Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto al deber de información en préstamos hipotecarios en divisas. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Es fundamental contar con la información necesario para lograr tomar decisiones de inversión fundadas y prudentes. De hecho, es lo que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) recomienda a los jueces de cada país. Por eso, hemos decidido hablarte sobre el derecho de información. Se trata de exigir a los profesionales de entidades bancarias y financieras que brinden la información necesaria. Esto debe ser en el momento de brindar productos de difícil comprensión, por ejemplo, los préstamos hipotecarios en divisas.
Los préstamos hipotecarios en divisa
Durante el año 2007 fueron muchos los ciudadanos rumanos cuyos ingresos los cobraban en la moneda de Rumanía, el leu rumano (RON), que contrataron con el banco rumano, hipotecas en francos suizos (CHF). La idea era adquirir un inmueble o refinanciar otros créditos anteriores menos interesantes.
El principal objetivo de estas hipotecas se enfocaba en que los consumidores debían pagar una cuota mensual por sus créditos en la moneda de Suiza (CHF). Esto sucede en 2007, exactamente antes de que comience la gran crisis económica mundial. El pago debía ser en RON, aceptando asumir el riesgo por diferencias de cambio del RON con respecto al CHF. Este detalle es algo que no se les explicó de manera clara. De hecho, de haberse explicado previamente, lo más probable es que los consumidores no se hubieran endeudado.
Luego, ya entrada la crisis, el RON se devaluó bastante respecto al franco suizo. En otras palabras, el tipo de cambio RON-CHF empeoró bastante perjudicando a los consumidores prestatarios, y la cuota hipotecaria mensual a abonar subió significativamente. Los consumidores rumanos debieron acudir a los tribunales rumanos. El objetivo era que se declarara que sus hipotecas en divisas sean consideradas inválidas. Por el motivo de contener una cláusula contractual abusiva no vinculante (de acuerdo con la Directiva de la UE).
¿Qué demandan los consumidores rumanos?
Los consumidores demandantes alegaban que al contratar las hipotecas en divisas, la entidad bancaria presentó su producto de forma engañosa. Solo exponía los beneficios que como prestatarios se podrían obtener. Sin embargo, no aclaraban cuáles eran sus riesgos potenciales así como tampoco la probabilidad de que la relación de cambio RON-CHF pudiera llegar a empeorar. Es por este motivo que, optaron por reclamar que dicha cláusula fuera declarada abusiva debido a esta práctica del banco.
Esta situación generó que, el Tribunal Superior de Oradea, Rumanía (Curtea de Apel Oradea) le pregunte al Tribunal de Justicia de la UE sobre la obligación de las entidades bancarias de informar a sus clientes sobre el riesgo del tipo de cambio vinculado a los préstamos denominados en divisa extranjera.
La directiva sobre las cláusulas abusivas
La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Se trata del texto de referencia en Europa, es decir que, todos los países tiene su transposición al ordenamiento local de este texto. Aquí te detallaremos qué es lo más relevante que dice:
Las cláusulas contractuales que no hayan sido negociadas de manera individual se considerarán abusivas si, contrario a las exigencias de la buena fe, generen en detrimento del consumidor un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
¿Qué dice al respecto el artículo 4?
El artículo 4 afirma que, sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará considerando la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato. Además, teniendo en cuenta, a la hora de la celebración del mismo, cada una de las circunstancias que concurran en su celebración. Del mismo modo que todas las otras cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.
El carácter abusivo de las cláusulas no hará referencia a la definición del objeto principal del contrato, tampoco a la adecuación entre precio y retribución. Por una parte, los servicios o bienes que proporcionados como contrapartida. Por otro lado, siempre que este tipo de cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.
El artículo 5
En el caso de contratos en los que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán ser redactadas siempre de manera clara y fácil de comprender.
La sentencia del TJUE
En la sentencia que se dictó el 20 de septiembre de 2017, el TSJU afirma que la cláusula de un préstamo en divisas regula su objeto principal. Es por esto que su carácter abusivo solo podrá examinarse con arreglo a la Directiva en caso de que no haya sido redactada de una manera clara y fácil de comprender.
El argumento del alto tribunal fue que la obligación de reembolsar un crédito en una determinada moneda diferente de la del país donde se contrata constituye un elemento esencial del contrato de préstamo. Esto se debe aque no se refiere a una modalidad accesoria de pago, sino a la misma naturaleza de la obligación del deudor.
Es por este motivo que el TJUE afirma que es obligatorio que una cláusula contractual se redacte de forma clara y sencilla. De esta manera se podrá comprender y lograr que el contrato sea transparente. Así es posible que demuestre cómo funciona el mecanismo al que se refiere la cláusula de que se trate.
De este modo, el contrato también tendrá que aclarar la relación entre ese mecanismo y el prescrito por otras cláusulas y documentos. Es decir, la publicidad y la información brindadas por el prestamista en el marco de la negociación de un contrato de préstamo. Esto generaría que el consumidor se encuentre en condiciones de valorar, basándose en criterios precisos e inteligibles, cuáles serán las consecuencias económicas que se deriven para él.
