Desde Oi Real Estate queremos contarte qué es lo que sucede al heredar una vivienda con hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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A la hora de heredar una vivienda con hipoteca es lógico que surjan muchas dudas sobre cuáles son las posibilidades que tenemos. En el siguiente artículo te explicaremos qué sucede en estos casos y cuáles son las alternativas para evitar hacer frente a la hipoteca de la vivienda heredada.
¿Qué ocurre al heredar una vivienda con hipoteca?
De la misma manera que sucede con cualquier otro tipo de deuda, cuando se hereda una vivienda con hipoteca también se hereda la obligación con la entidad bancaria. Se trata de un gasto que se adhiere al pago del impuesto de sucesiones y el de plusvalía para lograr quedarse con la casa. Cuando hablamos de plusvalía municipal nos referimos al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Debe ser abonado en caso de que una persona venda, done o bien, herede una vivienda.
Si no quieres renunciar a la herencia por no poder hacer frente a los compromisos económicos, hay algunas opciones que pueden ser de gran ayuda. Por ejemplo, puedes optar por el establecimiento de un seguro de vida a favor de la entidad bancaria o la aceptación a beneficio de inventario.
Herencia de la vivienda y de la hipoteca
Las viviendas representan un valor seguro para la inversión privada en España y también, una de las principales fuentes de conflictos cuando se trata de herencias. Esto se debe, fundamentalmente, a las complicaciones que se generan al recibir una vivienda. De este modo, cargas monetarias como las hipotecas son, por lo general, un problema para los herederos, en primer lugar por la imposibilidad de hacer frente a las deudas de sus fallecidos.
Ten en cuenta que, si se recibe como herencia una vivienda con hipoteca, también se hereda la deuda con el banco y la hipoteca deberá mantener las mismas condiciones que tenía el fallecido.
Esto quiere decir que la vivienda todavía está por pagar, se trata de gastos que se añaden a los derivados por la aceptación de una herencia.
Es por este motivo que, el heredero tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía y el impuesto de sucesiones. El coste de estos impuestos puede variar dependiendo del grado de parentesco que exista entre el heredero y el difunto y de la comunidad autónoma donde viva.
Es por esto que, lo más común es que se renuncie a las herencias, una situación que crece cada vez más todos los años. Principalmente, debido a la imposibilidad de afrontar el pago de hipotecas o de impuestos.
El inconveniente más grande, es que no se puede renunciar a una parte de la herencia, sino que debe llevarse a cabo en bloque. Esto quiere decir que, si se opta por no aceptar la vivienda debido a la imposibilidad de hacer frente a estos gastos, se debe renunciar a la herencia completa.
¿Es posible aceptar una vivienda en herencia dejando de lado la hipoteca?
La realidad es que podemos encontrar otras alternativas para la herencia de una vivienda con hipoteca. Se trata de una solución que permita que la entidad bancaria vea satisfecha su deuda y que el heredero no tenga el deber de hacer frente al pago de la hipoteca.
Seguro de vida en el préstamo hipotecario
En primer lugar, de manera preventiva es posible establecer un seguro de vida en la hipoteca, en el que el beneficiario resulte ser la entidad bancaria. De este modo, por medio de la contratación de este tipo de póliza, la aseguradora se encargará de cubrir el restante de la hipoteca y el heredero recibirá la vivienda sin ningún tipo de carga.
No obstante, si no se ha tenido en cuenta este tipo de opción de mecanismo de prevención, también existe otra posibilidad que resulta sumamente interesante. Se trata de aceptar la herencia y en caso de que el resto de los bienes que se heredan, resulten lo suficientemente valiosos, será posible hacer frente al préstamo hipotecario a beneficio de inventario.
Hipoteca a beneficio de inventario
Por medio de esta fórmula, el heredero podrá hacer frente el pago del préstamo hipotecario con el resto de patrimonio heredado. De este modo, en lugar de tener que renunciar en bloque a la herencia, se opta por vender una parte para lograr quedarse con la vivienda. Se trata de una opción de lo más interesante en caso de que no logremos afrontar al pago del préstamo hipotecario. Sin embargo, ten en cuenta que será necesario que los bienes que se heredan cuenten con un valor que nos permita pagar las deudas que vienen con la vivienda. De esta manera, será posible recibir una parte del patrimonio, pero dejando las deudas atrás.
Eso sí, debes tener en cuenta que esta aceptación a beneficio de inventario debe ser instada en un plazo bastante breve. Puede variar dependiendo de cada caso, sin embargo, lo más común es que sea sólo de 30 días a partir de tener conocimiento de la herencia. Además, tendrá que incluir todo tipo de bienes, derechos y obligaciones de la herencia junto a su valor económico.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre heredar una vivienda con hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte algunos consejos para hipotecar una vivienda en propiedad y cuáles son los riesgos que debes considerar. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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En el siguiente artículo analizaremos en qué consiste el proceso de hipotecar una vivienda en propiedad, en qué casos resulta más conveniente llevarlo a cabo. Además, te contaremos cuáles son las condiciones y los riesgos que debes tener en cuenta para realizar este proceso.
Debes tener en cuenta que, hipotecar una vivienda en propiedad no es una operación muy habitual, sin embargo, sí es posible. Este tipo de operación te posibilitará obtener liquidez, por ejemplo para reformar el inmueble o comprar otra propiedad. Del mismo modo que cualquier otro préstamo, será necesario devolver el dinero por medio de cuotas que deberás abonar cada mes. Además, se encuentra sujeto a intereses y se trata de una operación que requiere el visto bueno de la entidad bancaria. Por lo general, es posible obtener entre el 50% y el 60% del valor de la vivienda. Eso sí, con el riesgo de embargo si ocurre un caso de impago.
Aquí te explicaremos detalladamente qué debes tener en cuenta si te interesa hipotecar una vivienda en propiedad.
¿En qué consiste hipotecar una vivienda en propiedad?
Al pensar en una hipoteca, lo más común es pedir un préstamo hipotecario al banco. El objetivo es, con ese dinero, adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble. No obstante, otra opción es pedir una hipoteca sin que sea necesario utilizar ese dinero para adquirir una vivienda. Esta opción es de gran utilidad, principalmente, cuando necesitamos liquidez para algo puntual.
Para estos casos, lo ideal es hipotecar una vivienda que ya sea de nuestra propiedad. Esto quiere decir que el banco nos concede el dinero, que debemos devolver con los intereses cada mes, del mismo modo que sucede con una hipoteca convencional. No obstante, en caso de impago, la entidad bancaria podrá embargar nuestra vivienda con el fin de recuperar el dinero adeudado.
¿Qué utilidad tiene hipotecar una vivienda que ya es de tu propiedad?
El mayor objetivo de este tipo de operación hipotecaria es obtener liquidez. Esto significa que, si necesitamos dinero y no tenemos cómo conseguirlo de otra forma, una opción muy interesante es hipotecar una vivienda que ya sea de tu propiedad para obtener dicha liquidez.
Aquí van varios casos en los que puede ser aplicada esta práctica:
Necesidad de dinero para realizar reformas en la vivienda.
Dinero para adquirir una nueva vivienda. Esto siempre que la hipoteca de la nueva casa no aporta la cantidad de dinero suficiente para llevar a cabo la compra y se complementa con la hipoteca de la primera vivienda.
Solicitar dinero para comenzar un negocio o una empresa.
Para realizar un proceso de reunificación de deudas.
¿Qué tipo de viviendas se pueden hipotecar?
