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Existen mecanismos financieros para subrogar una hipoteca que permiten cambiar la titularidad de una deuda por la compra de una vivienda.

Una hipoteca no tiene por qué ser del mismo titular toda la vida. Esta situación puede modificarse cuando, por ejemplo, una persona decide vender su inmueble para comprarse otro pero aún no terminó de pagar el préstamo hipotecario. En esos casos los bancos cuentan con mecanismos financieros que habilitan al usuario a dejar la deuda que resta en manos de otra persona, a cambio de otorgarle la propiedad hipotecada.

Este procedimiento lleva el nombre de subrogación de hipoteca, y en este artículo te contaremos de qué se trata la subrogación de deudor. Si estás pensando en cambiar el titular de tu préstamo, este artículo es para ti.

¿En qué casos se cambia el titular de una hipoteca?

Muchas veces pensamos que una vivienda será para toda la vida y así nos embarcamos en largos préstamos, cuyos plazos pueden ser de hasta 30 años. La propiedad siempre será un capital por lo que la inversión siempre será relevante, pero es posible que llegue el momento en que no sea el lugar donde queremos seguir viviendo. En estos casos, podemos cambiar de vivienda, dejando la hipoteca en manos de otro titular que se haga cargo de la deuda.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

En el ámbito del derecho, la subrogación es la modificación de un contrato para sustituir a una persona (natural o jurídica) por otra en el ejercicio de un atribución o en el cumplimiento de una obligación. Podemos encontrar dos tipos de subrogaciones:

De acreedor

En este caso, los derechos del acreedor son transferidos a un individuo o una institución. Esto se puede dar por compraventa, donación, o consecuencia de una herencia. 

En el caso de préstamos como las hipotecas, las subrogaciones permiten cambiar las hipotecas de una entidad a otra, es decir, de un acreedor a otro acreedor. De este modo, es posible mejorar las condiciones de financiamiento para el prestatario.

De deudor

En esta variante lo que se cambia es el titular de un préstamo por otro. El acreedor deberá aceptar al nuevo deudor, luego de analizar su riesgo de crédito para asegurar su solvencia. Su ventaja es que no exige un pago de impuestos adicional porque no se está realizando una nueva transacción aunque sí se deben abonar gastos administrativos adicionales, por ejemplo, para la respectiva inscripción en la notaría.

Esta clase de subrogaciones es la que se da cuando un comprador adquiere una vivienda con una hipoteca pendiente, y sucede en forma muy frecuente. Sin embargo hay que tener en cuenta que este cambio de titularidad deberá ser aceptado por el banco.

El comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo por el traspaso del inmueble. Sin embargo, si la entidad financiera donde está iniciada la hipoteca no lo avala, la operación no podrá realizarse. Esto sucede así porque el vendedor firmó un tipo de contrato con el banco y en el caso de cambio de titular, cambian las condiciones.

¿Cuáles son las ventajas de subrogar una hipoteca?

Aquí van algunas de las ventajas de cambiar el titular de un préstamo hipotecario:

  • Cambio de residencia: permite a la persona que dio origen a la hipoteca cambiar de residencia. Es probable que con el correr de los años las necesidades de una persona cambien, y con ella aparezca la posibilidad de mudarse a otro hogar. Con el cambio de titularidad de la hipoteca esto se facilita.
  • Ahorro para el vendedor: cuando se cambia el titular de la hipoteca, además de cambiar de residencia, se puede ahorrar el gasto de cancelación de una hipoteca. Esto es un beneficio para el vendedor.
  • Ahorro para el comprador: aquel que realice la compra también cuenta con una ventaja importante ya que se ahorrará la comisión de apertura asociada a una nueva hipoteca. Además, puede registrar un ahorro en los gastos de tasación de la vivienda.

¿Cuáles son las desventajas de subrogar una hipoteca?

