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Vender la nuda propiedad es solo transferir aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser única y solamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

Cada vez son más las personas que deciden realizar esta transacción con el fin de poder continuar habitando su vivienda. Debes tener presente que al hacerlo podrás tener ventajas y desventajas. Por ello antes de tomar una decisión te recomendamos que analices bien tus opciones.

Poder conocer cuáles son los riesgos que corres te permitirá poder adelantarte a cualquier inconveniente que puedas enfrentar en el futuro. Ademas podrás tener un plan alternativo ante una eventualidad. Recuerda que hacer este tipo de transacciones, debe ser algo meditado.

En este post te contaremos cuáles son los riesgos y beneficios que puedes afrontar si decides vender la nuda propiedad de tu vivienda o si deseas adquirir un inmueble bajo esta metodología. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste vender la nuda propiedad?
¿Quién puede usar esta modalidad para vender su casa?
Cuestiones previas a tener en cuenta antes de vender la nuda propiedad de tu vivienda
Los riesgos que se asumen

¿En qué consiste vender la nuda propiedad?

La venta de la nuda propiedad reporta ventajas a las dos partes, pero también conlleva algunos riesgos que conviene conocer antes de tomar la decisión final.

Vender la nuda propiedad es una opción cada vez más válida para aquellas personas que deseen vender su casa sin dejar de vivir en ella. Así, pueden continuar disfrutándola el resto de su vida y, a la vez, obtienen un beneficio económico inmediato a cambio de ceder la nuda propiedad de su vivienda.

¿Quién puede usar esta modalidad para vender su casa?

Debes saber que cualquier persona que así lo desee puede poner en venta su propiedad de esta manera. Sin embargo, existe un perfil que es el más habitual en estos casos. Kenari Orbe asegura que esta alternativa “está pensada principalmente para las personas mayores, ya que en muchos casos las pensiones de jubilación no garantizan un adecuado nivel de vida.” Además de esta forma, podría utilizar el dinero para emprender nuevas aventuras.

De hecho, este perfil de vendedor podría incluso ampliarse con el tiempo. Debido al problema demográfico que sufre nuestro país y al posible debilitamiento del sistema de pensiones, el interés por la venta de la nuda propiedad “puede aumentar entre las personas mayores jubiladas o con edades cercanas a la jubilación”, apunta Orbe.

Cuestiones previas a tener en cuenta antes de vender la nuda propiedad de tu vivienda

Antes de proceder a la venta de la nuda propiedad de su vivienda habitual, el propietario deberá valorar algunos puntos clave de esta operación. El primero de todos ellos es que “las facturas de los suministros deben ser abonadas por el vendedor/usufructuario”, explica Kenari Orbe. Por ello, este gasto deberá continuar haciéndolo el propietario del usufructo. Es que debes tener presente que es un gasto que se genera al habitar la vivienda.

Por otro lado, no son pocas las ocasiones en las que, además de vender la nuda propiedad, se decide también alquilar una parte o la totalidad del inmueble a un tercero. Esto es posible hacerlo, pero se tendrá que asumir que el contrato de alquiler termina cuando termina el usufructo. O sea, cuando fallece el vendedor, señala Orbe. Por eso, será necesario dejar este punto en claro el arrendatario, para evitar problemas en el futuro.

Kenari Orbe también señala como punto importante de esta operación la titularidad del inmueble en cuestión. Esto se debe a que en estos casos pasa al comprador de manera irrevocable. Así, “los herederos legales del vendedor no podrán revocar la operación y, por tanto, no recuperarían la casa”, recuerda Orbe.

Los riesgos que se asumen

Lo primero que el comprador debe tener en cuenta es que no podrá disponer de la propiedad de inmediato. Esto supone que no podrá vivir en ella y que, en caso de querer venderla, “deberá hacerlo de forma que se respete el derecho de usufructo”. Es decir, el nuevo comprador deberá acogerse también a las condiciones de la nuda propiedad. Debes tener presente que es muy posible que te resulte más dificultoso encontrar a otro propietario que quiera acogerse a esta clausula. Debido a ello, si necesitas vender de manera urgente la vivienda, puede ser un problema.

Por otro lado, puede considerarse un inconveniente el hecho de no conocer exactamente el estado en que se recibirá la propiedad cuando cese el derecho de usufructo. Por otro lado, según Kenari Orbe, si el comprador desea hacer cualquier obra o reforma en la propiedad deberá consultar. Este tipo de acciones deben ser acordadas con el usufructuario . Este punto deberás tenerlo presente ante cualquier tipo de intervención en el inmueble. Ten presente que estas reformas, deberán realizarse mientras el usufructuario se encuentre habitando la vivienda, por lo que deberá estar de acuerdo con tener su hogar en obra.

Por último, el comprador debe valorar el hecho de que “serán a su cargo los gastos de notario, de Registro de la Propiedad, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y la Plusvalía Municipal. Y, en el momento en el que fallezca el vendedor, deberá abonar el importe del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Además, el nudo propietario deberá hacerse cargo también del pago de los gastos generales de la Comunidad de Propietarios”.

Por todo lo que te comentamos, sería prudente que puedas analizar bien la situación, con el fin de poder establecer si es una buena inversión para ti. Es importante que puedas sopesar tus opciones para poder tomar la mejor decisión.

En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.

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Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vender una vivienda con deudas: es posible

En Vender

Nuda propiedad: una forma de vender tu vivienda sin renunciar a ella

22 noviembre, 2023 No hay comentarios

Vender la nuda propiedad es una práctica cada vez más habitual. Es que por medio de ella es posible transferir tu vivienda pero seguir viviendo en ella.

En este post te contaremos todo lo que necesitas saber de esta práctica y cómo puedes sacarle el mejor rédito. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La nuda propiedad
¿Qué es el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo: ¿qué diferencias tienen?
¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?
Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad
Obligaciones del nudo propietario
Nuda Propiedad: La mejor opción para vender si eres jubilado

La nuda propiedad

Se trata del derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietario, sin embargo, no puede usarla porque ese derecho se encuentra reservado a un tercero, que posee su usufructo.

Al adquirir una vivienda, un coche o cualquier otra cosa, lo más habitual es adquirir lo que se conoce como la plena propiedad o pleno dominio. Esto quiere decir que, el bien es nuestro y podamos hacer uso de él cuando lo deseemos. No obstante, estos dos derechos pueden ser divididos entre la nuda propiedad y el usufructo.

Hace referencia a la propiedad de la vivienda, en otras palabras, a quien es el dueño del bien. Mientras que, el usufructo se refiere al derecho a utilizar la casa en toda su extensión.

¿Qué es el usufructo?

Según el artículo 467 del Código Civil, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos. El titular del usufructo, al que se llama usufructuario, tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de la cosa (artículo 471).

Puede aparecer el usufructo por diversos motivos:

1. Por herencia: un testador deja la propiedad a una persona y el usufructo a otra o, la ley da la legítima al cónyuge sobre el usufructo de bienes en el caso de la sucesión no testamentaria.

2. Por compraventa: el propietario u otra persona que tenga ya el usufructo puede venderlo. Es decir, que el dueño podrá vender el usufructo y reservarse la propiedad. También, puede suceder al revés. Es decir, que una persona que es propietaria de un bien venda la propiedad, pero se reserve el usufructo.

Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada. Dependerá entonces de su título inicial. Puede ser por un período determinado o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce el momento.

Es posible también que sea vitalicio. Así, el usufructo continuará mientras viva una o varias personas. Este es el caso más frecuente, porque no suelen darse usufructos de duración determinada.

La nuda propiedad y el usufructo: ¿qué diferencias tienen?

La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos. Te enumeraremos algunas de sus diferencias para que todo quede más claro.

El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.

El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.

El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando termine el usufructo.

El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.

El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.

El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.

Podemos resumir hasta aquí, que aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Es por eso que se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.

¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?

La respuesta a esta pregunta es si, se puede comprar la nuda propiedad de una vivienda. Se trata de una opción que por lo general no se tiene en cuenta hasta que te la encuentras al momento de buscar vivienda.

Ventajas de estas transacciones

Comprar la nuda propiedad de la vivienda tiene sus ventajas a comparación del pleno dominio. El principal punto a favor se encuentra en el valor. Es posible obtener grandes rebajas sobre el coste de mercado de la vivienda si únicamente adquieres la nuda propiedad. Para ser precisos, podrás comprar entre un 30% y un 50% más barato. El descuento puede variar dependiendo de las condiciones del usufructo o bien, si se pacta o no un alquiler. A cambio, será necesario esperar para poder utilizar la vivienda.

