viviendas convencionales en una con características de lujo? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios.

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Planificación del modelo de negocio inmobiliario

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planificación en el modelo de negocio inmobiliario

Emprender y llevar adelante un modelo de negocio inmobiliario puede resultar un imposible si no tienes en cuenta una serie de premisas en la previa. Nos referimos a identificar y tener claras las que podríamos denominar como tres fases clave en toda compañía: planificación, observación y ejecución. La pandemia COVID 19 ha resignificado el real estate en España y en todo el mundo. Las agencias con mayor espalda han podido sostener su asfixiante parate de 2020/2021; muchas otras debieron cerrar sus puertas (incluso las bien establecidas en el sector). Acaso eres uno de los tantos agentes inmobiliarios que, forzados a salir debajo del ala de sus agencias, tienen en vista emprender un nuevo camino por cuenta propia. En este artículo de Oi Real Estate, veremos entonces los puntos esenciales sobre planificación del modelo de negocio inmobiliario. Te invitamos a continuar leyendo para comprender mucho más.

El temor a emprender

El ser un agente inmobiliario efectivo o exitoso como parte de una plantilla no quiere decir necesariamente que puedas elaborar y sostener un plan de negocio propio eficiente, ni mucho menos. Puede que sepas mucho sobre el mercado o que conozcas de punta a punta sus secretos en la teoría. Pero… ¿Cuánto sabes sobre la creación de un modelo de negocio de la nada? ¿Lo habías pensado antes en profundidad?

Ser un jugador habilidoso en todas las áreas del campo no es una tarea sencilla. Debes saber desempeñarte en elaboración de estrategias, recursos, riesgos, procesos, etc. Estas acciones propias de toda compañía conforman las tres características mencionadas en la introducción: planificación, observación y ejecución. De momento, centremos nuestra atención en el punto número uno y veamos cómo encarar desde cero una correcta planificación del modelo de negocio inmobiliario.

Planificación del modelo de negocio inmobiliario

Subestimar los desafíos que se van presentando sobre la marcha en horas de planificar un modelo de negocios inmobiliario puede ser un gran error y debe evitarse cuanto sea posible. Hoy día, la era digital permite acceder a cantidad de información sobre este apasionante tópico acaso como nunca antes; sin dudas actualizarse y asistir a cuanto seminario o taller especializado en el business de los bienes raíces respecto a la creación de un modelo de negocio es siempre lo más recomendable. Actualmente podrás acceder a ellos con una buena base informativa; disponible a través de blogs y sitios especializados. Utilízalos a sus anchas y no pierdas posibilidad de instruirte.

Concebir una estrategia no es una utopía, solo debes saber por dónde comenzar. Sin embargo, comprobarás que una vez puesto en marcha tu propio negocio, la misma cobrará un valor elemental. Recuerda una de las máximas del sector inmobiliario: establecerse en el circuito no es tan complejo como mantenerse en él. Veamos entonces de qué van los tres puntos “planificación, observación y ejecución”.

Planificación

Será una acción de suma utilidad para aprender y mejorar la tracción de clientes; por ejemplo, pulir y lograr un mecanismo aceitado y virtuoso en los procesos de selección de propiedades ¿Conoces los precios de mercado regionales y eventuales? ¿Estás al día respecto a los ribetes legales a los que está expuesta una propiedad?

Observación

La observación será una acción ligada íntimamente al control del modelo de negocio que estás llevando a cabo. Obtener valores cabales acerca del rendimiento de tus campañas publicitarias es una de las formas de monitorear si una compañía está logrando sus objetivos; o cuán lejana está de alcanzarlos.

Solo estando al corriente y de forma regular de las repercusiones en las acciones publicitarias encaradas sabrás si tu modelo de negocio tiene un basamento fuerte. Para ello, ten en cuenta las siguientes pautas:

Herramientas o recursos

Buen manejo de redes sociales; captación mediante blogs o plataforma digital inmobiliaria o WhatsApp Business; son herramientas que hoy día entregan sus analytics al detalle ¿Qué repercusión tiene tu campaña actual en tu buyer persona?

Clientes potenciales o ideales

¿Hacia dónde está apuntada la mira de tu modelo de negocio? ¿Te especializas en alquiler estudiantil, oficinas, coworking; o apuntas a la compraventa tradicional, particular, industrial o comercial? Tus campañas publicitarias no deberán apartarse ni un ápice del objetivo de tu modelo de negocio.

Manejo correcto de tus recursos

Optimizar tus recursos te conducirá a mediano plazo a moverte exclusivamente en el plano que te interesa y el que te será realmente redituable. En ocasiones, el agente inmobiliario novato se ve tentado de captar cuanta negociación esté a la pesca. Es entendible, estás construyéndote como agente independiente y toda comisión es bienvenida. Sin embargo, esta práctica sostenida en el tiempo puede provocar que “poco aprietes por tanto querer abarcar”.

Especializarse en un campo determinado exige constancia y mucho trabajo; pero es acaso el único camino a convertir tu compañía en competitiva. Considera que una firma inestable, en el sector inmobiliario, de la noche a la mañana puede ser desplazada por la aparición repentina de una franquicia de los conocidos “tanques” o colosos del circuito; o por cualquier otra firma decidida a competir firmemente contigo.

Ejecución del modelo de negocio

Existen cientos de acciones ligadas a la ejecución de un modelo de negocio inmobiliario. Sin embargo, acaso uno de los más importantes hoy día, es el conocimiento en materia de inversión. La globalización ha abierto el juego a numerosas formas de inversión inmobiliaria, por fuera de la consabida “inversión en ladrillo” propia de los pequeños o medianos capitalistas.

Conocer por tanto los movimientos de monedas propias como el euro, pero también las alternativas y comportamientos que ofrecen el dólar y sobre todo las criptomonedas, son factores que pueden marcar una diferencia sustancial en la estabilidad y el éxito entre una oficina de servicios inmobiliarios y otra que permanentemente deba estar pugnando con los vaivenes de la economía local o regional.

¿Cuál es tu opinión acerca de la planificación del modelo de negocio inmobiliario más conveniente en la actualidad? Nos encantaría conocerla en la bandeja de comentarios.

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