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Mapa catastral: todo lo que necesitas saber

22 marzo, 2023 No hay comentarios

El mapa catastral es una herramienta que nos permite obtener información acerca de de las características con las que cuenta un terreno. Allí será posible consultar una serie de datos de cualquier propiedad en el territorio nacional. Si has decidido poner tu vivienda en venta, podrá ser de utilidad, por diferentes razones Un ejemplo claro de ello, es la posibilidad de obtener el valor fiscal de tu inmueble, rápidamente.

En este post, te contaremos para qué puedes utilizarlo, qué información puedes obtener con él y mucho más. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Catastro y su mapa catastral
¿Qué datos podemos obtener en un mapa catastral?
Valor catastral y de referencia
¿Qué es el valor catastral?
Valor de referencia
¿Cómo funciona el mapa catastral?

Catastro y su mapa catastral

Catastro es un registro administrativo que se encuentra a cargo del Ministerio de Hacienda. Por medio de él se realiza la inscripción de las propiedades. Se asienta allí toda la información de las características con las que cuenta el terreno. Se describen y representan, además, gráfica, numérica, literal y estadísticamente los terrenos que se encuentran en todo nuestro país, estableciendo su ubicación y los límites que lo componen.

Un dato que tienes que tener en cuenta es que todos los ciudadanos, tenemos la posibilidad de conocer el contenido de este mapa catastral, consultar y certificar los datos de la parcela que requieras.

Con esta herramienta, será posible también obtener datos gráficos referidos a la propiedad como la cartografía parcelaria y el croquis catastral. Además de los datos alfanuméricos, físicos, económicos y jurídicos.

La principal finalidad tiene que ver con la parte tributaria. Es que allí se podrá obtener información necesaria para la gestión, la recaudación y el control de los diversos impuestos que deben afrontar en todos los estamentos gubernamentales. Esto quiere decir: tanto para el gobierno nacional, como Comunidades Autónomas y Locales.

Por ello, esta base de datos, permite recabar la información acerca de los bienes que pertenecen a cada ciudadano para IBI, plusvalía, IRPF, Impuesto sobre las Sucesiones y donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, entre otros.

¿Qué datos podemos obtener en un mapa catastral?

Al utilizar esta herramienta, es mucha la información a la que podremos acceder de una parcela determinada.

En primer lugar, podremos conocer de qué tipo de inmueble se trata. O sea, si hablamos de un terreno urbano, rústico o de características especiales.

Por otro lado, nos informará sobre la superficie que se encuentra construida, además de aclarar cuál es el uso que se le dará a él o el destino para el cual fue construido. Podrás acceder también a una representación gráfica de la planta y la referencia catastral que le corresponde.

Otro punto al que se le da relevancia como información a brindar, tiene que ver con la posibilidad de cultivar o aprovechar el suelo con algún tipo de producto. Este dato también se encontrará en este mapa catastral.

También podrás conocer la representación gráfica del lote y la calidad de las construcciones con las que cuenta.

Debes recordar también, que si piensas en vender tu vivienda, ahí encontrarás información relevante para ello. Podrás conocer el valor de referencia de tu propiedad y el valor catastral. También brindará los datos de la persona que se encuentra registrado como titular catastral.

Otro de los usos que podemos darle a esta herramienta, por ejemplo, tiene que ver con analizar una zona determinada. De esta forma, será posible intentar conocer de que manera puede llegar a crecer un barrio, con el fin de que puedas analizar tus próximas inversiones.

También será posible determinar el tipo de construcciones que se establecen en la zona, los servicios con los que sería posible contar, la división horizontal de una localidad o área determinada.

Valor catastral y de referencia

Hemos dicho anteriormente que algunos de los datos que puedes encontrar en el mapa catastral tiene que ver con el valor de referencia y el catastral. Gracias a estos dos valores, será posible calibrar más fácilmente el valor de mercado de tu propiedad si es que estas pensando en vender tu vivienda.

Por ello, a continuación queremos contarte a que nos referimos con estos dos valores que podrás conocer con esta herramienta.

¿Qué es el valor catastral?

Este indicador es un valor fijado objetivamente desde la administración para una propiedad. Para poder calcularlo, se utilizan diferentes criterios que son recogidos y analizados por el municipio en el que la vivienda se encuentra emplazada. Debes saber que si has decidido vender tu vivienda, este valor es un indicativo, no el valor que deberás tomar para ello.

Este dato, suele utilizarse como base imponible para varios impuestos, como el IBI.

Valor de referencia

Este dato, lo establece el Catastro. Para ello, utiliza un análisis de precios de las transacciones que se han llevado adelante en los notarios, con los datos de las propiedades que se encuentran en el Catastro Inmobiliario.

El precio que se establece en él, es el que se utilizará como base imponible en impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo funciona el mapa catastral?

Esta herramienta es muy fácil de utilizar. Puedes realizar tu consulta con diferentes parámetros. Por un lado, si posees la referencia catastral, será posible ingresar también algún dato geográfico. O sea, por medio de una calle, municipio, provincia etc. Se puede filtrar además por un polígono específico o parcela con las coordenadas o el Código Registral Único.

Si no cuentas con esta información, debes saber que existen otros medios por los que poder adquirir información de una parcela. Una de ellas, es la de comunicarte vía telefónica para ello, o acudir a las oficinas personalmente.