¿Es posible hipotecar mi vivienda sin importar el tipo de inmueble que sea? La realidad es que hay que tener en cuenta que no todos los inmuebles se pueden hipotecar para obtener liquidez de manera rápida. Con respecto a este punto, es fundamental que el inmueble que vayamos a hipotecar se encuentre libre de cargas, debe estar a nuestro nombre y, también, la entidad bancaria deberá considerar que es viable al momento de ser considerada como garantía del pago.
¿Qué cantidad de dinero puedo obtener hipotecando mi vivienda?
Un factor de gran importancia que suele diferenciar este tipo de operaciones de una hipoteca tradicional para adquirir una vivienda es el importe que las entidades bancarias dan por hipotecar una vivienda de nuestra propiedad. Habitualmente, el importe de una hipoteca convencional para comprar un inmueble es de aproximadamente el 80% del precio de compra. Sin embargo, en el caso de hipotecar una vivienda que ya es de nuestra propiedad, el préstamo de los bancos no suele ser mayor al 50-60% del valor de la casa.
Por este motivo, previo a optar por esta posibilidad como una manera de obtener liquidez rápidamente, lo más aconsejable es conocer el valor real del inmueble. Esto se debe a que podría darse el caso de hipotecarla y no recibir el dinero necesario para hacer frente al proyecto que tenemos en mente. Con respecto a esto, comparar hipotecas previamente y analizar detalladamente cada una de las condiciones de cada producto, será la mejor opción al momento de valorar si nos resulta conveniente o no realizar esta operación.
¿Cuáles son los riesgos de hipotecar una vivienda?
Realizar una operación de este tipo es bastante arriesgado. Ten en cuenta que, al hipotecar una vivienda, se puede decir que esta pasa a ser propiedad de la entidad bancaria hasta que hayamos logrado devolver la hipoteca. Es decir, el capital prestado y también, los intereses. Por otro lado, en caso de impago, corremos el riesgo de que el banco embargue el inmueble, con todas las consecuencias que esto implica.
¿Cuándo es mejor hipotecar mi inmueble para obtener liquidez?
Al ser una operación arriesgada, lo más aconsejable es no hipotecar nuestra vivienda, excepto que resulte totalmente indispensable. Con respecto a este punto, lo ideal es valorar si hay otras alternativas de financiación que logren responder a la necesidad de liquidez a la que debemos hacer frente. Analizar con detenimiento los puntos a favor y en contra. En caso de que finalmente no encontremos otra alternativa, entonces debemos considerar la idea de hipotecar nuestra vivienda.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre estas opciones para hipotecar una vivienda en propiedad. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre la renta inmobiliaria imputada y de qué modo puedes incluirla en la declaración. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Es muy común que muchos propietarios se pregunten si es necesario pagar impuestos por tener un piso vacío. Por lo general, la respuesta que la gente cree es que no, sin embargo, la realidad es que sí hay que hacerlo. Contar con un piso vacío sin alquilar es una carga en el IRPF. Se trata de lo que Hacienda llama una renta inmobiliaria imputada.
¿En qué consiste una renta inmobiliaria imputada?
En el artículo 85 de la Ley 35/2006 de IRPF se aclara lo que es una renta inmobiliaria imputada y cuáles son las propiedades que pueden verse afectadas por ella. Para explicarlo de modo resumido, diremos que consiste en un ingreso a efectos de la declaración de la renta que es necesario declarar por contar con una vivienda vacía que no sea la habitual.
Hacienda afirma que cualquier inmueble que no se trate de la vivienda habitual es susceptible de generar una renta o bien, un ingreso. Ten en cuenta que esto también abarca a los garajes. Que luego a título particular te interese o no aprovecharlo, es un tema personal que debes decidir tú. Lo que la Agencia Tributaria considera es que por el simple hecho de tener la posibilidad de obtener ese dinero, es tu obligación abonar un mínimo en la declaración de la renta.
La realidad es que, las rentas inmobiliarias imputadas aparecen para hacer frente al problema de los inmuebles alquilados a familiares y amigos a coste cero. Se trata, principalmente, de una medida para incentivar el alquiler de casas vacías.
¿Sobre qué propiedades se aplica la renta inmobiliaria imputada?
Sin embargo, debemos tener en claro que la renta inmobiliaria imputada no es universal. En primer lugar, no se aplica sobre la casa en la que resides, tampoco sobre una vivienda que tengas en alquiler. En el primer caso, no se aplica la renta inmobiliaria imputada debido a que no hay posibilidad de obtener beneficios por una casa que se trata de tu vivienda habitual. Por otro lado, en el segundo, se debe a que ya estás obteniendo una renta de alquiler por la que deberás abonar impuestos en la declaración.
Aquí van los requisitos de Hacienda para que una propiedad genere una renta inmobiliaria imputada:
Oficina
Claro que siempre y cuando no se trate de bienes urbanos que estén afectos a actividades económicas. Esto deja fuera una vivienda vacía que se trate de tu oficina como autónomo, o bien, un garaje que utilices para tu trabajo como autónomo.
Fincas urbanas indispensables
Cuando no se trate de inmuebles rústicos que resulten fundamentales para el desarrollo de explicaciones agrícolas o forestales.
Suelo no edificado
En este caso no debe tratarse de suelo no edificado, inmuebles en construcción y tampoco, inmuebles que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas.
Que no se trate de tu vivienda habitual
Aquí también tienen esa consideración las plazas de garaje adquiridas en conjunto con el inmueble, sin embargo, hasta un máximo de dos. El principal inconveniente en este punto aparece cuando la plaza no se encuentra en el mismo lugar que la vivienda. En estos casos Hacienda suele interpretar que no es parte de la vivienda habitual y, por ende, sí sería motivo para aplicar una renta inmobiliaria imputada.
Que no genere rendimiento de capital
Esto quiere decir, que no se encuentre alquilada o cedido su uso en usufructo.
¿Quién debe abonar la renta inmobiliaria imputada?
Más allá de la propia vivienda, Hacienda también explica quienes deben incluir este tipo de ingresos en su declaración de la renta. Esto se debe a que no todos los propietarios deben pagar. Aquí te contaremos cuáles son los requisitos que debes cumplir como contribuyente:
Ser propietario del inmueble
En este punto no tiene demasiada importancia si es tuya por completo o si sólo tienes un porcentaje de la vivienda. Se trata de pagar de manera proporcional a la propiedad que tengas.
Que el inmueble pueda ser ocupado
Si la vivienda es compartida, Hacienda no le dará importancia a que este uso tenga que hacerse por turnos.
En caso de que efectivamente puedas ocupar el inmueble
Esto consiste en ser titular del derecho real de disfrute. Es por este motivo que, si la vivienda está cedida en usufructo no deberán imputarte ninguna renta.
Calcular la imputación de la renta inmobiliaria
Como norma general, el valor de la imputación de renta inmobiliaria se trata de un 2 % del valor catastral que se encuentre en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). No obstante, podemos encontrar dos excepciones:
Valor catastral modificado luego del 1 de enero de 1994
El valor de la renta inmobiliaria será del 1,1 % sobre el IBI para aquellas viviendas cuyo valor catastral haya sido revisado o bien, modificado luego del 1 de enero de 1994 por medio de un procedimiento de valoración colectiva.
Viviendas que no posean valor catastral
El valor será de un 1,1 % sobre el valor de la vivienda en el Impuesto sobre el Patrimonio para aquellos inmuebles que no cuenten con valor catastral o bien, para los que Hacienda no lo haya comunicado.
¿De qué manera y en qué momento se incluye en la declaración de la renta?
