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¿Comprar o alquilar? ¿Cuáles son los trámites y gastos?

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Si tienes pensado comprar o alquilar una vivienda, tendrás que prever una importante serie de trámites y de gastos. En algunos casos, el agente inmobiliario o el banco, si es que tienes que firmar una hipoteca, puede encargarse de realizar determinados trámites. Sin embargo, es necesario que los conozcas todos.

Hay que tener en cuenta que los gastos asociados a la compra de una vivienda están en torno al 10-15 % del valor total de la misma. Deberás calcular los gastos de compra de tu vivienda más los gastos de contratación de la hipoteca. En cuanto al alquiler, los gastos asociados están entre seis mensualidades. De igual manera, esto dependerá de la negociación entre tú y el propietario y/o agencia inmobiliaria.

Por eso en este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber sobre comprar o alquilar un inmueble.

¡No te lo pierdas y continua leyendo!

Trámites a realizar al momento de comprar o alquilar

Comprar

  • Deberás acudir al Registro de la Propiedad para obtener toda la información jurídica acerca de la vivienda. Es importante que sepas si tiene cargas asociadas, como una hipoteca o si está embargada. Además, siempre puedes pedir una nota simple o bien un certificado de dominios y cargas, que tiene validez legal.
  • Ir al ayuntamiento para conocer la situación legal del edificio, ya que este podría estar afectado por un plan urbanístico futuro.
  • Acudir al notario para escriturar la vivienda. Los honorarios están regulados por ley y son proporcionales al precio del inmueble.
  • Volver al Registro de la Propiedad para inscribir las dos escrituras a tu nombre: la de la vivienda y la de la hipoteca. El coste varía dependiendo del ayuntamiento y del precio de la vivienda.
  • Ir al catastro del ayuntamiento donde se encuentra el lugar donde se realiza el cambio de titular. Este trámite no es obligatorio, pero es aconsejable. Así te podrán enviar el IBI que tendrás que pagar cuando ya seas propietario de la vivienda.

Alquilar

  • Lo más recomendable es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular de la vivienda y en qué estado se encuentra.
  • También es aconsejable inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. De esta forma, tendrás un seguro ante la venta del edificio o de la vivienda.

Gastos para a tener en cuenta para comprar o alquilar un inmueble

Comprar

  • Si el inmueble te interesa demasiado, debes empezar haciendo una paga y señal para que te la reserven. La cantidad no debe ser muy alta. Otra opción es redactar un precontrato de compraventa, donde se determine el método de pagos pactado con el vendedor y los datos sobre el inmueble.
  • Firmar el contrato de arras, el cuál está regulado en el Código Civil y además sirve para que te reserven la vivienda. La cantidad a pagar varía entre el 5 y el 15 % del valor de la vivienda. Este porcentaje, después se descuenta del total, y compromete a ambas dos partes: comprador y vendedor. Se puede rescindir, pero de seguro perderás el dinero. Ahora bien, si quien lo rescinde es el vendedor, deberá pagarte el doble de lo que has puesto.
  • Deberás elegir la hipoteca que más te sea acorde para financiar la compra. El Banco de España aconseja que el coste mensual de la hipoteca no supere el 30% de tus ingresos. La firma del contrato de la hipoteca genera un Impuesto de Acto Jurídico Documentado (AJD) donde tienes que pagar el 1 % de la cantidad escriturada.
  • Tendrás que tasar la vivienda para definir su precio según el mercado actual por parte de un tasador oficial. Sin dudas es un requisito imprescindible para el cálculo hipotecario por parte del banco. Suele valer entre 250 y 350€.
  • Si es una vivienda de segunda mano, habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este varía según la Comunidad Autónoma y va entre un 5 % y un 10 % del valor escriturado.
  • Si la vivienda es nueva, debes pagar el IVA. Este es un 10% del valor escriturado si la vivienda es de carácter general o un 4 % si la vivienda es protegida.
  • Suministros. Es obligatorio cambiar el titular de los contadores de agua, luz y gas, tanto si se decide comprar o alquilar el inmueble.
  • Si has contratado los servicios de la gestoría para asesorarte en todo el proceso de compraventa, deberás pagarles.
¿Comprar o alquilar? ¿Cuáles son los trámites y gastos?

Cuando ya seas propietario

  • Cuando ya seas el propietario de la vivienda, deberás pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al ayuntamiento. Se encuentra entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor total de la vivienda. Este impuesto es anual y se puede fraccionar. Sin embargo, en el año de venta del inmueble, es el propietario quien debe pagar el IBI.
  • El impuesto de basuras. Este varía según el municipio y, a veces, se cobra junto al IBI.
  • Tendrás que pagar el recibo de la comunidad para los gastos de la vivienda.
  • El seguro de la comunidad, que cubre siniestros estructurales que pueda llegar a sufrir el inmueble.

Alquilar

  • La agencia inmobiliaria o el propietario pueden pedirte una paga y señal como reserva de la vivienda. Luego será descontada de la primera mensualidad o se comprometerán a devolverla si el contrato no se llegara a firmar.
  • Si el alquiler lo realizas mediante una inmobiliaria, tendrás que pagar la comisión. Sin embargo, puede ser que tengas que pagar a medias con el propietario o al 100 % por ser inquilino.
  • Pagar la fianza a la agencia inmobiliaria o al propietario, que deben estar depositadas en la Entidad Autonómica que corresponda. Incasòl, en Catalunya. IBAVI, en Illes Balears. Agencia de Vivienda Social, en Madrid. Bizilagun, en Euskadi. AVRA en Andalucía, etc. Esta cantidad se reintegra una vez que finalice el contrato. Siempre y cuando no se haya incumplido ninguna cláusula del contrato, ni causado ningún desperfecto, daño o impago. La Entidad Autonómica es quién devuelve el dinero.
  • En algunos casos, los propietarios suelen pedir un garante bancario para afrontar posibles impagos.
  • La primera mensualidad del alquiler. Siempre debes recordar que el precio del alquiler no debe superar el 30 % de tus ingresos mensuales.
  • Es optativo pero se recomienda asegurar el contenido de la vivienda. El continente ya está asegurado por el propietario.
  • Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se calcula según los años de contrato y el precio del alquiler. Este impuesto varía según la Comunidad Autónoma.
  • Suministros. Es obligatorio cambiar el titular de los contadores de agua, luz y gas, tanto si se decide comprar o alquilar el inmueble.
  • El pago de la mudanza, siempre y cuando el piso no esté amueblado o si te trasladas desde otro inmueble.

Entonces, ¿comprar o alquilar?

Te recomendamos que leas este post sobre la rentabilidad de la compra o el alquiler de una vivienda. Sin embargo, la decisión final dependerá de la situación financiera de cada interesado. Algunas preguntas que puedes hacerte antes de resolverlo son:

  • ¿Cuáles son tus planes para el futuro?
  • ¿Piensas moverte de ciudad?
  • ¿Tienes una buena estabilidad económica?
  • ¿Cuánto dinero tienes ahorrado?
  • ¿Cuál es la cuota mensual que puedes pagar?

Por último, hay que mencionar que una posibilidad intermedia entre comprar o alquilar es la del alquiler con opción a compra. Es una modalidad similar a la del alquiler, ya que existe un contrato de arrendamiento, pero incluida la opción a compra. Este funcionará durante un plazo establecido y puedes decidir si comprarás la propiedad o si continuarás rentando.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber acerca de comprar o alquilar una propiedad, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, con Oi Real Estate podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

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Durante el proceso de compraventa, hay una serie de contratos que deberás firmar. Algunos de ellos son optativo y otros obligatorios. Desde Oi Real Estate, como expertos inmobiliarios, queremos brindarte toda la información que necesitas para que estos trámites te resulten más sencillos. Toma nota!

El contrato como compromiso

Al vender una vivienda, es tanta la cantidad de documentación que necesitamos reunir y firmar que puede ocurrir que pasemos por alto algún paso importante.

Cada vez que firmamos un documento, este conlleva una serie de vinculaciones que debemos conocer como propietarios. En ese sentido, podemos considerar distintos tipos de contratos:

A continuación, te explicamos en qué consiste cada uno de los contratos del proceso de compraventa de tu propiedad y las consecuencias que ellos tienen.

Contrato de reserva

¿En qué consiste?

El contrato privado de reserva es uno de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. Además de incluir todas las condiciones acordadas por ambas partes implicadas para llevar adelante la compraventa, implica la entrega, por parte del comprador, de un monto de dinero en concepto de señal que “reserva la vivienda”. De esta manera, él se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otros interesados. Por su parte, al vendedor le permite confirmar que la intención y el compromiso de compra son reales.

¿Cómo está regulado por la ley?

De los cuatro documentos que describiremos en este artículo, este es el único que no está regulado por ninguna normativa. Podemos afirmar que esta es una de las contras que tiene el contrato de reserva, ya que, el hecho de que ninguna ley establezca condiciones para él, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes.

Esto también implica que no puede ser rescindido únicamente con el pago de una indemnización, como sí ocurre con algunos contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si se especificó una penalización en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, será necesario acudir a la justicia.

¿Qué cláusulas debe contener?

Como mencionamos, el contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa. Por lo tanto, las cláusulas con las que debe contar son:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. Es de carácter opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.

¿Cuándo conviene firmarlo?

Sin dudas conviene recurrir a la firma de un contrato de reserva cuando el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda que le interesa. Este documento, al no implicar por sí mismo una forma de rescindirlo, le asegurará que el vendedor no se arrepentirá del trato.

¿Qué es un contrato de exclusiva?

Solo tendrás que firmar este tipo de contrato si decides confiar la venta de tu vivienda a una agencia inmobiliaria.

Si bien es un documento muy simple, tiene una gran importancia dentro del proceso de compraventa. En él se especifican los términos del pacto de venta con la inmobiliaria. Por ejemplo, los honorarios a percibir, el precio de salida del inmueble y los plazos, entre otros.

Las agencias inmobiliarias tienen por norma disponer de un modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria. Este puede ser un modelo estandarizado, redactado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, o bien un formato que adapta las cláusulas a las circunstancias.

Las principales ventajas de firmar un contrato de exclusividad de venta son:

-Los honorarios de la agencia quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.

-El vendedor se sentirá más protegido, puesto que se regularizarán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes y, así, no se dejará nada al azar.

-El plazo de duración de los contratos de exclusividad de venta suele ser de un año, prorrogable por períodos idénticos. También es posible establecer períodos más cortos y sin prórroga. Así, el vendedor tendrá la garantía de poder cambiar de agencia dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta de su inmueble.