Esta puede tratarse de una buena opción para comprar una vivienda de segunda mano si dispones de tiempo, no te molesta esperar y lo que más te interesa es el valor. Ten en cuenta que, es fundamental dejar todo bien aclarado en el contrato de compraventa.

Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad

Una de las preguntas más frecuentes a la hora de comprar la nuda propiedad de una vivienda es qué sucede con la financiación. Las entidades bancarias conceden hipotecas para comprar la nuda propiedad de la vivienda. Es posible hipotecar la nuda propiedad, sin embargo, no el usufructo. Ten en cuenta que el usufructuario no es el dueño de la vivienda.

Podemos encontrar préstamos hipotecarios para la compra parcial de la vivienda. La diferencia con una hipoteca al uso es que el préstamo solo afecta a la nuda propiedad y eso puede verse reflejado en el coste de tasación de la vivienda en la hipoteca.

En todo caso, los préstamos hipotecarios sobre la nuda propiedad no representan una operación excepcional. Este tipo de compraventa crece a pasos agigantados, a un ritmo del 52% durante los últimos años. Es por esto que las entidades se han habituado a cubrir este tipo de situaciones.

Derechos del nudo propietario

Derecho de propiedad: el nudo propietario conserva la propiedad del bien aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.

Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo, consolidando en su persona el pleno dominio.

Derecho de hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario podrá solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de un bien inmueble, aunque no disponga de su usufructo.

Derecho a realizar obras y mejoras: el nudo propietario puede realizar obras y mejoras en el inmueble usufructuado, siempre y cuando no perjudique con ellas al usufructuario.

Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender la nuda propiedad a un tercero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. Aunque cambie el nudo propietario, el usufructuario seguirá disponiendo del uso y disfrute del bien.

Obligaciones del nudo propietario

Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias: el nudo propietario debe hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias del bien.

Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos: el nudo propietario es el encargado del pago de todos los impuestos sobre el bien usufructuado, con la única excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá, en ningún caso, realizar alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.

Hacerse cargo de los gastos de comunidad: según ha confirmado el Tribunal Supremo, es el nudo propietario el responsable de abonar los gastos de comunidad, y no la persona que disponga del usufructo.

Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar el pago de las cuotas correspondientes.

Nuda Propiedad: La mejor opción para vender si eres jubilado

Te sientes agotado, muy cansado, pero con ganas de experimentar nuevas aventuras. El esfuerzo de años de trabajo ha provocado que tengas una vejez en tu casa, para disfrutar del descanso, de las visitas familiares, un lugar en el que puedas disfrutar de lo que te resta de vida; que puede ser muchísima si se la sabe aprovechar.

No obstante, es común que el dinero que recibas de tu jubilación no sea suficiente para salir a buscar nuevos desafíos y surja el planteamiento de estrategias para obtener dinero. Con él, puedes viajar a dónde quieras, comprarte algo que deseas hace mucho tiempo o solamente darte la posibilidad de tener una mejor calidad de vida.

Si ya pensaste en todas las alternativas que se te vienen a la cabeza y ninguna te propone disfrutar y al mismo tiempo generar ingresos, la nuda propiedad es tu trampolín hacia la victoria.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Vender una vivienda con deudas: es posible

En Área legal

Qué es el usufructo en una herencia

15 noviembre, 2023 No hay comentarios

El usufructo en una herencia, implica que será posible tener el derecho a utilizar un bien o una serie de ellos sin que sean tuyos. Hay dos maneras por las cuáles es posible que esto suceda. Una de ellas es por el derecho a la propiedad y la segunda, a través de la posesión. Tener algo, sin ser el dueño de ello, significa que solo será posible que lo utilices, y sin deber asumir aquellas obligaciones referidas a la propiedad aunque tampoco podrás venderlo.

Al realizar un contrato de alquiler, por ejemplo, uno toma posesión de un bien, pero no es el propietario. Solo podrás utilizarlo siempre que se haya establecido la conformidad del acuerdo con el arrendador. El propietario, por su parte, perderá el derecho de posesión, mientras lo estés utilizando y debe asumir las obligaciones referidas a la propiedad, como el pago del IBI. En este post te contaremos acerca del usufructo en una herencia, cuáles son los diferentes tipos que existen y sus características. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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Qué es el usufructo
Tipos de usufructo en la herencia
Usufructo en la herencia legal
Usufructo vitalicio de una herencia
Usufructo en la herencia voluntaria
Usufructo en la herencia temporal de una vivienda
Qué bienes suelen dejarse en usufructo
Cuando se extingue el usufructo en la herencia
Calcular el usufructo de una herencia
Usufructo temporal de una herencia
Usufructo vitalicio

Qué es el usufructo

Éste es un derecho que permite el disfrute de una cosa de la que no somos propietarios y de sus frutos. Quien sea designado como usufructuario de una propiedad, estará habilitado a hacer uso de la misma. Esto significa que podrá vivir allí, o si quiere alquilarla para obtener una renta. Lo que no estará habilitado a hacer, es realizar la venta del inmueble, debido a que no es el propietario del mismo.

Por otro lado, el nudo propietario, será el dueño del bien en cuestión. Debido a ello, no podrá ejercer la posesión del bien. Esto durará la cantidad de tiempo que se haya establecido en el acuerdo.

Existen distintos tipos de usufructo, y cada uno de ellos cuenta con distintas características que lo distinguen.

Tipos de usufructo en la herencia

Usufructo en la herencia legal

Se encuentra constituido específicamente por una disposición legal. Según nuestras leyes, solo podría tratarse del usufructo legal del cónyuge viudo. Esta clase, solo podrá ser llevada adelante siempre que no se haya separado ni legalmente, ni de hecho al momento en que se produjo el deceso. En este caso, la ley establece algunos parámetros y porcentajes que puede percibir. Los que detallaremos a continuación:

Recibirá un tercio de mejora del usufructo, si existen hijos o descendientes

Le corresponderá la mitad, si no han tenido hijos pero si cuenta con ascendientes

Dos tercios del usufructo de la herencia le corresponderán si no cuenta el fallecido ni con descendientes ni ascendientes.

Usufructo vitalicio de una herencia

En este caso, nos referimos a aquel que solo se encontrará en posibilidad de utilizar hasta el fallecimiento del usufructuario. Cuando se establece una herencia testada, generalmente se deja el usufructo vitalicio de los bienes al conyugue viudo. En este caso, hasta el fallecimiento, puede disfrutarlos y mantenerlos en buen estado, pero al no ser propietario de ellos, no podrá ser heredada por su familia, si la hubiera.

Usufructo en la herencia voluntaria

Este tipo de usufructo de una vivienda, se dispone voluntariamente por la persona que sede en su testamento en favor de la persona que él decida. Como dijimos anteriormente, esto le dará la posibilidad al usufructuario de disfrutar de aquellos bienes a los que se les haya dejado en usufructo y de los productos que de ellos pueda obtener.

Vale recalcar que esto significa que no podrá realizar la venta de dichos objetos, ni hipotecarlos, o sea, no podrá disponer de ellos. Una vez que el usufructo haya llegado a su fin, debe entregarlos al propietario en buen estado y forma.

Es importante entender a que nos referimos con los productos que sea posible obtener de ellos. Estos tienen que ver con la posibilidad de alquilar las propiedades, o incluso, si se realiza en el terreno algún tipo de plantación o producción de bienes.

Usufructo en la herencia temporal de una vivienda

Es la sesión durante cierta cantidad de tiempo, establecida por el propietario. Una vez concluido el plazo, deberá hacer entrega nuevamente de la propiedad a su dueño real.

Un detalle a recalcar, es que si no se ha realizado una especificación en el plazo de usufructo, se considera que posee carácter vitalicio, con lo que la extinción se realizará al fallecimiento del usufructuario o por la renuncia expresa al derecho.

Qué bienes suelen dejarse en usufructo

Los más comunes, son los bienes inmuebles. Por ejemplo, cuando una pareja se casa o decide realizar la unión de hecho, es muy común que la vivienda habitual, se deje en usufructo vitalicio en favor del cónyuge viudo. De esta manera, es posible protegerlo, de que cualquier otro heredero pueda disponer de la vivienda, dejando desprotegido al viudo.

