En OI REAL ESTATE somos expertos inmobiliarios y queremos aportar nuestros conocimientos para que tus transacciones sean exitosas. En este artículo, responderemos esta duda tan frecuente y te explicaremos todo lo que debes hacer para poder vender un piso embargado. Toma nota.
Un embargo es la retención, por orden judicial, de un bien perteneciente a una persona para asegurar la satisfacción de una deuda, el pago de unas costas judiciales, o el pago de la responsabilidad derivada de un delito.
En este artículo encontrarás:
¿Por qué se embarga una propiedad?
Generalmente, los inmuebles son embargados cuando el propietario de la vivienda no ha cumplido con el pago de las cuotas de su hipoteca y, como consecuencia, el banco procede a tomar medidas para recuperar el dinero invertido al concederle dicho préstamo.
Hay que tener en cuenta que el embargo de una casa no es algo inmediato. Más bien se trata de un proceso largo que puede durar varios años. Los embargos están regulados por la Ley General Tributaria y por el Reglamento General de Recaudación.
Cuando el banco detecta, por ejemplo, que un cliente no puede asumir las cuotas mensuales de su hipoteca, se procede a realizar una “novación de hipoteca”. Esta es una especie de prórroga de cinco meses para que pueda reunir el dinero. Si pasado ese tiempo, no cumple con los pagos se procede a presentar una demanda judicial de embargo que se inscribe en el Registro de la Propiedad con las cargas que tiene el inmueble.
Este embargo estará inscripto durante cuatro años. Para eliminarlo se debe pagar la cantidad de pendiente de pago con el objetivo de cancelar el préstamo hipotecario y que el banco, que es la entidad que lo solicitó, lo cancele y deje el inmueble registrado como “libre de cargas”.
La ley española establece que el embargo dura cuatro años y es prorrogable por otros cuatro años más a petición del propietario. Si en este tiempo no se cubre la deuda, la propiedad será finalmente subastada.
De todos modos, el inmueble no es lo primero que se embarga a alguien con deudas. Antes se procede a la congelación del dinero en sus cuentas corrientes, de los créditos, de los títulos o valores, como joyas y obras de arte o rentas de dinero.
Muchos se preguntan si es posible vender un piso que se encuentre en estas condiciones. Lo más frecuente es que sí se pueda, pero hay que seguir una serie de pasos que iremos desarrollando a continuación.
¿Cuáles son las limitaciones al vender un piso embargado?
Hay que tener en cuenta que al vender un piso embargado no se obtendrán los mismos beneficios económicos que si la vivienda no tuviera deudas. El motivo es que el precio de venta del piso depende del dinero pendiente de amortizar en la hipoteca, así que no podrás negociar un margen excesivamente beneficioso para ti.
Dicho de modo sencillo, al precio de venta final deberás restarle lo que le debes al banco. A estos gastos también debes añadirle los derivados de eliminar la anotación del embargo en el Registro de la Propiedad para que esté libre de cargas. De todas maneras, existe la posibilidad de negociar este aspecto con el futuro comprador.
¿Es posible negociar con el futuro comprador para agilizar la venta?
Que un piso embargado tenga cargas pendientes puede dificultar su venta, ya que el nuevo propietario debe adquirir su propia hipoteca para la compra y, al tener que asumir también las cargas del inmueble, su inversión aumentará considerablemente.
En estos casos, es habitual negociar con el futuro propietario para vender el piso embargado lo más rápido posible. Una opción es rebajar el precio de la venta a cambio de que el comprador asuma las deudas del piso y la hipoteca como suyas. Para realizar esta negociación hay que solicitar al banco un permiso para realizar la subrogación hipotecaria y que ésta pase a convertirse en una deuda del nuevo comprador.
¿Por qué el comprador debe estar al tanto del embargo?
Lo más recomendable es que sea el propietario quien le informe al comprador de la situación de manera objetiva. No debes olvidar que esta información es pública, ya que el embargo debe inscribirse obligatoriamente en el Registro de la Propiedad.
Por otra parte, uno de los requisitos que suele requerir cualquier comprador y que debe presentar en el banco para solicitar su hipoteca es una nota simple de esta. Es un documento oficial que permite validar si una propiedad está embargada. En esta nota aparecen otros datos como la descripción del inmueble (tipo, localización, extensión, etc.), los nombres de los propietarios o cualquier tipo de carga que haya sobre la vivienda.
¿Cuáles son las ventajas de comprar un piso embargado?
Actualmente, muchas entidades bancarias ponen a la venta pisos e inmuebles embargados. De hecho, cada vez son más las personas que solicitan información sobre la compraventa de casas embargadas.
Por norma general, los bancos ofrecen facilidades en el pago y en la financiación de este tipo de viviendas, ya que desean venderlas. Esto se traduce en un tipo de interés más reducido, en más bonificaciones, o incluso en la concesión de un porcentaje de la hipoteca mayor, aunque casi nunca superior al 80%.
Lo que te aconsejamos es actuar igual que si fueras a adquirir cualquier otra propiedad, que te dejes asesorar y que compares antes de comprar.
Es cierto que en estos casos el banco puede ofrecerte opciones muy rentables, especialmente en lo que a gastos de tasación y a posibilidades de financiación se refiere, pero aun así siempre conviene negociar. Además, a la hora de comprar una vivienda embargada no solo debes tener en cuenta el precio de la misma, sino también los gastos de adquisición totales.
Consejos para vender tu piso embargado rápidamente
Para vender tu propiedad embargada cuanto antes, te recomendamos que tengas en cuenta los siguientes consejos:
-Establece un precio de venta inferior al de las viviendas de las mismas características. La mayoría de los compradores quieren una casa libre de cargas para poder hipotecarla de nuevo. Solamente si pones un precio atractivo conseguirás que se inclinen por una vivienda embargada.
-Negocia con el comprador un precio de venta menor a cambio de hacerse cargo de las deudas. En este caso debes hacer una subrogación de la hipoteca con el consentimiento del banco.
Si estás pensando en vender tu piso o casa embargada, te proponemos que contactes con nosotros para que un experto en la materia te ayude a resolver todas tus dudas.
En OI REAL ESTATE vendemos tu casa en el menor tiempo posible y nos ocupamos de todos los trámites. Nos avalan diez años de experiencia en el mercado inmobiliario.
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