Si no sabias, la referencia catastral, cuenta con un total de 20 caracteres alfanuméricos y cada uno corresponde a un dato identificativo de ese lote. Allí podrás conocer por ejemplo la provincia en la que se encuentra, municipio, el agregado o zona de concentración parcelaria, polígono, etc.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Firmé contrato de arras y la venta se cayó: ¿qué hago?

En Inmobiliario

Coeficientes correctores del valor de las construcciones: ¿Cómo se aplican?

24 agosto, 2022 No hay comentarios

En España, las valoraciones masivas de efectos catastrales son realizadas mediante la utilización de un cuadro de coeficientes correctores del valor de las construcciones. El modo de obtener este valor es mediante la aplicación de un coeficiente al módulo básico MBC, según la categoría correspondiente otorgada a partir del uso, clase o modalidad de la obra.

En el siguiente artículo detallamos cuales son dichos coeficientes, como se determina el valor catastral de una inmueble y el modo de realizarlo. ¡¡Sigue leyendo!!

Coeficientes del valor de las construcciones

En este artículo encontrarás:
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Técnicas de valoración catastral: ¿Cómo funcionan?
Coeficientes correctores del valor de las construcciones: ¿Cómo intervienen en el método de cálculo?
¿Qué factores se considerarán para valorar las construcciones y cómo se incluyen los coeficientes?
¿Cómo se definen los coeficientes correctores del valor de la construcción?
Coeficiente H: Antigüedad de la construcción
Coeficiente I: Estado de conservación
Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

Técnicas de valoración catastral: ¿Cómo funcionan?

Según lo establecen las normas mediante las cuales se determinan las técnicas de valoración catastral de bienes inmuebles será, por un lado, necesario calcular el valor del suelo en el cual está ubicado y, por el otro, el valor en relación a la construcción o edificación.

En ese sentido, la combinación de ambas valoraciones será lo que determine el valor catastral del inmueble. Asímismo, para calcular el valor catastral se tomará como referencia lo que se denomina “valor de mercado”. Que, por ninguna circunstancia, podrá ser mayor a éste.

La base para lograr el cálculo del valor catastral está compuesta por todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario. Teniendo en cuanta cada uno de dichos factores se presenta la siguiente expresión:

Vv = 1,40 [Vr + Vc] Fl

Los valores se referencian mediante las siguientes formas:

La expresión deja en claro que el cálculo primero que debe hacerse: por un lado, se debe calcular el valor del suelo, y por el otro el valor de la construcción. Como mencionamos con anterioridad.

A continuación, detallamos ciertos aspectos que intervienen en el método de cálculo del valor de construcción. Que, a su vez, incluyen el cuadro de los coeficiente correstores del valor de las construcciones.

Coeficientes correctores del valor de las construcciones: ¿Cómo intervienen en el método de cálculo?

En las distintas normas en las cuales aparecen las definiciones sobre el valor de la construcción se nombra a los módulos básicos de construcción (MBC), valor de una construcción y superficie construida.

A dicho módulo, que es definido en €/m2, se le aplicará lo que se denomina “coeficiente correctores del valor de las construcciones”. De dicho cálculo resultará un valor en €/m2 para cada uno de los tipos de construcción.

De esta manera, el valor de la construcción resultará de la multiplicación de la superficie construida por el precio individual obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones. Los cuales son definidos en la norma 13.

En este punto, resulta de gran importancia no confundir los términos coeficientes correctores del valor de la construcción con los coeficientes del valor de la construcción.

Por su parte, la superficie construida es entendida como la superficie que se encuentra incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de la edificación. Y, en tal caso, de los ejes de participaciones que se deducen de la superficie de los patios de luces. Por lo tanto, terrazas, balcones, porches y otros elementos análogos que se encuentren cubiertos contarán en un 50%. Lo elementos que se encuentren cerrados en tres de sus cuatro orientaciones se considerarán en un 100%.

Para las construcciones de uso residencial, no se considerarán como superficie construida aquellos espacios con una altura inferior a un metro cincuenta. Este tipo de normas guardan una similitud con las líneas de valoración o tasación establecidas por el Banco de España.

¿Qué factores se considerarán para valorar las construcciones y cómo se incluyen los coeficientes?

Cuando se valoran las construcciones se deben incorporar diferentes elementos.

Por un lado, se utilizará el valor de reposición, mediante el cálculo de su coste actual. En este punto se considera el uso, la calidad y el carácter histórico y artístico, rebajándose cuando proceda en función a la antigüedad, el estado de conservación o cualquier circunstancia que se encuentre contemplada en la norma 14 para adecuarse al mercado.

Por su parte, el coste actual surge de sumar el coste de ejecución, los beneficios de contratación, los honorarios de los profesionales a cargo y el importe de cada impuesto que se debe pagar por la construcción.

A partir de ello, están los coeficientes correctores del valor de la construcción que deberán ser aplicados para hallar el valor final de la mismas.

¿Cómo se definen los coeficientes correctores del valor de la construcción?

Los coeficientes correctores del valor de la construcción se encuentran enmarcados dentro del Real Decreto 1020/1993. En él se aprueban cada una de las normas técnicas de valoración y el cuadro de valores del suelo y de las construcciones, las cuales son utilizadas para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de carácter urbano.

A continuación, cada uno de ellos de manera detallada.