En el segundo escalón, se encuentran las acciones o particiones societarias. Allí, el usufructuario, podrá percibir los beneficios generados por la empresa, si bien el socio será el heredero nudo propietario.

El tercer término: el dinero. Este caso es más complicado. Generalmente se utiliza una cuenta corriente, de la que podrá disponer los fondos, pero al terminar el plazo del usufructo, deberá obligatoriamente devolver la misma suma que había acreditada en la misma. De esta forma, si bien debe reintegrarlo, los intereses de ese dinero, pertenecerán al usufructuario.

Cuando se extingue el usufructo en la herencia

El usufructo puede ser temporal o vitalicio, pero existen distintos motivos que pueden llegar a modificar el plazo en el que se mantenga.

Fallecimiento del titular del derecho: Debes saber que este derecho no es posible de transmitir a otros familiares.

Expiración del tiempo acordado.

Renuncia del usufructuario, es posible que la persona decida renunciar voluntariamente y de forma gratuita a su derecho. También puede llegar a un acuerdo con el propietario para venderle su derecho.

Debido a recaer la nuda propiedad y el derecho de posesión del usufructuario. El usufructuario puede llegar a un acuerdo con el propietario para obtener la titularidad del bien, pasando a ser propietario.

Desaparición total o extinción del bien. Esto quiere decir que una vez que la propiedad o el bien desaparecen, no podrá hacer uso del mismo.

Falta de utilización del derecho. Si no hace el usufructuario uso de su derecho en un plazo de seis años sobre un bien mueble o treinta en un bien inmueble, perderá los derechos.

Por expropiación forzosa. Si quien es dueño de la propiedad, se ve privado de la titularidad del bien debido a una expropiación forzosa, propiciada por la Administración Publica. Deberá por ello, compensar al usufructuario por medio de una indemnización o haciendo entrega de un bien de valor similar.

Calcular el usufructo de una herencia

Realizar este tipo de cálculos puede ser útil al momento en que el propietario tome la decisión de vender el bien que está siendo usufructuado. Muchas veces además, se utiliza para conocer el valor del Impuesto de Sucesiones.

Primero que nada, debes saber, que será distinta la fórmula del usufructo temporal al vitalicio. A continuación explicaremos ambas formas.

Usufructo temporal de una herencia

Para este cálculo, se estima el 2 por ciento del valor total del bien por cada año, y no deberá excederse del 70 por ciento.

Probemos analizar un ejemplo: si decido ceder una vivienda, durante un plazo de 3 años, que se encuentra valorada en 100.000 euros, debo realizar la siguiente ecuación:

Multiplico la cantidad de años por el porcentaje correspondiente, o sea 3 x 2 = 6.

Al valor estimado de mi propiedad, debo multiplicarla por el 6 por ciento (un 2 por ciento por cada uno de los 3 años cedidos), dando como resultado 6.000 euros.

Usufructo vitalicio

Te contaremos cuál es la fórmula más fácil para calcular este usufructo. Lo que debes hacer es restar 89 años a la edad del usufructuario. Ese resultado será el que deberás aplicar al valor total del bien, nuevamente con un máximo del 70 por ciento y un mínimo de 10 por ciento.

Si decido ceder a mi padre, que tiene 65 años una propiedad que se encuentra tasada en 100.000 euros. Debo restar 89 a los 65 años, lo que me da como resultado 24 por ciento. A los 100.000 de la valuación, debo multiplicarla por el 24 por ciento, resultando un total de 24.000 euros.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

Cómo tributan las viviendas en la Declaración de la Renta

En Alquilar

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador?

27 julio, 2023 No hay comentarios

Cuando uno firma un contrato de alquiler, luego de tanto buscar y pensar, espera que el mismo se lleve a cabo en términos normales. Más allá de eso, lógicamente, se debe tener en cuenta diferentes situaciones que pueden llegar a suceder durante el periodo de que dure el vínculo. Sin embargo, una de las cosas que menos se puede esperar el arrendatario que decide alquiler un inmueble es que el arrendador del mismo fallezca.

Si bien es poco común que pase, está dentro de las posibilidades. Ahora bien, ¿qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador? Obviamente es una pregunta que muchos se pueden llegar a hacer y pocos tienen la respuesta. En este post, te contamos todo lo que debes conocer acerca de dicha situación.

En este artículo encontrarás:
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Arrendador, ¿propietario o usufructuario?
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es usufructuario del inmueble?
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es propietario del inmueble?
Situaciones a tener en cuenta
Ley de Arrendamientos Urbanos
¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Arrendador, ¿propietario o usufructuario?

Antes de comenzar a hablar estrictamente sobre qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador, una de las cosas que se debe tener en cuenta es si el arrendador es propietario o si es usufructuario de la propiedad.

Cabe mencionar que el usufructuario es aquella persona que sin ser el dueño de la cosa, tiene el derecho de uso y disfrute de la misma. Por ende, el usufructuario, al tener el derecho de goce de la cosa, puede arrendarla. Por ejemplo; en una herencia se adjudica a favor del viudo el usufructo de un local de negocio y a los hijos se les adjudica la nuda propiedad. Allí, el usufructuario puede celebrar un contrato de arrendamiento de dicho local si así lo quisiese.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es usufructuario del inmueble?

Para conocer en detalle qué es lo que sucede con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es usufructuario del inmueble, lo primero que hay que tener en cuenta es la fecha en la que se firmó dicho vínculo. Esto se debe porque no va a tener el mismo desarrollo si el contrato celebrado está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 o a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por un lado, si el vínculo de arrendamiento está sujeto a lo que rige la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, el contrato de alquiler quedará extinguido.

Por otra parte, si el documento firmado por ambas partes está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en caso de que se produzca el fallecimiento del usufructuario, este no será causa de resolución contractual. Salvo que las condiciones del vínculo fueran notoriamente gravosas para la propiedad, por ejemplo larga duración, precio muy bajo, entre otras.

En definitiva, es de real importancia que el arrendatario, cuando firme su contrato de alquiler, sepa si el arrendador es el propietario o el usufructuario del inmueble. Esto se debe a que si se trata de un usufructuario, como mencionamos anteriormente, el contrato de alquiler se extinguirá al fallecimiento del arrendador (usufructuario). El mismo se extinguirá más allá de la duración que se haya hecho constar en el vínculo pactado.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si fallece el arrendador y es propietario del inmueble?

Por su parte, si el arrendador fallecido es propietario del inmueble, se deben tener en cuenta distintas variantes. Por ejemplo, si existen o no herederos; en caso de existir, si aceptan o no la herencia, entre otras. En estas situaciones, el contrato no se extingue en los siguientes casos.

Cuando varios herederos reciben en herencia el inmueble, pero aún no han repartido la herencia. El contrato de arrendamiento no se extingue. Mientras la herencia no se reparta y se asigne a alguien la propiedad del inmueble; el inquilino debe seguir pagando de la misma manera en que lo venía haciendo hasta dicho momento.

Situaciones a tener en cuenta

Otra situación se da cuando un único heredero acepta la vivienda en herencia, en régimen de propiedad. En este caso el contrato de arrendamiento continúa vigente y el nuevo arrendador (por herencia) avisará al inquilino de la nueva situación, sus datos, entre otros. No será necesario que se modifique el contrato de arrendamiento que estaba establecido.

Además, puede ser cuando uno o más herederos aceptan la vivienda heredada en régimen de propiedad, pero alguien la recibe en régimen de usufructo. Allí, el contrato de arrendamiento no se extingue, continúa en vigor. O también puede llegar a suceder que el arrendador haya fallecido sin herederos. En dicha situación continúa en vigor el contrato de arrendamiento, pero pasa a ocupar la posición de arrendador el Estado. Este último será quien reciba la vivienda en propiedad.

Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece las condiciones que se deben seguir en un contrato de alquiler, también hace referencia a este tema. En su artículo 13.2, sobre el arrendamiento de vivienda, dispone lo siguiente. “Los arrendamientos otorgados por usufructuario; superficiario, y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador. Además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley”.

Mientras que sobre los arrendamientos de uso distinto del de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos no dice nada al respecto. Por lo que serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil, teniendo en cuenta lo que se dicta en los artículos 480 y 513 del mismo.

