El sector del alquiler es uno de los que más cambios ha sufrido en los últimos años en España, a pesar de ser uno de los más rentables; y es que ha salido casi impune de las diferentes crisis sociales y económicas que ha vivido el país.
El Gobierno ha tenido que intervenir en este mercado, que tradicionalmente había favorecido a los propietarios, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria y todos sus efectos colaterales.
Si estas pensado en alquilar y tienes algún tipo de duda, hoy en Oi Realtor te las vamos a despejar.
En este artículo encontrarás:
La nueva ley de vivienda afecta a la duración del alquiler
La norma madre que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019, establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior. La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
Si el arrendador es una persona jurídica la duración mínima será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos.
Para el arrendatario, es posible rescindir el contrato a los seis meses. Siempre que hayan pasado mínimo seis meses de la formalización del contrato, el arrendatario podrá darlo por terminado; sin embargo, tendrá que avisar con un mínimo de un mes de antelación y decidir si prefiere desistir, ya que en la mayoría de los casos tendrá que indemnizar al arrendador –siempre que se especifique en el contrato– o esperar a que se cumpla un año, en cuyo caso no estará obligado a pagar ninguna compensación.
Prórroga por defecto de tres años
También existe la opción de que desde un inicio se estipulen más años de duración del contrato de alquiler, en cuyo caso este terminaría después del tiempo pactado por ambas partes.
Si por algún motivo ninguna de las partes se pronunciara, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia; se prorrogará el contrato por defecto durante tres años más. Este nuevo acuerdo deberá tener las mismas condiciones que el anterior, pero estará sometido al Código Civil y no a la LAU. Por lo general tendrá la duración de un año, con prórrogas anuales si ninguna de las partes manifiesta lo contrario; cuando cualquiera de las dos decida rescindirlo, deberá hacerlo con la misma antelación. La duración de un contrato en tácita reconducción arrendaticia también puede ser mensual, en cuyo caso también debe haber constancia de ello por escrito.
¿Y si el propietario necesita recuperar la vivienda?
Si el propietario acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato podrá hacerlo, pero si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir. Esta potestad también debe quedar recogida expresamente en el contrato.
Muchos propietarios se han mostrado en desacuerdo con esta nueva normativa propuesta por el Gobierno para ayudar a impulsar al sector; es que la mayoría de ellos dependen directamente de los ingresos de la renta que cobran por alquilar sus propiedades. El ejecutivo, sin embargo, cree necesaria esta reforma, que vela por los intereses de los inquilinos en detrimento de los de los propietarios, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria y para ayudar a las familias que por culpa de la pandemia han disminuido sus ingresos y, por lo tanto, no pueden hacer frente al pago del alquiler.
Cómo los propietarios reducen la duración del contrato de alquiler
Como ya sabemos la duración de los contratos quedó fijada en 5 años, pero la Agencia Negociadora del Alquiler expone algunos mecanismos por la cuales los propietarios pueden acortar la duración.
Firmar contratos por duración inferior a un año, o falsos contratos de temporada o turísticos.
En los arrendamientos de temporada no existe el derecho a prorroga. Lo que define o califica a un arrendamiento como de temporada o turístico, es la finalidad por la que el inquilino arrienda la vivienda, y dicha finalidad temporal tiene que tener su base en un motivo concreto: por temas vacacionales, laborales, estudiantiles, de obras, etc.
SI un inquilino reside en una vivienda cuyo contrato es de “temporada”, pero se puede demostrar que no existe ninguna causa que justifique la temporalidad el arrendamiento se convertiría en uno de vivienda con los efectos prevenidos en la ley en cuanto al derecho a prorroga de los inquilinos hasta cinco o siete años en función de que los arrendadores fueran personas físicas o jurídicas.
Alegar una falsa causa de necesidad para recuperar las viviendas.
La ley LAU permite a un propietario particular que, una vez transcurrido el primer año, no se aplique la prorroga obligatoria, si en el contrato consta de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda antes de los años.
Algunos arrendadores se inventan falsas causas de necesidad para recuperar las viviendas lesionando el derecho a prórroga que la ley concede a los inquilinos. Si la causa no fuera cierta o no se pudiere demostrar, el inquilino se podría seguir quedando en la vivienda hasta la finalización de su contrato.
Fijar en los arrendamientos revisiones de rentas desproporcionadas
Subir la renta muy por encima del IPC anual para los siguientes años de prorroga de los contratos es una practica fraudulenta e ilegal.
Exigir a los inquilinos el pago anticipado de las rentas por anualidades, semestres o trimestres
El articulo 17 de la LAU prohíbe que los pagos anticipados sean de más de una mensualidad de renta. Lo que haría una practica ilegal que el pago de la renta en anticipo de forma trimestral, semestral o anual.
Aumentar la superficie de las viviendas
La LAU, en su artículo cuarto, contempla la posibilidad de que las viviendas que tienen más de 300 m2, o su renta es superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias, y por ello exentas de las prórrogas a la que tienen derecho los inquilinos.
Esta practica es legal siempre y cuando el tamaño y la renta estén dentro de los criterios de la ley; de lo contario, sería ilegal si la vivienda que se arrienda no alcanza las cuotas de superficie o renta exigidas por le ley.
El usufructo como una figura poco apropiada para arrendar las viviendas
La LAU permite que el arrendador de las viviendas además del propietario, sea también el usufructuario. La Ley no descarta su aplicación a los usufructos temporales, y es por esta vía por donde se podría vulnerar la duración de los arrendamientos, siempre que se hiciera de forma generalizada por un mismo arrendador con el fin de acortar la duración de estos.
Repercutir a los inquilinos gastos o impuestos
Otra practica ilegal por parte de los arrendatarios, es que en determinado periodo del arrendamiento el inquilino asuma el IBI o los gastos de Comunidad.
Hacer depender las prórrogas de los contratos a que los inquilinos hayan cumplido sus obligaciones económicas
Es relativamente frecuente encontrarnos en los contratos cláusulas del tipo: “…siempre que el arrendatario estuviere al corriente en el pago de las rentas, el plazo inicial se prorrogará anualmente de forma automática hasta un máximo de cinco años o de siete años en el caso de arrendadores personas jurídicas”.
Esta es una práctica ilegal que no afecta a la duración de los arrendamientos, porque el Legislador, en caso de incumplimiento contractual de los inquilinos, ha previsto otros mecanismos de reclamación que no afectan a la duración de los arrendamientos.
Pactos coetáneos a la firma de los arrendamientos para obligar al inquilino a renunciar a su derecho de prórroga
Un pacto establecido en un contrato de arrendamiento por el cual el inquilino renunciase a su derecho de prórroga obligatoria sería nulo de pleno derecho por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque en el momento de la firma, el derecho a prórroga de los inquilinos todavía no se habría incorporado en su patrimonio y por tanto no sería valida dicha renuncia.