Las imputaciones inmobiliarias de renta se incluyen en el apartado de la renta que corresponde a Bienes inmuebles no afectos a actividades económicas. Es allí donde se identifican las viviendas que los contribuyentes tienen en propiedad y cuál es el uso que le dan.
Puedes calcular la renta inmobiliaria imputada a través de, Renta Web, se trata de un programa de Hacienda. Como contribuyente únicamente no debes olvidarte de incluir la propiedad en tu próxima declaración de IRPF.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber con respecto al derecho de tanteo y el derecho de retracto. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Tanto el derecho de tanteo como el derecho de retracto aparecen en el momento en el que un propietario decide poner a la venta su vivienda. No obstante, es importante tener en claro que existen diferencias entre ellos. Ambos son derechos con los que cuenta el inquilino para que, en caso de que el propietario decida poner en venta la vivienda alquilada, este pueda adquirirla antes que cualquier otro posible comprador. Deberá contar con las mismas condiciones y al mismo valor. Se trata de unos derechos reales de adquisición preferente que se encuentran recogidos en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Derecho de tanteo
Cuando hablamos de derecho de tanteo nos referimos a la facultad con la que cuenta el inquilino de adquirir la vivienda que está alquilando, esto claro, en el caso de que el propietario se encuentre interesado en venderla. De este modo, el inquilino tiene prioridad ante cualquier otro posible comprador, contando con las mismas condiciones y al mismo coste. Para conseguirlo, el propietario debe informarle con suficiente tiempo sobre su interés de venderlo. De este modo, el inquilino en caso de estar interesado en comprarlo, contará con treinta días naturales para hacerlo.
Derecho de retracto
La principal diferencia entre el derecho de retracto y el derecho de tanteo es que el primero se ejerce cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda. Este derecho permite al inquilino adquirirla con las mismas condiciones y al mismo precio al que ha sido vendida a un tercero.
¿En qué momento puede el inquilino ejercer el derecho de subrogación?
Esta facultad se recoge en el Código Civil y es conocida como derecho de subrogación. Es posible llevarla a cabo siempre que se den estas situaciones:
Situación Nº I
El coste al que ha sido vendida la vivienda sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
Situación Nº II
En caso de que propietario hubiera omitido información con respecto a la venta o bien, directamente no hubiera dado ningún aviso al inquilino sobre ella.
Del mismo modo que sucede con el derecho de tanteo, el de retracto también debe llevarse a cado en los treinta días naturales, desde que el inquilino es informado. Por medio de las escritura de compra, de las condiciones y coste al que se ha realizado la venta del inmueble. En caso de que este ejerza su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la vivienda.
¿En qué situación el inquilino no puede usar el derecho de retracto?
Por otro lado, también existen dos excepciones debido a las cuales el inquilino no puede hacer uso del derecho de retracto:
Más propiedades
La primera excepción se da en caso de que el inmueble alquilado se venda junto con otras propiedades que conforman parte de la misma vivienda.
Mismo comprador
La segunda excepción se da cuando se venden de manera conjunta todas las propiedades a un mismo comprador, sin importar que estas pertenezcan a diferentes dueños.
Renuncia al derecho de tanteo y derecho de retracto
Puede suceder que el inquilino no tenga interés en comprar la vivienda. En este caso, el inquilino puede renunciar al derecho de tanteo por medio de una cláusula de desistimiento que debe constar en el contrato de alquiler. De este modo, el propietario tendrá toda la libertad para vender su vivienda a un tercero. Sin embargo, el inquilino cuenta con pleno derecho de permanecer en el inmueble hasta que su contrato de alquiler finalice.
En resumen, la realidad es que un derecho conduce al otro. Dicho en otras palabras, cuando una persona tiene el derecho de tanteo, pasa a contar de manera automática con el derecho de retracto. Sin embargo, únicamente deberá recurrir al segundo en caso de que no haya podido acceder al primero.
Estos dos derechos se expresan en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se prevén en ella como derechos legales del inquilino. No obstante, también existen otros casos contractuales en los que, por medio del contrato, se pacta libremente que se apliquen el derecho de tanteo y retracto en otros casos.
Por otro lado, más allá de los casos privados, estos derechos también son aplicables en el ámbito público. Por parte de las administraciones en temas urbanísticos. Son regulados por medio de las leyes de cada comunidad autónoma y por lo general, van destinados a garantizar un parque público de inmuebles o planes urbanísticos de todo tipo.
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DesdeOi Real Estate queremos contarte cuáles son los puntos a tener en cuenta a la hora de alquilar pisos para estudiantes. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Alquilar pisos para estudiantes es algo muy común en las ciudades universitarias, ya que la llegada de jóvenes para estudiar, tanto nacionales como extranjeros genera una alta demanda de vivienda que resulta sumamente estable. Hay dos tipos diferentes, por un lado los que se encuentran en la búsqueda de autonomía e independencia y por otro, los que debido a que las residencias no suelen ser nada económicas, se encuentran en la búsqueda de alquilar un piso.
Si te interesa la idea de alquilar pisos para estudiantes, este artículo es para ti. Aquí te contamos todo lo que necesitas saber al respecto.
Contratos de alquiler para estudiantes
Existen dos maneras diferentes de realizar un contrato para estudiantes:
Alquilar una habitación
En este caso se realiza un contrato por inquilino. En el contrato deberán figurar los datos de las dos partes además de los detalles de la vivienda. Cada inquilino deberá responder por su parte, de modo que los estudiantes no tienen más opción que ser muy responsables.
Alquilar pisos compartidos
En este caso, el contrato no debe hacerse por inquilino, sino que a todos los arrendatarios y debe albergar a todas las personas que van a habitar el piso. Los inquilinos en este tipo de contratos deben responder solidariamente, esto significa que si uno no llega con el pago de la renta o cualquier otro inconveniente, el resto deberá responder por él.
Sin embargo, el contrato no se trata de algo fijo, esto significa que se puede adaptar a la situación y a los intereses de ambas partes. Por ejemplo, es posible reponer un inquilino si uno decide retirarse. No obstante, es de gran importancia que todo esto quede reflejado en el contrato.
¿Cuáles son los beneficios de alquilar pisos para estudiantes?
Alquilar pisos para estudiantes nos brinda una gran cantidad de ventajas que debemos tener en cuenta, aquí te explicaremos cuáles son.
La duración
La duración es la principal ventaja que nos brinda alquilar pisos para estudiantes. Esto se debe a que, un curso escolar tiene una duración de aproximadamente 9 meses, esto quiere decir que durante ese periodo de tiempo vamos a obtener ingresos asegurados y además, la vivienda no se quedará vacía. Por otro lado, es importante tener en cuenta que la rentabilidad será mucho mayor si se opta por alquilar por habitaciones en lugar de alquilar la vivienda en la totalidad.
Casa vacía durante el verano
Otro punto a favor es que durante los meses de verano los estudiantes deben abandonar la ciudad para regresar a sus hogares. De este modo, contarás con la vivienda vacía y preparada para lo que tú desees. Por ejemplo, podrás utilizarla como segunda residencia para ti sin problemas o bien, como alquiler turístico.
La fidelidad de los estudiantes
Por lo general, los estudiantes suelen ser inquilinos muy fieles. Esto quiere decir que, tienen la costumbre de alquilar el mismo piso durante todos los años que les lleve la carrera. Si tienes suerte, podrás mantener la vivienda ocupada durante al menos, unos cuatro años.