Por una parte, en el artículo 480 del Código Civil se establece lo siguiente. “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la casa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo. Salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola”. Mientras que el artículo 513 dispone que “el usufructo se extingue por muerte del usufructuario; expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo; la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona; por la renuncia del usufructuario; la pérdida total de la cosa objeto del usufructo; la resolución del derecho del constituyente, o por prescripción”.

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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

Además, si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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¿Qué ocurre si fallece el arrendatario?

En Alquilar

Contrato de alquiler de vivienda: ¿Qué ocurre si fallece el inquilino o el propietario?

28 enero, 2023 No hay comentarios

Una de las dudas más frecuentes respecto a los arrendamientos es, qué ocurre con el contrato de alquiler de una vivienda cuando fallece el arrendador o el arrendatario. Por eso, desde Oi Real Estate, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el asunto con el siguiente post, en donde despejamos todas las inquietudes. ¡Toma nota!

En este artículo encontrarás:
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Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el inquilino?
¿Quiénes tienen derecho a la subrogación del contrato de alquiler?
Cónyuge o conviviente
Descendientes, ascendientes y hermanos del inquilino
Aspectos a tener en cuenta luego del fallecimiento del inquilino
Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el arrendador?
Un heredero adquiere la propiedad del inmueble
A un heredero le corresponde la nuda propiedad y a otro el usufructo
El arrendador muere sin dejar herederos

Existen determinadas situaciones que deseamos que no sucedan nunca, pero que, si ocurren, debemos estar preparados. Cuando existe un contrato de alquiler de vivienda, el fallecimiento del inquilino o del propietario puede despertar muchas inquietudes respecto de cómo proceder. Por eso, en este artículo te contamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto.

Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el inquilino?

Según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, frente a la muerte del arrendatario, el contrato de alquiler de la vivienda podrá subrogarse a determinadas personas. Veamos quiénes son.

¿Quiénes tienen derecho a la subrogación del contrato de alquiler?

Cónyuge o conviviente

En primer lugar, la subrogación del contrato de alquiler podría hacerse en beneficio de quien fuera el cónyuge del inquilino. Siempre y cuando viviera con él al momento del fallecimiento.

En segundo lugar, podría subrogarse a aquella persona que hubiera estado conviviendo con el arrendatario de forma permanente en “análoga relación de afectividad a la de cónyuge”. Si el fallecido y su conviviente tuvieran hijos en común, entonces la mera convivencia será suficiente para subrogar el contrato de alquiler de la vivienda. Pero, si no los tuvieran, habrá de demostrarse que la convivencia persistió durante, al menos, los últimos dos años anteriores al fallecimiento del inquilino.

Descendientes, ascendientes y hermanos del inquilino

En tercer lugar, podrán ser beneficiarios de la subrogación del contrato de alquiler los descendientes del inquilino que al momento de su fallecimiento estuvieran “sujetos a su tutela o patria potestad”. También podría aplicarse a aquellos casos en los que los hijos del fallecido hubieran convivido con él durante los últimos dos años.

En cuarto lugar, podrían ser beneficiarios también los ascendientes del inquilino que hubieran convivido con él durante los dos años previos a su fallecimiento. Es decir que el contrato de alquiler de la vivienda podría subrogarse a los padres del arrendador. Claro está, siempre que se cumpliera el tiempo de convivencia establecido.

En quinto lugar, podrían ser los hermanos del arrendatario los beneficiarios del contrato de arrendamiento. Aunque aquí también se aplica la cláusula que mencionábamos anteriormente. Pues deberán demostrar que han vivido con el fallecido durante los últimos dos años previos a su deceso.

Por último, también pueden ser beneficiarios de la subrogación del contrato de alquiler aquellas personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%. Siempre y cuando tengan una relación de parentesco de hasta tercer grado con el fallecido y hayan convivido con él durante los últimos dos años.

Si al momento del fallecimiento del arrendatario no existe ninguna de estas personas, el contrato de alquiler se dará por extinguido.

Aspectos a tener en cuenta luego del fallecimiento del inquilino

Todas las personas que hemos mencionado anteriormente deberán comunicar al propietario la muerte del inquilino en un plazo máximo de tres meses. Al hacerlo, tendrán que acompañar la notificación con el certificado de defunción. Además, deberán informarle al arrendador quién será el beneficiario de la subrogación y qué grado de parentesco conservaba con el inquilino fallecido. Cabe destacar que, para estos fines, se solicitará un documento que acredite el grado de parentesco.

Si ningún pariente notifica su intención de subrogar el alquiler dentro de los primeros tres meses, el contrato de arrendamiento se dará por extinguido.

Podría ocurrir también que el inquilino hubiera aceptado una cláusula de su contrato de alquiler en donde renunciara a la subrogación. Esta posibilidad se reduce a los contratos cuya duración fuera:

Superior a cinco años, si el propietario es una persona física.

Superior a siete años, si el propietario es una persona jurídica.

Si el inquilino fallecido hubiera firmado esta cláusula de renuncia a la subrogación, el contrato de alquiler de la vivienda quedaría extinguido luego de su fallecimiento.

Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el arrendador?

Para determinar qué ocurre con el contrato de alquiler de la vivienda cuando muere el arrendador, deberemos responder a esta pregunta: ¿era propietario o usufructuario de la vivienda?

Si fuera usufructuario, el contrato de arrendamiento se dará por extinguido luego de su fallecimiento. Si fuera propietario, los herederos estarán obligados a continuar con el arrendamiento de la propiedad por el tiempo que le quede al contrato de alquiler. Ahora bien, sobre este último punto debemos diferenciar algunas cuestiones específicas. Dado que, frente a la muerte del propietario, podrían presentarse distintas situaciones. Veamos cuáles son.

Un heredero adquiere la propiedad del inmueble

En estos casos, tras la aceptación y la adjudicación de la herencia, el heredero pasará a ser el nuevo arrendador. Las cláusulas del contrato de alquiler de la vivienda, por su parte, se conservarán tal y como se firmaron al inicio de la relación contractual.

Si bien no es obligatorio notificar al inquilino sobre el cambio de propietario de la vivienda, sí es aconsejable hacerlo. Fundamentalmente, por una cuestión de cordialidad. Pero también a los efectos de que el inquilino conozca el nuevo domicilio o teléfono a donde habrá de dirigir todas las comunicaciones.

A un heredero le corresponde la nuda propiedad y a otro el usufructo

La situación de este tipo más común es que los hijos del arrendador hereden la nuda propiedad y su mujer, el usufructo. En estos casos, tras la aceptación y la adjudicación de la herencia, el nuevo arrendador será aquel que haya recibido el usufructo.

Con respecto al contrato de alquiler de la vivienda, las cláusulas también se conservarán tal y como se firmaron al inicio.

El arrendador muere sin dejar herederos

Si el propietario no tuviera ningún heredero, la vivienda pasará a pertenecerle al Estado. Por lo tanto, será este el nuevo arrendador. El inquilino estará obligado a seguir abonando la renta mensualmente, independientemente de que no sepa a quién entregársela. Si el pago se realizaba habitualmente por transferencia bancaria, deberá conservarse la misma metodología. Si, en cambio, el pago se hacía personalmente, la renta deberá pagarse a través de un giro postal.

En última instancia, es importante también realizar esta aclaración:

Si los sucesores desearan vender la propiedad, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. Con la única excepción de que en el contrato se establezca lo contrario.

Esperamos haber resuelto todas tus dudas sobre el contrato de alquiler de vivienda y sobre las posibles consecuencias del fallecimiento del arrendador o del arrendatario.

Si tienes más inquietudes, ¡déjanoslas en comentarios! Si quieres vender o alquilar tu piso, no dudes en comunicarte con nosotros.

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¿Puede un usufructuario alquilar la vivienda que habita?

24 enero, 2023 No hay comentarios

Cada vez son más frecuentes los casos en los que el pleno dominio sobre una vivienda se divide en nuda propiedad y usufructo. Frente a esta situación, muchas personas que desean alquilar para obtener un ingreso adicional se hacen muchas preguntas. ¿Qué ocurre cuando sólo gozan del uso y disfrute de la propiedad pero no poseen el pleno dominio sobre ella? ¿Es posible para un usufructuario alquilar la vivienda que habita? En este artículo te lo contamos.

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consiste la figura del usufructuario en contraposición con la de nudo propietario?
¿Es legal que un usufructuario alquile la vivienda de la que está haciendo uso?
¿De qué debe hacerse cargo el usufructuario al alquilar la vivienda que habita?
¿Qué ocurre con el alquiler de la vivienda si fallece el usufructuario?