– También es importante su firma, ya que, si hubiera actuaciones fraudulentas por cualquiera de las partes, la otra se encontrará más protegida.

¿Por qué firmar un contrato de arras?

¿En qué consiste?

El contrato de arras es el otro de los dos acuerdos previos que pueden firmarse antes de cerrar una compraventa inmobiliaria. También incluye todas las condiciones para llevar adelante la operación e implica la entrega de una señal para “reservar” la vivienda. Su objetivo es el mismo que el del contrato de reserva, es decir, el de asegurarle al comprador que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. También el de confirmarle al vendedor que la intención y el compromiso de compra son reales.

Los contratos de arras se dividen en tres tipos y se diferencian, esencialmente, en que algunos pueden ser rescindidos afrontando una penalización económica, mientras que otros no.

  • Penitenciales: admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica, utilizando la señal entregada como indemnización.
  • Confirmatorias: no admite la posibilidad de desistir de él mediante una carga económica. En caso de arrepentimiento, será necesario acudir a la justicia, ya que la señal no puede ser utilizada como indemnización.
  • Penales: no determina de manera explícita la posibilidad de desistir de él. Sin embargo, la entrega de la señal sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento.

¿Cómo está regulado por la ley?

A diferencia del contrato privado de reserva, el de arras sí está contemplado por la ley. Es el Código Civil aquel que lo regula, en donde cada tipo está regulado por diferentes artículos, que hacen referencia, específicamente, a las penalizaciones que deberán asumirse por no cumplirlo:

¿Qué cláusulas debe contener?

Al tratarse de un documento que cumple con los mismos objetivos que el contrato privado de reserva, la información que debe especificarse en él es muy similar a la que figura en el acuerdo previo que describimos previamente:

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe un monto fijo a entregar en un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. No obstante, esta suma suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
  • Forma de pago: aquí se establece cómo pagará el comprador lo que resta del importe de la compraventa. 
  • El reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: aquí debe establecerse un día límite para concretar la transacción.
  • Cláusula de rescisión: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes quiera rescindir el contrato. En el contrato de arras penitenciales será la pérdida de la señal o la devolución del dinero por duplicado. Cuando se trate de un arras confirmatorias, será el inicio de acciones legales. En el de arras penales serán ambas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

También es recomendable firmarlo únicamente cuando ambas partes estén seguras de querer concretar la compraventa. De no existir esta seguridad y producirse un arrepentimiento, deberán afrontarse penalizaciones, en el caso del arras penitenciales, o consecuencias legales, cuando se firma un arras confirmatorias o penales.

¿Para qué sirve el contrato de compraventa y cuándo debe realizarse?

¿En qué consiste?

El contrato privado de compraventa es aquel mediante el cual uno de los firmantes está obligado a entregar una cosa determinada y el otro a entregar un precio cierto por ese objeto. Es decir, que suele celebrarse en transacciones de todo tipo de bienes, no solo inmuebles. En este caso, servirá para concretar la transacción de la vivienda en cuestión.

Se trata de un acuerdo de naturaleza bilateral, ya que es celebrado entre comprador y vendedor. También es consensual, ya que se requiere del consentimiento de estas dos partes para llevarlo adelante. Aunque puede celebrarse de manera privada y sin que intervenga ninguna otra persona o entidad, siempre se recomienda contar con el asesoramiento de un profesional para que luego no surjan inconvenientes.

¿Cómo está regulado por la ley?

Este tipo de acuerdo está regulado por el título IV del Código Civil, que comprende desde el artículo 1445 al artículo 1456. 

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Datos personales de ambas partes: deben indicarse sus nombres y sus números de DNI del vendedor y el comprador.
  • Datos e información del inmueble: deben indicarse su referencia catastral, su domicilio completo y su superficie. También debe especificarse aquí si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
  • Verificación de la titularidad sobre el inmueble: esta puede acreditarse mediante la presentación del título de propiedad o de una nota simple de la vivienda.
  • Precio del inmueble: en esta cláusula debe indicarse cuál es el valor total de la vivienda.
  • Fecha de entrega del inmueble: aquí debe especificarse qué día el vendedor le entregará definitivamente la vivienda al comprador.
  • Reparto de impuestos y gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa y los impuestos correspondientes entre el vendedor y el comprador.
  • Cláusula de penalización: aquí es donde deben determinarse las penalizaciones en caso de que alguna de las partes incumpla el contrato. En el caso del vendedor, la falta más común es que no cumpla con la entrega del inmueble en el día establecido. En el caso del comprador, que no cumpla con el o los pagos en las fechas acordadas.

¿Cuándo conviene firmarlo?

La firma de un contrato privado de compraventa puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción. No obstante, no siempre es necesario celebrar uno. Firmar un contrato de arras o un contrato de reserva y luego firmar una escritura pública de compraventa es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador pueden elegir saltearse este tipo de documento.

Sin embargo, es importante analizar todas las opciones disponibles. Muchas veces no será conveniente para ambas partes firmar un contrato de reserva o un contrato de arras, por las penalizaciones que implican. En ese caso, vendedor y comprador pueden querer celebrar un contrato de compraventa para concretar la transacción, o bien, como paso previo a la firma de la escritura.

Escritura pública de compraventa

¿En qué consiste?

La escritura pública de compraventa es el documento que vendedor y comprador firman ante un notario para formalizar la compraventa de un inmueble. Se caracteriza por ser fehaciente, ya que prueba y da fe de que ambas partes están de acuerdo con todas las condiciones dentro de las cuales se lleva a cabo la compraventa y que ambos poseen voluntad de cumplir con lo firmado.

También implica que el inmueble pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo cual brinda una serie de ventajas:

  • Garantiza la titularidad sobre la vivienda, lo cual permite que el o los propietarios sean las únicas personas que puedan adquirir derechos sobre él.
  • Confirma la identidad del vendedor, lo cual significa protección ante posibles estafas.
  • Implica seguridad en caso de que un tercero reclame la vivienda.
  • Brinda protección ante acreedores de deudas anteriores a la compra y permite averiguar si la vivienda posee alguna carga pendiente.
  • Permite el acceso a una hipoteca, lo cual no es posible cuando la vivienda no está registrada.

¿Cómo está regulada por la ley?

La escritura pública de compraventa está regulada por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil.

¿Qué cláusulas debe contener?

  • Fehaciencia: afirma la voluntad de ambas partes para concretar la transacción y cumplir con sus condiciones.
  • Cargas que pesan sobre el inmueble: deben especificarse las deudas o hipotecas a las que está sujeta el inmueble.
  • Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): a través de este se justifica que el pago de dicho tributo se encuentra al día.
  • Certificado de las cuotas de comunidad: también sirve para justificar que las mismas se encuentran al día.
  • Disposiciones legales y obligaciones fiscales: aquí se especifica cuáles se derivan de la compraventa.
  • Reparto de gastos: en esta cláusula debe indicarse cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
  • Liquidación de gastos notariales: estos incluyen la base de aplicación de los aranceles, el número de arancel aplicado y los honorarios correspondientes.
  • Comprobación de medios de pago: aquí debe especificarse cómo y cuándo se ha efectuado el pago por el inmueble.

¿Cuándo conviene firmarla?

Ni el contrato privado de compraventa ni la escritura pública son contratos obligatorios al vender un piso. Sin embargo, firmar una escritura pública, o bien, elevar a escritura pública un contrato de compraventa es más que conveniente, tanto para el comprador como para el vendedor. Si bien el contrato de compraventa está regulado por el Código Civil, el hecho de que pueda celebrarse de manera privada no implica demasiada seguridad jurídica. En cambio, la escritura brindará a la operación estatus público y permitirá a las partes acceder a los beneficios que implica inscribir una vivienda en el Registro Público de la Propiedad.

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Oi Real Estate es la primera inmobiliaria de lujo de Barcelona. Nuestra misión es asesorarte y darte el mejor servicio con total vocación y responsabilidad.

Nos avalan más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos intermediado miles de ventas a lo largo de nuestra historia. Además, nos encargamos de todos los trámites relacionados con la venta del inmueble para que tú no tengas que preocuparte por nada.

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¿Cómo vender una casa o un piso?

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Vender una casa

Vender una casa o un piso es un proceso que requiere de paciencia y mucha dedicación. Por eso, lo mejor que puedes hacer para no perder los nervios es conocer de antemano cuál es el paso a paso del proceso de compraventa y qué documentación necesitarás para llevarlo adelante.

De esta manera, lograrás adelantarte a cualquier dificultad que se presente y definitivamente ahorrarás tiempo y dinero.

En Oi Real Estate somos expertos inmobiliarios y en esta oportunidad queremos ayudarte a reunir toda la documentación necesaria para vender tu piso. Además, te guiaremos en el paso a paso del proceso de compraventa para hacer más fáciles los trámites. Vamos a ello.

Paso a paso para vender una casa

Siempre es mejor empezar por la idea general para luego ir profundizando. Por eso, en esta primera instancia, decidimos realizar un resumen con el paso a paso que te llevará hacia la venta de tu piso. Veamos en qué consiste.

Para vender tu piso deberás tener en cuenta una multitud de trámites y de estrategias para que el proceso sea rápido y exitoso. Todos ellos se pueden resumir en estos ítems que te presentamos por orden cronológico.

  1. Reúne toda la documentación necesaria.
  2. Realiza una tasación de tu vivienda y define el precio.
  3. Publicita tu inmueble en los portales inmobiliarios.
  4. Realiza visitas a tu propiedad y negocia las condiciones de venta.
  5. Prepara el documento de reserva o pago de señal.
  6. Redacta el contrato de Arras.
  7. Informa al administrador de la comunidad sobre la venta y solicita un certificado que demuestre que estás al día con los pagos.
  8. Realiza la escritura pública de la vivienda frente a un Notario.
  9. Liquida los impuestos correspondientes a la transmisión.
  10. Celebra, porque ya habrás logrado tu objetivo.

No te preocupes si algunos de estos pasos te generan dudas, sigue leyendo que es ahora cuando profundizaremos en cada uno de ellos.

Documentos necesarios para vender una casa

Te decíamos antes que el primer paso para vender tu casa es reunir la documentación necesaria. Pero probablemente te estés preguntando: ¿cuál es la documentación que necesito? Para responderte, veremos al detalle cada una de ellas.

Documento Nacional de Identidad

Si bien parece una obviedad, es importante saber que, para contratar servicios inmobiliarios, firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública del inmueble, te pedirán tu documento de identidad, sea este DNI, NIE o pasaporte. Si el mismo hubiera caducado, no podrás realizar ninguna de las operaciones mencionadas. Por eso será importante que lo verifiques antes de comenzar.

