El 22 de Septiembre de 2020 se publicó en el Diario Oficial de Cataluña lo aprobado la semana anterior por el Parlament catalán. Esta norma estableció serias limitaciones a las rentas estipuladas en los contratos de alquiler a nivel regional, específicamente en Cataluña. Las nuevas disposiciones entraron en vigencia el día 23 de Septiembre del año pasado y entraron en funcionamiento de forma inmediata. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo ha influido la nueva Ley de Alquileres en Cataluña, a través de los últimos 12 meses.
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Una limitación de rentas, dependiendo el contrato
La nueva Ley de Alquiler en Cataluña, cuenta con una característica que la separa del resto y que generó no pocos debates en el mercado y en la política. Esto radicó en que no todos los contratos se verían afectados. De hecho, para un contrato estar afectado a la Ley 11/2020, debía cumplir con las siguientes características:
La Ley no afecta a los contratos ya concluidos salvo que se noven con posterioridad a que el área tal se declare como “área con mercado de vivienda tenso” y dicha novación suponga una extensión de la duración del contrato, o una modificación de la renta.
- Debe tratarse de un contrato de arrendación de vivienda (no de locales comerciales).
- Debe tratarse de un contrato cuya finalidad será la de ser residencia permanente del inquilino o arrendatario.
- Resaltando el punto número 1, el área donde estará situada la vivienda a ser arrendada, debe haber sido declarada un “área con mercado de vivienda tenso”.
¿Qué es “área con mercado de vivienda tenso”?
Se denomina como área de mercado de vivienda tenso a todo aquel parámetro donde haya disponibilidad suficiente de oferta de alquiler asequible. Se estipula que la carga para el abono del arrendamiento debería superar un 30% el promedio del total de los ingresos familiares. En estas áreas, el precio del alquiler no puede ascender respecto al contrato anterior (siempre y cuando haya sido firmado durante los últimos 5 años).
Asimismo, tampoco deberá superar el índice de referencia de costes de la Generalitat de Cataluña.
Contratos del tipo “social”
Siguiendo con la diferenciación entre contratos alcanzados por la Ley de Alquiler en Cataluña señalaremos más aspectos que los excluyen o atañen: tanto los contratos de carácter asistenciales, así como los ligados al Fondo de Viviendas del alquiler para políticas sociales, o los sujetos a regímenes especiales (por ejemplo los de protección oficial).
Pros y contras de la Ley de Alquileres, a un año de su vigencia
El cumplimiento del primer aniversario de la vigencia de la Ley de Alquileres en Cataluña, ofrece la posibilidad de realizar las primeras evaluaciones. Muchas eran las dudas y las expectativas puestas en la injerencia de estas medidas respecto a la situación de un mercado, herido por la pandemia COVID 19.
El mercado inmobiliario entonces, tocado por esta Ley que buscó controlar y limitar los precios de arrendamiento, ha logrado no solamente que los precios no se disparen, sino que sus rentas bajen más de un 8%. En Madrid, mientras tanto, donde los precios se acuerdan a discreción entre arrendadores y arrendatarios, esta caída en rentas ha sufrido una reducción de más del 9%.
¿Qué ocurrió con los precios de los alquileres?
La tendencia en Barcelona ya desde el año 2019 se mantiene en precios de alquileres a la baja. Estos índices confirman una aceleración de firma de contratos durante todo 2020, tal cual fue prevista por expertos en el mercado inmobiliario. Su descenso promedio en precios del último año alcanzó el 12%. En la comparativa, Madrid ha registrado una baja en la media de sus precios de pisos alquilados de un 9.9%, aunque de forma bienal.
La propensión a la caída en los precios de arrendamiento se da también en un marco regional; llegando a destacar Palma con una baja del 5% anual.
¿Cómo ven esto las agencias?
Las agencias inmobiliarias en Barcelona ven con cierta preocupación esta caída y la consideran relevante. Las principales plataformas regionales de publicación de inmuebles así lo demuestran. En un promedio anual, la caída en el número de viviendas ofertadas en arrendamiento desde Septiembre 2020 hasta este Septiembre 2021 es un 42% menor.
Por supuesto, esta estrepitosa caída es atribuida de inmediato a la pandemia COVID. Los efectos producidos por las medidas sanitarias de comienzos y mediados del año 2020, paralizaron al sector al menos por tres meses completos. Si la comparativa de stock publicado en marketplace fuera comparada con la de Septiembre del año 2019, el de hoy sería solamente un 13% superior.
¿Serán estas las primeras luces del tan esperado “despegue del mercado post COVID?”. Todo parece indicar que sí.
La disparidad en la comparativa regional
Teniendo en cuenta estos datos, y tras relevar un estudio del sitio Idealista, notamos una disparidad en la comparativa regional y otras importantes localidades. ¿Tendrá esto que ver con la Ley de Alquiler en Cataluña? Veamos qué dicen los índices en dos ejemplos del mercado inmobiliario regional.
En lo referido al Stock disponible en Sevilla, notamos que esta dispone de una oferta un 25% menor que hace un año, pero casi un 60% mayor al de 2019. Si contemplamos lo ocurrido en Palma de Mallorca, su oferta es un 14% inferior al de 2020 y de más del 60% superior al de hace dos años.
El futuro en materia de arrendamientos
¿Qué le deparará el futuro cercano al sector inmobiliario? Teniendo en cuenta la presencia de la nueva Ley de Alquiler en Cataluña, y la salida lenta pero segura de la pandemia, es probable que esta respuesta pueda brindar un resultado cabal recién en Septiembre de 2022.
Los precios en Cataluña conservan un rango para nada despreciable de aumento. Sin embargo, el mayor problema radica (al menos y especialmente en Barcelona) en una disminución tan acelerada del stock de viviendas. Esto hace que el alquiler de un piso para una familia estándar (descontando movimientos como los del mercado estudiantil) se haya vuelto algo por demás complicado.
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