Sesenta nuevos proyectos que suponen 2,5 millones de metros cuadrados se comenzarán a desarrollar en Madrid y Barcelona. La proyección, que se estima concluir en 2024, contiene una máxima: el industrial sigue su propio auge. En este artículo te contamos los detalles.
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Así como otras propuestas de inversión concretas (viviendas para alquilar, hoteles vacacionales, oficinas, etc.), el industrial sigue su propio auge. Su fomento se remonta al comienzo de la pandemia cuando se desató el boom por el comercio electrónico. Y es así como, ante el impulso de las ventas, las empresas dedicadas al e-commerce necesitaron de naves industriales.
Esta tendencia al alza continúa en el presente: lejos de agotarse, el industrial vive sus mejores momentos. Así lo confirman los sesenta naves y almacenes que están proyectadas para Madrid y Barcelona. Estas nuevas construcciones ampliarán en 2,5 millones los metros cuadrados en dichas ciudades. Y aumentarán un 12% la disponibilidad de plazas.
Proyectos en Madrid
En una proyección hacia 2024, Madrid capital se verá incluida en un esquema que planifican las empresas. Dicho esquema incluye 1,5 millones de metros cuadrados de construcción. De ese total, 1,16 millones de metros cuadrados ya tienen contratos. Las empresas que destinarán esfuerzos en las nuevas naves industriales son Inditex, Carriers, Amazon, Carrefour, Factor 5, Kiwoko, Loewe, Logista, DSV y El Corte Inglés, entre otros.
También la Comunidad Autónoma de Madrid desarrollará 39 construcciones por fuera de la ciudad capital. Municipios como Illescas y Torija (en Toledo), Marchamalo (en Castilla-La Mancha) y el Corredor del Henares -eje residencial, industrial y empresarial desarrollado en la vera del río Henares en torno al ferrocarril Madrid/Barcelona- tendrán sus propios proyectos logísticos.
Todo esto redundará en un aumento de 1,5 millones de metros cuadrados, como hemos dicho, a la superficie ya existente de 12,2 millones.
Proyectos en Barcelona
En lo que respecta a la capital de Catalunya, 22 nuevos proyectos -con un total de más de 1 millón de metros cuadrados- se sumarán al stock ya existente de 8,8 millones. Cabe destacar que en Barcelona la disponibilidad actual es sensiblemente menor: 2,4%. Para ejemplificar, diversos inquilinos contrataron 908.000 metros cuadrados el año pasado. Esos clientes son grandes empresas como Amazon, ID Logistics, Mango, El Corte Inglés y Aosom.
La disponibilidad se ve afectada por la escasez del suelo para la logística en la ciudad de Barcelona. Este es un problema que aqueja a las grandes ciudades europeas en los últimos años. Es por esto que únicamente el 3% de las nuevas construcciones se emplazarán en la zona franca. El resto se dividirá de la siguiente manera: 34% en el primer anillo, 17% en el segundo y 46% en el tercero, ubicándose a una distancia de 40 kilómetros del centro.
El industrial sigue su propio auge: contexto
Este auge se da en un contexto de expansión en el continente. Si bien un tiempo difícil amenaza al e-commerce, lo que crea presión sobre la producción y distribución de suministros a nivel internacional. La guerra en Ucrania, las disputas comerciales entre Estados Unidos y China, la post pandemia, son todas fuentes de atraso en el abastecimiento de suministros propios del sector como, por ejemplo, microchips.
A pesar de estos contratiempos, las plataformas logísticas han atraído a inversores y grandes empresas en los últimos años debido al mismo dinamismo del comercio electrónico. Y esto ha influenciado, obviamente, en el mercado inmobiliario de las naves industriales.
El industrial sigue su propio auge: protagonistas
En el contexto relatado recién, tenemos que a nivel continental el mercado europeo de la logística comprende a grandes empresas ya establecidas y otras más nuevas. Es así como Logicor -de China Investment Corporation- tiene en total 19,9 millones de metros cuadrados (entre naves ya construidas y proyectos). Luego están Prologis -de Estados Unidos- con 18,7 millones de metros cuadrados, y Segro -de Gran Bretaña_ con 9,6 millones. Más abajo en la lista le continúan Panattoni, P3 Logistic Parks -del fondo de Singapur GIC-, Goodman y VGP.
En España tenemos el siguiente panorama: las empresas son muchas y continúan agregándose más. Por caso, la inmobiliaria Merlin Properties es acreedora de casi un millón de metros cuadrados, con proyección de casi 700.000 metros más de superficie disponibles para arrendar.
Entre las empresas encontramos a Logicor, P3 Logistics, Panattoni, Aberdeen, Goodman, Segro, CBRE IM, DWS, Newdock (de Goldman Sachs), MountPark, entre otras varias. Estas firmas aparecen no sólo con construcciones nuevas sino también con adquisiciones de naves que ya están en el mercado.
Es de destacar la compra de la cartera del industrial de Montepino a CBRE IM por parte de Bankinter. Esta constituyó el mayor pase de propietarios en un valor aproximado de mil millones de euros.
El industrial sigue su propio auge: inversiones
En lo relativo a la inversión en activos logísticos, los mercados europeos han aportado 66.474 millones de euros en compra-venta. En cuanto a España, en particular, se ubicó en el sexto lugar en lo que refiere al año pasado. Antes figuran el Reino Unido, Alemania, Francia, Suecia y Holanda, respectivamente. Nuestro país alcanzó la cifra de 2.855 millones, lo que equivale a un 115% más en un comparativo desde hace una década, según un estudio realizado.
Dicho estudio indica que el año en curso trae un buen ritmo de inversiones. Aunque anticipan que para el segundo semestre se desaceleren. Esto se daría como efecto del contexto inflacionario que atravesamos en estos momentos y que lleva a un alza a los costes de la construcción y de los tipos de interés. Este escenario plantea una desaceleración del consumo privado y, por ende, un retraimiento en las inversiones.
Por otro lado, tomando los últimos diez años, podemos decir que la rentabilidad (“yield”) en las inversiones en el industrial ha ido bajando. Esta situación se da como consecuencia del aumento de precios por la presión inversora y el reposicionamiento del sector e-commerce. Hace una década se medía una “yield” de 8% en activos prime; mientras que este año se registró un 4%. Sin embargo, contratos a largo plazo con empresas “serias” como Amazon y los bajos tipos de interés generaron que los inversores paguen más y, por consecuencia, las ganancias disminuyan.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de que, en un contexto de incertidumbre, el industrial sigue su propio auge. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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