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A la hora de comprar una vivienda tenemos diversas opciones disponibles: al contado, solicitando una hipoteca, firmando un alquiler con opción a compra, entre otras. Es probable que alguna vez te hayas encontrado con una oferta a un precio muy reducido y al indagar un poco hayas notado que lo que se ofrecía era la “nuda propiedad” del inmueble. ¿Qué significa esto? ¿En qué consisten las figuras de nuda propiedad y usufructo? ¿Qué es el usufructo vitalicio? ¿Qué se debe tener en cuenta al comprar y al vender una casa con usufructo vitalicio? En este artículo te lo contamos.

Comprar una casa con usufructo vitalicio, al igual que todas las operaciones que se pueden realizar en el mercado inmobiliario, cuenta con ventajas y desventajas. A continuación te contamos cuáles son y qué otros aspectos debes tener en cuenta antes de adquirir una vivienda con estas características. También veremos qué es lo que no deben perder de vista los vendedores. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consisten las figuras de nuda propiedad y usufructo?

Para explicar de qué se trata el usufructo de una vivienda, como también su contracara, la nuda propiedad, es importante que hablemos primero del pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una persona posee tanto el derecho de titularidad sobre un bien como el derecho a utilizarlo. Ese pleno dominio es el que se divide en:

  • Nuda propiedad: es el derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien. Su limitación es que no puede hacer uso y disfrute de él.
  • Usufructo: es el derecho de uso, goce y disfrute que una persona, llamada usufructuario, posee sobre un bien. Su limitación es que no es el titular del mismo.

De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, por su parte, se da cuando una misma persona posee la nuda propiedad y el usufructo.

Comprar una casa con usufructo vitalicio: qué hay que tener en cuenta

Como vimos, una vivienda con nuda propiedad y usufructo es una vivienda en la cual aún vive gente. Por lo general, los dueños de estas casas son personas mayores, que quieren seguir disfrutando de su hogar hasta el final de sus vidas pero quieren o necesitan sacar provecho de ello. Es en estos casos que eligen vender su casa pero mantener un usufructo vitalicio, de por vida.

Te preguntarás entonces cómo serás el dueño de esta propiedad si no la puedes utilizar, ya que, comprar la nuda propiedad de un inmueble te da la posibilidad de ser su dueño pero no el derecho a vivir en él. Esto sucede porque el propietario puede poner en venta la nuda propiedad pero seguir ostentando el usufructo de la vivienda.

Ventajas y desventajas de comprar una casa con usufructo vitalicio

La compra de nuda propiedad comenzó a ser algo muy habitual en España. Uno de los motivos es los precios a los que se puede conseguir este tipo de inmueble. Al comprar la nuda propiedad de una casa, el precio puede llegar a rebajarse entre un 30% y un 50% sobre el precio de mercado. Esto quiere decir que podrás encontrar casas donde los precios más baratos suelen ser los 60.000 euros y los más caros superan los 500.000 euros.

Eso sí, no se podrá hacer uso de la vivienda inmediatamente, pero se trata de una inversión a precios muy reducidos a futuro. También deberás abonar el pago del notario, registro e impuestos. Además, una vez que termina el usufructo, deberás pagar nuevos gastos de registros e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad. Un derecho que sí tiene el propietario es que si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo.

comprar una casa con usufructo vitalicio

Cancelar un usufructo vitalicio una vez que fallece el usufructuario

Por su tiempo limitado, el derecho de usufructo vitalicio es muy frágil, ya que desaparece una vez que el usufructuario fallece. Para cancelar dicho derecho es necesario presentar en el Registro de la Propiedad el certificado de defunción del usufructuario y la solicitud del interesado en la cancelación, habiendo liquidado todos los pagos de impuestos.

Impuestos que se pagan al comprar una casa con usufructo vitalicio

Son los mismos que se pagan en la compra de cualquier otro tipo de vivienda de segunda mano:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): el porcentaje oscila entre el 6% y el 10% y se aplica sobre el valor escriturado.
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el monto a pagar por él oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio de la vivienda, porcentaje que varía según cada comunidad autónoma.

Qué hay que tener en cuenta como vendedor de una casa con usufructo vitalicio

Es habitual que los vendedores sean jubilados que no tienen herederos y que el sistema de pensiones no les garantiza un nivel de vida adecuado. Al llegar a una edad avanzad, eligen la utilización de su patrimonio inmobiliario para tener mejores ingresos, poniendo a la venta la nuda propiedad de sus casas. La nuda propiedad se puede vender a cambio de un importe inicial, ante un notario. La venta es igual a una venta habitual de una casa: anunciarlo en un portal inmobiliario, contratar una inmobiliaria, etc.

Ventajas y desventajas de vender una casa con usufructo vitalicio

Una de las mayores ventajas para el vendedor es que dispondrá de dinero en efectivo al instante, sin tener que dejar de utilizar la vivienda hasta su muerte. El dinero que reciba muchas veces tiene que ver con la edad y la expectativa de vida del vendedor. Es decir, a mayor expectativa de vida, menor precio de venta.