Cambiar de titularidad también tiene sus inconvenientes, y éstos son algunos de ellos:

  • La opinión del banco: la entidad bancaria deberá aceptar al nuevo titular. En el caso de que no lo acepte, la operación no podrá realizarse.
  • Condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá aceptar todas las condiciones que tenía la hipoteca de la cual se hace cargo. Esto incluye sus cláusulas, incluso si no son convenientes, las tasas de interés, el tipo de préstamo, entre otros. 

¿Cuánto cuesta cambiar la titularidad de una hipoteca?

Las subrogaciones, como todas las operaciones financieras, tienen su coste extra. Estos valores serán menores a la cancelación de la hipoteca por parte del vendedor y también más económicos que solicitar una nueva hipoteca por parte del comprador.

Comisión por subrogar una hipoteca

En general los bancos hacen sus contratos con una comisión por subrogación, es decir, por pasar de una entidad a otra. Este coste, que está regido por la ley, será asumido por el vendedor.

Estudio de perfil del riesgo del comprador

Este análisis tiene un coste ya que es un trabajo que se lleva a cabo para identificar el perfil crediticio del nuevo titular de la hipoteca. Los cargos de este servicio correrán por cuenta del vendedor.

Gastos de notaría, gestoría y registro

Toda operación lleva implícitos otros tipos de gastos como lo son los del Notario, la gestoría y el dinero que sale hacer el registro en el Registro de la Propiedad. Gracias a la Ley de Hipotecas sancionada en 2019 la totalidad de estos gastos son responsabilidad del banco. La única salvedad son los gastos de tasación, que deben ser pagados por el cliente, que suele ubicarse entre los 280 y 500 euros. Sin embargo, como en la subrogación no se modifica la hipoteca, no sería necesario hacer una nueva tasación.

Gastos del asesor hipotecario

En el caso de que no podamos hacer frente a todos los trámites, es de gran ayuda contratar un asesor hipotecario. Se trata de profesionales de las hipotecas que nos guiará en los pasos a seguir para la subrogación de la hipoteca a otra persona, sorteando las dificultades que podemos encontrar por el camino. Su asesoría también tendrá un coste que deberemos tener en cuenta.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre subrogar una hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Cuando los clientes no están conformes con las condiciones de sus préstamos hipotecarios, existe la posibilidad de hacer una subrogación o de contratar una nueva hipoteca. Entérate en esta nota de todos los detalles que diferencian ambas operaciones.

Lo único permanente es el cambio es una frase que se le atribuye al filósofo presocrático Heráclito. Y aunque sus enseñanzas datan de hace más de dos mil años, sus dichos siguen estando vigentes. Lo que hasta hace algún tiempo nos pareció conveniente puede ya no serlo, y es probable que querramos cambiarlo. 

Si lo llevamos al terreno de las finanzas, un contrato que firmamos hace 5 ó 10 años puede habernos servido en esos tiempos pero ahora necesite una actualización. En el caso de los préstamos hipotecarios, existen varias posibilidades para cambiar sus condiciones, firmar un nuevo contrato o incluso mudarse de entidad.

Si estás pensando en modificar tu hipoteca, no dejes de leer este post! Aquí te explicaremos las diferencias entre subrogación y contratación de una nueva hipoteca para que puedas evaluar cuál es más conveniente para tu caso.

Cuáles son las diferencias entre subrogación y la contratación de una nueva hipoteca en otro banco?

Si tenemos un crédito hipotecario que tiene un interés más alto de lo que pensamos, es posible cambiarla de banco a través de una subrogación de acreedor o la contratación de un nuevo préstamo con el cual cancelaremos el vigente. Básicamente en estas dos operaciones lo que buscamos es dejar el banco originario de la hipoteca y cambiar de entidad financiera. Para cualquiera de los dos casos deberemos tener en cuenta los gastos para poder elegir cuál nos puede convenir más.

Subrogación ó contratación de una nueva hipoteca: cuál es la mejor opción?

Si bien las dos operaciones tienen como meta mejorar las condiciones del préstamo, cada una tiene diferencias considerables.

