El mercado inmobiliario continúa atravesando un momento de gran incertidumbre, ante una oferta que cada vez es menor y una demanda que no deja de crecer, lo que produce un desequilibrio. Dado que el sector que mayores dificultades presenta en su economía es el de los inquilinos, el gobierno ha tomado cartas en el asunto para su protección. Una de las medidas propuestas es la suspensión de desahucios de viviendas, descubre las consecuencias de este accionar, en el siguiente post.
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La crisis económica afecta de sobremanera a todos los sectores del país, pero aquellos que más sufren son los sectores vulnerables y muchos inquilinos forman parte de este grupo. Por si fuera poco, el coste de los arrendamientos se puede convertir en una situación difícil de afrontar, donde los ingresos no llegan a cubrir la renta mensual.
Además, a esto se le debe agregar que el miedo de sufrir un impago de alquiler hace que miles de propietarios decidan no arrendar sus viviendas, lo que provoca escasez de oferta de pisos disponibles. Es en este panorama, donde los arrendatarios deben evaluar las opciones con las que cuentan para alquilar y los precios suelen ser altos.
Como las alternativas para hallar piso no abundan y es necesario contar con una vivienda para vivir, se han dispuesto una serie de medidas que buscan ayudar a quienes más lo requieren. La suspensión de desahucios de viviendas es uno de los ejes que se plantean con el objetivo de paliar la situación económica, pero genera serios inconvenientes en los arrendadores. ¡Sigue leyendo!
Suspensión de desahucios hasta 2025
El 2024 se encuentra dando sus primeros pasos y desde el gobierno se plantea hacerle frente a la crisis, protegiendo a los sectores que más lo necesitan y que se corresponden con el nombre de vulnerables. Aquí, no solo están presente los que atraviesan una compleja cuestión financiera, sino también, quienes son víctimas de violencia de género.
Es por ese motivo que se ha prorrogado la estadía de aquellos casos especiales, en donde no pueden pagar los costes de arrendamientos y donde se deberá constatar fehacientemente la situación, a través del servicio social. La suspensión de desahucios de viviendas se encuentra contemplada hasta el próximo año.
Sin embargo, para que esta solución se aplique será necesario que el dueño de la vivienda arrendada, no solo disponga de este sitio para recibir ingresos. Deberá poseer muchas propiedades, ya que de cualquier otro modo esa instancia beneficiosa para el inquilino, podría convertirse en una gran desventaja para el arrendador.
¿En qué casos se prohíbe esta medida que busca ayudar a los inquilinos?
Tal como indicamos en el apartado anterior, los propietarios que tienen la vivienda alquilada y que es su única fuente de ingresos, no se verán afectados con la suspensión de desahucios de viviendas. En este caso, si un inquilino ha dejado de pagar y se procede a una demanda por desahucio, la situación de desalojo debería llevarse adelante.
Otra de las razones por las que miembros de sectores vulnerables deberían abandonar un piso es si éste, es requerido por el arrendador como vivienda habitual. Así como los inquilinos pueden dejar la propiedad, si avisan con algunos meses de anticipación, los caseros pueden solicitar la misma para que la utilice algún familiar.
Por otra parte, los desahucios podrán realizarse en el caso de que un nuevo arrendatario sea escogido por el dueño y se considere como vivienda social. De esta manera, se dejará sin efecto la normativa que implementa la suspensión de desahucios, por lo que deberán cumplirse en tiempo y forma, ante cualquiera de estos motivos.
¿Qué efectos supone la suspensión de desahucios de viviendas para los arrendadores?
Aunque se encuentra prevista una compensación económica, para aquellos propietarios que deben aceptar la suspensión de desahucios de viviendas hasta el 2025, esta solución solo está clara para los inquilinos. Si bien aumentó el límite para aumentar las actualizaciones de renta en un 3%, para algunos arrendadores no es suficiente.
El temor de que los inquilinos se transformen en morosos es muy elevado, por eso han aumentado las casas vacías y la compraventa de propiedades. Los arrendadores invierten en este negocio y si este no cumple con sus expectativas, no prosiguen con el mismo y el crecimiento de los okupas e impagos de alquiler, hace que la oferta sea cada vez menor.