Coeficiente H: Antigüedad de la construcción

El valor tipo que se asigne será corregido mediante la aplicación de un coeficiente que pondere a la antigüedad de la construcción. En este sentido, se considerará el uso que predomine del edificio y la calidad de la obra. El coeficiente se conseguirá a través del uso de una tabla, cuyo símbolo matemático es la siguiente ecuación:

H = [ 1 – 1,5 (d/u.c.100)]^tdonde d = 1 – (t – 35/350)

Donde los símbolos de la expresión se explican a continuación:

“u”: hace referencia al uso predominante del edificio. En la fórmula adopta los valores siguientes:
- 1º: Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00
- 2º: Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, y religioso: 0,90
- 3º: Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80.

Cada una de las ponencias de dichos valores podrán acumular cuantías distintas, que son aplicables a determinadas modalidades de edificaciones singulares.

“c”: refiere a la calidad constructiva separada en categorías en el cuadro de coeficientes. En la tabla correspondiente dichas categorías se diferencias en los siguientes valores que forman parte de la ecuación de cálculo anterior:
- 1 y 2: 1,2
- 3,4,5 y 6: 1,00
- 7, 8 y 9: 0,80

“t”: refleja los años totales que han transcurrido desde la construcción, reconstrucción o rehabilitación completa de la edificación. El periodo se cuenta hasta el 1 de enero del año siguiente en el que se aprueba la ponencia de valor. En la tabla de los coeficientes correctores de la construcción asume lo siguiente valores:

Coeficiente I: Estado de conservación

Este valor está basado en los niveles de conservación de la construcción. Según establece la norma, los valores se identifican de la siguiente manera:

Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.

Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nomarles condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,85.

Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habilitabilidad y estabilidad): 0,50.

Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00.

Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones

A continuación, exponemos la siguiente tabla de coeficientes del valor de las construciiones que aparece en la normativa correspoendiente. Luego, detallamos a que refiere cada categoría para una mayor y mejor comprensión de las mismas.

A continuación, se deberán considerar las siguientes categorías para un correcto uso de la misma, tal y como las define la propia norma:

Cada uno de estos procedimientos están dentro de las valoraciones colectivas. Que, al mismo tiempo, integran una actualización de los valores catastrales por coeficientes de valor catastral.

Por otra parte, si se desea consultar por el valor catastral de una propiedad existen diferentes maneras de hacerlo. La más rápida y sencilla es consultar en el recibo del Impuesto a los Bienes Inmuebles. Para otras alternativas recomendamos la lectura de la siguiente nota:

¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda?

Hasta aquí te hemos contado todo acerca los coeficientes correctores del valor de las construcciones. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Realtor te responderemos a la brevedad.

Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.

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¿Cómo afecta el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda?

23 mayo, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda de segunda mano. A pocos meses de su implementación, estas valoraciones ya están causando conflictos con los contribuyentes. ¿Cómo afecta negativamente el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda? ¿Qué opciones tienen los adjudicatarios para evitar la tributación conforme a este valor? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a finales del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro con sus correspondientes valoraciones de viviendas entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

Si bien han transcurrido apenas cinco meses, las valoraciones realizadas a partir del régimen de valor de referencia del Catastro ya están provocando dolores de cabeza en los contribuyentes. ¿Qué ocurre con aquellos que eligen la modalidad de la subasta para adquirir una vivienda a menor precio? ¿Cómo se ven afectados por estas nuevas valoraciones? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?
¿Cómo está afectando el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda?
Cómo evitar esta valoración al convertirse en adjudicatario de una vivienda subastada
Comprar una vivienda que no posea valor de referencia
Impugnar el valor de referencia

¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en ese momento, estos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

A partir de estas disposiciones, ya no es el valor real de un inmueble el que determina las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino su valor de mercado.

Este valor de mercado se determina ahora a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que puede averiguarse aquí. De esta manera, cada año que transcurra, el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

La medida ya está afectando de manera negativa a quienes compran una vivienda en España, debido a que, en muchas ocasiones, los contribuyentes están pagando mucho más de lo esperado por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de bienes inmuebles de segunda mano. Uno de estos casos es el de la subasta de vivienda.

¿Cómo está afectando el valor de referencia del Catastro a la subasta de vivienda?

La subasta de vivienda siempre ha sido una buena alternativa para quienes desean adquirir un inmueble a un precio más bajo que lo común. Los postores de este tipo de propiedades, ya sean públicas, notariales, judiciales o administrativas, suelen adjudicárselas con un descuento de entre el 15 y el 20%.

Sin embargo, la entrada en vigencia del nuevo valor de referencia ha cambiado las reglas del juego: desde el 1° de enero de 2022 los contribuyentes ya no tributan por el precio de adjudicación de la vivienda, sino por esta nueva valoración, que suele ser muy superior al importe que realmente se pagó. La única excepción es que el precio abonado sea superior al valor fijado por el Catastro, lo cual es altamente improbable.

Desde la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, han declarado que “en las transmisiones de bienes inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Cómo evitar esta valoración al convertirse en adjudicatario de una vivienda subastada

Comprar una vivienda que no posea valor de referencia

La Dirección General de Tributos hace una excepción cuando el inmueble adquirido en una subasta no posee un valor de referencia asignado por el Catastro. En caso de que esta valoración no exista o que no pueda ser certificada por el organismo, se tomará el precio pagado por la vivienda, además de las cargas correspondientes.

De esta manera, aquellas personas que logren adjudicarse una propiedad que no posea valor de referencia se verán muy beneficiados. Aparte de tributar menos se librarán de recibir una comprobación de valores por parte de Hacienda.

