Uno de los tributos que se deben pagar en un contrato de compra-venta es el conocido como “Plusvalía Municipal”. El mismo se calcula, justamente, sobre una ganancia en la transacción, pero no siempre le corresponde a la misma figura responsabilizarse por él. En esta nota te contamos detalles inherentes a la norma, que pueden ayudarte a responder algunas de las consultas más habituales sobre este impuesto.
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El detalle de la norma
Toma nota de esto si compras una propiedad a alguien que no reside en España: el pago de la plusvalía municipal le corresponde al comprador. En efecto, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (o “Plusvalía Municipal”), no aplica a todos por igual. Hace más de dos décadas, la Ley de Acompañamiento a los Presupuestos Generales del Estado impulsada por el Gobierno español estableció algunas diferencias. Ese impuesto, que básicamente se paga por el incremento del valor del suelo, queda a cargo de distintas figuras. En la compra del terreno para una inversión inmobiliaria se responsabiliza al promotor. En otros casos, al vendedor -cuando se han obtenido ganancias en el traspaso-, o al donatario, en caso de haber recibido una herencia. No obstante, los extranjeros no residentes en España quedan liberados de declarar y pagar este tributo.
¿Se puede solicitar un reembolso por pagar la plusvalía municipal?
Recordemos que, en líneas generales, la Ley de Haciendas Locales intima a pagar la plusvalía al vendedor de la vivienda, pero excluye al no residente. En ese sentido, es el comprador el encargado de presentar y pagar el impuesto frente al Ayuntamiento donde se encuentre la casa. No obstante, la Ley General Tributaria (LGT) le permite exigir el reembolso de la plusvalía municipal a este tipo de vendedor. La dificultad aquí proviene de que se trata de una acción civil, lo cual presume muchas veces extensos tiempos procesales. Concretamente, si el vendedor se niega a compensar al comprador en el pago de la plusvalía, la norma habilita al reclamo vía judicial.
Una forma de evitar esta instancia es adelantarse al momento del reclamo y tener pactada la compensación en el momento de la compra. Con esta idea, la escritura de la venta se convierte en una herramienta para proteger, de alguna manera, a quienes adquieren una vivienda. Así, al interponer una cláusula en el contrato, se puede acordar que el vendedor rebaje el precio de la vivienda en compensación por los gastos de plusvalía saldados por el comprador. Lógicamente, estos son acuerdos a nivel de contractual, que sólo involucran al notario y a las partes. En términos formales, igualmente será el comprador el que deberá declarar y liquidar el pago de la plusvalía municipal.
¿Puede el comprador recurrir este impuesto?
Según José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, el comprador podría valerse de la letra de la norma para recurrir el impuesto. Cotejando con la conveniente asesoría legal, se entiende que si el comprador en estos casos es quien reemplaza como contribuyente al vendedor, ello no desliga a este último como el principal responsable. De esta manera, Salcedo señala que el comprador gozaría de legitimación para recurrir, tanto en reposición ante el Ayuntamiento, como en vía económico-administrativa. Apelando al artículo 232.1 de la LGT, esto significaría que “estarán legitimados para promover las reclamaciones económico-administrativas: a) Los obligados tributarios y los sujetos infractores. b) Cualquier otra persona cuyos intereses legítimos resulten afectados por el acto o la actuación tributaria”.
A pesar de que esto también puede implicar tiempos más laxos que los de acordar todo previamente mediante un contrato, el interponer un recurso para recuperar la plusvalía municipal que el vendedor no residente no quiere abonar puede ser una opción más.
¿Cómo se calcula el monto a pagar por este impuesto?
Si evaluamos la letra y lo que sucede efectivamente en la práctica, hay dos métodos para calcular la base imponible del impuesto. En el primer caso, la norma indica que se debe multiplicar el valor catastral del inmueble con los coeficientes que se aprueban cada año. Los mismos están contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Con este método, el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble. Se trata de datos que están en la escritura o en sus anexos, por lo que calcular el impuesto por esta vía no debería plantear muchos problemas.
Un segundo método surge de calcular la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Esta fórmula se aplica habitualmente cuando el contribuyente puede demostrar que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación anterior. Por ello es necesario contar con una copia de la escritura de adquisición, para que el comprador pueda aportarla al Ayuntamiento y así tributar por el incremento de valor realmente obtenido.
Entonces, ¿cuál es la mejor forma de gestionar el pago de la plusvalía municipal?
A los efectos de un proceso transparente de compra-venta de una casa, el vendedor tendrá que poner en conocimiento del comprador la existencia de cualquier comprobación de valores que se le hubiera podido notificar en relación con el inmueble. Recordemos que antes de venderlo, debió adquirirlo en determinadas condiciones y por tanto debe estar declarado a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o de Sucesiones y Donaciones, si lo adquirió por herencia o donación.
Dadas estas alternativas, las partes pueden calcular las respectivas responsabilidades fiscales e impositivas sobre números reales y atendiendo a cada caso específico. Si hubo ganancias, se tributará sobre ellas de la manera en que la Ley lo indica. Pero también es importante recordar que toda colaboración y acuerdo previo puede resultar en que la balanza con Hacienda se incline hacia el contribuyente. Tal sería el resultado si se demuestra que no hubo ganancias con la venta de la casa y por ende el impuesto no tendrá que pagarse. Como es de esperar, igualmente se deben presentar ante el Ayuntamiento la escritura de adquisición, así como la comprobación de valores que en su caso se hubiera podido notificar al no residente, para acreditar que no ha habido incremento. En este caso es el vendedor que reside en el extranjero quien debe aportar dicha información, ya que es quien oportunamente adquirió la vivienda y pudo recibir la comprobación de valores.
En todo caso, es positivo estar al tanto de las normas y asesorarse correctamente antes de iniciar un proceso de compra-venta. Si esta es su situación, no dude en consultar a los especialistas en el mercado.
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