Flexibilidad
En los alquileres de pisos para estudiantes contamos con mayor flexibilidad al momento de escoger el tipo de alquiler y las condiciones. Puedes elegir si te interesa alquilar por estancias medias, esto sería desde septiembre hasta enero o bien, desde enero hasta julio. También, puedes hacerlo por curso completo o a personas que vayan a realizar la carrera completa. De este modo, puedes controlar la rotación y recuperar la vivienda cuando sea necesario. Por otro lado, es posible establecer las cláusulas que se deseen, por ejemplo no hacer ruido en ciertos horarios, no realizar fiestas o no fumar, se trata de algunas de las más comunes.
El estado del inmueble
En el alquiler de pisos para estudiantes el inmueble se mantiene en buen estado. Esto es así principalmente porque los estudiantes tratan bien el mobiliario ya que es donde deberán vivir y estudiar durante mucho tiempo.
El impago no es común
Por lo general, los jóvenes no cuentan con un trabajo estable, esto quiere decir que son sus padres quienes se ocupan de pagar las rentas del alquiler y funcionan como avales. Resulta prácticamente imposible que todos los inquilinos dejen de pagar a la vez. De este modo, las pérdidas se minimizan.
Puntos en contra de alquilar pisos para estudiantes
Los beneficios son muchos, sin embargo, el alquiler de pisos para estudiantes también presenta varios puntos en contra que es importante saber antes de tomar la decisión.
Menor cantidad de ventajas fiscales
Una de las principales diferencias que hay entre el alquiler para estudiantes y el alquiler de vivienda habitual es que este se encuentra exento de pagar IVA, pero tiene que declarar los beneficios. Por otro lado, al alquilar pisos para estudiantes, no será tenido en cuenta como un alquiler de larga estancia, ya que el mínimo exigible es de un año. Además, no hay reducción en la Declaración de la Renta.
Es probable que haya incumplimiento de normas
Si bien se estimule en una cláusula del contrato, los estudiantes son personas jóvenes que quieren gozar de sus años de juventud. Es probable que organicen una fiesta a pesar de que el contrato pida lo contrario. De eso nunca podemos estar del todo seguros.
Consejos útiles
Si has tomado la decisión de alquilar pisos para estudiantes, pon atención a esta serie de consejos que te serán muy útiles para tu tranquilidad:
Contrato
En primer lugar es muy importante que todo quede reflejado por escrito en el contrato de alquiler. Se trata de un punto fundamental para resolver cualquier tipo de conflictos.
Fianza
Es necesario pedir fianza. Si bien se adquiere como una norma, pedir la fianza contrarresta cualquier posible desperfecto que se pueda generar.
Mobiliario
Otro punto importante es que el piso cuente con muebles básicos y simples. Recuerda que se trata de estudiantes que no poseen ingresos mensuales fijos. Es por este motivo que, lo más aconsejable es que la vivienda esté amueblada para que puedan llevar una vida normal con las comodidades básicas cubiertas. Esto abarca un sofá, mesa de comedor, sillas, televisión, cama, armario, escritorio, electrodomésticos, entre otros.
Realiza un inventario
Al realizar un inventario te aseguras de que todo se encuentra igual cuando los estudiantes dejen el piso. Además, te permite conocer cuáles fueron los daños causados por una persona y cuáles fueron ocasionados por el paso del tiempo.
Anunciar con tiempo
Es aconsejable que publiques tu anuncio antes del inicio del curso o bien, al final del anterior. Es habitual que se muden a finales del verano para lograr adaptarse.
Contrata un seguro
Contratar un seguro de hogar será de gran ayuda en caso de que suceda algo grave.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre alquilar pisos para estudiantes. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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DesdeOi Real Estate queremos contarte qué dicen los expertos inmobiliarios sobre el mercado del alquiler 2022. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Entre las principales situaciones que afectarán el mercado del alquiler 2022 se encuentran la ley de vivienda, la inclinación de los inquilinos por inmuebles en la periferia de las grandes ciudades en lugar del centro y la vuelta de las viviendas de alquiler turístico a su negocio, abandonando el alquiler a largo plazo, así como también, la falta de oferta. Luego de atravesar dos años difíciles por la pandemia del COVID-19 todo indica que este 2022 será posible recuperar algo de normalidad. Desde Aquí te contaremos qué piensan los profesionales en el sector sobre el mercado del alquiler 2022.
¿Qué se espera del mercado del alquiler 2022?
Todos los expertos aseguran que la nueva ley de la vivienda, con su consecuente incertidumbre jurídica y límite de precios para las zonas tensionadas, nos traerá un 2022 bastante agitado en el mercado del alquiler.
Con respecto al mercado del alquiler para 2022, es probable que nos encontremos con una baja en el precio del alquiler a nivel nacional de entre el -4% y -5% interanual. Estos descensos han afectado durante el 2021 y continuarán siendo tendencia para el inicio del 2022. La baja de demanda en las grandes ciudades y la búsqueda de la periferia es una de las causas fundamentales de esta caída. Sin embargo, se piensa que la vuelta de la población itinerante, es decir, estudiantes de ciclos superiores y personas que vienen a trabajar al país, así como también la disminución de oferta de la vivienda, debido a de la ley del alquiler y la vuelta del alquiler a corto plazo, son motivos por los que el coste del alquiler 2022 podría llegar a subir.
Las dudas generadas por la nueva ley de vivienda, según afirman la mayor parte de los profesionales, podría generar que muchos de los inmuebles de particulares que tienen en alquiler se pasen al alquiler turístico o bien, a la venta de vivienda. Esto se debe a que el mercado no se ve tan afectado por la ley y con una subida de costes moderada pero estable.
Caídas del mercado
El mercado del alquiler ha atravesado caídas muy importantes en el precio. En algunas ciudades como Barcelona o Madrid se han registrado caídas de hasta un -15% desde inicios de 2021.
Esta bajada se debe principalmente a la disminución de la demanda en las zonas céntricas de las grandes ciudades y el debilitamiento de la participación de las franjas de edades más maduras. Todo esto ha generado la moderación y regulación de los precios.
Las bajas en el precio del alquiler continuarán siendo tendencia para inicios de 2022. Una situación que se verá reflejada en la economía de los ciudadanos y que será de gran ayuda a la hora de mejorar su accesibilidad a la vivienda en las zonas más tensionadas.
Es cierto que la tendencia a la moderación del precio del alquiler en España comenzó antes de la aparición del COVID-19. Sin embargo, la realidad es que la pandemia solo logró acelerarla. Los descensos han sido generalizados en un amplio sector de España, unas bajas que han sido especialmente acusadas en los municipios más turísticos. Los precios del alquiler deberán estabilizarse e iniciar un moderado camino en subida mientras la economía se acerca a un nivel precrisis y a medida que el turismo internacional comience a normalizarse.
En el mercado del alquiler será fundamental seguir muy de cerca las negociaciones vinculadas al anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda. Esto se debe a que en él se introduce un nuevo instrumento regulatorio para que gobiernos autonómicos y ayuntamientos logren declarar cuáles son las zonas con alquileres tensionados. El objetivo es limitar los costes del alquiler en estas zonas.
Subidas del mercado
Con respecto al alquiler de la vivienda podemos encontrar una subida del precio de la renta entre un 3% y un 5%. En Cataluña no importa cómo afectará la ley de vivienda porque ya se ha llegado a los precios máximos.
En lo que resta de España la ley de alquiler no se pondrá en marcha aún y lo más probable es que veamos una reactivación del mercado como consecuencia de las mejores condiciones arbitrarias y de la llegada de la población volátil. Se trata de la población que va y viene, esto abarca a estudiantes universitarios y de postgrado, personas que vienen a trabajar a España, personas que se cambian de Comunidad Autónoma, entre otras.