Subrogación del acreedor

Este procedimiento sirve para sustituir al banco prestamista por otro, con lo cual permite trasladar la hipoteca de una entidad a otra sin necesidad de contratar un nuevo préstamo.  Gracias a esta operación es posible modificar el coste del crédito, rebajando el interés, quitando comisiones o vinculaciones y los plazos, ya sea para aumentarlo o reducirlo.

La formalización de una subrogación requiere firmar una escritura específica. En la misma se oficializa el cambio del acreedor y las modificaciones de las condiciones del préstamo. Puede tener muchas similitudes con la firma de un nuevo préstamo, pero en realidad es distinto ya que no se necesita cancelar el que ya teníamos.

Luego de aceptar la oferta de subrogación, el nuevo banco enviará un aviso al banco originario. A partir de entonces nuestra entidad tendrá 15 días para presentar una propuesta mejoradora, si es que tiene la intención de retenernos como clientes. Esta contraoferta podrá ser aceptada o rechazada, según la conveniencia.

Contratación de una nueva hipoteca 

Otra de las opciones que tenemos para mejorar las condiciones de nuestro crédito es cancelar la hipoteca con un nuevo préstamo hipotecario. Aquí tendremos la opción de modificar cualquier condición del préstamo que nos permita el nuevo banco: cambiar a un titular por otro, ampliar el capital, rebajar el interés, eliminar comisiones o bonificaciones o   quitar avales por ejemplo.

Contratar una nueva hipoteca para cancelar el préstamo anterior requerirá firmar dos escrituras: una será para oficializar el nuevo crédito y otra será para cancelar el que tenemos vigente. Una diferencia con la subrogación es que no existe el plazo de 15 días para que el banco actual presente una contraoferta. Sin embargo podemos negociar si queremos una mejora en las condiciones y pedirle una contrapropuesta.

Gastos de subrogación vs gastos de refinanciación con una nueva hipoteca

En estas dos operaciones intervienen distintos procesos, los cuales conllevan distintos costes. Veamos qué gastos están establecidos por ley en cada caso:

Costes de subrogación

  • Tasación de la vivienda

A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media

  • Comisión de subrogación

Es posible que la hipoteca que firmamos haya tenido una cláusula por subrogación, cuyo coste puede ser de entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente dependiendo de lo que indique la escritura original de la hipoteca y de la fecha en la que la contratamos.

Costes de cancelar una hipoteca con otra

  • Tasación de la vivienda

A precio de abril de 2021 una tasación puede costar unos 300 euros de media

  • Comisión de apertura

Si bien es cierto que muchos bancos no la cobran, hay algunos que si continúan haciéndolo.

  • Gastos asociados a cancelación registral

Estos gastos suelen costar alrededor de 1000 euros de media. Son los que se incluyen dentro de la notaría, gestoría y registro.

  • Comisión por amortización anticipada

Es posible que hayamos contratado una hipoteca en la cual se pagaba por amortizar el pago anticipadamente. Por esto se suele cobrar entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente. Esto también dependerá de la escritura original y de la fecha de contratación de ese préstamo.

Entonces, subrogar o nueva hipoteca?

Si vemos la tabla de costes nos daremos cuenta enseguida que una subrogación nos saldrá más a cuenta que contratar un nuevo préstamo hipotecario. Pero hay que tener en cuenta que una nueva hipoteca nos puede permitir modificar más aspectos del crédito. El coste y el ahorro que podemos obtener con cada operación dependerán de la oferta que nos haga el nuevo banco y de las comisiones que nos cobre el actual.

Es recomendable entonces buscar ofertas de subrogación y otras de refinanciación de hipoteca a través de un nuevo préstamo. Comparando propuestas podremos estar seguros de cuál es la mejor opción.

¿Te fue útil esta información? ¿Conoces más sobre cuáles son las mejores hipotecas de febrero 2021? ¡Esperamos que sí! Nos interesa mucho conocer tu opinión, por lo que si tienes algo para comentarnos puedes escribirnos en la casilla, debajo del post.

Y si necesitas financiación para comprar una vivienda, no dudes en contactarnos. Oi Real Estate cuenta con los mejores asesores, a tu disposición.

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