Escritura de tu propiedad y Nota Simple Registral

Cuando hablamos de la Escritura Pública, nos referimos al documento constituido al momento de realizar la compra de la propiedad. Debes saber que puede ser solicitado durante el momento de la compraventa. El plazo de entrega es inmediato, gratuito y obligatorio.

Otro de los documentos que deberás tener es la Nota Simple del Registro de la Propiedad. La funcionalidad de él  es la de especificar el titular de la vivienda y sus características. También constarán allí detalles respecto a cargas o deudas que pueda poseer, por ejemplo si se encuentra hipotecado y los plazos de esta deuda.

Este documento, puede ser solicitado en el Registro del Municipio en el cual se encuentra emplazada la vivienda, también por vía online en la web del Colegio de Registradores de la Propiedad, o por medio de la aplicación que posee el Registro de España.

Si necesitas saber cómo solicitarla a continuación te dejamos un video en el que podrás conocer cuáles son los pasos necesarios para ello.

Si quieres saber más sobre la Nota Simple, puedes leer este post.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo emitido por el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra tu vivienda. En él se garantiza que el inmueble reúne los requisitos mínimos para ser habitado. Su presentación es obligatoria en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. Por eso, si aún no lo has hecho, será mejor que la solicites. Su coste se encuentra cercano a los 100 euros, y dependerá de las características de tu propiedad, donde se encuentra emplazado y los honorarios solicitados por el técnico profesional que lo llevará adelante.

Debe ser tramitada en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento. Deberás contratar un técnico profesional para que analice el inmueble y luego envíe el informe a la administración correspondiente. Puede llegar a demorar entre uno y tres meses dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Además, la cédula de habitabilidad caduca cada quince años. Por lo tanto, en caso de que la tengas, te aconsejamos que la verifiques. Pues su utilidad será nula si está vencida.

Certificado de Eficiencia Energética

Otro de los documentos obligatorios que se deberá anexar al contrato de compraventa es el Certificado de Eficiencia Energética. Y no solo eso, sino que también será obligatorio informar la calificación energética de tu inmueble en las publicaciones que realices en los portales inmobiliarios.

El objetivo de este documento es el de informar sobre el consumo energético de una propiedad en condiciones normales. Deberá ser solicitado a un técnico profesional  autorizado que llevará adelante una inspección y realizará el certificado y análisis de los datos recabados.

Este proceso puede llegar a demorar entre 1 y 7 días y el coste dependerá de la localidad en la que se encuentra emplazado, la superficie y los honorarios del técnico que se contrate. Se estima que los valores pueden rondar entre los 60 y 100 euros y las tasas no superarán los 40 euros dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentra ubicado.

Recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles

También deberás demostrar que estás al día con el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Este tributo, es el que se grava sobre todos los propietarios de vivienda en nuestro país. Para ello, tendrás que presentar los últimos recibos de pago del mismo.

Será necesario presentar este recibo a lo largo de las negociaciones y en el momento en que se realice la firma de la compraventa. Es además un trámite gratuito, inmediato y obligatorio.

El Certificado de Inspección técnica del Edificio

Este documento tiene el objetivo de acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la que se encuentra emplazada. Generalmente es un trámite que se realiza en edificios de más de 15 años de antigüedad, dependiendo de la comunidad. Puede ser solicitado al presidente de la comunidad de propietarios o al Ayuntamiento que corresponda.

Los estatutos de la comunidad de vecinos

Gracias a este documento podrán saber cuáles son las normas que regulan la convivencia y el mantenimiento de la propiedad. Se puede solicitar por medio del presidente de la comunidad, el administrador de fincas o en el Registro de la Propiedad.

Certificado de liquidación de servicios

Podrás adquirirlo en cada una de las empresas que prestan los servicios. La demora puede ser de entre 1 y 7 días. Sería recomendable que una vez pasado un plazo prudencial desde la venta de la propiedad corrobores que se haya realizado el cambio de titular para tu tranquilidad.

Documento que corrobore el libre deuda con la comunidad de propietarios

Con este certificado demostrarás que no tienes ninguna deuda con la comunidad. Deberá ser solicitada  al presidente o al administrador de fincas.

Certificado de deuda cero

Este documento será emitido por la entidad bancaria correspondiente que pueda acreditar que la vivienda no tiene ninguna hipoteca vigente.

Tasación de la propiedad

Tasar una propiedad implica estudiar sus características, su ubicación, los puntos de interés del entorno, los datos demográficos y los precios de las viviendas en la zona. A partir de este informe, se establecen un precio mínimo y otro máximo para la venta de tu inmueble.

Como puedes imaginarte, es uno de los pasos más difíciles de realizar si no tienes los conocimientos suficientes sobre el mercado inmobiliario. Además, una mala tasación podría traerte dos inconvenientes:

  1. Que vendas tu inmueble a un precio inferior al que realmente vale.
  2. Que establezcas un precio desorbitado y ningún comprador esté interesado en realizar la operación.

Si deseas realizar una tasación gratuita y sin compromiso, puedes ponerte en contacto con nosotros. Te proporcionaremos toda la información que necesitas.

Publicidad en los portales inmobiliarios

Si elijes vender tu piso a través de una inmobiliaria, ella se encargará de publicar tus inmuebles en su página web y en todos los portales que existen en internet. Pues, en pleno siglo XXI, una buena descripción de la propiedad acompañada de fotografías de calidad, te asegurarán el éxito de la venta.

Visitas de los potenciales compradores

A la hora de realizar las visitas al inmueble, hay muchos consejos que te ayudarán a impresionar a tus clientes. Aplicar el home staging es uno de ellos, pero no es el único. Además sería interesante que puedas realizar videos para poder mostrar tu piso a quienes se encuentren lejos de tu vivienda y así ampliar las posibilidades a la hora de realizar la venta. Si quieres saber más, te invitamos a leer este artículo: Consejos para vender tu inmueble.

Documento de reserva

Cuando un comprador está interesado en tu vivienda, pero necesita tiempo para confirmar la compra porque debe realizar los trámites hipotecarios, se suele firmar un documento de reserva.

En este escrito, el comprador se compromete a continuar con la venta si el crédito hipotecario es aceptado. Para garantizar el cumplimiento de dicho compromiso, deberá pagar una cantidad de dinero que ronda el 1% del precio de venta.

Si la parte vendedora decidiera no seguir adelante con la operación, deberá devolverle este dinero al comprador. Si, por el contrario, es el comprador quien decide no seguir adelante, el importe de reserva será retenido por el propietario.

Contrato de arras para vender una casa

El contrato de arras es un acuerdo previo al contrato de compraventa donde ambas partes pactan que la operación se va a llevar a cabo en un tiempo límite determinado.  

La parte compradora, por un lado, entrega una suma importante de dinero que ronda el 10% del precio de la vivienda. Al hacerlo, se compromete a seguir adelante con la compra.

La parte vendedora, por el otro, garantiza la continuidad de la venta del inmueble. Si no cumpliera con su parte, en ocasiones podría ser penalizado con una cantidad elevada de dinero.

Comunidad de vecinos

Avisarle a la comunidad de vecinos que has vendido tu inmueble es obligatorio. De hecho, en este post te contamos todo al respecto: Comunidad de vecinos, ¿debes avisarles si vendes tu propiedad?.

Escritura pública de compraventa

La escritura pública es un documento que detalla toda la información relativa al contrato de compra-venta que se haya firmado. Deberá realizarse ante un notario.

Si bien no es obligatoria, hacerla es importante porque le otorgará seguridad jurídica tanto al comprador como al vendedor. Además, es muy probable que el comprador la necesite, pues se la pedirán en el banco al momento de solicitar la hipoteca.

Liquidación de los impuestos correspondientes a la transmisión a la hora de vender una casa

El último paso será pagar los impuestos correspondientes por la transmisión del inmueble. El más inmediato será la plusvalía municipal, que deberás abonarlo en el ayuntamiento del distrito donde hayas realizado la venta. Pero, además, dentro de los primeros treinta días hábiles posteriores a la venta, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Por otro lado, deberás pagar el IRPF. Al respecto, existen múltiples variables que podrían, incluso, exonerarte del pago de este impuesto. Si quieres saber más, sigue leyendo este artículo: Impuestos por la venta de tu casa.

Por último, deberás pagar el IBI del año correspondiente a la fecha de venta del inmueble. Pues si pagas el Impuesto de Bienes Inmuebles cada tres meses y has vendido tu piso el primero de enero del 2021, deberás pagar el IBI de todo el 2020.

Características especiales

Existen propiedades cuya venta constará de algunos pasos y trámites adicionales. Nos referimos a las Viviendas de Protección Oficial, las casas embargadas y los inmuebles heredados.

En el primer caso, tendrás que presentar documentación adicional que certifique que estás autorizado para vender tu propiedad. Podrás obtener mas información en ¿Se puede vender un piso de protección oficial? 

En el segundo, el proceso será más complejo porque son pocos los compradores que se inclinan por inmuebles con embargos pendientes. Pero esto no significa que sea imposible. Aquí te contamos más al respecto: Cómo vender una casa embargada.

En el tercero, será obligatorio que figures como titular del inmueble en el Registro de la Propiedad para poder continuar con la venta de tu piso. Si necesitas mas información, aquí podrás saber todo lo que necesitas: ¿Es posible vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia?

Como podrás ver, vender una casa es un proceso que requiere de mucha dedicación. Hacerlo por tu cuenta es una opción viable, pero los procedimientos serán mucho más sencillos si cuentas con el asesoramiento adecuado.

En OI REAL ESTATE contamos con más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y hemos ayudado a miles de clientes a vender su propiedad. ¿Quieres vender tu piso rápido y sin inconvenientes? Te aseguramos el éxito de tu operación.

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Esperamos que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.

¿Qué contratos se firman durante una compraventa?

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Las viviendas turísticas de El Corte Inglés

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Esta semana el Ayuntamiento podría autorizar un nuevo proyecto hotelero de El Corte Ingles. Éste, se trata de dos edificios en un mismo hotel que contará con más de 100 habitaciones en el barrio de Salamanca. Las viviendas turísticas que busca poner en funcionamiento la empresa, agruparán dos parcelas. Desde Oi Real Estate te contaremos todo acerca de este ambicioso proyecto y lo que debes saber sobre el Plan Especial de Hospedaje y Viviendas Turísticas.

Se prevé que la comisión de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid, apruebe en forma definitiva el proyecto que presentó El Corte Ingles SA. Con él, reformará dos edificios situados en el barrio de Salamanca para transformarlos en un hotel de cuatro estrellas y contará con más de cien habitaciones. Es la primera vez que este grupo de distribución se encargará de un proyecto como este.