Estos puntos generarán que el precio del alquiler 2022 suba entre un 3% y un 5%. La vuelta de la población itinerante va a marcar un antes y un después en el mercado de alquiler. Principalmente tiene que ver con que, más aun en las grandes ciudades, las viviendas que se encontraban destinadas al alquiler de temporada vuelvan a su mercado, dejando de lado el alquiler a largo plazo.
Ley de Vivienda
El mercado del alquiler deberá hacer frente a los cambios ocasionados por la nueva Ley de Vivienda pactada por el gobierno y sus socios. Ya hay varias comunidades autónomas, como la de Madrid, que han anunciado que no introducirán límites al alquiler ni incluirán parte de los incentivos fiscales para propietarios. En estas regiones, se espera que no se ocasionen cambios significativos con respecto al 2021, donde el precio medio del alquiler, ya baja de media más de un 7%. Es necesario aclarar también que en el último trimestre el número de regiones en las que ha bajado el coste del alquiler sube a trece. Sin embargo, el temor es que en las regiones en las que se implanten estos límites, se disminuya la oferta de pisos disponibles para alquilar y por ende se aumenten los precios.
Otra forma de ver esta situación nos lleva a analizar que el posible escape de muchas de estas viviendas a la venta, combinado con las condiciones del mercado de la compraventa para 2022 que implica bajos tipos de interés, recuperación del mercado de trabajo, entre otros, puedan llevar a muchas personas a optar por la compra, en lugar del alquiler.
Alquiler turístico o venta
También se prevé que, debido a la nueva ley de vivienda, muchos inmuebles en alquiler pasarán a la venta o bien, al alquiler turístico.
El mercado de alquiler 2022 se reactivará con fuerza luego de la pandemia del COVID-19. Se generará un gran traspaso de los pisos turísticos que estaban siendo alquilados con contratos convencionales.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son las características principales de la comisión inmobiliaria del alquiler.
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Es muy habitual que, al momento del poner en alquiler una vivienda o bien, si estás pensando alquilar una casa que surjan algunas dudas. Si tu intención es hacerlo por medio de una agencia inmobiliaria, lo que te ayudará a ahorrar tiempo y evitar posibles imprevistos, debes tener en cuenta que ésta cobrará un importe determinado a cambio de bridarte sus servicios de intermediación.
Esto no implica únicamente enseñar la vivienda, también se ocuparán de gestionar la documentación requerida para alquilar la vivienda e incluso en ocasiones, de contratar un seguro de impago del alquiler. Aquí te contaremos de qué se trata la comisión inmobiliaria, a cuánto se eleva, en qué momento debes abonarla y quién debe encargarse de hacerlo.
¿De qué se trata la comisión inmobiliaria del alquiler?
En primer lugar, es necesario dejar en claro qué es la comisión inmobiliaria del alquiler. Se trata de la cantidad que cobra la agencia inmobiliaria por brindar los servicios para alquilar una vivienda de manera segura. Esto quiere decir que se trata del coste que el propietario o el inquilino, dependiendo de cada caso, deberá abonar por gestionar dicho alquiler y cada uno de los trámites que este implica.
¿De qué forma se calcula la comisión inmobiliaria del alquiler?
Con respecto al modo de calcular la comisión inmobiliaria no hay una ley como tampoco un organismo que se encargue de regular cuál es la comisión o bien, los honorarios mínimos y máximos que se deben abonar a una inmobiliaria para gestionar el alquiler de una casa. No obstante, por lo general el porcentaje es de aproximadamente un 10% de la renta anual o bien, una mensualidad entera, a veces puede llegar a ser dos.
Esto quiere decir que, si una inmobiliaria alquila un piso de 1.500 euros al mes, cobrará 1.800 euros, se trata del 10% de 18 000 que sería la renta anual. De lo contrario, si opta por cobrar una mensualidad, la comisión será de 1.500 euros, o bien, de unos 3.000 en caso de que se trate de dos mensualidades. Es importante destacar que esta comisión se cobra solo una vez.
Sabiendo que, como hemos mencionado más arriba, la comisión inmobiliaria no se encuentra regulada desde un punto de vista legislativo, queda al criterio de esta aplicar la tarifa que crea adecuada. Este valor puede variar según diferentes factores, por ejemplo, la dificultad que pueda llegar a tener el inmueble para alquilarlo, del coste de referencia que tenga en el mercado, de si se trabaja con esa inmobiliaria de forma exclusiva o no, y de la ley de la oferta y la demanda, entre otras opciones. Es por esto que, cada inmobiliaria aplicará la tarifa que crea adecuada dependiendo de cada caso.
¿Quién se encarga de abonarla?
Así como no hay ley que indique la tarifa que deben cobrar, tampoco existe ninguna que determine quién debe ocuparse de pagar la comisión inmobiliaria, si se trata del propietario, el inquilino o de los dos en partes iguales. No obstante, si la casa pertenece a una persona jurídica, esto significa, a una empresa, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), afirma que debe ser ésta quien se ocupe de cualquier gasto vinculado con la gestión del alquiler.
Más allá de que, como ya hemos mencionado, la legislación no se encarga de regular quién debe hacerse cargo del pago de la comisión, en el caso de personas físicas, por lo general es común que sea el inquilino quien se ocupa de abonar del importe.
¿En qué momento se debe abonar la comisión inmobiliaria del alquiler?
Lo habitual suele ser que la comisión inmobiliaria por alquiler se pague previo a que el inquilino ingrese a vivir en la vivienda. En todo caso, debe constar en el contrato de alquiler, del mismo modo que el resto de cantidades que deberá abonar el futuro inquilino, uno o dos meses de la fianza del alquiler, el mes de renta. También, es posible que una garantía adicional si es que el propietario lo considera oportuno, esto puede ser como máximo, de dos mensualidades.
¿Cuáles son las ventajas de que una agencia inmobiliaria gestione el alquiler de una casa?
Siempre es buena idea acudir a los servicios de una agencia inmobiliaria. No solo nos dará la posibilidad de ahorrar mucho tiempo, sino que también nos brindará la tranquilidad. Esto se debe a que una empresa con profesionales especializados en el tema se ocupará de todo lo relacionado al alquiler del inmueble evitándonos muchos inconvenientes y dolores de cabeza.
Por otro lado, también será de gran ayuda a la hora de encontrar a un inquilino solvente y comprometido con el cuidado de la vivienda. Además, se ocupará de ofrecernos un buen asesoramiento inmobiliario y legal, tanto para alquilar la casa al precio adecuado, como para escribir el contrato de alquiler, e, incluso, gestionar ciertos documentos como el certificado energético o la cédula de habitabilidad, o bien, para contratar seguros de impago del alquiler.
Otro punto importante es que se ocupará de tomará fotografías de alta calidad de la vivienda, y redactará un anuncio que nos ayude a tener un mayor número de visitas, lo que implica atraer a más posibles inquilino.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre las modificaciones del precio del alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes hacer si hay okupas en tu propiedad. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Al tener una propiedad vacía, sin lugar a dudas, nos exponemos a sufrir incidentes sumamente graves como por ejemplo, enfrentarnos con okupas en la casa. Sin lugar a dudas, la ocupación de viviendas se ha transformado en un verdadero problema, cada vez son más los casos de viviendas ocupadas en España. Por eso queremos contarte cómo debes actuar si hay okupas en tu casa.
¿Qué hacer si ingresen okupas a mi vivienda?