La suspensión de desahucios de viviendas, no se presenta como una ventaja para los arrendadores y es muy probable que el mercado inmobiliario se vea tensionado por esta situación. Para evitar cuestiones como ésta, los propietarios realizan investigaciones exhaustivas sobre sus posibles inquilinos, asegurando que los costes de renta sean pagados en tiempo y forma.
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Ante la llegada de la pandemia a España, el Gobierno debió tomar medidas destinadas a hacer frente a diversas situaciones de vulnerabilidad, tanto sociales como económicas. Muchas de ellas vinculadas a los diferentes problemas de habitacionalidad que profundizó el Covid-19. En este contexto, a principios del 2020 se lanzaron ayudas a la vivienda para a suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables.
En este artículo encontrarás:
¿De qué se trata la nueva prórroga para las ayudas a la vivienda por el Gobierno español?
A principios de agosto del corriente año, el estado español decretó la prórroga, hasta el 31 de octubre, de todas las medidas sociales que estén destinadas a la suspensión de desalojamiento y lanzamiento para las propiedades en alquiler. Además, los inquilinos en condiciones de vulnerabilidad podrán acceder a una postergación para pedir moratorias o condonaciones de arrendamiento.
Este tipo de ayudas a la vivienda comenzaron a regir en 2020 y su finalización estaba prevista para que coincida con el fin del estado de alarma por la pandemia. En lo que va del año, este nuevo retraso es el segundo. La primera prorroga había sido establecida hasta el 9 de agosto de 2021.
La petición para que se extienda la moratoria en la renta de un alquiler será posible cuando se trate de la propiedad de un arrendador de con alto ingreso económico. Así como también si corresponde a una entidad pública. Por su parte, los propietarios que se vean afectados por dichas medidas tendrán la posibilidad de solicitar una compensación. La fecha límite para realizar la solicitud es hasta el 30 de noviembre del corriente año.
¿Cuáles fueron las medidas destinas a las ayudas a la vivienda a causa del Covid-19?
A principios del 2020, el Gobierno central de España lanzó una serie de medidas para poder hacer frente a diferentes problemáticas vinculadas a un sector de la sociedad. Se trata del Real Decreto-Ley 11/2020 publicado el 31 de marzo del año 2020. Dicha normativa fue pensada para colectivos de personas en condición de vulnerabilidad y la dificultad de sostener el techo. Por lo tanto, una de las ayudas a la vivienda se dirigió a las suspensiones de desahucios, con la finalidad de que ninguna persona o familia quede desalojado.
A continuación, te detallamos cada uno de los aspectos más importantes de la medida.
Imposibilidad de desahucio y lanzamiento de viviendas
Las ayudas a la vivienda del gobierno español fueron lanzadas a principios del 2020 y estuvieron destinadas a regular los desahucios de inmuebles alquilados por personas en condición de vulnerabilidad. Con ella, se postergaron todo tipo de procedimientos vinculados a desalojos o lanzamientos de viviendas por un período máximo de seis meses. La nueva prórroga se extiende hasta el 31 de octubre del 2021.
¿Qué personas no podrán ser desahuciadas?
Las ayudas a la vivienda fueron pensadas para todas las personas que arrenden un inmueble, en cada uno de los juicios que tratan sobre reclamos de la renta o cantidades debidas, así como por la conclusión de los plazos de contrato establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Según la normativa, la persona inquilina podrá solicitar una suspensión de carácter extraordinario del desahucio o del lanzamiento de la vivienda ante un juzgado. La persona solicitante debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que la imposibilite de conseguir una alternativa para habitar. Se considera, para la medida, a la persona arrendataria y a quienes convivan con ella.
Además, en los casos donde no se encuentre establecida una fecha legal para el lanzamiento, se suspenderá el plazo o la celebración de la vista. Es decir, se procederá a la suspensión de cualquier tipo de procedimiento que implique que una persona quede sin lugar habitacional.
Por otra parte, las ayudas a la vivienda sobre la cual aplica la medida son para contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamiento. Se trata de los acuerdos de alquiler pactados posteriores al primero de enero de 1995.