Impugnar el valor de referencia

En caso de que la vivienda adjudicada sí posea un valor de referencia asignado, la única manera de tributar conforme a su valor de adquisición en la subasta pública es impugnarlo. Para impugnar este valor de referencia deben ser los propios contribuyentes quienes aporten las pruebas para justificar que dicho valor es superior al de mercado.

Para lograr este objetivo cuentan con dos opciones:

Declarar conforme al valor de referencia asignado por el Catastro y luego solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
Declarar conforme al valor de adquisición en subasta y recurrir cualquier liquidación que la Administración envíe imponiendo el valor de referencia del Catastro. No obstante, se corre el riesgo de ser sancionado por declarar una base imponible inferior a la correspondiente.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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¿En qué casos se puede evitar el nuevo valor de referencia del Catastro?

13 mayo, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda. A pocos meses de su implementación, estas valoraciones ya están causando conflictos con los contribuyentes. Es por eso que muchos se preguntan: ¿se pueda evitar el valor de referencia del Catastro en algún caso? ¿Qué se dispuso para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y para las viviendas que sufrieron una ocupación ilegal? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a finales del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro con sus correspondientes valoraciones de viviendas entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

Si bien han transcurrido apenas cinco meses, las valoraciones realizadas a partir del régimen de valor de referencia del Catastro ya están provocando dolores de cabeza en los contribuyentes. ¿Es posible evitar la tributación de acuerdo al valor de referencia del Catastro? ¿En qué casos específicos? ¿Qué se dispuso para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y para las viviendas okupadas? ¿Cómo se debe actuar en estos casos? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?
¿Qué ocurre cuando la vivienda comprada no tiene asignado un valor de referencia?
Evitar el valor de referencia del Catastro comprando una vivienda okupada o una Vivienda de Protección Oficial (VPO)
¿Qué dispuso el Catastro para estos dos casos?
¿Qué precauciones tomar antes de efectuar la compra?
¿Qué ocurre cuando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) o la vivienda okupada sí posee un valor de referencia y ya se tributó de acuerdo a él?

¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en ese momento, estos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

A partir de estas disposiciones, ya no es el valor real de un inmueble el que determina las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino su valor de mercado.

Este valor de mercado se determina ahora a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que puede averiguarse aquí. De esta manera, cada año que transcurra, el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

La medida ya está afectando de manera negativa a quienes compran una vivienda en España, debido a que, en muchas ocasiones, las valoraciones están infladas. Esto hace que los contribuyentes deban pagar más por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aquel que grava la compra de bienes inmuebles.

¿Qué ocurre cuando la vivienda comprada no tiene asignado un valor de referencia?

Existen ocasiones en las que la vivienda comprada no cuenta con un valor de referencia asignado por el Catastro. En ese caso, el contribuyente puede llegar a salvarse de tributar por él.

De acuerdo al artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, normativa que regula el ITP, su base imponible es el valor de referencia de un inmueble, a menos que su valor de escritura sea mayor. No obstante, “cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.”

De esta manera, ante la ausencia del valor de referencia, el contribuyente podrá tributar según el valor por el cual ha escriturado. Esto, siempre y cuando dicho valor no difiera del de mercado.

Son dos los casos específicos en los que es frecuente que una propiedad no posea valor de referencia: se trata de las viviendas okupadas y las Viviendas de Protección Oficial (VPO). ¿Qué ocurre en estas dos ocasiones?

Evitar el valor de referencia del Catastro comprando una vivienda okupada o una Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Al comprar una vivienda sin valor de referencia y tributar por el valor escriturado, es probable que se reciba una comprobación de valores por parte de la Administración. Es importante mencionar que las autoridades no pueden recurrir a la determinación de un valor de referencia e imputar una nueva liquidación al contribuyente a través de ella. En cambio, deberán determinar el valor de mercado del inmueble utilizando los métodos de comprobación previstos por el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Sin embargo, la manera de proceder es distinta cuando se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o una vivienda okupada.

En el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), a partir de la jurisprudencia establecida por fallos anteriores, se considera que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no se debe iniciar una comprobación de valores.

Mientras tanto, en el caso de una vivienda okupada, el comprador puede alegar una reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la misma. Así lo dispuso la Dirección General de Tributos en su resolución V2716-20, de 4 de septiembre. Esto se debe a que los inmuebles de este tipo se comercializan a precios muy inferiores que otros, principalmente, por la incertidumbre que genera la recuperación o no de la vivienda.

¿Qué dispuso el Catastro para estos dos casos?

Teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, la Dirección General del Catastro ha lanzado una resolución el 10 de noviembre de 2021. En ella estableció las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia:

Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial (VPO).
Cuando se trate de inmuebles que hayan sufrido una ocupación ilegal, lo cual impida la libre disposición de él por parte del propietario.

Se trata de una excepción a la regla general, ya que, como mencionamos, se encuentra dispuesta en una resolución aparte y no en la Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. Es quizás por esta razón que la medida ha pasado bastante desapercibida y muchos contribuyentes la desconocen.

¿Qué precauciones tomar antes de efectuar la compra?