El usufructo es una figura que implica una gran cantidad de beneficios para quien goza de ella. No obstante, también le corresponden una serie de obligaciones. Por otro lado, la mayoría de las acciones que quiera realizar respecto al inmueble que habita deberán contar con el previo consentimiento del nudo propietario. Ahora bien, ¿qué ocurre en caso de que esta persona desee alquilar el inmueble a un tercero? ¿A qué condiciones está sujeto el alquiler cuando proviene de un usufructuario?

A continuación te contamos en qué consisten las figuras de usufructuario y nudo propietario. Luego veremos si es posible para un usufructuario alquilar la vivienda que habita y cuáles son las obligaciones que debe cumplir en estos casos. Por último explicaremos qué ocurre con los alquileres de este tipo cuando fallece el usufructuario. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste la figura del usufructuario en contraposición con la de nudo propietario?

Para explicar de qué se tratan estas dos figuras primero es necesario hablar del pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una persona tiene el derecho de titularidad de un bien y también el derecho a utilizarlo. Este pleno dominio se divide en:

Nuda propiedad: se trata del derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.

Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute que una persona, llamada usufructuario, tiene sobre un bien sin ser el titular del mismo.

De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, que ya describimos previamente, se da cuando una misma persona posee tanto la nuda propiedad como el usufructo.

¿Es legal que un usufructuario alquile la vivienda de la que está haciendo uso?

Los casos más comunes en los que el pleno dominio se divide en nuda propiedad y usufructo se dan cuando:

Una persona fallece y sus hijos se convierten en propietarios de su inmueble. No obstante, el cónyuge del fallecido continúa residiendo allí de manera temporal o vitalicia. Aquí los herederos se convierten en nudos propietarios y el cónyuge en usufructuario.

Una persona, probablemente mayor, vende su propiedad porque quiere o necesita liquidez, sin embargo continúa residiendo en ella de manera vitalicia. Aquí el comprador, que seguramente adquirió la vivienda como inversión, se convierte en nudo propietario. El vendedor, por su parte, se convierte en usufructuario.

En ambos casos descritos pueden surgir dudas respecto al destino que se le puede dar al inmueble en cuestión. Por ejemplo, si la intención es vender el pleno dominio será necesario contar con el consenso de todas las partes. En cambio, en el caso del alquiler, es el usufructuario quien ostenta de forma exclusiva el derecho de uso y disfrute de la vivienda. Por lo tanto, también es el único que posee la facultad para arrendarlo y percibir las rentas provenientes del alquiler.

En este sentido podemos concluir que sí, es totalmente legal para un usufructuario alquilar la vivienda de la que está haciendo uso. No ocurre lo mismo con el nudo propietario.

¿De qué debe hacerse cargo el usufructuario al alquilar la vivienda que habita?

Ahora bien, en todo alquiler de bienes inmuebles al propietario le corresponden ciertas obligaciones. ¿Qué ocurre con ellas cuando el pleno dominio se encuentra dividido en nuda propiedad y usufructo?

En primer lugar, las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite, es decir, aquellas relacionadas con los deterioros o desperfectos derivados de su uso y que sean necesarias para su conservación, serán responsabilidad del usufructuario. Por el contrario, las reparaciones extraordinarias correrán por cuenta del nudo propietario.

En cuanto a los gastos de la comunidad, según lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal, es el nudo propietario quien debe afrontarlos. Sin embargo se trata de un criterio que ha sido jurisprudencialmente refrendado. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), por su parte, es una obligación del usufructuario según lo que determina la Ley de Haciendas Locales.

De todas maneras, es importante aclarar que el inquilino puede llegar a asumir el pago de la mayoría de estos gastos e impuestos si así se lo pacta en el contrato.

¿Qué ocurre con el alquiler de la vivienda si fallece el usufructuario?

El alquiler de bienes inmuebles por parte de usufructuarios trae consigo una gran desventaja. Se trata de que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuando esta persona muere el contrato de alquiler finaliza. Así lo determina su artículo 13.2:

Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

Por lo tanto, si se produce el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario tiene derecho a exigir al inquilino la entrega de la vivienda.

Sin embargo, es importante señalar que si no lo hace dentro de los quince días luego del fallecimiento, el contrato se prorroga automáticamente por tácita reconducción. Por esta razón es de suma importancia que el nudo propietario envíe un burofax al inquilino antes de que se cumpla este plazo para notificarle que debe desalojar el inmueble. Si no lo hace perderá su derecho a interponer una demanda de desahucio por finalización de contrato.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Cómo tributa la nuda propiedad de una vivienda

16 diciembre, 2022 No hay comentarios

En este artículo queremos contarte la forma en la que debe tributar la nuda propiedad de una vivienda. Sabemos que es cada vez más frecuente la distinción entre el propietario y el usufructuario de un bien. Ser nudo propietario de una vivienda, conlleva la obligación de pagar una serie de impuesto.

Por ello, te contaremos todo lo que necesitas saber acerca de este tema. Pero primero que nada, debemos explicar que es la nuda propiedad. ¿Nos acompañas?

En este artículo encontrarás:
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La nuda propiedad
Cómo tributa la nuda propiedad
Algunas aclaraciones y posibilidades
Como tributar la Renta de las Personas Físicas por la nuda propiedad
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

La nuda propiedad

Debemos primero que nada, explicar que no siempre es el propietario de una vivienda quien lo habita. Para ello, se establece la nuda propiedad como un término jurídico y fiscal referido al derecho que una persona tiene sobre un inmueble, del que tiene su propiedad pero no su posesión, ya que esta pudo ser cedida a otra persona, quien será el usufructuario. El usufructuario, por su parte, es la persona a la cual se le cede el uso del bien en cuestión.

Por lo tanto, la nuda propiedad, será la persona que sea propietario del inmueble, mientras que el usufructuario sería la persona que tiene el derecho tanto de utilizarla como habitarla.

Un ejemplo claro en el que podremos explicar esta situación puede ser la siguiente. Muchas veces los padres toman la decisión de heredar a los hijos en vida. En estos casos, sería posible realizar esta acción sin perder el uso de ella. Para efectuar esta transacción, las partes se pondrán de acuerdo, estableciendo que mientras los padres sigan con vida, serán ellos los usufructuarios del bien, mientras que los hijos serán la nuda propiedad.

De esta forma quedará establecido que una vez que los padres fallezcan, la posesión completa del bien pasara a manos de los hijos.

Cómo tributa la nuda propiedad

Si tienes una nuda propiedad, debes saber que deberás afrontar una serie de impuestos por ello.

En primer lugar, deberás abonar todos los impuestos que se encuentran relacionados con la vivienda. Este punto está establecido en el artículo 505 del Código Civil. Existe solo un impuesto que deberá afrontar el usufructuario, que es el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, más conocido como IBI.

El resto de los tributos tendrán que ser abonados por el nudo propietario. Algunos de ellos incluyen la fiscalidad de la nuda propiedad en la renta y también en la tributación de ella en el Impuesto a las Sucesiones.

Algunas aclaraciones y posibilidades

En ocasiones sucede que una vez que se hereda la nuda propiedad de una vivienda, se plantee el deseo de venderla o alquilarla. Pero ¿esto será posible? ¿Traerá complicaciones a la hora de realizar la declaración correspondiente de su renta?

Debes saber que si posees la nuda propiedad de una vivienda, no deberás realizar tributación alguna sobre la declaración de renta, aunque si será necesario informarla. Esto significa, que deberás incluir el inmueble dentro de la declaración de renta, pero estableciendo que no eres quien tiene el usufructo.

Por otro lado, es importante que sepas que no será posible para ti alquilar esta propiedad. La razón de ello, es que será el usufructuario quien puede poner dicha vivienda en alquiler, ya que es él quien tienen la posibilidad de utilizarla durante el periodo de tiempo que se haya convenido e incluso obtener los beneficios correspondientes.

Como tributar la Renta de las Personas Físicas por la nuda propiedad

Debes saber que en el caso de que se deba realizar la venta del inmueble, del que tienes la nuda propiedad, ahí la situación es diferente. Para ello deberás afrontar los costos impositivos que surjan por la operación de este impuesto. La fiscalidad será la misma que se aplica en cualquier otro tipo de transacción. La diferencia se establece en cuanto al porcentaje por el cual deberás realizar el tributo. Esto se debe a que en realidad no eres el propietario del 100 por ciento de la vivienda, ya que una porción será del usufructuario, quien tendrá además un valor fiscal y sobre todo si se trata de una condición vitalicia.

