Estar viviendo de alquiler en una vivienda y que, de un momento para el otro, el propietario decida venderla, a pesar de que falta para que termine el contrato, es una situación de lo más frecuente. ¿Tendré que abandonar el piso y buscar otro lugar para vivir? ¿Tendré la posibilidad de comprarlo yo? ¿Podré quedarme viviendo aquí aunque la venta se concrete? Estas son solo algunas de las preguntas que surgen por parte de los inquilinos en estos casos. Lo más importante es, antes que nada, guardar la calma. En este artículo te contamos todas las opciones que tiene un inquilino cuando el propietario quiere vender el piso alquilado.
Cuando el propietario de un piso alquilado notifica al inquilino su deseo de venderlo, existen dos caminos posibles. Por un lado, está la opción de que el arrendatario lo compre él mismo. Sin embargo, no siempre quiere o puede optar por esta vía. La otra opción es que la venta se concrete. En ese caso, todo dependerá de si el inmueble y el contrato de arrendamiento están inscritos o no en el Registro Público de la Propiedad. ¿Cuáles son todos los derechos y opciones que tiene el arrendatario a su disposición en cada uno de estos escenarios?
A continuación te contamos todo lo que debes saber si eres inquilino y el propietario del piso alquilado tomó la decisión de vender. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Es posible para un propietario vender un piso alquilado si quiere?
Sí, el propietario de un bien inmueble puede decidir venderlo en cualquier momento, a pesar de que haya un contrato de arrendamiento vigente y un inquilino se encuentre viviendo en ella.
Si bien actualmente, y desde el año 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que todos los contratos de alquiler en España deben prorrogarse obligatoriamente por cinco años, a menos que el arrendatario se oponga, si al propietario le surge la necesidad o el deseo de poner a la venta la vivienda, la normativa también supone que puede hacerlo.
No obstante, los inquilinos cuentan con varios derechos y pueden servirse de una serie de recursos en estos casos. Es muy probable que ante esta situación se hagan preguntas como: ¿Tendré que irme del piso? ¿Podré comprarlo yo? ¿Podré quedarme viviendo aquí aunque haya un nuevo dueño? A continuación las respondemos todas.
¿Puede el inquilino comprar el piso alquilado si el propietario quiere vender?
Sí, el inquilino no solo puede comprar la vivienda que alquila en caso de que el propietario elija ponerla a la venta, sino que tiene prioridad por sobre otros posibles compradores. Por eso, el arrendador debe notificarle su decisión con anticipación. Veamos de qué se tratan el derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y el derecho de retracto:
¿De qué se tratan el derecho de adquisición preferente, el derecho de tanteo y el derecho de retracto?
- Derecho de adquisición preferente: así es como denomina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 25 al derecho con el que cuenta el inquilino de comprar la vivienda que arrienda, teniendo prioridad sobre terceros. Esto, siempre y cuando no se especifique lo contrario en el contrato de alquiler firmado.
- Derecho de tanteo: se trata del derecho que el inquilino posee de que el propietario le haga llegar una notificación avisando que desea vender la vivienda arrendada. Esta debe incluir el precio y las condiciones de la venta para que pueda decidir si quiere comprarla. Si el inquilino está interesado, dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho de adquisición preferente.
- Derecho de retracto: si el propietario no cumple con el derecho de tanteo del inquilino y si este último está interesado en comprar el piso, podrá ejercer este derecho. El mismo le concede un plazo de un mes para quedarse con la vivienda y sustituir a un posible comprador. La única condición es que pueda asumir económicamente la adquisición.
¿Qué ocurre cuando el inquilino no quiere o no puede comprar al propietario el piso alquilado?
En caso de que el inquilino no ejerza su derecho de adquisición preferente sobre la vivienda arrendada, ya sea porque no lo desea o por una imposibilidad económica, igualmente puede mantener su condición de arrendatario. ¿Cómo? ¿Es posible en todos los casos?
Todo depende de si la vivienda y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro Público de la Propiedad o no. Veamos cuáles son los escenarios posibles:
Si el piso y el contrato de alquiler están inscritos en el Registro de la Propiedad
Inscribir un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad no solo es frecuente sino que también es lo más recomendable. Por lo tanto, es probable que el propietario de la vivienda arrendada lo haya hecho. Si bien también existe la posibilidad de registrar en este organismo un contrato de alquiler, no es lo más habitual, aunque también sea recomendable.
No obstante, si ambas condiciones se cumplen, el comprador que adquiera el piso alquilado deberá subrogarse obligatoriamente en el contrato de arrendamiento vigente y el inquilino podrá seguir viviendo allí hasta la finalización del mismo. Así lo establece el artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Si el piso está inscrito en el Registro de la Propiedad pero el contrato de alquiler no
En este caso, la situación cambia radicalmente. Si el inmueble fue inscrito en el Registro de la Propiedad pero el contrato de alquiler no, al producirse la venta, el mismo quedará extinguido y el inquilino deberá abandonar el piso sin posibilidad de acceder a ningún tipo de indemnización. Es por esta razón que es tan importante registrar dicho documento en este organismo público.
Si el piso no está inscrito en el Registro de la Propiedad
Si bien no es lo más frecuente, en caso de que el inmueble no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se sirve del artículo 1571 del Código Civil para regular esta situación. El mismo establece que “el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta”.
¿Qué implica esto? Que el nuevo dueño de la vivienda tendrá derecho a finalizar el contrato de alquiler vigente, salvo que en las condiciones de la venta se haya incluido una cláusula en donde se acuerde respetarlo.
Cuando se produzca esta situación y el nuevo propietario le notifique al inquilino que debe abandonar el piso, este último deberá hacerlo. Sin embargo, a diferencia del caso anterior, dispondrá de un plazo de tres meses para hacerlo y tendrá derecho a solicitar al anterior dueño una indemnización por daños y perjuicios.
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