Según se pudo conocer, se agruparán dos parcelas, situadas en calle de Goya número 89 y calle del Conde de Peñalver número 3.  De esta forma, se conseguirá ordenar de una mejor manera  el conjunto, usando ambas edificaciones de forma conjunta. Esta superficie contará con una construcción de un total de 9.126,30 metros cuadrados. Estas edificaciones se encuentran protegidas según el nivel 3, con lo cual se obliga la restauración de fachada, portales y escaleras interiores.

Cómo es la actualidad de estas parcelas

En este momento, en la planta baja y el primer piso, se encuentran varios locales comerciales en funcionamiento. Algunas viviendas de las plantas superiores cuentan aún con inquilinos, pero la empresa ha llegado a un acuerdo con ellos y pronto desalojarán voluntariamente las propiedades.

Este proyecto de viviendas turísticas planea dejar la planta baja y la primera para el uso terciario comercial, tal como venía funcionando hasta ahora. El resto será destinado, de forma exclusiva al hospedaje. También se mejorarán las condiciones de accesibilidad, seguridad ante posibles incendios en el edificio y supresión de barreras.

De que se trata el Plan Especial de Hospedaje

En marzo del 2019, se aprobó el Plan Especial de Hospedaje. Estas parcelas se encuentran en el anillo interior 2. El uso hotelero en los edificios en cuestión, cumple con la normativa con nivel de usos C, el nivel de protección al que debe atenerse es el 3 y se pueden utilizar los servicios terciarios en la clase de hospedaje. Cabe aclarar que cumple con la normativa vigente.

Qué es el Plan Especial de Hospedaje y Viviendas Turísticas

En el mes de marzo del 2019 se reglamentó el Plan Especial de Hospedaje y viviendas Turísticas. Con él se  establece una herramienta de ordenamiento que convoca a todos los alojamientos en una norma común.  Esta regulación fue declarada dentro de las  actividades económicas, por lo cual se encuentran obligadas a conseguir la Licencia de Actividad y Funcionamiento. A su vez esta actividad esta categorizada en el Decreto 159/2003, de Ordenación de Establecimientos Hoteleros de la Comunidad de Madrid

En este plan, se agregan restricciones en relación a la clasificación de uso del suelo en el Plan General de Urbana en Madrid. En él se clasifica y distribuye el territorio dividido en 3 anillos. El primero de ellos se encuentra en el centro, el segundo en Chamberí y una parte de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca y el tercero se establece en Tetuan, Usera, Carabanchel y Latina.

Cuándo debes cumplir con el Plan Especial de Hospedaje y viviendas Turísticas en Madrid

Este plan solo se aplicará en los 3 anillos antes mencionados. Pero tienes que saber que si estas por establecer una nueva vivienda turística, es obligatorio que poseas una Licencia de Actividad Municipal, no importa en qué localidad de Madrid te encuentres. Para obtener la Licencia Turística, es necesario contar con un proyecto, redactado por un arquitecto, también se debe contar con la licencia de actividad y funcionamiento.

Otra de las clasificaciones, además del anillo en el que se encuentran las propiedades que quieren ser utilizadas como viviendas turísticas, tiene que ver con la porción que se quiere poner al servicio de esta actividad. Puede llegar a suceder una implantación total o parcial, una planta, un apartamento o un sector de la vivienda, por ejemplo.

Recuerda que fuera de los anillos, solo se solicitará la licencia de actividad y que los estatutos no prohíban este tipo de actividad.

Algunas claves para poder tramitarla

Es importante tener presente que existen varias características con las que tu propiedad debe contar para poder solicitarla. Los locales que se utilizan con fines comerciales dentro de los anillos, y que se encuentran a pie de calle pueden poseer un acceso directo. En cuanto a las viviendas turísticas y departamentos, deberán contar con una entrada independiente dependiendo de los esquemas particulares de ese ingreso.

Por otro lado, se establece la obligatoriedad de una recepción para este tipo de actividad solamente para hostales, apartamentos turísticos y hoteles que cuenten con dos o más llaves. En el caso de departamentos, no necesariamente debe contar con un espacio físico dedicado a la recepción, aunque si debe contar con este servicio.

Cómo tramitar la Licencia Turística

Primero que nada, es necesario un estudio de viabilidad. Para ello debe presentarse una memoria de actividad. Esta documentación debe contener los planos que muestren la actualidad de la propiedad y como sería la remodelación, una valoración presupuestaria y por último la solicitud para la licencia de actividad para las viviendas turísticas.

Es importante tener en cuenta que a la hora de presentar la memoria, debe cumplir con las normativas vigentes adicionales que se refieren a los ruidos, el cuidado del medioambiente, el mantenimiento de las instalaciones, etc.

El Plan Especial de Hospedaje, que se establece en el año 2018, no debería establecerse con carácter retroactivo, por lo que si iniciaste ese trámite antes de esa fecha, no deberían solicitarte la licencia Turística.

El plazo que demorará la solicitud de la Licencia Turística será de como máximo dos meses, la ejecución de la obra puede llevar semanas o meses dependiendo de la envergadura del proyecto.  

Desde Oi Real Estate esperamos que este post te haya resultado útil e interesante. Esperamos puedas dejarnos tus comentarios o consultas. Te invitamos a leer el siguiente artículo que creemos que puede ser de tu interés.

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¿Quién paga los gastos de cambio de titularidad de los suministros tras una compraventa?

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cambio de titularidad de suministros tras una compraventa

Son muchas las cuestiones a las que hay que prestar atención antes y después de comprar una nueva vivienda. Una de ellas es la titularidad de los servicios de luz, gas y agua, que es importante actualizar para que no siga siendo adjudicada al dueño anterior. ¿Cómo se deben realizar estos trámites en cada caso? ¿Son gratuitos o implican algún tipo de coste? ¿Quién debe afrontar los gastos por el cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador? En este artículo te lo contamos.

La importancia de realizar el cambio de titularidad de los suministros al adquirir una vivienda radica en que al transferirla, se deja sin responsabilidad al anterior propietario. De esta manera, se evitan posibles conflictos legales. Por otro lado, también nos aseguramos de que no se nos adjudiquen deudas del antiguo dueño. Ahora bien, ya sabemos que se trata de un trámite que beneficia a ambas partes pero, ¿cuál de los dos debe afrontar estos costes? ¿El vendedor o el comprador? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo realizar el cambio de titularidad de los suministros tras una compraventa?

Existen diferentes vías para llevar a cabo el trámite de cambio de titularidad de un suministro. El mismo puede realizarse de manera presencial o telemática. Debido a su practicidad y al avance del COVID-19, esta última opción es la más aconsejable y también la más elegida. 

Antes de comenzar es importante pensar en ciertas cuestiones y tomar algunas decisiones. Por ejemplo, es posible que queramos cambiar de compañía proveedora de uno o más suministros. En ese caso, debemos evaluar cuál o cuáles serán. También es recomendable que conozcamos el nivel de eficiencia energética de la vivienda y la potencia en watios con la que cuenta. De esta manera, será más fácil adaptar las condiciones del inmueble a nuestras necesidades, en el caso de los suministros de gas y agua.

A continuación veremos cómo proceder para cambiar la titularidad de cada uno de los servicios y qué costes hay que afrontar en cada caso.

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de luz?

Como mencionamos previamente, al cambiar la titularidad del suministro de luz es posible solicitar modificaciones en nuestro plan y en nuestra tarifa. Antes de iniciar el trámite, es importante realizar una estimación del consumo energético de la vivienda adquirida. El mismo debe calcularse en función de los aparatos eléctricos de los que dispongamos, que pueden variar considerablemente de los que utilizaba el dueño anterior.

Luego, para finalmente cambiar la titularidad, será necesario comunicarse de forma online o telefónica o presentarse en una oficina de la comercializadora. Habrá que aportar los siguientes datos: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, nivel de potencia contratada, dirección exacta de la vivienda, número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar los recibos), número de contrato y Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS).

¿Qué precio tiene?

El cambio de titularidad del suministro de luz es un trámite completamente gratuito. Sin embargo, existen otras gestiones asociadas que pueden realizarse en el mismo momento y que sí poseen costes adicionales. Por ejemplo:

  • Actualización del Boletín Eléctrico: suele costar entre 100 y 150 euros y debe realizarse cada veinte años. Para conocer la antigüedad del documento en la vivienda adquirida se puede consultar a la misma distribuidora.
  • Modificación del nivel de potencia eléctrica: antes de realizar un cambio de estas características es recomendable calcular la cantidad de energía que vamos a necesitar. Aumentarla cuesta alrededor de 60 euros por kilovatio (kW) y reducirla, alrededor de 21 euros.
  • Modificación de tarifa: se trata de un trámite gratuito a menos que exista algún tipo de permanencia con la distribuidora o que se haga un cambio a una tarifa DHA (con discriminación horaria).
  • Cambio de compañía eléctrica: también es un trámite sin cargo siempre que no exista algún tipo de permanencia con la empresa. De existir esta, será necesario abonar una penalización.

gastos cambio titularidad suministros

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de gas?

En el caso del suministro de gas, es conveniente tomar algunas precauciones extra antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad. En primer lugar, debemos asegurarnos de que la instalación se encuentra en buenas condiciones para prevenir posibles accidentes. Luego, es importante verificar que no quedan facturas pendientes de pago, ya que, si las hay, una vez asumida la titularidad la compañía nos hará responsable de esa deuda.

Una vez completados los pasos anteriores, habrá que contactarse de manera online o telefónica, o bien, asistir a una oficina de la compañía para cambiar la titularidad del servicio. Los datos que deberemos aportar son los siguientes: nombres y números de DNI del anterior y el nuevo titular, tarifa de acceso al gas, Código Unificado del Punto de Suministro (CUPS) y número de cuenta bancaria (en caso de querer domiciliar el pago.

¿Qué precio tiene?

Ninguno de los trámites relacionados con el suministro de gas conlleva un coste para el nuevo o el anterior titular, es completamente gratuito.

¿Cómo realizar el cambio de titularidad del suministro de agua?

Al igual que en el caso anterior, antes de iniciar el trámite de cambio de titularidad es necesario revisar en qué condiciones se encuentra la instalación, ya que puede requerir de mejoras o el contador puede no estar funcionando correctamente. 