Para que el usufructuario realice el cálculo que le corresponde sobre el valor de la renta, tendrá que tener en cuenta, por ejemplo la edad que tiene. Esto se debe a que el valor, estará establecido en función de este dato particular. Una vez que hayas averiguado ese valor deberás reducirlo del precio por el que has transferido la vivienda, debiendo solo tributar por tu parte del inmueble.

Si te interesa conocer más acerca del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, te dejamos un artículo que puede resultar interesante, en él se plantean algunas dudas que pueden surgir sobre este impuesto en particular.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Al realizar este tipo de transacciones, deberás afrontar también el pago por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para él, se utilizan las mismas disposiciones que se aplican para el impuesto a la Renta de las Personas Físicas.

Debes saber que a la hora de realizar el cálculo del valor de la propiedad que has heredado, deberás también restar la parte que le corresponde al usufructo. Por lo que solo deberás afrontar el valor que se corresponde al resto de la propiedad.

A continuación, dejamos además otro artículo que puede ayudarte a entender aún más la forma en la que debes realizar el cálculo de este tributo, y algunos detalles más que pueden ayudarte en el proceso de calcularlo.

En este post, hemos recorrido los impuestos que deberás abonar en el caso de que hayas heredado la nuda propiedad de una vivienda. Si, por otra parte estás todavía pensando en cuál será la mejor manera de adquirir una propiedad, esperamos que este post te haya resultado útil. Es importante que puedas tener en claro cuáles serán las posibilidades, obligaciones y derechos respecto a esta forma jurídica.

Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:

¿Qué impuestos debes pagar al vender tu vivienda?

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¿Vender o donar para convertirse en usufructuario?

11 noviembre, 2022 No hay comentarios

Los casos en los que el pleno dominio sobre un bien inmueble está dividido en nuda propiedad y usufructo son cada vez más comunes. Si bien existe la posibilidad de acceder al derecho de uso y disfrute de una vivienda luego de un suceso fortuito, como por ejemplo, el fallecimiento de un cónyuge, también se puede dar por voluntad propia. ¿Qué es más conveniente a la hora de tomar este tipo de decisión? ¿Es mejor vender o donar para convertirse en usufructuario de un bien inmueble? En este artículo te lo contamos.

Cada vez es más frecuente que algunas personas mayores elijan vender o donar su vivienda pero reservarse el usufructo. Esto se debe a que, si bien realizan alguna de estas transacciones por una necesidad económica propia o de un ser querido, es probable que ya no deseen afrontar una situación tan estresante como una mudanza. ¿Qué conviene más en estos casos? ¿Vender o donar una vivienda para convertirse en usufructuario? ¿Qué diferencias hay entre ambas modalidades?

A continuación te contamos de qué se tratan el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo. Luego, en qué consisten la venta y la donación con posterior reserva del usufructo, ya sea temporal o vitalicio. Por último, evaluamos cuál de las dos opciones, la de vender o la de donar, representa más beneficios a la hora de convertirse en usufructuario. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿En qué consisten el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo?
Vender una vivienda y convertirse en usufructuario: ¿de qué se trata?
Donar una vivienda y convertirse en usufructuario: ¿de qué se trata?
¿Qué conviene más? ¿Vender o donar una vivienda para convertirse en su usufructuario?

¿En qué consisten el pleno dominio, la nuda propiedad y el usufructo?

Antes de concentrarnos en la figura del usufructuario, es necesario explicar de qué se trata, como también su contracara, el nudo propietario. Para ello, como primer paso, es importante saber en qué consiste el pleno dominio o plena propiedad. Se denomina así a aquella situación en la que una misma persona posee el derecho de titularidad sobre un bien y el derecho a utilizarlo. Este pleno dominio es el que se divide en:

Nuda propiedad: o sea, el derecho de titularidad que una persona, llamada nudo propietario, posee sobre un bien, sólo que con la limitación de no poder hacer uso y disfrute de él.
Usufructo: es decir, el derecho de uso, goce y disfrute que una persona, llamada usufructuario, posee sobre un bien sin ser titular del mismo.

De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes pero complementarios que recaen sobre un mismo bien. La plena propiedad, en cambio, se da cuando una misma persona posee tanto la nuda propiedad como el usufructo.

Vender una vivienda y convertirse en usufructuario: ¿de qué se trata?

La venta de bienes inmuebles y posterior reserva del usufructo es muy común por estos días. Muchas personas, generalmente mayores, venden su vivienda porque necesitan disponer del dinero. Sin embargo, acuerdan con el comprador que continuarán viviendo en ella por el resto de su vida, es decir que se reservan un usufructo vitalicio. La persona que adquiere la vivienda, en estos casos, sabe perfectamente que se convertirá en nudo propietario hasta que el vendedor fallezca.

Podríamos afirmar que, en este tipo de operaciones, ambas partes se benefician. Por un lado, el vendedor obtiene una ganancia por la venta de su inmueble, pero también mantiene el beneficio de seguir haciendo uso y disfrute de él. Entre estos usos se encuentra, por ejemplo, la posibilidad de alquilar la vivienda a otra persona para percibir una renta mensual. El comprador, por su parte, habrá realizado una inversión segura, ya que cuenta con la seguridad de que, una vez que el usufructuario fallezca o el usufructo termine, pasará a ostentar el pleno dominio sobre el inmueble.

Donar una vivienda y convertirse en usufructuario: ¿de qué se trata?

Nuestra segunda opción suele darse cuando una persona, seguramente mayor también, que posee un bien inmueble desea beneficiar a un familiar u otro ser querido, o bien, este último se encuentra en medio de una necesidad económica. De esta manera, el propietario le obsequia su vivienda, pero reservándose el usufructo, ya sea vitalicio o por un tiempo determinado. La principal diferencia con la situación que planteamos antes es que, en estos casos, el dueño no recibe ningún beneficio a cambio. No obstante, luego del traspaso, la relación nudo propietario-usufructuario es bastante parecida.

Si bien el principal beneficiado es el donatario, ya que cuenta con la seguridad de que en algún momento ostentará el pleno dominio sobre el inmueble, podemos afirmar que el donante tampoco se verá perjudicado. Como mencionamos, este último mantiene el derecho de uso y disfrute sobre su vivienda, dentro del cual se contempla la posibilidad de alquilarla y percibir una renta. Por otro lado, como es muy probable que esta operación se haya llevado a cabo con un ser querido, tendrá la tranquilidad de que su inmueble, algún día, quedará en buenas manos.

¿Qué conviene más? ¿Vender o donar una vivienda para convertirse en su usufructuario?

La realidad es que todo depende de cada situación en particular. Si te encuentras en un momento en el que necesitas obtener liquidez pero no deseas mudarte, la mejor opción para tí será la venta con reserva de usufructo. En cambio, si la necesidad económica no es tuya pero sí de un familiar, o bien, si piensas que beneficiarlo con la nuda propiedad de tu vivienda es lo mejor, probablemente optes por la donación con reserva de usufructo.

Como dejamos en claro anteriormente, la diferencia está en la ganancia. La venta te permitirá percibir un monto de dinero importante, mientras que la donación no. Haz una lista de pros y contras, piensa en tu grado de cercanía y confianza con la persona que puede llegar a convertirse en nuda propietaria y en tu nivel de necesidad económica. En base a estos factores podrás tomar la mejor decisión.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? ¡En Oi Real Estate podemos ayudarte a lograrlo en menos de treinta y siete días! ¡También compramos tu piso al contado! Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos! Sólo debes seguir el siguiente enlace:

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Usufructo y nuda propiedad: todo lo que debes saber

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Cómo vender tu casa y seguir viviendo en ella

29 septiembre, 2022 No hay comentarios

¿Necesitas liquidez debido a problemas económicos, te quedaste sin empleo o necesitas hacer frente a una gran gasto inesperado? En cualquiera de estos casos, podrás vender tu casa y seguir viviendo en ella. De esta manera, encontrarás la solución que necesitas. ¡Sigue leyendo que aquí te brindamos más información al respecto!