En la actualidad, el mundo de la ocupación de viviendas ha crecido a pasos agigantados. Incluso, existen mafias que se ocupan de buscar y seleccionar inmuebles vacíos en donde es posible ingresar para disfrutar de sus servicios sin pagar ni un centavo a cambio, en algunos casos hasta llegan a comercializarlos de manera ilegal.
Cuando nos enfrentamos a los okupas en una vivienda lo primero que debemos hacer es contactar con un abogado y procurador para interponer una demanda de desahucio. Una vez que hayamos realizado este paso, debemos esperar a que la justicia actúe, y que ponga fecha de lanzamiento, por la que los okupas se verán obligados a dejar la propiedad.
Se trata de un proceso bastante largo y muy tedioso, que además, genera un gran impacto económico, no únicamente por el valor de los profesionales que se contrata, sino también por cuánto costará la reparación de la vivienda. Por otro lado, también tendrás que continuar pagando comunidad, IBI, suministros, entre otros. De lo contrario podrías llegar a tener un inconveniente con la justicia.
Si bien, hace algunos años entró en vigor la llamada ley del desahucio express, la expulsión de los okupas de un inmueble puede llegar a tardar hasta 246 días y esto sin considerar los aplazamientos de la causa o desavenencias. Por otra parte, una vez que se logra recuperar la propiedad, nos encontramos con otro gran problema, se trata del estado en el que lo han dejado los okupas. En algunos casos se llevan hasta los cables de las paredes, todo esto implica una inversión para poder reparar la casa.
¿Cómo evitar que ingresen ocupas en la propiedad?
Si cuentas con un inmueble vacío aquí van algunos consejos de seguridad que te serán muy útiles, pon atención y toma nota.
Haz visitas a la vivienda
Es necesario realizar visitas a la vivienda de vez en cuando, de este modo podrás comprobar su estado, ventilar un paso y además, lograrás que se vea que hay algo de movimiento en el inmueble. No debes dejar las persianas cerradas por completo, siempre es aconsejable que estén a media altura. De esta manera lograremos que parezca que hay gente viviendo allí. Algunas personas optan por instalar reguladores y controladores de luz que se activan cada cierto tiempo, esto hará que parezca que hay gente habitando la casa.
Los vecinos serán grandes aliados
Si no te encuentras cerca del inmueble o bien, se te complica demasiado visitarlo, una buena idea es comentar con algún vecino de confianza la situación. De este modo, habrá alguien que estará atento en caso de ver algo que resulte extraño o inusual y podrá mantenerte al tanto. Si tienes mucha confianza, incluso puedes darle una copia de la llave para que lo visite de vez en cuando y compruebe que todo se encuentra en orden.
Pon atención a lo que publicas
Las redes sociales son sumamente peligrosas, ya que cualquier persona puede verlas. Es por este motivo que debes evitar publicar cosas vinculadas con tus ausencias o bien, con la vivienda, nunca estas completamente seguro de quién lo leerá y cuáles son sus intenciones.
Instala sistemas de seguridad
Si te interesa tener la vivienda protegido puedes optar por instalar un sistema de seguridad. En el mercado podrás encontrar una gran variedad de opciones de seguridad y alarmas con las que es posible protegerlo y con los que, frente a un allanamiento, podrán actuar. Por otro lado, la mayoría de ellas ponen pegatinas de aviso en la puerta, que ya suponen un elemento disuasorio de cara a los okupas de viviendas. Si tienes la posibilidad, lo ideal es invertir en puertas y ventanas de seguridad, blindadas y de difícil apertura. Por otra parte, debes evitar acciones como por ejemplo, dejar una llave debajo de una maceta o en el buzón, ya que se trata de estrategias muy peligrosas que pueden facilitar que los okupas ingresen a la casa fácilmente.
Rentabilizar la propiedad
Para evitar el ingreso de okupas en tu inmueble lo más recomendable es que si no se encuentra en uso como vivienda habitual o segunda residencia, se ponga en alquiler. De este modo, no sólo evitaras inconvenientes como que ocupen el inmueble, sino también, podrás rentabilizar la vivienda sin inconvenientes. Destinar una propiedad vacía al alquiler es perfecto para mejorar la oferta, genera un ahorro en los gastos habituales vinculados con el inmueble como los impuestos, suministros, comunidad, entre otros. Es por todo esto que, al estar habitada la vivienda, evitas casos de okupas y al mismo tiempo, rentabilizas el inmueble.
Si no quieres sufrir una experiencia desagradable como la de hacer frente a okupas en tu vivienda y te interesa rentabilizar tu inmueble, es hora de destinar tu casa al alquiler.
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Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo hacer para saber si tu inmueble cuenta con la cédula de habitabilidad para ser alquilado. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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Si eres propietario de una casa que se encuentra vacía y te interesa en ponerla en alquiler, este artículo es para ti. Al momento de poner en alquiler un inmueble, es necesario cumplir con los plazos y documentos específicos requeridos. Ten en cuenta que, por otro lado, también debes contar con el Certificado de Eficiencia Energética y tener en vigor la cédula de habitabilidad. En el siguiente artículo, nos enfocaremos en la cédula de habitabilidad para explicarte todo lo que debes saber sobre ella al momento de poner en alquiler tu piso. Este documento en concreto es de gran importancia, por eso es necesario conocerlo bien para que tu casa cuente con toda la documentación que se requiere para lograr ponerla en alquiler.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es la cédula de habitabilidad. Cuando hablamos de la cédula de habitabilidad nos referimos a un certificado en donde se detalla que el inmueble cumple con las condiciones técnicas de habitabilidad obligatorias para poder vivir en el mismo. Ten en cuenta que, las especificaciones de este documento se encuentran sujetas a la normativa vigente al momento de la expedición.
En la cédula de habitabilidad, se encuentran detalladas todas las características de habitabilidad con las que debe contar cualquier vivienda. Por ejemplo, la superficie útil mínima, el equipamiento de la casa o bien, las habitaciones que debe presentar. Este documento argumenta que ese inmueble cumple con los requisitos mínimos, como contar con cocina e inodoro o bien, con un mínimo de 36m2 para ser considerada una casa habitable. Cada una de las condiciones de habitabilidad que deben cumplir las casas para conseguir la cédula de habitabilidad se ven reflejadas en la Orden Ministerial del 29 de febrero de 1944.
¿Qué pasa si no tengo cédula de habitabilidad?
Como propietario del inmueble, tú debes ocuparte de qué la casa que tienes pensado alquilar cuente con este documento. En caso de no conseguir la cédula de habitabilidad, tanto tus inquilinos como tú no podrán vivir en el inmueble o contratar suministros. Por otro lado, también corres el riesgo de recibir una multa por no contar con este documento al día.
Es habitual que el propietario del inmueble no pueda, por tiempo, ir a pedirla. No te preocupes, existe una solución. Siempre puede pedirla un representante de la persona propietaria de la casa que cuente con la autorización necesaria. También, en caso de que se necesite un duplicado de la cédula de habitabilidad, puede pedirlo tanto el propietario del inmueble, como el inquilino o bien, los representantes de las personas (propietarios y arrendatarios) con la autorización que corresponda. De este modo, como inquilinos es posible estar al tanto del grado de calidad del inmueble que hemos alquilado.
¿Cómo solicitar la cédula de habitabilidad?
Por lo general, solicitarla es simple y en la mayoría de las comunidades autónomas se puede realizar de manera telemática. Para realizarlo, es necesario completar el impreso de solicitud y haber abonado las tasas requeridas. También, será fundamental presentar una copia del DNI del propietario o del representante autorizado. Además de una copia de la escritura del inmueble o del contrato de alquiler.