Una vez realizadas estas verificaciones, el siguiente paso es el mismo que en los trámites descritos anteriormente: contactarse o asistir presencialmente a una oficina de la compañía. Sin embargo, en este caso, además de aportar datos como los nombres y números de DNI del nuevo y el antiguo titular, la dirección de la vivienda, el CUPS, el número de tarifa y el número de cuenta bancaria, también será necesario entregar un impreso donde figuren: la lectura del contador, las escrituras del inmueble y una fotocopia del NIF o el NIE de todos los firmantes.

¿Qué precio tiene?

En este caso, el coste del trámite de cambio de titularidad varía en función de cada ciudad. En la mayoría de ellas se debe abonar una fianza de entre 50 y 100 euros para cubrir futuros impagos, que será devuelta al finalizar el contrato.

El monto a pagar también dependerá del tamaño del equipo de medición, es decir, será mayor mientras más grande sea el contador.

¿Quién debe pagar los gastos de cambio de titularidad de los suministros? ¿El vendedor o el comprador?

En la mayoría de los casos es el comprador y nuevo titular de una vivienda quien se hace cargo de los gastos asociados al cambio de titularidad de los suministros de luz, gas y agua. No obstante, es posible llegar a un acuerdo de otro tipo con el vendedor, ya que se trata de un trámite que interesa a ambas partes y puede evitar futuros conflictos.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad luego de comprar

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inscribir vivienda en el registro

Comprar un inmueble implica realizar una serie de trámites, tanto antes como después de firmar la escritura pública de compraventa. Uno de ellos consta de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para que quede asentado allí quién es su nuevo titular. ¿Qué pasos son necesarios para realizar este trámite? ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta? ¿Es obligatorio? En este artículo te lo contamos.

El Registro de la Propiedad puede ser un gran aliado a la hora de buscar mayor seguridad jurídica en cada una de las operaciones inmobiliarias que realizamos a diario. Por eso es que inscribir una vivienda en él luego de comprarla es un paso fundamental. A continuación te contamos todo lo que debes saber para realizar este trámite de manera exitosa. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo público cuya tarea consiste en inscribir o anotar todos los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad de bienes inmuebles (casas, locales, naves industriales, etc.), como también a los derechos que recaen sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).

¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

Si bien no se trata de un trámite obligatorio, hacerlo es altamente recomendable. El hecho de inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad reviste de mayor seguridad jurídica a las transacciones que se vayan a hacer de él. 

Por esta razón, también es importante, antes de comprar una vivienda, acudir a la oficina del Registro correspondiente y solicitar una nota simple. A través de este documento, es posible comprobar si quien dice ser propietario del inmueble realmente lo es o si el mismo cuenta con cargas, entre otras cuestiones.

¿Qué riesgos implica no inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?

El riesgo más grande es que, si luego de adquirir una vivienda se decide no registrarla a nombre del nuevo propietario, no habrá forma de acreditar que este es el verdadero dueño. En otras palabras, el nivel de seguridad jurídica será muy bajo y por eso pueden llegar a surgir diversos inconvenientes en el futuro. Por ejemplo, que el inmueble se venda sin el consentimiento del propietario o que sea embargado por deudas del anterior propietario.

Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad

El trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad puede ser realizado por el comprador del inmueble, por una gestoría que haya contratado o por la notaría en donde se firmó la escritura pública de compraventa. Para ello, cualquiera de ellos debe acudir de manera presencial a la Oficina Registral correspondiente a la localidad donde se encuentra la vivienda adquirida.

Los documentos que se deben presentar para iniciar el trámite son los siguientes:

  • Una copia de la escritura pública de compraventa autorizada por el notario. 
  • Un impreso de autoliquidación que certifique que el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue hecho de acuerdo a lo dispuesto por la comunidad autónoma.
  • Una justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.

¿Cuánto cuesta el trámite?

El precio del trámite dependerá del valor que se haya  asignado a la vivienda en la escritura pública, de la ubicación de la misma y de sus características. A este valor resultante se le llama valor registral. 

Además, se suman los honorarios de los registradores, cuyos máximos están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Esta es la escala de precios que se fijó en el Real Decreto 1427/1989:

  • Valores iguales o menores a 6.010,12 euros: honorarios de hasta 24,04 euros.
  • 6.010,13 a 30.050,61 euros: honorarios de hasta 1,75 por cada 1.000.
  • 30.050,62 a 60.101,21 euros: honorarios de hasta 1,25 por cada 1.000.
  • 60.101,22 a 150.253,03 euros: honorarios de hasta 0,75 por cada 1.000.
  • 150.253,04 a 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,30 por cada 1.000.
  • Valores mayores de 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,20 por cada 1.000.

inscribir vivienda en el registro

De esta manera, el precio medio del trámite de inscripción oscila entre los 600 y los 1.000 euros. El mismo nunca costará menos de 24,04 euros ni más de 2.181,67 euros.

¿En qué oficina del Registro corresponde hacerlo?

Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, a las que se denomina distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos hipotecarios le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador diferente.

En su sitio web se puede encontrar un mapa dividido en provincias en donde se puede filtrar por localidad para encontrar el correspondiente.

¿Cuánto tarda el Registro en completar la inscripción?

Una vez presentados los documentos que mencionamos previamente, el proceso de inscripción se desarrollará dentro de los siguientes quince días hábiles. Dentro de ese tiempo, el registrador se ocupará de comprobar si la compraventa se celebró respetando plenamente la ley. Sólo así tendrá plena eficacia y el nuevo derecho de propiedad del comprador podrá acceder al Registro.

De lo contrario, si el registrador observa que la escritura posee algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente al interesado para que subsane el error. Si esta persona no está de acuerdo con la calificación del registrador, también puede solicitar una revisión mediante alguno de los procedimientos que determina la ley.

Una vez hecha la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, el organismo comunica al Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad que se produjo. Una vez registrado en el Catastro, el derecho del nuevo propietario dura para siempre. De esta manera, no será necesario que lo renueve ni que vuelva a pagar por el mantenimiento de la protección registral.

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¿Cuáles son los trámites y documentos necesarios para vender un piso en España?

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Llevar adelante la venta de una propiedad forma parte de uno de los procesos más importantes dentro de la vida de una persona. Estamos hablando de una operación que requiere una inversión de tiempo y de un aprendizaje acerca de cuáles son los pasos que debes seguir. En Oi Real Estate sabemos lo que significa, por eso queremos detallarte cada uno de los documentos que necesitas para vender tu piso en España.

Además, queremos indicarte cuales son los pasos a seguir para tramitar y gestionar la operación, con la finalidad de que el proceso sea todo un éxito.

¿Cuáles son los documentos necesarios para vender un piso en España?

Al momento de poner a la venta una propiedad surgen una serie de interrogantes referidos a cuáles son los documentos que serán necesarios para llevar adelante la operación, qué tipo de trámites se deben realizar y el tiempo que puede llegar a durar todo el proceso.

La documentación para vender un piso en España es muy variada y la lista es larga. No obstante, se tata de documentos de acceso medianamente accesibles, por lo que no debes preocuparte por ello. En este sentido, los trámites y la gestión que deberás realizar para llevar adelante la operación comienza con la búsqueda y solicitud de todo el expediente necesario.

A continuación, te presentamos cada uno de los documentos que necesitarás recopilar.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Uno de los principales documentos que se necesitarás para vender un piso en España es la nota simple.

Se trata de un documento que tiene la funcionalidad de especificar quienes es el titular de una vivienda y cuáles son las características de la misma. Asimismo, en sus detalles se encuentra el estado del inmueble en términos de cargas o deudas. Por ejemplo, si se encuentra hipotecada, cuanto es el periodo que falta para cancelar el prestamos, etc.

La nota simple se puede conseguir de manera presencial en el registro del municipio en el cual se encuentra el piso o vía online en la página oficial del Colegio de Registradores de la propiedad. Una última alternativa, es descargar en el móvil la aplicación del Registro de España y solicitar el documento en cuestión.

La solicitud puede demorar entre unas 24 y 48 horas y tiene un tiene un coste de 9,02€. La nota simple será requerida antes de llevar adelante la venta de la propiedad y durante las negociaciones, ya que con ella se comprobará que no existen inconvenientes con la titularidad de la misma.

El carácter de este documento es obligatorio y puede ser pedido por el comprador del inmueble o por el notario antes de llevar adelante la firma de la transacción. Sin embargo, se recomienda siempre que el actual propietario de la vivienda también solicite la nota para corroborar que sus propios datos estén correctos y actualizados.

Certificado de eficiencia energética: un documento esencial para vender un pido en España en tiempos de sostenibilidad

Este certificado es un tipo de documentación que tiene el objetivo de informar acerca del consumo energético que realiza un inmueble en condiciones normales. Este documento debe ser solicitado a un técnico profesional autorizado para que inspeccione tu piso y realice el certificado con el análisis de manera detallada.

Puede llegar a tardar entre 1 y 7 días y su coste dependerá de la localidad en la que se ubique el inmueble, la cantidad de m2 y los honorarios del profesional que decidas contratar. No obstante, de manera generalizada y estimativa el precio medio de un técnico ronda entre los 60 y 100 €. Y el precio de las tasas pueden ser gratuitas o no mayor a los 40€, dependiendo de la CCAA.

El certificado energético es necesario para firmar la compraventa y para incorporarlo en los anuncios de los portales inmobiliarios. Recuerda que, este tipo de documento, acredita una parte de habitabilidad del inmueble. Es decir, en territorio español es obligatorio.

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Certificado de Eficiencia Energética: ¿es obligatorio para vender una propiedad?

Los planos de la propiedad

Los planos de una vivienda son los dibujos que detallan la disposición y el tamaño de la misma. Este tipo de documentación puede ser solicitada en el Ayuntamiento competente o en la agencia inmobiliaria que esté llevando adelante el proceso.  Por lo general, los planos pueden tener una demora de entre 1 a 30 días y su coste puede variar. De manera aproximada, un arquitecto puede establecer sus honorarios entre 60 y 350€, esto dependerá de cada profesional y del tamaño o distribución del inmueble. En los sitios webs especializados el trámite es gratuito.

Esta documentación es utilizada para integrarla en los anuncios de venta. Es una buena alternativa para que los potenciales compradores conozcan los modos de distribución del inmueble. No es obligatoria, pero es una muy buena forma de sumarle publicidad orgánica a la vivienda.

Los planos de un inmueble son por sobre todo recomendables si se está queriendo vender una vivienda a reformar. De esta manera, es posible conocer los espacios a disposición para la reforma.

Cédula de habitabilidad edilicia

En esta oportunidad hablamos de un documento que acredita que el inmueble tiene todos los requisitos necesarios para su habitabilidad establecidos por la ley. Es decir, es lo que comprueba que la vivienda puede ser habitada y destinada a ser usada como residencia.