También sucede algunas veces que el usufructuario no puede vivir en el inmueble, entonces puede alquilarlo sin necesidad de un permiso de nudo propietario.

Algo negativo respecto a esta venta es la reducción del patrimonio familiar, porque si se tienen herederos, no podrán disfrutar de la vivienda. Además, el vendedor debe correr con el gasto de liquidar la plusvalía municipal.

Cómo obtener garantías legales al vender una casa con usufructo vitalicio

En el caso de que vendas una nuda propiedad, que esto lo puedes hacer, tienes que tener en cuenta que los herederos legales pierden el derecho a adquirir esa vivienda. Y para garantizar esto, la venta de la misma se realiza ante notario, mediante una escritura de compraventa, y ésa se inscribe en el Registro de la Propiedad. Una vez que realices esto, no hay marcha atrás.

La valoración del usufructo se calcula en función de la edad de la persona usufructuaria. Para evitar problemas con Hacienda, consulta a un profesional en la materia para realizarla.

Debido a que la gran mayoría de ventas de este tipo los propietarios son personas mayores, se recomienda realizar este tipo de operaciones mediante un profesional para evitar engaños.

Impuestos que se pagan al vender una casa con usufructo vitalicio

Deberemos pagar los siguientes impuestos:

  • Plusvalía municipal: por el porcentaje que representa el usufructo sobre el total del inmueble.
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Se liquida por el impuesto que genere la mayor cuota: 1. El que corresponde por la compraventa (6% del valor del usufructo, en la Comunidad de Madrid). 2. El que corresponde a la consolidación de dominio. Hay que recurrir al título por el que se desmembró el dominio y calcular la consolidación.

Si se trata de una herencia sólo habrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por la consolidación de dominio.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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No es lo mismo ostentar la titularidad sobre un bien inmueble que tener derecho a utilizarlo. Cuando el propietario no es el mismo que goza, usa y disfruta de este bien, hablamos de dos figuras diferentes: la nuda propiedad y el usufructo. Al momento de pensar en impuestos o, específicamente, de preparar la declaración de la renta, son muchas las dudas que surgen. En este caso, nos centraremos en la figura que concierne al uso y goce de los bienes inmuebles: ¿cómo se declara el usufructo en el IRPF? ¿Existen exenciones? En este artículo te lo contamos.

CONTENIDO ACTUALIZADO

El próximo 30 de junio vence el plazo para presentar la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2021 ante el Ministerio de Hacienda. Muchas dudas suelen surgir año tras año a la hora de preparar el borrador. En este caso, es importante mencionar que será necesario ratificar un domicilio fiscal. ¿Qué opciones tienen los contribuyentes para elegir según lo que más se ajuste a su situación? Son cuatro: pueden registrarse como propietarios, arrendatarios, usufructuarios u otros. 

Sin embargo, aunque estas categorías parecen ser bastante inteligibles, no siempre queda claro qué y cómo debe tributar cada usuario, según la figura que lo identifique. En este caso, nos centraremos en los usufructuarios. ¿De qué se trata la figura del usufructo? ¿Cómo tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)? ¿Existen exenciones? ¿Qué ocurre con otros impuestos? A continuación respondemos todas estas preguntas.

Información importante sobre la Campaña de la Renta 2021-2022

La Campaña de la Renta 2021-2022 ha comenzado a principios de abril y culminará el último día de junio. El borrador completo y chequeado de la declaración puede presentarse ante el Ministerio de Hacienda:

  • A través de internet desde el 6 de abril.
  • Por teléfono a partir del 25 de mayo (debe solicitarse una cita previa a partir del 3 de mayo).
  • De manera presencial a partir del 1° de junio.

La fecha límite para realizar la presentación es el 30 de junio de 2022. En este artículo puedes encontrar más información con respecto a las fechas y las diferentes formas de declaración.

¿En qué consiste la figura de usufructo?

Como mencionamos al principio, no es lo mismo ostentar la propiedad sobre un bien inmueble que contar con el derecho a utilizarlo. A quienes no son propietarios de una vivienda pero tienen derecho sobre su uso, goce y disfrute, se los denomina como usufructuarios. Por su parte, a quienes sí son propietarios pero no tienen derecho a utilizar el bien inmueble, se los llama nudos propietarios.

Si nos remitimos al Código Civil español, en los artículos 467 y 522 se especifica que “el usufructo es un derecho que concede la facultad de uso, el disfrute y el aprovechamiento de bienes ajenos sin que se altere su forma ni su sustancia.” ¿Qué significa esto? Que la persona en cuestión puede gozar del inmueble durante un determinado período de tiempo o de por vida, ya sea para hacer uso de él de manera particular o para obtener un rédito económico. Lo único que el usufructuario no puede hacer es vender o donar el bien, ya que no es propietario. El único que puede tomar ese tipo de decisiones es, precisamente, el nudo propietario.