En este artículo encontrarás:
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La mejor opción para vender si eres jubilado
Vender tu casa y continuar viviendo en ella: es posible?
¿Qué beneficios tiene quien compra una nuda propiedad?
Volvamos al principio:¿Qué es la nuda propiedad?
¿Cómo se formaliza la operación para vender tu casa y seguir viviendo en ella?
El nudo propietario también puede vender su titularidad
Cuáles serán los impuestos con la venta de la nuda propiedad
Impuestos que abonará el vendedor
Impuestos que asumirá el comprador:
¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?
Ventajas de comprar la nuda propiedad de la vivienda
Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad
Vender tu casa y seguir viviendo en ella: ¿Quién paga las reformas?

Si estas en una situación económica compleja y necesitas liquidez , esta podría llegar a ser una opción favorable. Es una alternativa que es poco conocida: la de vender la casa y seguir viviendo en ella.

Cuando los propietarios deciden vender la vivienda para obtener liquidez, deben buscar de manera inmediata otro alojamiento. Algunos eligen comprar una propiedad de menor valor y otros, directamente, optan por mudarse a una vivienda de alquiler. En cualquiera de estos casos, los compradores querrán trasladarse al inmueble inmediatamente después de haber firmado el contrato de compraventa. Por lo tanto, el antiguo propietario deberá despedirse para siempre de la que fue su casa. Pero ¡atención! Si te encuentras en esta situación debes saber que existe una alternativa: la de vender solamente la nuda propiedad. De esta manera, podrás vender tu casa y seguir viviendo en ella.

La mejor opción para vender si eres jubilado

Te sientes agotado, muy cansado, pero con ganas de experimentar nuevas aventuras. El esfuerzo de años de trabajo ha provocado que tengas una vejez en tu casa, para disfrutar del descanso, de las visitas familiares, un lugar en el que puedas disfrutar de lo que te resta de vida; que puede ser muchísima si se la sabe aprovechar.

No obstante, es común que el dinero que recibas de tu jubilación no sea suficiente para salir a buscar nuevos desafíos y surja el planteamiento de estrategias para obtener dinero. Con él, puedes viajar a dónde quieras, comprarte algo que deseas hace mucho tiempo o solamente darte la posibilidad de tener una mejor calidad de vida.

Si ya pensaste en todas las alternativas que se te vienen a la cabeza y ninguna te propone disfrutar y al mismo tiempo generar ingresos, la nuda propiedad es tu trampolín hacia la victoria.

Vender tu casa y continuar viviendo en ella: es posible?

Con la nuda propiedad, puedes conseguir dinero y no tienes que dejar la casa en la que tantos recuerdos has visto nacer. No es normal escuchar las palabras vender y permanecer en una misma oración, pero aquí se rompe la regla.

Puede resultar triste vender la casa, siendo un adulto mayor. Ver cómo desaparecen los recuerdos, cómo debes adaptarte a un ambiente más pequeño, con cosas que no forman parte de tu cotidiano; sí tienes la posibilidad de vivir en tu casa hasta tu último aliento, debes disfrutarlo.

La nuda propiedad permite que vendas tu casa y que vivas en ella, hasta tu final en este camino de la existencia. Es una bella oportunidad, porque puedes conservar tu lugar y ganar dinero que destinarás a lo que quieras.

¿Qué beneficios tiene quien compra una nuda propiedad?

El comprador que tiene en sus manos una nuda propiedad, está tocando oro. Por un precio muy bajo, puede ser propietario de una casa, sin mayores inconvenientes para su futuro.

Para comprar una casa en estas circunstancias es necesario tener visión, pensar a largo plazo, observar cuáles son las ventajas que se pueden obtener con el simple hecho de comprar una vivienda.

Tener un poder adquisitivo que permita la compra de una casa puede demorar años de esfuerzo y mucho trabajo. La nuda propiedad hace posible una venta por un bajo costo, una casa que podrás disfrutar en tu futuro próximo y a la vez, habrás ayudado a una pareja a vivir sus últimos días en un entorno más feliz y sin tener tantas preocupaciones.

Volvamos al principio:¿Qué es la nuda propiedad?

El pleno dominio de un inmueble puede dividirse en dos: el usufructo y la nuda propiedad. La primera parte hace referencia al derecho al uso de una vivienda ajena. La segunda se refiere a la propiedad del bien en sí misma.

Para ser más específicos, podríamos decir que, cuando tú compraste el inmueble, te hiciste dueño de su pleno dominio. Pero si necesitas obtener liquidez porque estás atravesando dificultades económicas, puedes vender la nuda propiedad (es decir, la titularidad del bien), pero conservar el usufructo (es decir, el derecho a vivir en el inmueble).

Cabe aclarar que el usufructo tiene una fecha de expiración. En general, se refiere al momento de la muerte del usufructuario. En otras palabras, si decides vender el inmueble, pero continuar viviendo en él, podrás disfrutar del derecho a su uso durante toda tu vida. Posteriormente, el comprador se convertirá en el dueño del pleno dominio de la vivienda.

¿Cómo se formaliza la operación para vender tu casa y seguir viviendo en ella?

Las condiciones de formalización de la venta de la nuda propiedad son las mismas que al vender una vivienda. El dinero procedente de la operación podrá recibirse en un único pago o a través de rentas que durarán lo que dure el usufructo.

De esta manera, podrás obtener liquidez manteniendo el derecho al use de la vivienda. Pero, además, te ahorrarás los gastos de la comunidad y las derramas, puesto que serán responsabilidad del propietario de la nuda propiedad.

Ahora bien, el comprador también obtendrá un beneficio de esta operación. A grandes rasgos, estará invirtiendo en una propiedad que promete aumentar su valor con el transcurso de los años. Por lo tanto, cuando el comprador se transforme en el propietario del pleno dominio, podrá venderla por un precio mucho más alto del que le costó.

En este sentido, es importante hacer una aclaración. Suele pensarse que el precio de la vivienda nunca baja. Pero tanto la crisis del 2008 como la situación extraordinaria que enfrentamos en este 2020 demostraron que esta afirmación es parcialmente cierta. En efecto, existe la posibilidad de que la vivienda se devalúe. Es por ello que el precio de venta de la nuda propiedad suele estar bastante por debajo del precio de mercado de la vivienda. En definitiva, el comprador asume un riesgo con la operación y eso tiene un coste.

Por último, debemos destacar que los únicos que podrían verse perjudicados por esta operación son los herederos, ya que, al vender la nuda propiedad, la vivienda deja de ser patrimonio de la herencia. Además, a diferencia de lo que ocurre con las hipotecas inversas, esta operación es irreversible.

El nudo propietario también puede vender su titularidad

Si el nudo propietario necesitara liquidez en el futuro, podría vender o hipotecar la nuda propiedad. En este caso, el nuevo comprador pasaría a ocupar su lugar. Pero deberá respetarse siempre el derecho al use de la vivienda que tiene el usufructuario.

Ahora bien, ¿por cuánto puede venderse la nuda propiedad? Eso está regulado en la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Allí se especifica que “el valor del derecho de nuda propiedad se computará por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes”.

Se añade también que, si el usufructo es temporal, su valor será del 2% por cada año de duración, aunque con un límite del 70%. Si el usufructo es vitalicio, en cambio, tendrá un valor de:

El 70% del coste total de los bienes cuando el usufructuario tenga menos de veinte años
A partir de los veinte años de edad, el valor será del 70% menos un 1% por cada año extra, con un límite del 10%.

Cuáles serán los impuestos con la venta de la nuda propiedad

Este trámite debe ser realizado frente a un notario. Además tendrá que ser inscripto ante el Registro de la Propiedad, debido a que sin el derecho de real usufructo oponible erga omnes (que significa respecto de todos) no tendrá validez.

Es importante que tengas en cuenta que es una operación comercial, por lo que existen diferentes impuestos que deberán afrontar tanto comprador como vendedor. Otro punto importante, es que en el día a día, el vendedor tendrá una menor carga impositiva, ya que solo se hará cargo de los gastos de consumo diario de la vivienda respecto a los servicios y el nudo propietario abonará el resto.

Impuestos que abonará el vendedor

IRPF: esta venta, representará un cambio en el patrimonio y se encontrará sujeta al IRPF, ya que en él se gravan los aumentos en el patrimonio. Esto sucederá siempre que no sea una vivienda habitual, ya que en este caso, quedará exento de tributar el 100 por ciento de la posible ganancia patrimonial que obtenga por dicha transacción.
Impuestos de rentas percibidas por el vendedor: aquellas personas que sean mayores de 70 años, se encontrarán exentos de tributar un 92 por ciento de las percepciones, como rentas vitalicias. En cuanto a las rentas temporales oscila entre un 75 y 88 por ciento, dependiendo del plazo de cobro de la renta.
Plusvalía: En cuanto a este tributo, deberá ser abonado. Existen ocasiones en las que es posible que se llegue a un acuerdo con el nudo propietario para que él asuma esta liquidación.