Antes de comprar una propiedad que se encuentre en alguna de estas dos situaciones, es altamente recomendable solicitar al Catastro un certificado de inexistencia del valor de referencia. Sólo de esta manera se podrá acreditar la situación de ocupación o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda, según el caso. En esta instancia también es importante invocar la resolución del 10 de noviembre de 2021 que citamos anteriormente y la improcedencia de que el inmueble posea un valor de referencia. Cabe mencionar que la obtención de este certificado puede llegar a ser más sencilla en el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y no tanto cuando se trate de una vivienda ocupada.

No obstante, puede surgir el siguiente inconveniente en el caso de una VPO: que el Catastro se escude en la posibilidad de que la vivienda ya pudiera estar descalificada al momento de la compra para no emitir el certificado solicitado. En este caso, mientras no conste oficialmente dicha descalificación, la condición de Vivienda de Protección Oficial con precio de venta limitado es fácilmente acreditable. Esta comprobación debería facilitar la obtención del certificado de inexistencia de valor de referencia, ya que el Catastro no podría oponerse a la misma.

¿Qué ocurre cuando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) o la vivienda okupada sí posee un valor de referencia y ya se tributó de acuerdo a él?

Si el comprador ya efectuó la adquisición del inmueble y ya tributó en el ITP en función del valor de referencia asignado por el Catastro, igualmente podrá servirse de la resolución mencionada para desvirtuar y evitar dicha valoración.

En este caso, el contribuyente deberá demostrar la ocupación del inmueble o su régimen de protección oficial, según el caso, con un valor limitado administrativamente. Luego, el Catastro debería justificar por qué el inmueble tenía asignado un valor de referencia, siendo que, según la resolución del 10 de noviembre del 2021, podía no tenerlo.

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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Nuevo valor de referencia: qué precauciones tomar antes de firmar un contrato de arras

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Valor de referencia del Catastro: las valoraciones de viviendas, infladas

27 abril, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de una serie de tributos. ¿Por qué a tan poco tiempo de su entrada en vigor ya está causando conflictos con los contribuyentes? ¿Qué ocurre con la diferencia exagerada entre el valor de referencia y el valor de escrituración que está habiendo en muchos casos? ¿Están siendo infladas las valoraciones desde que rige el nuevo valor de referencia del Catastro? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a finales del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro con sus correspondientes valoraciones de viviendas entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

Si bien han transcurrido apenas cinco meses, las valoraciones realizadas a partir del régimen de valor de referencia del Catastro ya están provocando dolores de cabeza en los contribuyentes. ¿Por qué es tan grande la inflación en estas valoraciones? ¿Qué puede hacer el contribuyente ante una valoración que considere injusta? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?
Las valoraciones infladas de viviendas bajo este nuevo régimen que obligan a los contribuyentes a pagar más impuestos
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¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, que fue aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en eso momento, estos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

A partir de estas disposiciones, ya no es el valor real de un inmueble el que determina las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino su valor de mercado.

valor de referencia catastro valoraciones

Este valor de mercado se determina ahora a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que puede averiguarse aquí. De esta manera, cada año que transcurra, el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

Las valoraciones infladas de viviendas bajo este nuevo régimen que obligan a los contribuyentes a pagar más impuestos

Si bien el nuevo valor de referencia del Catastro lleva pocos meses en vigencia, ya está logrando un impacto directo y negativo en los contribuyentes. Debido al fuerte aumento en las valoraciones de los inmuebles, también se está produciendo una subida en las liquidaciones de los impuestos afectados.

De acuerdo al diario El Economista, muchas tasaciones hechas por el Ministerio de Hacienda superan en más de un 60% el valor que figura en las escrituras de las viviendas. En algunos casos, incluso, la valoración duplica el monto de escrituración. Estas cifras dan cuenta del llamado “hachazo fiscal” que los especialistas en tributos ya anunciaban desde antes de que se aprobara la normativa.

Un caso real que demuestra el nivel de inflación en las valoraciones del Catastro

El diario económico rescata el caso de un contribuyente que compró una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid por 350.000 euros. Este precio fue fijado por la Administración de la región. No obstante, el certificado catastral del valor de referencia le otorgó un valor de 588.000 euros, es decir, un 68% más del precio que realmente pagó por ella.

La persona realizó una consulta a la Dirección General de Tributos y la respuesta del organismo fue que debía realizar su liquidación de impuestos conforme al valor asignado por el Catastro. También que, de no estar conforme con el resultado, debía presentar una rectificación de su autoliquidación y una solicitud de devolución de los importes pagados, supuestamente, de forma indebida.

El problema de la inversión de la carga de la prueba

Con este caso queda demostrado un punto de la normativa que ha sido muy criticado por los expertos en fiscalidad. La nueva Ley de Fraude Fiscal invierte la carga de la prueba y obliga al contribuyente a demostrar que el valor de referencia no coincide con el valor de mercado de su vivienda.

Hasta el 1º de enero de este año, el contribuyente debía presentar su liquidación de impuestos basándose en el valor de escrituración de su propiedad. En caso de que Hacienda no estuviera conforme con él, debía demostrar que dicho valor no se correspondía con el de mercado.

Sin embargo, desde la entrada en vigor del nuevo valor de referencia del Catastro, el contribuyente primero debe liquidar y después presentar su rectificación para demostrar que el fisco no está en lo correcto.

Cómo demostrar que el valor de referencia asignado por el Catastro no se corresponde con el valor de mercado del inmueble

Para acreditar que el valor de referencia asignado no se corresponde con el valor de mercado de su inmueble, un contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba que se admita en Derecho. La primera opción es realizar una tasación del inmueble, aunque no se puede perder de vista que implica un gasto adicional. También es posible presentar fotografías de la propiedad y aportar un acta notarial que justifique su estado real.

