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Con la pandemia y las restricciones de circulación que supuso, millones de personas quedaron encerradas por tiempos prolongados en sus casas. En tanto, el consumo a través de pedidos online se potenció enormemente. El fenómeno, en lo económico, produjo un entorno favorable para la aparición y rápido crecimiento de los llamados “negocios fantasma” en las grandes ciudades europeas. Conocidos en inglés como “dark kitchens” o “dark stores”, son cocinas y supermercados en los que nadie puede entrar. Solo se puede comprar en ellos de forma online.

Para el transeúnte despistado pueden no ser muy evidentes, pese a que en sus puertas se agolpan grupos de motociclistas y ciclistas. Las ventanas suelen estar cubiertas, no suele haber imágenes en su fachada, ni marcas. Pero para los vecinos, a quienes les toca convivir con ellos, sí. Quienes viven alrededor de estas cocinas industriales agrupadas o estanterías llenas de productos sufren el continuo olor a “fritanga” o el tráfico permanente de camiones y motos. Esto, también ha puesto en alerta a los Ayuntamientos.

Negocios fantasma en Barcelona

En febrero de 2021, los vecinos del barrio barcelonés Santi Martí bajaron a la calle para oponerse a la construcción de una “macrococina” de estas características. “Imagina abrir un día el balcón de tu casa y encontrar una macro chimenea conectada a más de 20 extractores de cocinas industriales, operativas día y noche”, comentaron en marzo en la plataforma de Afectados por las Comidas Fantasma.

La normativa impulsada por el Ayuntamiento

Desde Ecología, Urbanismo, Infraestructuras y Movilidad del Ayuntamiento de Barcelona dan cuenta de este fenómeno a partir de las denuncias vecinales. La tenienta de alcaldía Janet Sanz contó que esto empezó sobre todo en dicho distrito pero advirtió: “Luego nos llegaron peticiones de que existía esta problemática en otros lugares y tomamos la decisión de suspender las licencias”. Eso lo hicieron durante un año y, una vez finalizado ese plazo, en marzo de 2022 se aprobó una primera “ordenación inicial”.

La nueva normativa prohíbe nuevos negocios fantasma. Actualmente, no pueden abrirse nuevos supermercados y las macrococinas fueron trasladadas a zonas industriales y periféricas. A su vez, para no molestar a los vecinos, las “dark kitchens” deben contar con espacios para aparcar los vehículos y espacios interiores para que los ciclistas y motociclistas esperen dentro. Pero eso no fue todo. Además, el Ayuntamiento prorrogó un año más la suspensión de licencias. Mientras tanto, se elabora una norma definitiva. “Pretendemos aprobarla en otoño”, adelantó la concejala.

No es la primera vez que empresas de negocios de economía colaborativa generan lo que Sanz denomina “especulación” y “precarización”. El Consistorio barcelonés tiene en su historial otras batallas contra gigantes como Uber o Airbnb. . ”Todas las grandes plataformas operan igual. Lo que traen es especulación. Si no, ¿cómo se entiende la creación de 20 cocinas fantasma en los bajos de L’Eixample?”, rechazó la tenienta de alcaldía. “Luchamos para que estos grupos empresariales cumplan la ley. De alguno hemos oído que iban a esquivar las normativas. Si es así, deben saber que vamos a cerrar esos negocios. Tienen que cumplir con la ley, tenemos que conseguir que el derecho de las ciudades pase por encima de esas dinámicas especulativas y capitalistas”, agregó la alcaldesa Ada Colau.

El triunfo de los vecinos en Madrid

En paralelo a los reclamos en Barcelona, y a partir de la viralización de una imagen de una calle repleta de motos de empresas de reparto, otra chispa se prendió en el distrito madrileño de Tetuán. Por ello, el alcalde José Luis Martínez-Almeida anunció restricciones para estos negocios fantasma. Así, se avanzó en la suspensión de la concesión de nuevas licencias se abrió un período de sugerencias que ha finalizado este verano.