Impuestos que asumirá el comprador:

El comprador deberá hacer frente a dos impuestos, por un lado el IRPF y por el otro el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Este último tributo debe pagarse en dos momentos. Uno al adquirir la nuda propiedad y el otro al momento de extinción del derecho del usufructuario.

¿Es posible comprar solo la nuda propiedad de una vivienda?

La respuesta a esta pregunta es si, se puede comprar la nuda propiedad de una vivienda. Se trata de una opción que por lo general no se tiene en cuenta hasta que te la encuentras al momento de buscar vivienda.

Ventajas de comprar la nuda propiedad de la vivienda

Comprar la nuda propiedad de la vivienda tiene sus ventajas a comparación del pleno dominio. El principal punto a favor se encuentra en el valor. Es posible obtener grandes rebajas sobre el coste de mercado de la vivienda si únicamente adquieres la nuda propiedad. Para ser precisos, podrás comprar entre un 30% y un 50% más barato. El descuento puede variar dependiendo de las condiciones del usufructo o bien, si se pacta o no un alquiler. A cambio, será necesario esperar para poder utilizar la vivienda.

Esta puede tratarse de una buena opción para comprar una vivienda de segunda mano si dispones de tiempo, no te molesta esperar y lo que más te interesa es el valor. Ten en cuenta que, es fundamental dejar todo bien aclarado en el contrato de compraventa.

Solicitar una hipoteca por la nuda propiedad

Una de las preguntas más frecuentes a la hora de comprar la nuda propiedad de una vivienda es qué sucede con la financiación. Las entidades bancarias conceden hipotecas para comprar la nuda propiedad de la vivienda. Es posible hipotecar la nuda propiedad, sin embargo, no el usufructo. Ten en cuenta que el usufructuario no es el dueño de la vivienda.

Podemos encontrar préstamos hipotecarios para la compra parcial de la vivienda. La diferencia con una hipoteca al uso es que el préstamo solo afecta a la nuda propiedad y eso puede verse reflejado en el coste de tasación de la vivienda en la hipoteca.

En todo caso, los préstamos hipotecarios sobre la nuda propiedad no representan una operación excepcional. Este tipo de compraventa crece a pasos agigantados, a un ritmo del 52% durante los últimos años. Es por esto que las entidades se han habituado a cubrir este tipo de situaciones.

Si tienes la posibilidad de comprar la nuda propiedad de una vivienda, ya sea para usarla en un futuro como tu residencia habitual o bien, como inversión a largo plazo, es posible encontrar una hipoteca para financiarla.

Vender tu casa y seguir viviendo en ella: ¿Quién paga las reformas?

Cuando tienes el derecho al usufructo, puedes alquilar la vivienda y obtener una renta adicional, por ejemplo. Sin embargo, en lo que respecta a las reformas, el Código Civil establece que será del usufructuario la obligación de conservar la forma y sustancia del inmueble. Por lo tanto, será este quien asumirá los costes de las reformas ordinarias que sean necesarias. Ahora bien, si las reformas fueran extraordinarias, será responsabilidad del nudo propietario llevarlas a cabo.

Por último, si tu como usufructuario realizaras alguna reforma importante sobre la propiedad, al finalizar el usufructo podrás reclamarle el incremento del valor de la vivienda al propietario.

En definitiva, podrás vender tu casa y seguir viviendo en ella a través de la venta de la nuda propiedad. De esta manera obtendrás la liquidez que necesitas, pero no recibirás la misma cantidad de dinero que obtendrías por vender el pleno dominio.

¿Tienes más inquietudes? Puedes dejárnoslas en comentarios. Si quieres vender tu piso o necesitas liquidez, ¡no dudes en contactarnos! Encontraremos la mejor solución para ti.

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En Área legal

¿Cómo se resuelven las herencias según el Código Civil?

13 agosto, 2022 No hay comentarios

Cuando una persona casada fallece, son momentos sensibles para averiguar sobre trámites y reglamentaciones. Probablemente, ésta sea una de las causas por las cuales se extiende tanto la resolución de las herencias. A fin de preveer esas situaciones, en la nota de hoy, en OI REAL ESTATE, te contamos qué se debe tener en cuenta al fallecer un cónyuge y cuáles son las normas que legislan sobre el tema.

En este artículo encontrarás:
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Las herencias compartidas en el Código Civil
Cómo se dividen las herencias
Resolución de conflictos

Las herencias compartidas en el Código Civil

En el derecho sucesorio común, si la persona fallecida tuvo hijos o descendientes, el viudo tendrá el usufructo del tercio de los derechos hereditarios. Así lo señala el Código Civil (C.C.) en su artículo 834. Allí se aclara, además, que para ello el sobreviviente no debe hallarse separado legalmente o de hecho. En caso de que el fallecido haya hecho un testamento que beneficie a su pareja con una mayor herencia, el tercio referido actúa como mínimo a recibir por el viudo.

Un detalle no menor en este aspecto es cómo influye la edad del sobreviviente en el valor de lo heredado. A mayor edad del viudo el valor del usufructo es menor y si es más joven valdrá más.

Pero existen contemplaciones si acaso el capital es un bien (por ejemplo, una casa), que pueda quedar en manos de los descendientes. Allí, los hijos pueden pagarle al cónyuge viudo su parte del usufructo en la herencia. Esto debe hacerse de mutuo acuerdo y, en su defecto, por virtud de mandato judicial (artículo 839 del C.C.).

Cómo se dividen las herencias

El mismo artículo 839 del C.C. especifica que los herederos pueden sustituir el tercio del usufructo del viudo de tres maneras.

La primera opción es pagarle con dinero en efectivo.
La segunda va por un camino similar pero a debitarse en cuotas, mediante una renta vitalicia.
Finalmente, la tercera opción es entregarle al viudo en propiedad algún bien, liberando entonces la totalidad de la herencia del usufructo que tenía aquél.

Hasta tanto esto no se realice, estarán afectos todos los bienes de la herencia al pago de la parte de usufructo que corresponda al cónyuge.

Esta facultad de conmutación o sustitución con la que se habilita a los herederos, trata de evitar la división del dominio pleno en nuda propiedad y en usufructo. Es una manera de sortear los inconvenientes y riesgos económicos que suelen surgir luego de un fallecimiento en cuanto a la administración y disposición de los bienes que conforman el patrimonio hereditario.

Resolución de conflictos

Aún con las consideraciones dichas previamente, existen caminos para resolver los posibles conflictos que puedan surgir entre los herederos y el cónyuge viudo. Dichos caminos derivan, en rigor, de la interpretación del mismo artículo 839 del C.C. español.

A fin de exponerlo claramente, se infiere de dicho artículo, cómo primera medida, que es de todos los herederos y por mutuo acuerdo la elección de la forma de satisfacer la parte de la herencia que corresponde al viudo. En ese sentido, y como segunda medida, no puede el cónyuge exigir una forma específica subsidiaria de pago. De considerar de su conveniencia algún tipo de modalidad, deberá negociarla con los demás herederos.

Si la negociación no llegara a resultados satisfactorios para las partes, recién entonces se aplicaría el recurso a la autoridad judicial. La función de la justicia en este caso, consistiría en solicitar el acuerdo y los argumentos de los herederos. No obstante ello, para que se modifique la forma específica de pago elegida, debe demostrarse que el modo de satisfacción postulado por el heredero hace ilusorio el derecho del cónyuge.

Para evitar llegar a esta instancia, que además de estirar los plazos de resolución suele generar algunas rispideces y, por supuesto, costes administrativos, se sugiere establecer acuerdos previos por rigurosa unanimidad. Si se prevé que eso no será posible, existen procedimientos legales que pueden resolver el tema de las herencias antes de que ocurra un fallecimiento. Por ejemplo, se pueden realizar donaciones en vida, lo cual incluye no solo el derecho sobre un capital ya adquirido sino también la posibilidad de compensar previamente y con dinero la adquisición de bienes.

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Qué es la venta de los derechos hereditarios