Al tratarse de un conflicto relacionado con una normativa muy nueva, habrá que esperar a que se produzca jurisprudencia para identificar qué otras opciones son válidas.

¿Qué ocurre si el contribuyente no reclama por el valor de referencia asignado?

En caso de que el contribuyente se conforme con el resultado y decida no reclamar, el valor de referencia asignado por el Catastro devendrá firme. De esta manera, estará obligado a tributar por él en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), según corresponda.

Tampoco puede perderse de vista que el nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio (IP). En este caso no está prevista una manera específica de impugnarlo. Por eso, si un contribuyente no recurre el valor de referencia al adquirir un inmueble, seguramente se vea obligado a tributar por él y no tenga posibilidades de impugnación en un futuro.

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Nuevo valor de referencia: qué precauciones tomar antes de firmar un contrato de arras

9 febrero, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos que entran en juego, por ejemplo, en operaciones de compra de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Cuáles son los impuestos que afecta? ¿Por qué este nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan luego de firmar un contrato de arras? ¿Qué consecuencias puede traer esto? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.

¿Qué precauciones se deben tomar con respecto a este valor de referencia antes de firmar un contrato de arras por la compra de una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste el nuevo valor referencia inmobiliario del Catastro?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) seis meses antes, dichos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022. ¿En qué consisten las nuevas disposiciones?

En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), ya no es el valor real de un inmueble el que determina sus bases imponibles, sino su valor de mercado. Y ¿cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que se encuentra publicado aquí. De esta manera, cada año que transcurra el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.

¿Cómo afecta a la compra de vivienda de segunda mano?

Como mencionamos, uno de los tributos afectados por las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este gravamen debe abonarse luego de comprar una vivienda usada. Desde el 1° de enero de este año, entonces, su base imponible ya no es el precio pagado por cada contribuyente, sino el valor de referencia fijado por el Catastro.

En caso de que el comprador escriture la operación ante un notario por un valor inferior al de referencia, la Hacienda autonómica lo obligará a tributar por el valor fijado por el Catastro. Para ello podrá notificarle la liquidación correspondiente sin necesidad de iniciar una comprobación de valores.

También existe la posibilidad de que aquellos contribuyentes que declaren de acuerdo al valor escriturado, es decir, por debajo del valor de referencia del Catastro, sean sancionados por no respetar las nuevas disposiciones de la Ley de Fraude Fiscal.

¿Por qué el nuevo valor de referencia está haciendo que muchos compradores se arrepientan después de firmar un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que, mediante su firma y la entrega de una señal, permite “reservar” una vivienda en la que haya interés de adquirir. Luego de la entrada en vigencia de las modificaciones descritas, se volvieron comunes los casos de potenciales compradores que, tras firmar un contrato de arras, han decidido no seguir adelante con el proceso porque descubrieron que debían pagar más por el ITP de lo que esperaban.

¿Qué consecuencias implica arrepentirse luego de la firma de un contrato de arras?

Existen tres tipos de contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El de arras penitenciales admite la posibilidad de arrepentirse utilizando la señal de reserva como indemnización. De esta manera, si el comprador desiste, este monto es retenido por vendedor. En cambio, el de arras confirmatorias y el de arras penales no admiten explícitamente la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Por eso, si el comprador se arrepiente, el vendedor puede exigirle la concreción de la compraventa o iniciar acciones legales.

Teniendo en cuenta esto, en todos los casos es recomendable firmar un contrato de arras cuando exista plena seguridad de querer concretar la compra. Sin embargo, en muchos casos, la firma se lleva a cabo precipitadamente y sin revisar con anticipación el valor de referencia que el Catastro fijó para ese inmueble.

¿Por qué es importante revisar el valor de referencia de un inmueble antes de firmar un contrato de arras?

Si el valor de referencia de la vivienda en la que hay interés de comprar es superior al precio que se deberá pagar por ella, el comprador deberá pagar más de lo que tenía previsto por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por esta razón, si el interesado no tiene capacidad de asumir el sobrecoste, que en algunos casos puede suponer varias decenas de miles de euros extra, la operación puede fracasar. Esto, como dejamos en claro anteriormente, significa la pérdida de la vivienda pero también del dinero que se entregó como señal al firmar el contrato de arras.

La otra alternativa para el comprador es hacer frente al incremento, siempre y cuando pueda permitírselo financieramente. En ese caso, tendrá la posibilidad de impugnar a posteriori el valor de referencia que se le haya computado en su autoliquidación del ITP. De esta manera podrá procurar que Hacienda devuelva el incremento que tuvo obligación de ingresar.

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¿Cómo influye el nuevo valor de referencia al vender o donar una vivienda?

15 enero, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro introducido por la Ley de Fraude Fiscal está vigente desde el 1° de enero de 2022. De aquí en adelante, será la base imponible de tributos clave en operaciones de compra de bienes inmuebles. Pero ¿qué ocurre con impuestos como el IRPF o la plusvalía municipal? ¿Cómo influye el nuevo valor de referencia a la hora de vender o donar una vivienda? En este artículo te lo contamos.

El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de algunas normas tributarias. La ley fue finalmente aprobada y publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente.