¿Cómo actuó el TJUE?
Es por todo esto que el TJUE declara que es tarea del juez nacional comprobar si fueron comunicados al consumidor cada uno de los elementos que pueden incidir en el alcance de su compromiso, dándole la posibilidad de evaluar el valor total de su préstamo.
Aclara que las instituciones financieras deben facilitar a los consumidores la información necesaria para que éstos logren tomar decisiones fundadas y prudentes. Esto no es únicamente por la apreciación o depreciación de la divisa del préstamo, sino que, también abarca a los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio y de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo.
El consumidor tendrá que estar totalmente informado de que, al suscribir un contrato de préstamo denominado en una divisa extranjera, queda ante la posibilidad de someterse a un riesgo de tipo de cambio que le será, eventualmente, complicado de asumir desde un punto de vista económico en caso de devaluación de la moneda en la que percibe sus ingresos.
La entidad bancaria por su lado, tendrá que exponer las posibles variaciones de los tipos de cambio y comunicar cuáles son los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera. Principalmente, en lo que sucede en caso de que el prestatario no perciba sus ingresos en esta divisa.
Las instrucciones del TJUE
Por último, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que, si la entidad bancaria no cumple, como sucede en este caso, con estas obligaciones, pueda analizarse el carácter abusivo de la cláusula controvertida. De este modo, el juez nacional podrá evaluar, por una parte, el posible incumplimiento por parte de la entidad bancaria de la exigencia de buena fe y, por otro lado, la existencia de un posible desequilibrio significativo entre las partes del contrato.
Este análisis deberá llevarse a cabo en relación con el momento de la celebración del contrato en cuestión. Será necesario tener en cuenta particularmente la experiencia y los conocimientos de la entidad bancaria en lo que refiere a las posibles variaciones de los tipos de cambio así como también, a los riesgos inherentes a la suscripción de un préstamo en divisa extranjera.
¿Qué opina el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue creado en 1952. Su sede se encuentra en Luxemburgo. Está compuesto por un juez de cada país miembro y once abogados generales.
Su objetivo principal es el de garantizar que la legislación de la UE sea interpretada y aplique de la misma manera en cada uno de los países miembros. Es decir que, interpreta la legislación de la UE para asegurar que se aplique del mismo modo en cada uno de los países miembros. Además, resuelve los litigios entre los gobiernos nacionales y las instituciones europeas. Por otro lado, también vela por que los países miembros y las instituciones europeas cumplan la legislación de la UE.
En ciertas circunstancias particulares, también es posible acudir al Tribunal los particulares, empresas y organizaciones que crean vulnerados sus derechos por una institución de la UE.
Los préstamos hipotecarios multidivisa en España
En España tampoco tuvimos la posibilidad de evitar hacer frente a esta misma situación. Los clientes que sí contrataron este tipo de préstamos hipotecarios han notado que la cuota que debían pagar cada mes había ido sufriendo muchas variaciones. De modo que, es más de una ocasión debieron pagar una mayor cantidad que la prevista. Por otro lado, también notaron que el capital pendiente de amortizar había aumentado. El dinero que se fue abonando para el préstamo hipotecario apenas se había amortizado.
La jurisprudencia ha sido muy clara cuando se trata de casos de préstamos hipotecarios multidivisas. Ha condenado a las entidades bancarias por falta de claridad. También, por no haber informado de manera transparente a los consumidores acerca de los riesgos que se corren al contratar este tipo de préstamos hipotecarios. Por otro lado, el Tribunal Supremo sepronunció en 2015, al reconocer que en varios casos de cláusulas multidivisa el usuario no estaba al tanto de lo que en realidad se encontraba contratando. Es por esta causa que se podrían considerar nulas por vicio en el consentimiento y esa nulidad se obtiene por medio de la reclamación de nuestros derechos.
En resumen, el profesional de la entidad bancaria o entidad que se encargue de vendernos un producto complejo, deberá ocuparse de comunicar al consumidor afectado la información pertinente completa que le permita analizar más detalladamente cuáles serán las consecuencias económicas de una cláusula sobre sus obligaciones financieras. Ahora que tienes esta información en tu poder, cuentas con las herramientas necesarias para evitar caer en este tipo de engaños.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre el deber de información en los préstamos hipotecarios en divisa. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
También podría interesarte:
agente inmobiliario Alquilar alquilar piso Alquiler alquileres Barcelona comprar Comprar piso comprar vivienda Compraventa consejos contrato de alquiler Decoración decoración de interiores diseño Diseño de interior España Euríbor Featured Hipotecas Hipotecas variables Hoteles Impuestos Inquilinos interiorismo inversiones Inversión inmobiliaria inversores invertir Madrid marketing inmobiliario mercado hipotecario mercado inmobiliario Oficinas Oi Real Estate Oi Realtor Propietarios préstamo hipotecario Sostenibilidad Tendencias Tendencias de decoración vender Vender piso vivienda Viviendas