Casos más comunes de usufructo

Pero ¿cómo podemos graficar las figuras de usufructuario y nudo propietario en la vida real? Estos dos suelen ser los casos más comunes:

  • Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. Sin embargo, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí de manera temporal o vitalicia. En este caso, los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge, en usufructuario.
  • Una persona, seguramente mayor, vende su propiedad para obtener liquidez. Sin embargo, sigue residiendo en ella de manera vitalicia. En este caso, el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en el nudo propietario. La persona mayor, por su parte, se convierte en usufructuaria.

Ahora bien, ¿qué pasa cuando pensamos en tributos? ¿qué ocurre en relación al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas? ¿Deben los usufructuarios de bienes inmuebles tributar por él? ¿En qué casos existen exenciones? A continuación te lo contamos.

Si te interesa conocer, en cambio, cómo tributa la nuda propiedad en diferentes impuestos, en este artículo te lo explicamos en detalle.

¿Cómo tributa el usufructo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)?

A la hora de pensar en qué impuestos corresponde abonar por una vivienda en donde hay una parte que ostenta la propiedad y otra que posee el derecho a utilizarla, es importante saber que, en principio, las obligaciones recaen sobre el usufructuario. Sin embargo, en el caso del IRPF, la situación cambia considerablemente dependiendo de a qué se esté destinando el inmueble. 

Al momento de redactar el borrador para la declaración de la renta no dará lo mismo si el usufructuario destina el inmueble para alquiler o si lo convierte en su vivienda habitual.

¿Qué ocurre con el IRPF cuando el usufructuario obtiene una renta por el bien inmueble?

En caso de que el usufructuario no resida en la vivienda, es decir, que esta se encuentre vacía o alquilada, será su obligación declarar en el IRPF. ¿Por qué esta obligación recae sobre él y no sobre el nudo propietario? Porque, a pesar de que este último posee la titularidad sobre el inmueble, no es quien está obteniendo un beneficio económico por ella. 

Es importante mencionar, también, que si el bien inmueble en cuestión proviene de una herencia, durante el período en que esta aún no se haya repartido, será obligación de todos los herederos declarar la renta obtenida por este bien en partes iguales.

¿Qué ocurre con el IRPF cuando el usufructuario reside habitualmente en la vivienda?

Ahora, ¿qué ocurre cuando el usufructuario no tiene este derecho sobre el inmueble porque quiere obtener una renta a partir de él? ¿Qué pasa cuando su único objetivo es convertirlo en su lugar de residencia habitual? En estos casos, la persona no tendrá obligación de tributar en el IRPF.

¿Cómo tributa el usufructo en otros impuestos, además del IRPF?

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)

Este tributo es el encargado de gravar los bienes obtenidos a título gratuito luego de producirse una herencia o donación. En este caso, el valor de la nuda propiedad y el valor del usufructo aún no se conocen, como sí ocurre luego, al momento de tributar en el IRPF. Por esta razón, la normativa correspondiente al Impuesto de Sucesiones y Donaciones diferencia entre dos tipos de usufructos. Ambos serán valorados de manera diferente:

Usufructo vitalicio

Esta clase de usufructo es la más habitual: ocurre cuando el usufructuario tiene derecho a ocupar la vivienda de por vida, es decir, que este derecho finaliza cuando se produce su fallecimiento. El usufructo, en estos casos, no podrá ser menor al 10% del valor de la vivienda, sin embargo, pasará a ser del 70% cuando el usufructuario tenga menos de 20 años.

Usufructo temporal

En otros casos, menos recurrentes, el usufructuario tiene permitido hacer uso de la vivienda por un tiempo determinado. Aquí, se fija un valor del 70% como punto de partida y luego se va reduciendo un 2% por cada año de usufructo.

Impuesto sobre el Patrimonio (IP) 

En el caso de este tributo, sí será necesario que, tanto el nudo propietario como el usufructuario, declaren el bien. El valor del usufructo se calculará de manera diferente a cómo se determina en el IRPF, también dependiendo de si es de carácter temporal o vitalicio:

Usufructo vitalicio

Cuando la persona tenga derecho a hacer uso de la vivienda hasta que se produzca su fallecimiento, el importe a pagar por el Impuesto sobre el Patrimonio se determinará según la edad de este usufructuario. Como mencionamos, el nudo propietario también deberá declarar, según cuál sea el valor que ostenta.

Usufructo temporal

Cuando el usufructo tenga una fecha límite para su finalización, el importe a declarar por el Impuesto sobre el Patrimonio será del 2% sobre el valor del bien por cada año hasta que se extinga el contrato. 

Si quieres conocer más información respecto a cómo tributa el usufructo en el IRPF, el ISyD y el IP, la Agencia Tributaria ofrece un cuadro explicativo sobre los impuestos que le corresponden a esta figura que podría resultarte útil.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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