¿En qué consiste este nuevo valor de referencia inmobiliario previsto por la Ley de Fraude Fiscal? ¿Cómo influye en los impuestos que se deben pagar por vender o donar una vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿De qué se trata el nuevo valor de referencia del Catastro introducido por la Ley de Fraude Fiscal?
¿Cómo influye el nuevo valor de referencia en el IRPF al vender o donar una vivienda?
Al donar una vivienda
Al vender una vivienda usada
¿Qué puede ocurrir en este caso si la Administración realiza una comprobación de valores al comprador?
¿Cómo influye el nuevo valor de referencia en la plusvalía municipal al vender o donar una vivienda?
¿Se podrá recurrir el valor de referencia asignado por el Catastro en el IRPF y la plusvalía municipal?

¿De qué se trata el nuevo valor de referencia del Catastro introducido por la Ley de Fraude Fiscal?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Entre ellos se encuentran el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Por esa razón, desde el 1° de enero de 2022, ya no es el valor real de un inmueble el que determina la base imponible de estos gravámenes, sino su valor de mercado. El mismo se calcula a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro.

Si bien este nuevo valor de referencia afecta directamente a la forma de calcular los impuestos mencionados, su sombra es alargada y también alcanza a otros. Por ejemplo, al IRPF y a la plusvalía municipal, tributos clave a la hora de vender o donar una vivienda. A continuación veremos de qué manera influye en ellos.

¿Cómo influye el nuevo valor de referencia en el IRPF al vender o donar una vivienda?

Al donar una vivienda

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) indica que, al donar un inmueble, debe tomarse como referencia el valor resultante de la aplicación de las normas previstas por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El mismo no puede exceder el valor de mercado.

De esta manera, el valor de transmisión de la vivienda se correspondería con su valor según el ISD. Este último también será acorde al valor de referencia asignado por el Catastro, si se le ha asignado, o al de escritura, en caso de que sea superior.

Al vender una vivienda usada

En este caso, mientras el comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base imponible es el nuevo valor de referencia, el vendedor también debe abonar el IRPF, que no es afectado por el valor asignado por el Catastro.

Según la Ley del IRPF, el valor de transmisión es el importe real por el cual se vendió el inmueble. Por esta razón, el vendedor deberá tributar únicamente por el valor real de la venta.

¿Qué puede ocurrir en este caso si la Administración realiza una comprobación de valores al comprador?

La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) contempla que, en caso de que Hacienda realice una comprobación de valores al comprador, se notifique al vendedor. De esta manera, puede imputarle el valor comprobado para que el contribuyente termine tributando por él en el IRPF, por un valor seguramente más alto.

Sin embargo, con la entrada en vigencia del nuevo valor de referencia, se espera que las comprobaciones de valores pasen a ser minoritarias. Esto se debe a que sólo se solicitarán cuando un inmueble no tenga asignado valor de referencia y la Administración considere que un contribuyente ha tributado por un valor menor al de mercado.

En conclusión, si bien existe la posibilidad de que una comprobación de valores pueda trasladarse al vendedor, en la práctica será poco frecuente.

¿Cómo influye el nuevo valor de referencia en la plusvalía municipal al vender o donar una vivienda?

El nuevo valor de referencia inmobiliario también puede llegar a influir en la plusvalía municipal al vender o donar una vivienda. Esto se relaciona directamente con las recientes modificaciones en el tributo introducidas por el Real Decreto Ley 26/2021.

La normativa aprobada en noviembre de 2021 establece que un contribuyente puede ser eximido del pago de la plusvalía municipal si no ha obtenido una ganancia con la venta. También ofrece dos vías diferentes para calcular su base imponible: el primero, según el valor real de un inmueble y el segundo, de acuerdo a un nuevo método objetivo. En ambos casos es necesario comparar el valor de adquisición y el de transmisión.

Si se trata de una donación, el valor por el cual se tribute debe coincidir con el del ISD. En ese caso, dicho valor debería coincidir con el de referencia asignado por el Catastro. La única excepción es que se haya escriturado por un valor más alto o que el inmueble no posea valor de referencia.

¿Se podrá recurrir el valor de referencia asignado por el Catastro en el IRPF y la plusvalía municipal?

La nueva ley sólo admite la posibilidad de recurrir el valor de referencia asignado por el Catastro al tributar por el ITP o el ISyD. Por esta razón, en el caso del IRPF y la plusvalía municipal, los contribuyentes no cuentan, en principio, con vías legales para recurrir este valor. Es decir que, existe la posibilidad de que se les imponga para calcular el monto a pagar por el IRPF o la plusvalía municipal, pero que nunca puedan llegar a recurrirlo.

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Nuevo valor de referencia del Catastro: los puntos clave (2022)

11 enero, 2022 No hay comentarios

El nuevo valor de referencia inmobiliario de la Dirección General del Catastro se encuentra plenamente vigente desde el 1° de enero de 2022. De ahora en más, este valor será la base imponible de tributos clave en operaciones de compra, herencia y donación de vivienda. ¿De qué se trata? ¿Habrá que declarar según este valor en absolutamente todos los casos? ¿Qué ocurre si mi inmueble no posee valor de referencia? ¿Y si tributo por debajo de este valor? ¿Es posible reclamar si no estoy de acuerdo con el valor de referencia asignado? ¿Qué sucede si no reclamo? En este artículo respondemos todas tus dudas.

El Ministerio de Hacienda presentó a fines del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de algunas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y en el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente.