¿Para qué lo necesito?
Se trata de un documento que necesitarás para realizar cualquier tipo operación con la casa, compraventa, alquiler, entre otros. Además, acredita el cumplimiento de calidad de la misma. Por otro lado, también será necesario para dar de alta los suministros como el agua, la luz, el gas, entre otros. Por estos motivos resulta tan importante, recuerda que antes de anunciar el inmueble es importante contar con este certificado.
¿Quién expide la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad solo puede ser expedida por un técnico especialista, un arquitecto o un ingeniero especializado en la materia. Podemos encontrar tres tipos de cédula de habitabilidad:
Primera ocupación
Para inmuebles de nueva construcción o bien, cuando un edificio ha sido derrumbado, dejando solo la fachada.
Primera ocupación de rehabilitación
Para inmuebles que han sido rehabilitados. Aquí entran, las subdivisiones, el cambio de uso para crear una casa, ampliaciones, entre otros.
Segunda ocupación
Por último, para viviendas que ya existen.
Para conseguirlo, el procedimiento es el mismo tanto en caso de que se trate de una vivienda nueva como si ha caducado su fecha de validez. Debes ponerte en contacto con un arquitecto, o arquitecto técnico. De este modo solicitarás su expedición (certificada por su Colegio Profesional).
¿Cuánto tarda?
Una vez que el documento haya sido elaborado, se debe presentar ante el organismo correspondiente junto con el resto de documentación requerida. Aproximadamente, un mes después y si la vivienda cuenta con las características necesario para ser habitada, la tramitación habrá concluido. El propietario de la vivienda recibirá un certificado de la obtención de la cédula de habitabilidad.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la regulación de este documento se rige por Comunidades Autónomas. Es por este motivo que, para saber cuál es la documentación debes presentar, los plazos y demás, es aconsejable que acudas a tu ayuntamiento o bien, consultes la web de tu comunidad. De este modo, agilizarás el proceso y obtendrás la cédula de habitabilidad de tu inmueble de la manera más rápida posible.
Ya con el certificado en mano, será posible dar de alta los suministros básicos de la casa. Ten en cuenta que, si se trata de la primera vez que vas a realizar este paso, la compañía suministradora puede solicitar una copia del mismo.
¿Cuál es su vigencia?
La legislación vigente afirma que, las cédulas de habitabilidad de los inmuebles construidas a partir del año 2012 cuentan con una vigencia de 25 años. Si tu vivienda es más antigua, el documento tendrá una validez de 15 años.
Si no tienes claro cuándo la solicitaste por última vez y te estás preguntando si la vivienda tiene cédula de habitabilidad, lo ideal es que consultes con en el organismo competente de tu comunidad autónoma para que no cometer errores. Se trata de un documento de gran importancia y debe ser realizado por empresas y equipos profesionales capacitados para conseguirlo.
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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cómo actuar ante la decisión del Constitucional de impedir reclamar la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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La decisión que ha tomado el Tribunal Constitucional ha sido la de anular el impuesto sobre plusvalía que ingresan los ayuntamientos. Esto significa una gran amenaza para los caudales de estas administraciones locales. El Tribunal ha declarado inconstitucional al método de cálculo de la base imponible de este tributo, esencial para las finanzas municipales. Aquí te contaremos cuáles son los puntos clave del impuesto y las consecuencias de esta decisión.
¿Qué es la plusvalía municipal?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es la plusvalía municipal. Se trata del impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es conocido como impuesto de plusvalía municipal, representa un tributo directo que depende y es gestionado por los ayuntamientos. Este impuesto debe abonarse cuando un contribuyente vende, dona o hereda una propiedad.
Puntos clave para entender el impuesto
El concepto de plusvalía municipal hace referencia al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo que propone esta ley es que por el paso del tiempo entre el momento de adquisición y el traspaso se genera un aumento del valor del inmueble. Por ese alza teórico es por el que se tributa, basándose en el precio del suelo del terreno o vivienda objeto del impuesto.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
Al momento de vender una propiedad, quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor, esto se debe a que es quien recibe el dinero por la venta. No obstante, cuando se trata de una donación, quien debe ocuparse de pagar este impuesto es la persona que recibe la vivienda. Del mismo modo, cuando se hereda una casa los herederos son quienes deben enfrentarse al deber de abonar la plusvalía municipal. El importe medio que se debe abonar por los contribuyentes ronda aproximadamente entre los 3000 y 6000 euros. Si bien, puede variar en función del valor catastral que tenga el inmueble en cuestión, es por esto que los valores exigidos pueden ser llegar a ser mucho más elevados.
¿Con cuánto tiempo se cuenta para pagar este impuesto?
Si se trata de una venta o bien, de una donación, se cuenta con un plazo de 30 días hábilesdesde que se realiza la transmisión. En caso de tratarse de una herencia hay un plazo de seis meses, que son prorrogables hasta un año sin ningún tipo de precio.
¿Dónde se paga más?
Para conseguir estos resultados se toma como base imponible para cada uno de los municipios el mismo hipotético aumento de valor del terreno de 601,01 euros. A ese número se aplica el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento.
Según indican los últimos datos de la Agencia Tributaria de 2020 en 18 capitales de provincia se paga la cuota media más alta. Se trata de los que poseen el mayor porcentaje permitido, es decir, el 30 %. Aquí se encuentra: Alicante, Barcelona, Gerona, Huelva, Tarragona, Cádiz, Granada, , Cuenca, León, Salamanca, Logroño, Zaragoza, Murcia, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Vitoria, y Teruel.
Madrid, se lleva el vigesimocuarto puesto con unos 174,29 euros. Por último, encontramos a Bilbao con una cuota media de 28,32 euros. Por otro lado, la penúltima de la lista es San Sebastián con 58,30 euros.
Situación actual
Debido a la gran presión para conocer el texto de la sentencia del Tribunal Constitucional contra el impuesto de la plusvalía municipal, ha logrado filtrarse el contenido. Hablamos de una sentencia que termina con este impuesto debido a que considera inconstitucional el método de cálculo utilizado para este tributo.
No obstante, también elimina la posibilidad de hacer un reclamo por el importe indebidamente pagado durante los últimos años por parte del vendedor, el heredero o bien, el donante de una vivienda. Sin lugar a dudas, esta noticia ha dejado muy mal a los contribuyentes que pensaban contar con la devolución de un impuesto que ha vulnerado el principio de capacidad económica.
En definitiva, la sentencia del Tribunal Constitucional indica que no será posible revisar los casos que ya han sido juzgados, o con resolución administrativa en firme. Por otro lado, tampoco las liquidaciones provisionales o definitivas que no hubieran sido impugnadas a la fecha en que se ha dictado la sentencia, es decir, el 26 de octubre. Todo esto quiere decir que el contribuyente no tendrá la posibilidad de recuperar lo abonado indebidamente por la plusvalía municipal. Esto es de este modo, excepto en el caso de que no haya solicitado la devolución, antes del 26 de octubre.
De esta forma, todos aquellos que hayan presentado una autoliquidación del impuesto sin rectificar luego, tampoco lograrán recuperar el impuesto. Sólo tendrán la posibilidad de hacerlo quienes hayan solicitado tal rectificación. De este modo, solo podrán beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad los contribuyentes que en su día recurrieron, o solicitaron la rectificación, y que continúan esperando resolución. Además, también podrán los que hayan recurrido en su día, vieron desestimada su petición, pero continúan dentro del plazo para presentar un nuevo recurso.
¿Quiénes quedan fuera?