¿Cuáles son los modos de acreditación de la vulnerabilidad económica?
La normativa pide una serie de requisitos para demostrar la condición económica en la que se encuentra la persona solicitante, Estos son:
Haber perdido el empleo. En el caso de profesionales o empresarios, haber perdido un 40% de los ingresos en la facturación de sus servicios.
Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar determinados umbrales, al mes anterior a la solicitud de la moratoria. Los limites son:
Unidad Familiar
Explicación
Límites de Ingresos
General
3 veces el IPREM
El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3
Total: 1.613,52 euros
+Hijos a cargo
0,1 veces el IPREM
+ 53,78 por cada hijo Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€
Total: 1667,30 euros
Monomaternales/monoternales
+0,15 veces el IPREM para
+ 80,67 por cada hijo Por lo tanto, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€
Total: 1694,19 euros
+ Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años)
0,1 veces el IPREM
+ 53,78 por cada persona mayor Lo que significa es que, si tienes una persona mayor en la familia, el calculo será: 1.613,52€ + 53,78€
Total: 1667,30 euros
Fuente Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030
Además, el límite de los ingresos se irá incrementando a medida se incrementes las siguientes condiciones:
Unidad Familiar
Explicación
Límites de Ingresos
Alguno de los miembros de la unidad familiar tiene: 1) certificada una discapacidad superior al 33% 2) Situación de dependencia 3) Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral
4 veces el IPREM
El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4
Total: 2.151,36 euros. A lo que debe sumarse el ingreso en caso de hijos a cargo
Si la persona hipotecada padece: 1) Parálisis cerebral 2) Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%) 3) Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%) *Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral
5 veces el IPREM
El IPREM mensual es de 537,84€
Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5
Total: 2.689,20 euros
Fuente: Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030
¿Quiénes serán considerados parte de la unidad familiar?
Las personas que serán acreditados como parte de la unidad familiar a la cual se le asignará la ayuda serán:
La persona que firmó el contrato de arrendamiento
El conyugue o concubino de hecho
Hijos a su cargo (tanto propios como aquellos que son parte de la familia por tutelas, guarda o acogimiento familiar.
¿Cuáles son los plazos contractuales regulados por la medida?
Como mencionamos, es una prórroga de carácter extraordinario de una duración de seis meses. Es decir, una persona arrendataria puede extender su contrato por medio año más gracias a este tipo de ayudas a la vivienda.
Si bien estaba planificado que rija hasta fines de mayo de 2021, la medida seguirá vigente hasta el 31 de octubre de dicho año. Es decir, aún es posible la petición de la suspensión de este tipo de procedimientos.
Además de poder acreditar la situación de vulnerabilidad del solicitante, uno de los requisitos para acceder a la medida es que la finalización del contrato se encuentro dentro de la prórroga establecida por ley de arrendamiento. En el artículo 9.1 la normativa estipula los plazos mínimos y de la prórroga legal en el artículo 10.1.
La solicitud para acceder a la medida no es automática, sino que debe pedirse. En caso contrario, siguen rigiendo las mismas acordadas en el contrato de arrendamiento.
Para realizar la solicitud de la suspensión, el Ministerio de Derechos Sociales necesita la siguiente documentación (así lo establece en su página web):
Parados:
Certificado expedido por el SEPE
Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
Autónomos:
Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.
¿Cómo acreditar el número de personas que habitan la vivienda habitual?
Con el fin de recibir las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda es necesario presentar documentos que acrediten el número de personas que conforman el núcleo familiar, de la siguiente forma:
Libro de familia o documento que acredite la pareja de hecho
Certificado de empadronamiento de las personas de la vivienda
Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad laboral
Titularidad de la propiedad: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de cada uno de los integrantes del grupo familiar
¿Extensión en el pago por moratoria en el pago de la renta?
Uno de los supuestos que estipula la ley como parte de las ayudas a la vivienda es la extensión temporal y extraordinaria en los casos de moratoria en el pago de la renta.
Los plazos para solicitar al arrendatario el aplazamiento en el pago de la mensualidad en términos de alquiler, son los mismos que para la suspensión de desahucios y lanzamientos. Es decir, rigen hasta el 31 de octubre de 2021.