La cédula de habitabilidad se solicita en la Oficina de la Vivienda o en el Ayuntamiento correspondiente. Para ello, es necesario la contratación de un técnico profesional que lleve adelante un análisis del inmueble y envíe el informe a la administración competente. La cédula puede demorar entre 30 y 90 días, dependiendo de cada CCAA, por lo que se recomienda hacerla con anticipación para no demorar el proceso de compraventa.

Su coste ronda los 100€. No obstante, como en documentos anteriores todo dependerá del inmueble, su ubicación y los honorarios del técnico profesional. Este documento se utiliza al momento de las negociaciones y para las etapas de firma ante el notario. Solo en determinadas comunidades es obligatoria. Las mismas son Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra.

La cedula tiene una durabilidad de 5 a 15 años, según las normativas de cada autonomía. En este sentido, cuando decidas vender un piso en España puedes asegurarte de si la mismas sigue en vigencia o si es necesario renovarla. En el caso de que aun siga siendo útil, solo debes solicitársela al ayuntamiento en el cual se asiente la vivienda.

Lectura Recomendada

¿Tu inmueble tiene cédula de habitabilidad?

Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE)

Este certificado es un documento que tiene por finalizar acreditar el estado de habitabilidad de la finca en la cual se encuentra ubicada la vivienda. Por lo general, es una documentación a tramitar cuando el edificio es de 15 o más años de antigüedad, pudiendo variar de comunidad en comunidad.

El certificado de inspección se le puede solicitar al presidente de la comunidad de propietarios o al ayuntamiento correspondiente. Para los casos de casas unifamiliares y si el ayuntamiento lo precisa, deberá gestionarlo el propietario de la misma por su cuenta.

El plazo estimado que puede durar en estar el certificado es de 1 a 30 días y tiene un valor de unos 60€ aproximadamente si aún el edificio no ha sido inspeccionado. Por su parte, si se tratase de una vivienda unifamiliar el coste es de 200€. En ambos casos si ya está realizado es gratuito.

Se trata de un documento obligatorio para los edificios de más de 30 años según la comunidad en la que se ubique. Desde mitad de año del 2021, todos los edificios en España deben gestionar este certificado y el de eficiencia energética.

Para vender un piso en España es necesario el Estatuto de la comunidad de propietarios

Un estatuto de propietario es el documento que reúne cada una de las normas de convivencia de la comunidad de vecinos de un edificio. Las formas de conseguirlo son: mediante el presidente de la comunidad, el administrador de las fincas o en el Registro de los Propiedad en caso que los anteriores dos no lo tengan.

El lapso de demora para tenerlo a disposición es de 1 a 7 días, no tiene ningún coste y el momento para utilizarlo es a lo largo de las etapas de negociación y en la firma de la compraventa. No es un documento obligatorio pero los compradores suelen solicitarlo de manera recurrente.

Certificado de vivienda libre de cargas

Este tipo de documentación reúne una serie de certificados que tendrán la finalidad de acreditar que el piso que se está vendiendo se encuentra libre de cargas. Es decir, no tiene deudas.

Certificado de liquidación de servicios

Se trata de un documento que da cuenta de que los recibos de luz, gas y agua están completamente pagados y no se registran dudas. La manera de conseguirlos es solicitar las ultimas facturas pagas en cada una de las empresas. La demora puede ir de 1 a 7 días y es obligatorio presentarlo al momento de la compraventa.

Un detalle en este sentido, cuando se concreta la transacción, deberás entregar cada una de dichas facturas al nuevo propietario para que pueda realizar el cambio de titularidad de los servicios. Tras el paso de unos días o un mes, se recomienda corroborar que el cambio se haya realizado y que ya no se estén debitando o consumiendo a nombre del ex propietario.

Certificado de libre deuda con la comunidad de propietarios

Este documento lo que certificará es que la vivienda no dispone de cargas con respectos a las cuotas de la comunidad de propietarios. Se consigue solicitando de manera gratuita el informe al presidente o al administrador de fincas.

Una vez solicitado el certificado, puede demorar entre 1 y 7 días su resolución para utilizarlo en el momento de la compraventa. Al tenerlo y una vez que se concreta la venta del piso, deberás notificar el cambio de titularidad del mismo mediante una nota como lo estipula la Ley de Propiedad Horizontal. Si no realizas este paso las cuotas de la comunidad continuarán viviendo al nombre de ex propietario. Es decir, a tu nombre.

Certificado de deuda cero para vender un piso en España

Por último, y uno de los más importantes documentos es el certificado emitido por la entidad bancaria correspondiente acreditando que la vivienda no dispone de hipoteca vigente. Es decir, de haber tenido un crédito hipotecario, que este se encuentra completamente cancelado.

Es obligatorio para aquellos casos en los cuales la hipoteca se ha terminado de pagar, pero aún no se ha hecho la cancelación en el Registro. Es un trámite inmediato y gratuito.

Lectura Recomendada

Paso a paso para cancelar una hipoteca

Escritura de compraventa

La escritura de compraventa es el contrato que formaste en el momento en que has adquirido la vivienda que ahora está a la venta. Este documento puede ser solicitado al notario que ha llevado adelante la operación anterior si no es el mismo que está autorizando la actual compraventa.

Ante la solicitud, el plazo de entrega es inmediato y es gratuito. Es de carácter obligatorio y se utiliza al momento de la compraventa.

¿Cuáles son los pasos para vender un edificio?

Para la venta de un edifico se deben realizar las siguientes acciones:

  • Recopilación de información esencial del edificio a vender
  • Ubicar al posible futuro comprador del edificio
  • Acreditación de la propiedad del edificio
  • Analizar en qué estado arrendatario se encuentra el edificio
  • Determinar un interlocutor para negociar la operación para vender un edifico en España
  • Designar un precio estimativo por el edificio
  • Comenzar a negociar para vender el edificio en España
  • Considerar los factores determinantes en la venta
  • Firmar el contrato de la venta del edificio

¿Quieres vender tu edificio? ¡Contáctanos!

En Oi Real Estate somos expertos en el mercado inmobiliario. Más de 10 años de trabajo avalan todas nuestras operaciones y le brindan seguridad, transparencia y confiabilidad a todos nuestros clientes. Si quieres vender tu edificio, puedes ponerte en contacto con nosotros para obtener una valoración sin compromiso.

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Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.

¿Cuáles son los pasos a seguir para vender un edificio en España?

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Todo lo que debes saber sobre la herencia y el testamento en un solo post

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Planificar una herencia es un proceso doloroso de llevar adelante, ya que hablamos de la sucesión de los bienes y deberes de una persona luego de su fallecimiento. Las personas con derecho a formar parte de dicha transmisión pueden ser diversas, dependiendo de la existencia o no de un testamento. En este post encontrarás lo más importante sobre la herencia y el testamento, que son, como funcionan y como tramitarlos.

¿De que se trata una herencia y un testamento?

Sin dudas, cuando hablamos de herencia y de testamento estamos refiriéndonos a la tramitación de sucesión de los bienes de una persona que ha fallecido. Por tanto, implica dos partes de un mismo proceso. Por un lado, la trasmisión de un patrimonio y, por el otro, los sujetos con e derecho de recibirlo.

A continuación, te detallamos de manera ordenada lo principales puntos sobre la herencia en primer lugar, y sobre el testamento luego.

¿Qué es una herencia?

Se trata de la acción jurídica mediante la cual una persona transmite sus bienes, derechos y obligaciones a una y otras personas luego de su fallecimiento. Quienes tienen derecho a recibir dichas sucesiones son denominados herederos, y pueden se tanto personas físicas como personas jurídicas.

Por otro lado, el conjunto de bienes y deberes que se tramiten forman parte de lo que el Código Civil en su Artículo 659 denomina como masa hereditaria:

bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte.

Existen varias formas de organizar la sucesión de los bienes patrimoniales. Puede ser en vida, tratándose de una Donación en Vida. O mediante la realización de un testamento, en el cual el causante declara sus últimas voluntades. En los casos en los cuales no existe tal documento, el proceso de heradación se regula según lo que dicta la ley. En esta situación, uno de los primeros y principales problemas que resultan luego de la muerte de una persona es conocer con precisión que va a suceder con su patrimonio. Sucede, como hemos dicho, que la ley establecerá quienes son sus herederos en relación al grado de parentesco del fallecido.

¿Quiénes son herederos cuando no hay testamento?

En estos casos, como hemos mencionado, el proceso de una herencia se realiza mediante la normativa legislativa. El mismo procedimiento se lleva a cabo en aquellas situaciones en las cuales si existe testamento, pero este resulta nulo o inválido.

Ante estas circunstancias, se deben considerar los siguientes factores para determinar el orden de derecho a la sucesión de los bienes en herencia.

Si la persona fallecida tiene hijos

En esta oportunidad, la herencia de la persona fallecida se divide entre todos sus hijos en partes iguales. En aquellos casos en los cuales alguno de los hijos haya muerto antes que el causante se debe diferenciar:  

1) Si el hijo fallecido tiene descendencia. De ser así, la parte de su derecho de herencia se divide en partes iguales entre la cantidad de hijos del mismo.

2) En caso contrario, si el descendiente fallecido no tenía hijos, la herencia será dividida entre aquellos hijos vivos en partes iguales.  

3) Y, por último, si el hijo fallecido se encontraba casado, al cónyuge le corresponderá heredar el usufructo del tercio de la herencia.  A su vez, le corresponden la mitad de los bienes gananciales. Esto se debe a que, dichos bienes ya les pertenecen a ambas partes por igual por el tipo de vínculo en vida.

Si la persona fallecida no tiene hijos

Ante la situación de fallecimiento de una persona sin hijos, la repartición de su patrimonio se dará en el siguiente orden, según el grado de parentesco:

1) Si ambos padres del fallecido viven, la herencia será repartida entre los dos en partes iguales. En caso contrario, ante el fallecimiento de alguno de ellos, la herencia será para la parte que vive. Si los padres están muertos, se trasmitirá el patrimonio a los abuelos o ascendientes más lejanos que vivan. En caso de haber un viudo, le corresponderá a este el usufructo de la mitad de la herencia.

2) Si el fallecido no tiene padres ni descendientes, la herencia le corresponderá en su totalidad al viudo.

3) Por último, en los casos donde no haya hijos, padres, descendientes ni viudo, la masa hereditaria será repartida entre sus hermanos e hijos de sus hermanos. Ante su falta, le corresponderá heredar a sus tíos, y si no tiene ni hermanos ni tíos, se seguirá a línea de parentesco de primos, sobrinos/nietos y tíos/abuelos, si siguen vivos.