Se encuentran fuera de este exclusivo club todas las liquidaciones ya dictadas, pero que no han sido recurridas antes del 26 de octubre. Y esto, a pesar de que aún se encuentren en plazo de recurso. Además, también quedan fuera las solicitudes de rectificación y devoluciones de ingresos indebidos que no se han presentado antes de la fecha del 26 de octubre.
Sin embargo, si bien el Tribunal Constitucional ha cerrado la puerta a gran cantidad de contribuyentes para reclamar, es importante tener en cuenta que existe una gran variedad de recursos y solicitudes de rectificación aún pendientes de resolver. Y a estos sí se les puede aplicar la declaración de inconstitucionalidad.
Pasos a seguir por los contribuyentes a los que se les termina el plazo para presentar autoliquidación o liquidación
Existe la posibilidad de que, quien logró vender, donar o heredar un inmueble, deba declarar el impuesto y se le termine el plazo. Y esto, sin que se haya sido aprobada aún una nueva normativa que regule de qué modo calcular el impuesto luego de la declaración de inconstitucionalidad.
En este caso, considerando que el impuesto continúa vigente, lo aconsejable es declarar la transmisión. Luego deberá aguardar a que el Ayuntamiento liquide, previsiblemente, con la nueva normativa ya en vigor. Se espera que tenga efectos retroactivos.
Lo aconsejable, si como indica la ordenanza, corresponde al contribuyente presentar una declaración, ésta debe presentarse usando el formulario municipal previsto para ello. Una vez terminado este trámite, el contribuyente solo tendrá que aguardar a que el Ayuntamiento le notifique la liquidación. El cálculo de la cuota a abonar, se prevé, será elaborado conforme a la nueva normativa.
En el caso contrario, si debe presentar una autoliquidación del impuesto, lo ideal es presentar ésta a cero, es decir, sin ingreso. Y en este caso será necesario presentar un escrito explicando los motivos de la autoliquidación a cero, que principalmente consistirán en la falta de normas con las que cuantificar el tributo. Todo esto, en espera de que, al momento en que se apruebe la nueva normativa, el Ayuntamiento le notifique una liquidación con la cuota que debe abonar.
¿Por qué motivos la plusvalía municipal se considera inconstitucional?
El Tribunal Constitucional afirma que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional. Esto se debe a que determina que en todos los casos existe un aumento de valor al momento de transmitir un terreno, más allá de que dicho incremento exista realmente, y de su cuantía.
Esto, afecta directamente al principio constitucional de capacidad económica que figura en el artículo 31 de la Constitución española.
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo). Esto se debe a que decreta un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto de plusvalía municipal que resuelve que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía verdadera de ese aumento.
Esto significa que, el método de cálculo del impuesto deja de lado si en la venta de un inmueble ha habido pérdidas o no. Tampoco tiene en cuenta cuál ha sido la ganancia obtenida en realidad. Dicha sentencia cuenta con el voto particular concurrente del presidente Juan José González Rivas y los votos contrarios del magistrado Cándido Conde-Pumpido y de la magistrada María Luisa Balaguer.
Como ya hemos mencionado más arriba, el valor medio que se debe abonar por los contribuyentes es de aproximadamente entre los 3000 y 6000euros. No obstante, en función del valor catastral que presente el inmueble transmitido, los importes exigidos pueden ser bastante más elevados.
El legislador deberá ocuparse de regular la nueva manera de calcular el impuesto
El Ministerio de Hacienda ha afirmado que se ocupará de revisar este impuesto para asegurar su constitucionalidad y la financiación de los ayuntamientos. Mientras se espera que el Tribunal Constitucional publique la sentencia, el Ministerio de Hacienda y Función Pública realiza un borrador legal que asegurará la constitucionalidad del tributo, brindará seguridad jurídica a los contribuyentes y algo de certeza a los ayuntamientos.
Por otro lado, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha indicado que cuando se dé a conocer la sentencia, se convocará una Junta de Gobierno Extraordinaria de la FEMP. Asegura que se pondrán en contacto con la Ministra de Hacienda y comenzarán a interpretar la Sentencia en conjunto. Además, se ocuparán de solicitar al Gobierno de España analizar de manera conjunta la solución. Abel Caballero, presidente de la FEMP, opina que es positivo una nueva norma que logre restablecer el impuesto con justicia de recaudación.
¿Habrá efectos retroactivos?
Según los rumores que ya comienzan a circular dentro de los despachos de abogados, la nueva normativa que prepara el Ministerio de Hacienda contará con una disposición transitoria que posibilitará su aplicación a situaciones previas a su entrada en vigor.
Por ejemplo, algo similar es lo que sucedió en Guipuzcoa. Allí, el Decreto Foral Norma 2/2017, aprobado luego de la declaración de inconstitucionalidad de la normativa foral, resolvió que “lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma resultará de aplicación a las liquidaciones del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, practicadas a partir del 25 de marzo de 2017, correspondientes a devengos anteriores a dicha fecha, siempre que con anterioridad a la misma no se hubiese dictado liquidación que hubiera alcanzado firmeza correspondiente a dichos devengos.”
Con respecto a los recursos de reposición pendientes de resolución se dispuso lo siguiente: “Los recursos de reposición que se encuentren pendientes de resolución a fecha de 25 de marzo de 2017, se resolverán teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma.”
No da la sensación de que el legislador del territorio común se ocupe de ir tan lejos en lo que respecta a recursos. Considerando que, como ha sido indicado, los recursos que ya se encuentran presentados sí se verán beneficiados con la declaración de inconstitucionalidad. La nueva normativa sí puede ser aplicable, por el contrario, a los recursos, o solicitudes de rectificación, que hayan sido presentados a partir del 26-10-2021.
El Tribunal Constitucional no permite reclamar la plusvalía municipal luego de anularla: ¿Es posible consultar la sentencia?
Si bien aún no se ha publicado la sentencia del Constitucional en la página web oficial, si es cierto que se ha filtrado un borrador. Sin embargo, aún podría sufrir algunos cambios. No obstante, los expertos creen que no serán muy relevantes. Se puede prever que la sentencia se encontrará lista la semana que viene. Y luego será publicada en El Boletín Oficial del Estado (BOE).
¿Qué significa para los ayuntamientos?
En la última estadística oficial realizada por el Ministerio de Hacienda, en el año 2019, figura que en los más de 8000 municipios que existen en España, ingresaron 2501 millones de euros gracias a este tributo. Se trata de la segunda figura tributaria propia más importante para las arcas locales después del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Por él han ingresado aproximadamente unos 14 000 millones de euros. Si bien el impacto es importante para los caudales públicos, los municipios han registrado un superávit público en su conjunto de más de 5000 millones de euros cada año a partir del 2012. Esto significa que, la recaudación total que brinda este tributo es entre un 6% y un 8% de los ingresos tributarios totales de las entidades locales.
Ni bien sea publicada la sentencia firme, los ayuntamientos no tendrán la posibilidad de cobrar el tributo hasta que Hacienda modifique la norma para reformar el impuesto. Esto significa que, los ayuntamientos perderán al menos unos tres meses de ingresos. Se trata del periodo hasta que el Gobierno logre subsanar la norma. Esto sin dudas significará un gran golpe para los presupuestos municipales del año próximo.
Por otro lado, el Ayuntamiento de Madrid ha dado su opinión. Ha manifestado que resulta lamentable que la “inactividad” del Gobierno de Pedro Sánchez haya llevado a la inseguridad jurídica el impuesto de plusvalía municipal. La capital pensaba recaudar aproximadamente unos 500 millones de euros en el año 2021.
Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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