¿De qué se trata el nuevo valor de referencia inmobiliario previsto por la Ley de Fraude Fiscal? ¿Cómo afectará a la compra, a la herencia y a la donación de vivienda? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consisten los cambios que entraron en vigencia el 1° de enero de 2022?
¿En qué casos será necesario declarar por el nuevo valor de referencia del Catastro?
¿Qué ocurre con los inmuebles que no poseen valor de referencia?
¿Qué ocurre si se tributa por debajo del valor de referencia del Catastro?
¿Es posible recurrir el valor de referencia del Catastro?
¿Cómo se demuestra que el valor de referencia del Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?
¿Qué ocurre si el contribuyente no reclama ante una valoración que considera errónea?

¿En qué consisten los cambios que entraron en vigencia el 1° de enero de 2022?

La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, que fue aprobada en julio del año anterior, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Estos son el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). ¿En qué consisten los cambios previstos por la normativa? Ya no es el valor real de un inmueble el que determina la base imponible de estos gravámenes, sino su valor de mercado. ¿Cómo se determina este valor de mercado? A partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro.

Sin embargo, a pesar de que la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) hace ya seis meses, los cambios mencionados entraron en vigencia recién el primer día del 2022. Hasta el 31 diciembre de 2021, era el fisco quien se encargaba de impugnar una declaración si el valor de escritura no se correspondía con el valor real de un inmueble. En cambio, a partir de ahora, serán los contribuyentes quienes deberán demostrar lo contrario, es en ellos que recae la carga de la prueba.

¿En qué casos será necesario declarar por el nuevo valor de referencia del Catastro?

Como mencionamos, el nuevo valor de referencia del Catastro tiene efecto desde el 1° de enero, a pesar de que la Ley de Fraude Fiscal está en vigencia desde el 11 de julio de 2021. De esta manera, todos los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado una vivienda entre el 11 de julio y el 31 de diciembre del año pasado deben tributar por su valor de mercado o por el de escritura, si éste fuera superior. En caso de que el Ministerio de Hacienda no esté de acuerdo, deberá realizar una comprobación de valores.

Por el contrario, todos los contribuyentes que hayan adquirido o vayan a adquirir una vivienda luego del 1° de enero de 2022 deben declarar de acuerdo al nuevo valor de referencia del Catastro que ahora, se presume, es el de mercado, independientemente de cuál sea el valor de escritura. No obstante, si el valor de escritura supera al valor de referencia, será este primero el que se tome como base imponible de los impuestos que correspondan (ITP o ISD).

¿Qué ocurre con los inmuebles que no poseen valor de referencia?

En caso de que un inmueble no posea valor de referencia, el contribuyente sólo está obligado a tributar por su valor de mercado, que podría coincidir con el de escritura. Es decir que debe abonar el ITP o el ISD, según se trate de una compra o una donación, tomando como base el valor de mercado de la vivienda. Para ello, puede guiarse por el valor de escritura de la misma.

Aquí también es Hacienda quien, si no está de acuerdo con lo declarado por el contribuyente, debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado. Como este valor de mercado es un concepto jurídico indeterminado, si la Administración decide iniciar una comprobación de valores, deberá hacerlo según los métodos previstos por el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Esto significa que seguirán existiendo comprobaciones similares a las que se venían haciendo hasta ahora y que los tribunales solían anular en forma masiva.

¿Qué ocurre si se tributa por debajo del valor de referencia del Catastro?

Cuando un contribuyente tribute por debajo del valor de referencia que el Catastro asignó al inmueble estará incumpliendo la ley. En estos casos es muy probable que Hacienda inicie un procedimiento para regularizar la situación del contribuyente y lo obligue a tributar por el valor correspondiente. No se descarta tampoco que, en estas situaciones, la Administración inicie al contribuyente un expediente sancionador, no obstante, esta liquidación podrá ser recurrida.

¿Es posible recurrir el valor de referencia del Catastro?

Sí, es posible. La nueva Ley de Fraude Fiscal contempla dos maneras de impugnar el valor de referencia del Catastro:

Tributando de acuerdo al valor de referencia y solicitando luego la rectificación de la autoliquidación presentada, junto con la devolución de ingresos indebidos.
Tributando según el valor de escritura, cuando sea inferior al de referencia, y recurriendo luego la liquidación que le notifique Hacienda. Sin embargo, en este caso, se tendrían que afrontar intereses de demora y se sumaría el riesgo de ser sancionado.

¿Cómo se demuestra que el valor de referencia del Catastro no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble?

Para acreditar que el valor de referencia asignado por el Catastro a un inmueble no se corresponde con su valor de mercado, un contribuyente puede recurrir a la presentación de tasaciones, fotografías de la vivienda o un acta notarial que justifique su estado real. De todas formas, será necesario esperar a que exista jurisprudencia para poder identificar que recursos son válidos y cuáles no para desvirtuar el valor de referencia inmobiliario.

¿Qué ocurre si el contribuyente no reclama ante una valoración que considera errónea?

En caso de que un contribuyente no reclame ante un resultado que considera incorrecto, el valor de referencia determinado por el Catastro adquirirá estatus firme. Esto significa que el monto que deberá pagar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) dependerá de él.

En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), aún no está prevista una vía específica para poder impugnar el valor de referencia inmobiliario. Por lo tanto, si un contribuyente no lo recurre al comprar o recibir en donación un inmueble, seguramente luego deba tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) por el mismo valor sin posibilidad de impugnación.

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