4) Si no tiene ningún tipo de descendientes anteriormente citados y una persona muere sin un testamento la herencia será derecho del Estado.

En aquellas herencias en las cuales no se ha realizado un testamento, se debe llevar adelante una “declaración de herederos”. La misma se trata de un documento de carácter público que establece cuales son las personas que tendrán derecho a la herencia según el orden de parentesco antes descripta. La declaración se realiza ante notario. Para realizarla, se deberán presentar una serie de documentos más dos testigos que conozcan la familia de la persona fallecida. En caso de ser parientes, no deben están incluidos o tener vínculo con la declaración.

Si quieres profundizar en este tema, te recomendamos leer el artículo sobre que es una declaración de herederos y como se realiza.

Aceptación y renuncia a una herencia

Ante el fallecimiento de una persona, quienes sean los herederos de sus bienes u obligaciones, ya sea por testamento o por una disposición legal, deben decidir si van a aceptar o rechazar (repudiación) la sucesión.

Por una parte, la aceptación de una herencia puede ser tanto expresa como tácita. Si el heredero lleva adelante actos o negocios que suponen la intención de aceptar la herencia, la aceptación es tácita. Si lo realiza por escrito ante notario, es expresa.

La aceptación de una herencia puede realizarse de dos maneras diferentes: 1) pura y simplemente, o 2) a beneficio de inventario.

1) La persona heredera se compromete a pagar cada una de las deudas y obligaciones de la persona fallecida, mediante el patrimonio de este y también el suyo sin limitación.

2) En este caso, el heredero responde a las deudas únicamente con los bienes que hereda y no con parte de su patrimonio.

Por otra parte, la renuncia debe ser siempre expresa y mediante documento público. Es decir, ante notario.

En ambos casos, la aceptación y la repudiación, son irremediables. Una vez que se formalizan no pueden modificarse.  

En una herencia ¿Qué es un testamento?

Se trata de un documento a través del cual una persona declara sus últimas voluntades respecto a la sucesión de sus bienes y ligaciones luego de su fallecimiento.

Existen diferentes tipos de testamentos:

  • Ológrafo
  • Abierto
  • Cerrado
  • Militar
  • Marítimo
  • Hecho en el Extranjero

En esta nota nos vamos a focalizar en los dos más utilizados.

Testamento ológrafo

Se trata de un documento redactado a puño y letra del testador. Debe incluir la fecha exacta de su realización para que tenga validez. Es decir, año, mes y día.

Se llama ológrafo el testamento cuando el testador lo escribe por sí mismo en la forma y con los requisitos que se determinan en el artículo 688.

Artículo 678 del Código Civil

Para tener validez debe cumplir con las siguientes condiciones:  

1) Quién realiza el testamento debe ser mayor de edad

2) El documento debe contener la fecha exacta en la que fue redactado

3) Debe estar firmado por la persona testadora

En cualquier caso en que falte alguno de estos tres requisitos el testamente será considerado nulo.

Testamento abierto notarial

En este caso, se trata de un documento en la cual una persona declara sus últimas voluntades en escritura pública ante notario.

Es abierto el testamento siempre que el testador manifiesta su última voluntad en presencia de las personas que deben autorizar el acto, quedando enteradas de lo que en él se dispone.

Artículo 679 del Código Civil

La función del notario es informar y asesorar al testador sobre las diferentes formas a través de la cuales puede disponer sus bienes. A su vez, se encarga de conservar el testamento hasta la muerte del causante. De esta manera, se mantiene el documento con la más segura garantía de secreto y confidencialidad. Tanto de su existencia como de su contenido.

Lo único que debe realizar el causante es dirigirse a la notaria con su documento de identidad y explicitar el modo en que quiere disponer su patrimonio. Dependiendo de la complejidad que demande la realización, el notario solicitará escritura o más información de los bienes.  Una vez que los obtenga, redactará el documento y lo otorgará.

Lectura recomendada: Para saber de qué modo tramitar una herencia con testamento.

¿Qué contiene o debe contener un testamento?

No es obligación en un testamento establecer que bien corresponderá a cada heredero. En el caso de tener hijos lo más frecuente es que se le asigne la herencia en partes iguales, aplicando un tipo de porcentaje igual para todos. Luego del fallecimiento del causante, se determinará el inventario de los bienes y deudas y se procederá a su reparto.

En otros casos, sucede que una persona quiera atribuirle a una o varias personas en particular al algún bien concreto. En este tipo de situaciones se deberá realizar un legado. Ante el fallecimiento del causante, él o los legatarios solo recibirán aquello señalado en el testamento por el fallecido. El resto de la masa hereditaria se les asignará a los herederos.

Si se vislumbran conflictos entre herederos, se recomienda seleccionar y nombrar en el testamento a personas que se ocupen del proceso y de la protección del patrimonio del fallecido para finalmente, determinar la manera de repartición. Es decir, un contador/partidor.

Por parte, en el caso de que alguno de los herederos sea menor de edad es posible nombrar personas tutores.  Es un modo de prever resguardo del menor ante la ausencia de los dos padres.

Un testamento siempre puede ser revocable. Es decir, una persona puede modificar su contenido. Además, al ser un documento personal, no es obligación entregárselo a un registro u administración ni tampoco prohíbe al testador disponer de sus bienes. Sólo adquiere valor luego de su fallecimiento.

Si se realiza un legado ¿por qué es importante considerar la legítima en una herencia y testamento?

Conocer que significan las legítimas es de suma importancia al momento de llevar adelante un legado para incorporarlo en el testamento. En este sentido, el causante no puede repartir de manera libre sus bienes ya que existe legalmente la obligación de dejar una parte de la masa hereditaria a los descendientes, ascendientes y cónyuge. En algunos casos denominados herederos forzosos.

Detallamos la lista de herederos forzosos y lo que le corresponde según su parentesco.

Hijos y descendientes

En estos casos, debe dejar en herencia dos tercios de su patrimonio. Un tercio en partes iguales a sus hijos, y el otro tercio a hijos y nietos. Este segundo tiempo se denomina de mejora y puede ser repartido de manera libre entre ellos.

Padres y ascendientes

Si no hay hijos ni descendientes, un tercio de la herencia será para los ascendientes que vivan si el fallecido tuviera viudo, o la mitad en el caso contrario. Si hay descendientes, los padres no tiene derechos a heredar nada.

Viudo o viuda:

Si el causante tiene hijos o descendientes le corresponde un tercio de la herencia en usufructo. Si solo la comparte con ascendientes solo podrá acceder al usufructo de la mitad de la herencia. En caso de que no existan ni ascendentes ni descendientes, accederá al usufructo de dos tercios de la herencia.

La legítima es obligatoria para la persona testadora. La única manera de quitarles el derecho a los herederos forzosos por ley es ante casos de desheredación o indignidad.

Hasta aquí una parte importante del amplio universo de la herencia y el testamento. Si querés seguir informándote al respecto, te recomendamos sigas leyendo noticias inmobiliarias de Oi Real Estate, una ventana directa a la actualidad de la economía e inversiones del sector inmobiliario.

Si estas pensando en comprar una vivienda y la que te atrae es un inmueble heredado debes leer la siguiente nota. La Ley Hipotecaria brinda nuevas seguridades para vendedores y compradores de este tipo de propiedades.

Si te has quedado con alguna duda solo debes dejarnos tu comentario. Te responderemos a la brevedad con la información precisa. Además, si necesitas asesoramiento para comprar tu casa propia, ponte en contacto con nosotros. Disponemos de la experiencia profesional para hacer de este paso el más importante.

Puedes leer a continuación:

Artículo 28 en la Ley Hipotecaria: un cambio afortunado para la compra de viviendas heredadas

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¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda?

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El número de referencia catastral de una vivienda es un dato que puede ser de mucha utilidad en algunas ocasiones. Por ejemplo, a la hora de presentar la declaración de la renta. Acceder a él es muy sencillo y se requiere de muy poca información para obtenerlo. Sin embargo, hay muchas personas que no saben cómo hacerlo o tienen varias dudas al respecto. Por eso, en este artículo te ofrecemos una guía paso a paso para obtener el número de referencia catastral de tu vivienda.

Acceder al número de referencia catastral de una vivienda puede ser muy útil, no sólo para conocer todas sus características, sino para aportar esta información a diferentes trámites. Si bien este código alfanumérico puede ser obtenido de manera muy sencilla, y desde la comodidad de casa, muchas personas no tienen la seguridad de cómo se hace.

A continuación te mostramos paso a paso cómo acceder a este número de dos maneras diferentes: la primera de ellas, cuando se conoce con detalle la dirección y otras características del inmueble. La segunda, cuando estos datos no se saben con exactitud. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es el número de referencia catastral?

El número de referencia catastral es un identificador oficial que todos los bienes inmuebles de España poseen. Sí, a todos los pisos, apartamentos, casas y locales les corresponde uno de estos códigos alfanuméricos, compuestos por letras y números, que son asignados por el Catastro. En resumen, el número de referencia catastral es a una vivienda lo que el Documento Nacional de Identidad (DNI) es a una persona.

¿Qué implica esto? Que cada bien inmueble posee un código único e irrepetible. Por lo tanto, al brindarlo, el punto de ubicación de la vivienda es exacto e inequívoco dentro de la cartografía catastral.

Vale aclarar también que, cuando dentro de una misma parcela hay varias viviendas y locales, la referencia catastral de una de estas unidades, teniendo en cuenta su número de portal, su bloque o escalera, su piso y su número o letra, será diferente a la del resto. Es decir, que cada vivienda posee su propio código, a pesar de compartir parcela con otras.

¿Para qué sirve?

Ahora bien, ¿qué utilidad tiene en la práctica este número de referencia catastral? A través de él se puede acceder a prácticamente toda la información sobre la vivienda o local consultado. Por ejemplo, su superficie exacta en metros cuadrados, la superficie construida, el año de construcción de la vivienda, su porcentaje de participación en la parcela, etc.

Por otro lado, este código es también uno de los datos que pueden llegar a ser solicitados a los contribuyentes a la hora de hacer se declaración de la renta. Esto debido a que, si incluyen en su borrador algún tipo de bien inmueble, será necesario acreditarlo mediante esta identificación. También es posible que el número de referencia catastral sea pedido en cualquier otro tipo de declaración de datos fiscales.

¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda en el sitio web del Catastro?

Ahora que explicamos de qué se trata el número de referencia catastral y para qué sirve obtenerlo, veamos cómo se puede acceder a él. En primer lugar hay que aclarar que el procedimiento es muy sencillo y puede realizarse de manera online, específicamente, en el sitio web del Catastro. Una vez que se ingresó allí, existen dos maneras diferentes de conseguir el código. A continuación te mostramos en detalle de qué se tratan ambas.

¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda utilizando su dirección?

Esta primera opción es ideal para cuando se trata de una vivienda o local propio, ya que es más fácil conocer su dirección exacta, pero también datos más específicos como su piso y su número o letra. Veamos cómo acceder al número de referencia catastral de esta forma:

Dirigirse al sitio web del Catastro

El primer paso es, precisamente, acceder a la Sede Electrónica del Catastro. Allí, en su inicio, figura un recuadro azul en donde se lee “buscador de inmuebles y visor cartográfico”. Es aquí donde debemos acceder.

Ingresar la dirección de la vivienda

Una vez que nos dirigimos al buscador de inmuebles, nos aparecerá un recuadro blanco con varias opciones disponibles para acceder al número de referencia catastral de una vivienda. Ellas son: “referencia catastral”, “calle/número”, “polígono/parcela”, “coordenadas” y “código registral único”. Nosotros utilizaremos la opción “calle/número”.

En este caso, utilizamos como ejemplo la dirección de las oficinas de Oi Real Estate en Barcelona. Una vez que ingresamos la provincia, el municipio, la vía y el número correspondientes, debemos hacer click en “datos”.

¿Qué ocurre cuando se trata de una parcela en donde hay varias viviendas y locales?

En esta ocasión, las oficinas de Oi Real Estate se encuentran en una parcela en donde hay más locales y viviendas. Por eso, como vemos en la imagen, nos aparecen los datos de la parcela catastral, y abajo, un listado con la información de todos los inmuebles que se encuentran en ella. Será necesario, entonces, identificar la vivienda o local entre todos ellos.

Esto nos puede ocurrir cuando no conocemos en detalle datos como el piso y el número o la letra correspondientes a la vivienda.

Acceder al número de referencia catastral y otras características de la parcela

Una vez identificada la vivienda o local que buscamos, ingresamos a su apartado clickeando en el número de referencia catastral correspondiente. Así es como finalmente podremos acceder a los datos descriptivos del inmueble, la coordinación gráfica con el Registro de la Propiedad, la información de la parcela catastral y los datos sobre la construcción.

¿Qué ocurre cuando los datos ingresados son erróneos o insuficientes?

Cuando elegimos esta opción es posible que nos encontremos con el siguiente problema. Para ejemplificarlo, ingresamos en el buscador de inmuebles la dirección de la Basílica Sagrada Familia que figura en Google Maps. Sin embargo, vemos que, al clickear en “datos”, el sistema nos muestra el mensaje que vemos en la imagen: “El número indicado no existe. (…) Puede usar estos números para localizar visualmente la parcela a través de la cartografía catastral.”

Aquí es cuando entra en escena la segunda opción que tenemos disponible para acceder al número de referencia catastral de una vivienda. 

¿Cómo acceder al número de referencia catastral de una vivienda buscándola en el mapa?

Este procedimiento es ideal para cuando no conocemos con exactitud la dirección u otros datos que nos pueden ayudar a ubicar la vivienda que buscamos. Simplemente se trata de explorar el mapa que el sitio web del Catastro nos ofrece para encontrar la parcela correspondiente con una aproximación visual. Te contamos cómo hacerlo:

Dirigirse al sitio web del Catastro

En primer lugar, debemos volver al mismo lugar por donde empezamos: el inicio de la Sede Electrónica del Catastro. Volvemos a acceder al “buscador de inmuebles y visor cartográfico”, sólo que esta vez, cuando nos aparezca el recuadro blanco, debemos seleccionar la opción “RC”, que significa “referencia catastral”.

Buscar la parcela en el mapa para acceder al número de referencia catastral de la vivienda

Como claramente no contamos con esta información, sino que es lo que estamos buscando aquí, sin completar nada en el campo correspondiente debemos hacer click en “cartografía”.

Allí es cuando nos aparecerá en pantalla un mapa de España. Sólo es necesario ir acercándose con el zoom hasta la zona deseada para poder encontrar la parcela que queremos consultar.

En nuestro caso, nos fuimos acercando a la ciudad de Barcelona hasta dar con la parcela donde se ubican las oficinas de Oi Real Estate. Una vez encontrada, sólo queda clickear en el número que le corresponde. Allí es cuando accederemos a toda la información sobre la parcela catastral, tal como cuando utilizamos la opción anterior, una vez que ingresamos la dirección.

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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¿Cómo afectó la pandemia a la tasación de vivienda?

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Antes de vender una propiedad es indispensable fijar el precio indicado. La tasación de una vivienda hecha por un profesional no sólo ayudará a determinar ese valor justo, sino que también contará con una validez legal que otros métodos no pueden brindar. ¿De qué se trata la tasación inmobiliaria? ¿Qué factores determinan el precio de una vivienda? A continuación respondemos estas dudas y también te contamos cómo la incertidumbre por la pandemia de COVID-19 afectó a la fijación de precios en el sector inmobiliario.

La venta de una vivienda requiere de la presentación de una gran cantidad de documentos y de la realización de una serie de trámites. Podríamos decir que uno de los procedimientos más importantes, antes de realizar cualquier otro movimiento, es el de fijar el precio justo e indicado para la propiedad. ¿Cómo se llega a este valor?

La tasación es el trámite que lo permite. Sin embargo, muchas veces no queda claro dónde y a través de quién puede realizarse o qué es una tasación y qué no. En este artículo aclaramos dudas respecto a ese tema. También hablaremos de cuáles son los factores que determinan el precio de una vivienda.

Por otro lado, sabemos que la pandemia de COVID-19 viene rompiendo todos nuestros esquemas desde principios de 2020. El sector inmobiliario no ha sido la excepción, sino que ha sufrido de lleno las consecuencias de las medidas restrictivas adoptadas para aliviar la situación sanitaria. ¿Cómo se ve afectada hasta hoy en día la tasación de vivienda en este sentido?

¿De qué se trata la tasación de una vivienda?

En primer lugar, es necesario aclarar que la tasación de una vivienda sólo puede ser realizada por un profesional homologado. Este trámite tiene un costo económico, permite obtener un documento con validez legal y será indispensable para el comprador si lo que busca es obtener una hipoteca.

Entonces ¿por qué existen tantos sitios online en donde puede calcularse el precio de venta de una propiedad de manera gratuita? En estos casos, aunque muchas veces se hable de tasación, se trata en realidad de una valoración. A continuación te contamos con detalle en qué se diferencian ambas modalidades.

Tasación y valoración de vivienda: ¿qué diferencias hay?

Tanto la tasación como la valoración son estimaciones del valor que un inmueble tiene en el mercado. Sin embargo, la diferencia entre ambas radica precisamente en que la valoración no tiene esa validez legal con la que cuenta la tasación, sino que es simplemente orientativa.

¿Cuál de las dos es más conveniente? A la hora de vender una propiedad puede ser suficiente con realizar este ejercicio de valorarla de manera online y gratuita. Los sitios web que cuentan con este servicio tienen en cuenta la dinámica del mercado, la ubicación del inmueble y sus características, por lo tanto, pueden ofrecernos una aproximación bastante adecuada de cuánto vale la vivienda. En estos casos es importante realizar el procedimiento en varios sitios para después comparar los resultados, sacar conclusiones y poder elegir el precio final teniendo más de un dato.

De todas maneras, puede ocurrir que el propietario desee obtener un informe más exhaustivo y personalizado sobre su inmueble. Como mencionamos, esto solo se logra a través de una tasación presencial realizada por un profesional homologado. Es importante recordar que si el comprador necesita solicitar una hipoteca la tasación será luego un paso obligado.

En este sentido, debemos aclarar que no existe un solo precio real o de mercado para un inmueble. Por lo tanto, lo que la tasación y la valoración ofrecen es una guía para que sea el propietario quien tenga la última palabra y fije el precio final. Por esta razón se recomienda realizar varias valoraciones y/o tasaciones para elaborar un rango de precios dentro del cual determinar el precio de la vivienda.

Factores que determinan el precio de una vivienda

Ahora bien, ¿qué determina el precio de una vivienda? En general todo depende del mercado, de las características del inmueble y de cada situación en particular. Estos factores son:

  • La oferta y la demanda en la zona en que se encuentra la vivienda.
  • La ubicación exacta donde se encuentra.
  • Su estado de conservación, la superficie y las dependencias con las que cuenta.
  • Las características, tanto de la vivienda como de la finca.
  • Si la vivienda cuenta con extras, como un garaje o un trastero.
  • Las ventas similares que hubo en el barrio durante el último tiempo.
  • La rapidez con la cual el propietario desee vender la vivienda.

¿Dónde acudir para una tasación y dónde para una valoración?

Tasación

Tasadoras homologadas

Las más conocidas en el país son Tinsa, la Sociedad de Tasación, Gesvalt, CBRE y Euroval. Todas ellas están avaladas por el Banco de España.

Valoración

Agencias inmobiliarias

Puede ser útil consultar a al menos tres de ellas para luego comparar los valores obtenidos y establecer un rango dentro del cual fijar el precio final. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu vivienda de manera gratuita! Sólo debes seguir este enlace.

Sitios web de valoración gratuita

Los más reconocidos son Idealista, Housfy y Housell. Puede ser útil también realizar el procedimiento en todas ellas para luego comparar los valores obtenidos.

¿Cómo afectó la pandemia a la tasación de vivienda?

La pandemia de COVID-19 ha afectado de lleno al sector inmobiliario y las tasaciones no fueron la excepción. De hecho, fueron seriamente afectadas por la incertidumbre que las medidas restrictivas generaron a nivel económico, dificultando así establecer precios indicados para los bienes inmuebles.

Las tasaciones que más consecuencias sufrieron fueron, sin duda, las hipotecarias. Por otro lado, las tasaciones en la obra nueva casi no han sufrido variaciones, debido a que ese mercado ha seguido mostrando estabilidad en todo momento. Pero en los casos de tasación de otro tipo de propiedades, el hecho de que los precios hayan variado de manera muy desigual y que las preferencias y gustos de la gente en materia de vivienda hayan cambiado, influyó seriamente en la fijación de valores.

Sin embargo, a medida que el 2021 avanza y el virus parece ir quedando cada vez más atrás gracias al proceso de vacunación, el mercado comienza a estabilizarse y los precios a recuperarse. Si bien no se espera que la recuperación sea rápida, desde el Consejo General de COAPI España afirman que “conforme la economía vaya dando certezas, las tasaciones volverán a ser más ajustadas al mercado.”

¿Estás pensando en vender tu propiedad? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!

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