Sin embargo, las cocinas y supermercados fantasma no han quedado prohibidos en zonas residenciales, sino limitadas a polígonos industriales. Así, en lugares habitados los locales podrán tener solo hasta 350 metros cuadrados y hasta ocho cocinas. A su vez, será obligatoria la existencia de zona de carga y descarga y lugar de estancia para transportistas. Por otra parte, el Ayuntamiento exigirá un estudio de movilidad “para conocer el impacto que tendrá en la zona”.

El caso del chef Dani García

Lejos de resolverse de raíz el problema, algunos de estos establecimientos, los negocios fantasma, continúan operando desde hace más de un año. Es el caso de la cocina industrial del chef andaluz Dani García, ganador de tres estrellas Michelín. Una vecina y portavoz la Asociación de Vecinos de La Ventilla las describe como “unas chimeneas tremendas” que “hacen un ruido horroroso” y “dejan olor a frituras todo el día”.

El chef García intentó hacerlo por el camino legal y presentó dos declaraciones responsables –como venta de platos preparados al por mayor– para habilitar su negocio. Allí se comprometió a cumplir la legislación. El Ayuntamiento ahora tendrá que revisar la actividad para asegurarse de que la cumpla. Desde la Asociación de Vecinos de La Ventilla celebran ese sistema pero aclaran: “Lo que no entendemos es que se use esa vía para que se abran negocios que no deberían estar”.

La respuesta de la política

El viernes 26 de agosto, el concejal de Desarrollo Urbano, Mariano Fuentes (Ciudadanos), visitó el distrito luego de que decenas de vecinos le enviaran quejas por escrito por el asunto. El 1 de julio se había ordenado la clausura del local del chef pero, aún así, seguía en funcionamiento. Las denuncias que apuntaban también contra el concejal se volvieron virales. Por eso, el político afirmó que el Ayuntamiento de Madrid ha ordenado el “cese y clausura” de la cocina tras “incumplimientos detectados”.

Finalmente, el negocio cerró esta semana. Fueron más de un año y medio de batalla entre los vecinos y el empresario. Sin embargo, las chimeneas de los extractores siguen instaladas. “Ahora el barrio vuelve a ser el de antes: podemos abrir las ventanas, hay silencio, es un descanso… Pero las chimeneas siguen ahí y tenemos miedo de que echen a andar otra vez”, expresan desde la organización vecinal.

¿Vives cerca de alguno de esos “negocios fantasma”? ¡Coméntanos qué te parecen! Si quieres conocer más sobre las “dark kitchens”, haz click en el siguiente artículo de Oi Real Estate:

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La acción de cesación consiste en la forma legal que tienen los propietarios o inquilinos para obligar a un vecino que se comporta de un modo inadecuado a discontinuar su contrato y abandonar su vivienda.

Imaginemos que encontramos el piso de nuestros sueños. Conseguimos los ahorros y los préstamos necesarios para ingresar en una hipoteca. Luego de buscar por varios meses encontramos el barrio ideal, el living perfecto, los ambientes donde construiremos nuestro pequeño mundo. Al tiempo nos mudamos y las primeras noches son perfectas.

Al cabo de unos días el sonido de la música  y ruidos molestos del piso de arriba no nos dejan dormir. Pensamos que será sólo una noche y lo dejamos pasar. Con el correr de las semanas esto vuelve a suceder una y otra vez. Averiguamos con los otros vecinos y enseguida notamos que es una conducta constante de los habitantes del departamento . El sueño ideal de nuestro hogar se comienza a romper. ¿Tiene solución este problema?

Cuando las molestias e imprudencias de algunos vecinos se hacen excesivas existen mecanismos legales para ponerles un freno. Desde frecuentes ruidos molestos a conductas peligrosas reiteradas y otras que incluso ponen en riesgo la vida de otro, la ley contempla una forma para expulsar al vecino en cuestión.

Esta acción contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal se utiliza sólo para casos extremos. De esta manera se posibilita la expulsión de hasta tres años al propietario que realiza actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Este comportamiento deberá comprobarse mediante fotos, videos y audios para que los Tribunales puedan tomar medidas. Además las acciones deberán ser constantes y el vecino considerado molesto deberá ser apercibido previamente para poder iniciar las acciones legales.