¿Cuáles son las diferentes condiciones para solicitar la moratoria en el pago de la renta en las ayudas a la vivienda?
Para llevar adelante la petición de este supuesto se tendrán en cuenta una serie de condicionamientos vinculados al arrendador y al arrendatario.
En relación a la condición del arrendador:
La vivienda debe ser propiedad de una empresa, entidad pública o de una persona con grandes ingresos económicos. En este último caso, la figura se entiende como la de una persona física propietaria de más de diez inmuebles urbanos. Aquí, además, se incluyen garajes y trasteros, y las superficies con más de 1,500m2 de construcción.
Para los casos que no integren estas condiciones, es decir, los pequeños propietarios, tal solicitud no resulta al haber pasado el plazo. Es decir, en el artículo 8 del Real Decreto 11/2020 se establece:
La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual […] podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real decreto Ley y en los términos recogidos en los apartados 2 a 4 siguientes, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta…”
Artículo 8 Real Decreto 11/2020
En relación al arrendatario:
Cuando nos referimos a los arrendatarios, la condición es que la persona solicitante pueda acreditar una condición de vulnerabilidad económica incrementada por el Covid-19. La documentación necesaria es la misma que será necesaria para presentar la suspensión de desahucio. La documentación se encuentra especificada en el artículo 6.
¿Puede el arrendador presentar una contestación?
En el caso de los pequeños arrendadores, existe la posibilidad de presentar una contestación antes de que se cumple un plazo de 7 días como máximo. A partir de ese momento, la moratoria se aplica de manera automática.
Las vías o alternativas por parte del propietario son dos:
Reducción del 50% de la renta durante el período que dure el estado de emergencia en el territorio español.
Optar por una moratoria en pagos fraccionados, durante tres años, la rente adeudada.
Sin embargo, existe una sola forma de no aplicar la petición de moratoria. Se trata de aquellos casos en los cuales ambas partes hubieran consensuado de manera voluntaria el aplazamiento o la condonación (total o parcial) de la renta.
Por último, al momento del pago de la moratoria, el mismo se llevará adelante sin incluir intereses y la cantidad de moratorias acumuladas no podrá superar los nueve meses.
¿Cómo afectan las ayudas a la vivienda a los propietarios?
En primer lugar, el propietario de la vivienda afectada por la normativa tiene derecho a la solicitud de una compensación.
En la disposición Adicional Segunda del Real Decreto 37/2020, especifica que los propietarios podrán pedir una compensación cuando la administración competente no haya tomado las medidas adecuadas. Es decir, no le hubiese brindado la ayuda económica a la persona con vulnerabilidad. La petición de esta índole puede ser pedida luego de los tres meses sin obtener respuestas ante la solicitud de la ayuda.
Según la normativa, el propietario podrá adquirir la compensación cuando demuestre un real perjuicio económico. Por ejemplo, si la vivienda se encuentra para la venta o arrendamiento antes de que el inmueble haya sido ingresado al estado de suspensión por emergencia sanitaria.
El plazo para presentar la petición de compensación estaba pactado hasta el 3 de agosto del 2020. Al prorrogarse el período de solicitud para acceder a la ayuda, se extendió el plazo para arrendadores. El nuevo límite es el 30 de noviembre de 2021.
¿En qué consiste la compensación para propietarios?
Se trata de la devolución de la mitad del valor del arrendamiento, que será determinado a partir de los índices en torno a los precios de alquiler u otras referencias representativas. A lo que se le suman los gastos ordinarios y corrientes que haya asumido el arrendador. Siempre y cuando el propietario logre acreditarlos durante el plazo que dure la suspensión, o al finalizar el estado de alarma por pandemia.
En los casos que el valor supere la renta percibida por el propietario, el tipo de compensación será en “renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes”. Así lo estipula el Ministerio en su sitio web.
Hasta aquí todo lo relacionado a las ayudas a la vivienda destinadas a la suspensión de desahucio y moratorias en el pago de la renta. Te recomendamos leer la siguiente nota acerca de como funcionan las viviendas de protección oficial y el modo en que puedes solicitar la descalificación de la misma para ponerla a la venta.
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