Pero veamos, en específico, cuáles son las acciones que pueden llegar a generar la expulsión de un vecino.

acción de cesación

¿Cuándo se considera que una acción es molesta?

Según el artículo 7 de la Ley de la Propiedad Horizontal las actividades que entran en la categoría de molestas son las: “prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

En general en un primer momento se busca la conciliación a través del diálogo. Si un vecino ha generado molestias en los demás miembros de la comunidad, es esperable que un representante pida que esta acción cese.

Muchas veces pueden ser molestias eventuales que se interrumpen al momento de recibir una advertencia. Esto no causaría mayores problemas y el asunto concluiría amablemente.

Además se puede llegar a solicitar el cese de una actividad profesional, o detener una obra que estén realizando por resultar molestas o por tocar estructuras del edificio.

Esto puede ser problemático ya que no se trataría de una conducta “maliciosa” o inadecuada sino que tiene que ver con la actividad profesional de la persona. Si se le impide a un músico ensayar, es probable que se le coarte una parte de su trabajo. Es por esto que, a través del diálogo se pueden llegar a soluciones consensuadas.

Sin embargo no todos los casos son sencillos y muchas veces es necesario llegar a la vía legal.

Una opción previa recomendable es hacer un requerimiento por escrito. Es mejor que sea a través de burofax con el nombre de todos los vecinos afectados. De esta manera quedará asentado en forma fehaciente que la persona fue apercibida de sus conductas. 

Cuando la persona hace caso omiso al aviso, es tiempo de avanzar en acciones legales.

La acción de cesación avanza

Si el vecino que realiza las acciones molestas no cesa en sus conductas, el resto de los vecinos puede avanzar en las acciones. Lo que plantea el artículo séptimo del la Ley de Propiedad Horizontal es  una reunión extraordinaria de propietarios para organizar una demanda judicial.

Una vez en la reunión los propietarios plantearán sus molestias. Si las causas no son justificadas y se puede llegar a un acuerdo, los vecinos pueden resolver sus diferencias sin necesidad de avanzar.  En cambio, si está demostrado que las molestias provenientes de un vecino no cesan y se enmarcan en alguno de los puntos contemplados por la ley, se comienza con la vía legal.

Esta decisión tiene que estar basada en evidencia ya que deberá probarse la conducta perjudicial del vecino. El Tribunal requerirá que la molestia quede registrada en fotografías, audios y / o videos. 

Acción de cesación

La justicia procede a la acción de cesación

El camino de la justicia es lento y puede durar mucho tiempo. El juicio puede llegar a durar meses y hasta años. La acción de cesación le permitirá a los jueces detener de inmediato la actividad molesta del vecino. Esto sucede bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia judicial. Para ello se toman las medidas cautelares precisas tendientes a asegurar la efectividad de la orden de cesación.

El vecino que no cumpla con esta orden judicial puede incluso llegar a la cárcel. La desobediencia judicial tiene una pena de prisión de tres meses a un año. Las órdenes tienen distintos alcances según sea propietario o inquilino:

  • Si son inquilinos, sus derechos relativos a viviendas podrán extinguirse de inmediato.

  • Si son propietarios, el Tribunal podrá privarle de su derecho sobre la propiedad por tres años.

Además el juzgado puede llegar a exigir una indemnización por daños y perjuicios.

La acción de cesación de una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita se constituye una herramienta interesante. Esto aplica cuando una comunidad no sabe qué hacer con un vecino si este genera problemas de convivencia frecuentes.

Para dar un ejemplo, en un caso presentado por la Audiencia Provincial de Pontevedra (00166/2015) la propietaria de un fue expulsada dos años de su vivienda. El Tribunal comprobó que generaba graves problemas de salubridad y la persona no dejaba entrar a nadie a tomar pruebas, lo que dificultó el proceso. Gracias al aporte de la policía y terceros testigos se pudo confirmar cómo el mal olor escapaba de la finca generando graves problemas a sus vecinos.

Si te surge algún comentario sobre este tema, ¡nos encantaría leerte! Puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

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